Bachelorafhandling.. En!teoretisk!og!empirisk!analyse!af!boligmarkedet!

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Bachelorafhandling.. En!teoretisk!og!empirisk!analyse!af!boligmarkedet!"

Transkript

1 AARHUS UNIVERSITY BUSINESS & SOCIAL SCIENCES DEPARTMENT OF ECONOMICS & BUSINESS HATop'up HOLD41'SUPL Bachelorafhandling.. Enteoretiskogempiriskanalyseafboligmarkedet Studerende: SteffenMøllerMellerup Studienummer: Antal,tegn:, , Vejleder: JanBentzen AARHUSUNIVERSITY BUSINESS&SOCIALSCIENCES DEPARTMENTOFECONOMICS&BUSINESS SPRING2015

2 Abstract( TheDanishowner-occupiedhousingmarketisingreatfocusoftheDanishmediaalmostevery day.thisisduetothemarket sinfluenceonnotonlythedanes personalfinance,butalsothe Danisheconomyasawhole.Themajorityoftheowner-occupiedmarketexistsofhouses,while systemmanyforeignersconsiderdenmarkasasafehavenforinvestments.thishascausedalot ofinfluenceontheinterestrates,whichhaveparticipatedalottothelatestevolvementonthe housingprices.thelatestevolvementhascausedalotofspeculationsaboutwhetherthehousing marketonesagainexperiencesapricebubble.toresistanewpricebubble,differenteconomists havesuggestedoperationsthatcanreducetheongoingpriceincreases.howeveritisnotdifficult toreducepriceincreases,buttoreducepriceincreasesinsomeregionswithoutkillingtheslightly positivetendenciesinotherregionsismuchmoredifficult.thisthesisexaminesthesesuggestions andtheirinfluenceonthehousingmarketasawhole.beforethat,asimplepricingtheoryofthe owner-occupiedhousingmarketisintroduced.thetheorytellsthatintheshortrun,priceson owner-occupiedhousingareonlydeterminedbythedemand,whileinthelongrunthesupplywill adjust,hencethepricesarenolongercausedonlybydemandbutalsosupply.thefixedsupplyis duetothefactthatbuildingnewhomessimplytakesalotoftime.accordingtothetheory,inthe longrunpricestendtofollowthecostsofbuildingnewhomes.howeverittakesalotoftimeto buildnewhomes,whichmakesitrelevanttoexaminewhichfactorsaffectthedemandonthe shortrunandtherebyprices.thisthesisdiscussesarangeofthesefactorsandfindsthatinterest rates,taxesanddisposableincomeamongothersarefactorsthatdeterminethedemand. apartmentsandtownhousesalsoformagreatpart.themortgagesystemindenmarkiswelldevelopedandissometimesspokenofasthebestsystemintheworld.duetothestabilityofthe Thethesisalsofindsthatthehousingmarketiscurrentlyskewed.Whilethemarketinsomeregionsisstillsufferingfrompricedrops,themarketinotherregionsissoonreachingalltimehigh. EspeciallyinAalborg,AarhusandCopenhagen,whicharecitiescharacterizedbyamajorityof apartments,themarketisglowing.someeconomistsfearanewpricebubbleintheseareasand havethereforesuggestedthreedifferentoperationsthatcanslowdownthemarket,namelya reductionontheinterestdeduction,areductioninthepossibilitiestodelayloanrepaymentsand

3 areintroductiontothetaxespaidofthevalueoftherealestate.thefinalpartofthisthesisexaminesthesesuggestionsinascenarioanalysis.theanalysisbuildsonbudgetcalculationsfortwo averagebuyersoftwoaveragerealestates,ahouseandanapartment.thetwoconcreterealestatesarechosenonthebasisofageneralreviewofthemarket,includingstatisticsontheprimary locationsforthedifferenttypes.thebudgetsforthetwobuyersareonebyoneaffectedbythe threedifferentscenariosandbasedontheresultsthethesisconcludesthefollowing. Areductionintheinterestdeductionrateaffectthehousingmarketasawholeandmostpossibly thiswillkillthepositivetendenciesintheouterareas.howeverthetwoothersuggestionsdonot necessarilyaffecttheouterareasinparticular,butdohaveanopportunitytoslowdowntheintensepriceincreasesintheaffectedcities.hence,therecommendationistointroducetheactions.whethertheactionsareenoughoritisalreadytoolatetoavoidapricebubblethisthesis donottell.

4 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Indholdsfortegnelse 1..INDLEDNING PROBLEMSTILLING PROBLEMFORMULERING AFGRÆNSNING TILGANG,METODE,STRUKTUROGKILDEKRITIK DET.DANSKE.BOLIGMARKED BOLIGMARKEDETSOPBYGNING FINANSIERINGAFFASTEJENDOM ,Realkreditsystemet,..., ,Fastforrentede,lån,..., ,Rentetilpasningslån,..., ,Variabelt,forrentede,lån,..., ,Afdragsfrihed,..., ,Udviklingen,på,realkreditmarkedet,..., ,Efterfinansiering,...,17 2.3BESKATNING DELKONKLUSION PRISDANNELSEN.PÅ.EJERBOLIGMARKEDET KORTSIGT LANGSIGT EFTERSPØRGSEL ,Disponibel,indkomst,..., ,Beskæftigelse,/,ledighed,..., ,Demografi,..., ,Forventninger,/,bobler,..., ,User,costs,..., ,Renteniveauet,..., ,Boligskatter,..., ,Afdragsprofil,på,lån,...,33 3.4UDBUD DELKONKLUSION...36 Side 1 af 57

5 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling BOLIGMARKEDETS.AKTUELLE.SITUATION SITUATIONENPÅLANDSPLAN SITUATIONENLOKALT DELKONKLUSION SCENARIEANALYSE.AF.BOLIGMARKEDET KØBAFEJERLEJLIGHED ,Opsummering,...,46 5.2KØBAFVILLA ,Opsummering,...,48 5.3DETRECHOKOGPERSPEKTIVERINGTILDETGENERELLEMARKED ,Reduktion,af,afdragsfrihed,..., ,Reduktion,af,rentefradrag,..., ,Ophævelse,af,fastfrysningen,af,ejendomsværdiskat,...,51 5.4DELKONKLUSION KONKLUSION BIBLIOGRAFI BILAGSOVERSIGT Tabeller:.. Tabel1:AndelenafafdragsfrielåniNordeaKredit Tabel2:Brugenafafdragsfrihediforskelligealdersklasser Tabel3:Forklaringafudviklingeniboligpriserne. Figurer:.. Figur1:Realkreditinstitutternessamledeudlånimia.kr. Figur2:Fordelingenafrealkreditinstitutternesudlån. Figur3:Renteudviklingenpåhhv.30og1Cårigeobligationer. Figur4:Prisdannelsepåkortoglangsigt. Figur5:BoligprisCforventningerpåetårssigteftergeografiogalder. Figur6:Huspriserift.renteudviklingen:2000C2014. Figur7:Udviklingenim2Cpriserforhelelandet Figur8:Kvadratmeterpriserforejerlejlighederforlandsdeleoghelelandet Figur9:EjerlejlighedspriseriKøbenhavnbykorrigeretforbyggeomk.ogindkomst Side 2 af 57

6 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling Indledning Atkøbeboligerenafdestørsteinvesteringeriditliv.Sådanlydermeldingenofte,nårsnakken falderpåboligkøb.detkonstantefokuspåboligmarkedeterderforikkeunaturligt,ogaktørernes agerenpåmarkedetsamtdenlovmæssigereguleringderafertilstorbevågenhed.meddensenec steuropådeinternationalevalutamarkedererfokusbestemtikkeblevetmindre,idetvisomfølge herafharsetetmarkantfaldirenteniveauet. Boligmarkedetsstorebetydningmedføreretnaturligtfokuspådeforhold,derpåvirkerdetsudvikC ling.såledeserforholdsomfinansieringsmulighederogbeskatningofteafstorinteresse.interesc senerbred,idetsåvelprivatesomerhvervinflueresafdisse,ogændringerharoftestorøkonoc miskbetydningfordeinvolveredeogherigennempåsamfundet.denstoreindflydelsetiltrods,er forståelsenforboligmarkedetsdynamikganskebegrænset,ogdetsudviklingkanforselvdedygc tigsteværemegetsværatforudsige.afdennegrundsesderofteanalyserafboligmarkedetsudc viklingmedvidtforskelligeresultater.densenestetidsturbulenspådefinansiellemarkederhar igengivetanledningtilenrækkeafdisseanalyser,idetboligmarkedetividudstrækningerpåvirc ketafturbulensen.detersenestobserveretveddenmegenaktivitetpådetdanskerealkreditc mark,derunderstorpåvirkningafdeinternationalevalutamarkeder,harmedførtvæsentligeænc dringeridenboligejernesøkonomi.denkraftigeudviklingirenteniveauetharstimuleretboligc markedetiensådangrad,atderblot7årefterboligmarkedetssenestecrashigentalesomen boligboble(ritzau,2015). 1.1Problemstilling Boligmarkedetkanpåmangemåderanskuessomettermometerfordendanskeøkonomi,idet udviklingenpåboligmarkedetihøjgradpåvirkerlandetsøkonomisomenhelhed.udoverden makroøkonomiskesituation,betyderboligøkonomiligeledesenormtmegetforenstordelafdanc skerneihverdagen,hvorformarkedethareffektheltnedpåindividplan.enpotentielboligboble vil,somvierfaredeunderfinanskrisen,derforhavestoreffektpådanskernesprivatøkonomi.samc tidigmedenpotentielboblestårdanmarkoverfordenudfordring,atlangtfraalleområdersynes atværegrebetafopsvinget,ogdersåledesstoreforskellepådenøkonomisketemperaturirigets landsdele.deterderforikkeligetilatbremseenpotentielboligbobleudenatødelæggeøkonomic enilandetsøvrigeområder. Side 3 af 57

7 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Pågrundafdestoreforskellevirkerfinanspolitiskeindgrebikkesomløsningen,ogpågrundaf DanmarksforholdtilEuroenerpengepolitikkenejhelleretmuligtredskab.Detharfåetøkonomer tilatstilleforslagomændringerafsåvelskattepolitikkensomfinansieringsmulighedernepåboc ligmarkedet.menspørgsmåleter,hvordandisseændringervilpåvirkedetdanskeboligmarked. 1.2Problemformulering Påbaggrundafovenståendeproblemstillingforekommerdetyderstaktueltatanalyserefølgende: Ihvilketomfangvilændringerifinansieringsmulighederogbeskatningenpåvirkeboligmarkedet? Problemformuleringenønskesbelystvedhjælpafenrækkeunderspørgsmål,dertilsammenog assisteretafenscenarieanalyse,skaldannerammenforkonklusionen.følgendeunderspørgsmål vilbliveafdækket: Hvordanerstrukturenpådetdanskeboligmarked;herunderhvordanerboligmarkedetopbyggeti forholdtilfinansieringsmulighederogbeskatning? Hvilkeunderliggendefaktorerspillerenfremtrædenderolleforprisdannelsenpåboligmarkedet? Hvordanerdenaktuellesituationpåboligmarkedet,ogerderbehovforstrukturelleændringer? 1.3Afgrænsning Afhandlingenafgrænsestilatfokuserepåejerboligmarkedet.FordelingensåvelsomprisdannelC sesteoriogpåvirkningenaflejeboligmarkedetvilderforikkeblivebehandlet,ligesomdersesbort framarkedetforfritidshusesamtandelsboliger. Iscenarieanalysenmedtagerbudgetberegningernekunførsteårsydelsenvedkøbafboligerneog dermedikkeudviklingenherefterligesomkontantbehovetikkeinkluderes.kontantbehoveterpåc virketafevt.valgafadvokat,berigtigelsemedmere,ogharderforikkebetydningforproblemstilc lingen.beregningerneermentsometredskabtilatvurdereomkøbernesøkonomiførsteårunder påvirkningafdeforskelligescenarier. Side 4 af 57

8 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Iberegningerneerderafgrænsettilkunatsepåfastforrentedelån.DetkunneligeledeshavevæC retinteressantatsepåpåvirkningenvedflexlån,menforoverskuelighedensskylderanalysenbec grænsettilfastforrentedelån.detsesiafhandlingen,atfastforrentedelånigenudgørmajoriteten afnyerealkreditlån,hvorforomfangetafanalysenvurderesatværebredestvedetfokuspåfastc forrentedelån. 1.4Tilgang,metode,strukturogkildekritik Afhandlingenbestårafsåvelenkvalitativsomenkvantitativtilgang.DenkvantitativetilgangbaseC respåempiriskdatafradanmarksstatistikogrealkreditrådet.afhandlingenindledesmedenrec degørendegennemgangafdetdanskeboligmarkedsopbygning,herunderboligtyper,finansiec ringsmulighedersamtbeskatning.detvilskabeetfundamentforafhandlingensscenarieanalyse. EfterfølgendeanalyseresdengrundlæggendeprisdannelsepåboligmarkedetudfraenudC buds/efterspørgselscbetragtning,oggrundlæggendeefterspørgselsdeterminanterbliverdiskutec ret.herefterbliverdenaktuelletemperaturpåboligmarkedettagetogaktuelleudfordringerbliver belyst.denaktuellesituationspillerenrolleforkonklusionerneidenefterfølgendescenarieanalyc se.scenarieanalysenhartilformålvha.enkvantitativempirisktilgangatbelysetotypiskeboligkøc beresøkonomisamtpåvirkningenherafvedforskelligeindgreb.dissepåvirkningerskabergrundc lagforafhandlingensafsluttendeperspektiveringtilrestenafboligmarkedet. Scenarieanalysenbyggesopombudgetterderlavespåbaggrundafgennemsnitligeforholdforså vidtangårdisponibleindkomster,årligeudgiftermv.ibudgetterneindgårførsteårsboligudgifter vedtotypiskeboliger.boligudgifternebestårbl.a.affinansieringsomkostninger,somerblevet udregnetvha.egneberegninger(bilag12c21).disseberegningerbyggerpågennemsnitligebec tragtningervedr.beskatning,mensobligationskursersamtrentecogbidragssatsererfranykredits hjemmeside.dersesiberegningernebortfraevt.positivkapitalafkast.beregningerneererderfor tilnærmelsesviseogresultaternekanikkeansessomværendepræciseforalleboligkøbere.istec detmåresultaternebenyttessomretningsviserefordeumiddelbareeffekter.såledeserudregc ningerafbl.a.ydelseog afdragmedekstraafdragpåbanklån approksimeredeberegninger. Perspektiveringentildetøvrigeboligmarkedlavespåbaggrundafdeapproksimeredeberegninger ogskalderforligeledessessometpejlemærke.beregningerneviserikkedekonkreteeffekterpå boligmarkedetiforholdtilpris,mengiveretindtrykafefterspørgselspåvirkningerne. Side 5 af 57

9 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. DekonkretescenarierervalgtpåbaggrundafomtaleimedierneellerpåbaggrundafdirekteanC befalingerfraøkonomerligesomdetvurderes,atdealleharenvissandsynlighedforatbliveindc ført.mindresandsynligterdetdog,atdeallebliverenrealitetpåsammetid. Iscenarieanalysenerderendvidereafgrænsetfraevt.øvrigetiltagsomeksempelvisenskatteletC telsepåindkomst,såfremtejendomsværdiskattengenindføres.scenariernestårmedandreord alene,hvilketpåvirkerresultaternesrealisme. Dereriafhandlingenudelukkendebrugttroværdigekilder,somnøjevurderetafforfatteren. KvantitativdataerprimærthentetfraDanmarksStatistikogRealkreditrådet,derbeggevurderes atværetroværdigeogmedretvisendeinformation.iflereafbilageneerderådataomregnettil indeksformellermåneds/kvartals/årsbasis,ogifleretilfældesatidiagram. Side 6 af 57

10 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling Detdanskeboligmarked Nærværendeafsnithartilformålatgivelæserenetoverblikoverdengrundlæggendestrukturpå boligmarkedet.merespecifiktvilafsnittetindledningsvistomhandleopbygningenafboligmarkeb detforsåvidtangårfordelingenafboligtyperogplaceringenafdisse.efterfølgendevilrealkreditb systemetogboligmarkedetsfinansieringsformerblivebehandlet,mensderafslutningsvistvilblive redegjortforbeskatningsforholdene.formåleteratskabeetindledendekendskabtilboligmarkeb det,derefterfølgendeskaldannefundamentforudvælgelseafboligernetilafhandlingensscenab rieanalyse. 2.1Boligmarkedetsopbygning Boligmarkedetkanoverordnetsigesatbeståaffemtyper;privateejerboliger,privatelejeboliger, andelsboliger,almeneboligersamtboligerejetafoffentligmyndighed.afdisseudgørprivate ejerboligerlangtdenstørstedelmedca.60%afdetsamledemarked(bilag1),mensprivatesåvel somalmenelejeboligertilsammenudgørca.28%.endelafdeprivateejerboligerbrugestiludlejc ning,hvorforandelenafboliger,deranvendessomlejeboliger,reelterstørreendovenfornævnt. FordetviderearbejdevælgesdetatarbejdemedenejerboligCandelpå60%afdetsamledemarC ked,idetdisseerprivatejede,ogderforindgåridenboligmassesomprivatekanerhvervesig.en delafdeprivatejedelejeboliger(angivetibilag1soma/s,apsogandreselskaber)formodesat væredelafenejendomsportefølje,ogformentligtofteendelafheleudlejningsejendomme,hvorc fordissesomudgangspunktikkeertilgængeligefordenalmeneprivate,ogderforikkeindgårsom enbetydendedelafdenneafhandling. Udafde privateejerboligeriDanmarkudgørparcelhuselangtstørstedelenmedca.71 %(Bilag2).NæstCflesteretageboligermedca.18%ogherefterrækkeCogkædehusepåca.10%. UdoveratudgøreetpæntstykkeoverhalvdelenafalleboligeriDanmarkhuserprivateejerboliger 67%afallepersoner(Bilag1),ogejerboligermåderforsigesatværeetgode,sompåvirkeren megetstordelafbefolkningen. Fordelingenafboligtyperneilandetfremgårafbilag3.Hersesdet,atflestparcelhuseerplacereti Side 7 af 57

11 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. SydCogØstjyllandmedhhv.15,9%og15,4%afalleparcelhuse.AfrækkeC,kædeCogdb.huseer flestplaceretikøbenhavnogomegnsamtnordsjælland,mensøstjyllandkommerligeefter.ikke overraskendeerdetbyenkøbenhavn,somdominererantalletafetageboliger.hererandelenaf alleetageboligerhele28%,mensøstjylland,hellerikkeoverraskende,ernr.2med16,1%. Adspredelsenilandeteraltsåstor,menflerelandsdeleerdogkendetegnetvedathaveenspecifik boligtypesomsinprimære.dennevidenblivergavnligforvalgetafboligertilscenarieanalysen. 2.2Finansieringaffastejendom Idetteafsnitvilderbliveredegjortforejerboligmarkedetstypiskefinansieringsformer.FinansieC ringaffastejendomkanskepåmangeforskelligemåder,menforoverskuelighedensskyldbec skæftigerdenneafhandlingsigudelukkendemeddentypiskeopbygning.hervedforstås,atboligc køberenopnårenstandardfinansiering,dererkendetegnetvedetrealkreditlånoptagettilden muligegrænse,efterfinansieretafetpengeinstitutlånogegenfinansiering(realkreditrådet,2012). Derfindesenrækkeandremulighederforfinansieringbl.a.vha.afpantebrevsselskaber,somdog typiskbliverbrugtidetilfælde,hvorkøberenikkeblivergodkendtafrealkreditforeningen.denne finansieringsformertypiskdyrere,ogdadenendvidereudgørenrelativtbegrænsetdelsesder bortfradettealternatividenneafhandling Realkreditsystemet Detdanskerealkreditsystembliverofteomtaltsomværendeuniktietinternationaltperspektiv, hvordetenddaeromtaltsomværendeverdensbedsterealkreditsystem(realkreditrådet,2011).i detfølgendevilderbliveredegjortforprincippetbagsystemetsamtdevæsentligsteforholdherc ved. Heltgrundlæggendeformidlerrealkreditinstituttetkontaktmellemenlåntagerogenlångiver. Låntagererboligkøberen,somskalbrugeeteksaktbeløbtilfinansieringafenejendom,menslånC giverereninvestor,somkøberdeafrealkreditinstituttetudstedteobligationer.netopobligatioc nerneerheltcentraleisystemet.detdanskesystemerigrovetrækbyggetopomkringbalancec princippet,hvordersælgesnøjagtigdenmængdeobligationer,derskaltilforattilfredsstillelånc tagerensbehov.efterlåntagerenharmodtagetprovenuetfraobligationernebetalerdennehenc holdsvisbidrag,renterogafdragpåobligationerne.afdragetogrenternebetalestilinvestoren, mensbidragettilfalderinstituttetsometgebyrfordetsarbejde.strukturensikrergennemsigtigc Side 8 af 57

12 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. hedogtroværdighedtilsystemet.troværdighedenoggennemsigtighedenbevirker,atlångiver anserdanskerealkreditobligationersomværendesikreinvesteringer,hvilketsmitterafpålåntac geriformaflavererenter.balanceprincippetsikrerligeledeslåntagergennemsigtighed,idetdenc nevedhvilkeobligationer,dererblevetsolgt,ogderforløbendekanfølgeudviklingenpåbørsen. Afhængigafrentestrukturenharlåntagerderforetmereellermindrepræcistoverblikoversine låneomkostninger.deeksakteomkostningeriløbetidenafhængernaturligvisaf,hvilkenrentec strukturdervælges(behandlessenere)samthvilkeobligationskursernevedsåvelsalgsomindfric else.indfrielsesmulighederneerligeledesessentielleisystemet,idetlåntagertilenhvertidkan indfrisitlånvedattilbagekøbedebagvedliggendeobligationer.detgiverdynamikisystemetog påboligmarkedet,hvilketsikrer,atfolkrelativtoverkommeligtkankommeudafsinelån,såfremt deernødsagettilellerønskerdette. Realkreditlånopdelesitooverordnedetyper;obligationslånogkontantlån.Forskellenpådisseeri grovetrækmådenhvorpålånetbliverudbetalt,ogdermedstørrelsenpåhovedstolen.vedetevt. kurstabpåetkontantlånlæggestabetovenirenten,ogerdermedfradragsberettiget,mensder vedobligationslånskaloptagesekstraobligationer,dermedførerstørrehovedstol.derudoverer detotyperunderlagtforskelligeskattemæssigereglervedindfrielse(danskebank).enyderligere redegørelsefordetotyperliggerudenforfokusfordenneafhandling,idetforskellenermeretekc niskendafrelevantbetydningforproblemstillingen Fastforrentedelån Relevanterdetistedetatsepådetrehovedtyperafrealkreditlån;fastforrentetlån,rentetilpasC ningslånsamtvariabeltforrentetlån(realkreditrådet,2012).realkreditlånmåsomudgangspunkt udgøre80%afejerboligensværdi,ogtegnersigderforsomdenprimærefinansieringsform. Fastforrentedelånerudstedtpåbaggrundafobligationermedenfastrenteoglangløbetid(ofte 30år).Herkenderlåntagersineomkostningerforheleløbetiden,ogerdermedsikretenomkostC ningsmæssiggennemsigtighed.fordennesikringbetalerlåntagerenhøjererenteendvedkortere obligationer,idetinvestorsomudgangspunktharbundetsinepengeienlangperiode.den gene, ogdetfaktumatenlængereperiodemedførerenstørrerisiko,giverinvestoretincitamenttilat kræveenhøjererente. Indfrielseaffastforrentedelånkantilenhvertidskevedatbetalerestgældentilkurs100(pari) Side 9 af 57

13 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. elleralternativtkøbedebagvedliggendeobligationer.densidstemulighederatforetrække,såc fremtobligationerneskurserunder100,idetrestældendakanindfriesvedatbetaleenlavere værdienddenfaktiskerestgæld(realkreditrådet,2011).netopdet,atrestgældentilenhvertid kanindfriestilkurs100,giverlåntagerenhøjsikkerhed.denbunderiprincippetbagobligationer; falderrenten,stigerkursen.itidersomdenuværendeerkursenpåfastforrentedelånoptagetfor 5årsidenstegettillangtover100.Detbevirkerenøkonomiskhårdsituationfordesomønskerat indfrisitlån.mulighedenforatindfritilkurs100sikrerdoglåntager,ogfastforrentedelånerderc forpåmangemåderetsikkertvalgforenboligkøber.dererøkonomiskgennemsigtighedoglånet kantilenhvertidindfriestilrestgælden. Deovennævnteindfrielsesmulighedergiverendvideredenfordel,atmansomlåntagerkanforeC tageaktivplejeafsingæld.detkanskevedatforetageenkonverteringafsitlån.enkonvertering kanforeksempelværeenidéiensituation,hvorrentenersteget,idetkursenpåobligationerne daerfaldet.detbevirker,atlånetsbagvedliggendeobligationerkankøbestilenbilligereprisend restgælden,oglåntagerkansåledesskæreendelafrestgældenvæk.derefteroptagessåetlån medhøjererenter,mensåfremtdetforventes,atrenterneigenvilfalde(ogdermedgiveanledc ningtilennykonvertering)kanmanøvrenværeøkonomiskmegetfornuftig. Opkøbafbagvedliggendeobligationertillaverekursererligeledesmegetanvendeligtisituationer, hvorboligejereskalsælgesinejendomiperiodermedhøjerenter,ogmuligvislavesalgspriser.i ensådansituationsikresfleksibilitetenpåboligmarkedet,hvilketinogletilfældehjælperboligsælc geretilmindretab.konverteringerkanomvendtogsåværefordelagtigetilatanskaffesiglånmed lavererenter,ellertilatskifteprofilogoptageenheltandentypelån Rentetilpasningslån Rentetilpasningslånerrealkreditlånmedkortereløbetidendfastforrentedelån,oghvorrenten tilpasseshvergangenobligationerstattesafnye(realkreditrådet).sådannelånertypiskopbygget afobligationermedvarighedaf1,3,5eller10år.fordelenveddisselåner,atrententypiskerlac vereendvedfastforrentedelån,idetinvestorharbundetsinepengeienkortereperiodeogderc forharlavererisiko.ulempener,imodsætningtildefastforrentedelån,atmanikkeharnoget sikkertoverblikoversinøkonomi,ihvertfaldikkelængereendobligationensløbetid.detbetyder, Side 10 af 57

14 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. atlåntagerrisikerer,atrentenvednæstetilpasningerstegettilethøjereniveau.etrentetilpasc ningslånerderforegnettilboligejere,somønskerlaverenter,ogsomervilligtilatlevemeden usikkerhedomsinefremtidigeydelser. Rentetilpasningslånkanindfriestilkurs100,nårenobligationudløber,ogkaniperiodermellem rentetilpasningkunindfriesvedopkøbafdebagvedliggendeobligationertilmarkedskurs.dette fordirentetilpasningslånerbaseretpåinkonverterbareobligationer(realkreditrådet).mulighec derneeraltsåikkeheltsåfordelagtigesomvedfastforrentedelån,hvorrestgældentilenhvertid kanindfriestilkurs100.detbetyder,atsåfremtenboligejerønskeratindfrisitlånpåettidspunkt forskelligtfrarentetilpasning,kandettekommetilatkosteboligejerenetbetragteligtbeløbudc overrestgælden,afhængigtafkursenpåobligationen Variabeltforrentedelån Variabeltforrentedelånerenvidereudviklingafrentetilpasningslånet,hvorrentetilpasningensker hyppigere;typiskhver3.eller6.måned(realkreditrådet).rentenafhængerveddisselånafen referencerente,hvorderidanmarkbenyttesciborcrenten.veddisselånerdetmuligtatindføre etloftoverrenteniveauet,såledesatrentenmaksimaltkanstigetildetfastsatteniveau.denmuc lighedgiverlåntagerfordelenafenlavydelseiperiodermedlaverenter,ogsikrerdennemod rentestigningeroveretvistniveau.altsåerlånetenformformiddelvejmellemetrentetilpasc ningslånogetfastforrentetlån.indfrielseaflånetkan,somveddetoovenståendetyper,skeved købafdebagvedliggendeobligationertilmarkedskurs,menkanogsåskevedatindfritilkurs100 vedrentetilpasningellertilenpåforhåndaftaltkursvedenbestemttermin. Rentetilpasningslånogvariabeltforrentedelånkanoverordnetsetsynesmegetens,ogdetotyC pervilderforblivebehandletsomværendeetogsammelånidetresterendeafafhandlingen.låc nenevilherfrabliveomtaltsomflexlån Afdragsfrihed MulighedenforafdragsfrihedblevintroduceretiDanmarki2003,oggiverlåntageremulighedfor udelukkendeatbetalerenterogbidrag.afdragsfrihedenersomhovedregelgældendei10år, hvorefterlånetskalrefinansieres,såfremtennyafdragsfriperiodeønskes.baggrundenforindføc relsenafafdragsfrihedvaratgiveboligejerestørrefleksibilitetideresopsparing(økonomicog Side 11 af 57

15 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Erhvervsministeriet,2008).Rationaletvar,atdetfornogleboligejerebedrekanbetalesigatspare oppåandenvisellerevt.afdragepådyreregæld.derudovergiverafdragsfrihedboligejerespillec rumivanskeligeøkonomisketider.såledeserdermulighedfor,atsåfremtenboligejermåtteblive ramtafarbejdsløshedellerandet,kandennegørebrugafsinafdragsfrihedogdermedsikrestørre råderum.umiddelbarterdissemulighederyderstfornuftige,idetdebidragertilstørrefleksibilitet hosboligejerneogdermedburdemedføreetsundereboligmarked.enforudsætningfordeter dog,atafdragsfrihedkungivestilboligejere,somharøkonomitillånmedafdrag,hvilketrealkrec ditrådetfleregangeharpåpegetertilfældet(realkreditrådet,2011). Ovenståendeumiddelbartpositiveforholdtiltrods,harafdragsfrihedenværetudsatformegen kritik,idetflereøkonomermener,atafdragsfrihedmedførerforhøjeprisstigningerpåboligmarc kedetogdermedogsåmedvirkertilenstørrenedtur,nårøkonomiengårtilbage.opponentermod afdragsfrihedenharfleregangeargumenteretfor,atafdragsfrihedenbrugesimodhensigtenog medvirkertilunaturligstorefterspørgsel. BlandtandreNationalbankenanbefalerderfor,atafdragsfrihedenbliverfjernetfordendelaflåC net,somoverstiger60%afboligensværdi(danmarksnationalbank,2014).detskalsikrelavere belåningsgraderiopgangstider,ogdermedmindresårbarhedoverforprisfaldinedgangstider. Detkanaltsåværevanskeligtreeltsetatvurdere,hvorvidtafdragsfrihedergodtellerskidtfordet danskeboligmarked,menfaktumer,atdanskerneividudstrækninggørbrugafmulighedenfor afdragsfrihed.såledesudgjorde55%afallerealkreditlånidanmarkultimo2014lånmedafdragsc frihed(bilag5).påtrodsaf,atandelenfaktiskerfaldetmed1,2procentpointsidenultimo2013, mådetstadigsigesatværeenbetragteligmængde. Denstoreudbredelsetagetibetragtning,erdetinteressantatsenærmerepå,hvemdervælger lånmedafdragsfrihed.nordeakreditharforetagetenundersøgelse,derviserandelenafafdragsc frielåniforskelligealdersgrupper.nedenforsesfordelingen. Side 12 af 57

16 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Tabel1:AndelenafafdragsfrielåniNordeaKredit Kilde:NordeaKredit Detses,atdetblandtfolkialderen65+,er¾afalledervælgerlånmedafdragsfrihed.Detgiver godmening,idetfolkidennealdersgruppeentenerpåpensionellernærmersigpensionen,hvorc fordeerigangmednedsparingistedetforopsparing(nielsen,2014).detænkermuligvispå, hvordandekanfåderespensionsudbetalingertilatstrækkesålangtsommuligt,ligesomdemuc ligvisønskeratudnyttederesøkonomiskeråderumtilforbrugistedetforudgiftertilboligen.en delafdisseudnytterformentligtnogetfriværdiiboligentilatoptageetlån,dernetopkanbetales pga.afdragsfriheden.derudoversesdetafundersøgelsen,at53%aflåneneoptagetafpersoneri aldersgruppenunder35årermedafdragsfrihed.hererderaltsåtaleomdenungedelafsegmenc tet,hvorafendeludgørførstegangskøberne.forderesvedkommendeerderforenstordelforc mentligttaleom,atmanønskeratafdragepåetdyrerebanklån.nærværendebekræftesinedenc ståendetabel,somerendelafenundersøgelsevoxmeteri2011lavedeforrealkreditrådet. Tabel2:Brugenafafdragsfrihediforskelligealdersklasser. Kilde:Realkreditrådet,2011 Aftabellenfremgårdet,at24%afaldersgruppenover60årudnytterafdragsfrihedentilinvesteC ringer,mens22og21%benytterdettilatkompensereforændredeøkonomiskeforholdogøget Side 13 af 57

17 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. forbrug.detfremgårligeledes,atklartstørstedelen(60%)igruppenunder30årharvalgtafdragsc frihed,fordideønskeratafdragepåandengæld,mens12%brugerdettilandreinvesteringerog kun6%harvalgtdetforatkunneøgesitforbrug. Vikanudfraovenståendesåledesse,atdemesttypiskebrugereafafdragsfrihederpersoneri aldersgruppen60+,derønskerøgetråderumtilinvesteringerogøgetforbrugsamtungeunder35 år,derønskeratafdragepåendyreregæld.dennevidenbliverrelevantsenereiafhandlingen Udviklingenpårealkreditmarkedet Efterovenståenderedegørelseforrealkreditmarkedeterdetblevetaktueltatsepå,hvilkelån danskernerentfaktiskvælger.detrelativtbredeudvalgafrealkreditlånkanfornogenvirkeuoverc skueligt,mensdetforandreerbelejligtmedforskelligemuligheder.spørgsmåleterdog,omdanc skernegørbrugafdeforskelligemulighederelleromenkeltelånermestudbredt.følgendeafsnit vilderforsepåudbredelsenafdeforskelligelånetyper,ligesomrenteogkursudviklingenpådisse vilblivebehandlet. Indledningsvisterdetrelevantatsepåudviklingenafrealkreditinstitutternessamledeudlån.I nedenståendefigur(figur1)sesdet,atdesamledeudlåni2014varpåca.kr.450mia.pådetnic veauhardesamledeudlånværetsiden2005,hvorudlånetvarpåhelekr.750mia.,dogafbrudtaf årene2011og2013,hvorudlånetvarpåhhv.300og330mia.detsamledeudlåneraltsåholdt nogenlundestabiltoverenlængereperiodeensbetydendemed,atnyoptagedelånidetstorehele udlignerdeindfriedelån.ikkesiden2005harbeløbetværetoverkr.500mia.,mennogetkunne dogtydepå,atudviklingenigengårdenvej.såledessketederenmarkantstigningfra2013til 2014påca.kr.120mia.,ogsamtidigberetterRealkreditrådetom,atderijanuarogfebruarmåC nedaf2015erudstedtrekordmangelånetilbud etantalderikkeharværethøjeresidenfebruar 2005(Realkreditrådet,2015). Side 14 af 57

18 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling Realkreditinstitutternes.udlån.i.mia..kr Realkreditinstitutternesudlåni mia.kr. Figur1:Realkreditinstitutternessamledeudlånimia.kr. Kilde:Egentilvirkningpba.datafrarealkreditrådet. 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% Fastforrentede Rentetilpas.+variab.DKK Eurolån Indexlån Rentetilpas.+vari.EUR Variab.medrenteloft Figur2:Fordelingenafrealkreditinstitutternesudlån egentilvirkningpba.datafrarealkreditrådet Servinærmerepå,hvilkelåndanskernevælger,giverfigur2etgodtoverblik. Afdennesesdet,atfordelingenafrealkreditlånharændretsigmarkantidesenesteår.Før2014 havdeflexlånværetdanskernesforetruknelånsiden2007,ogspecieltårene2009,2010og2011 varisærdeleshedprægetafflexlån.idisseårudgjordeandelenafflexlånhhv.73%,57%og67%af desamledeudlån.herefterbegyndteandelenaffastforrentedelånigenatstigei2012og2013og udgjordei2014majoritetenafalleudlån.derharaltsåværetstorvariationidanskernesvalgaf realkreditlån.megetnaturligt,fristesmantilatsige,idetrenteniveauetiperiodentalerforstor variation,jf.figur3nedenfor.iårene2009,2010og2011,hvorflexlånisærdeleshedvarforetrukc ket,faldtden1cårigerentefraca.5%til1,5%.idensammeperiodelårentenpå30cårigeobligatic oneretgodtstykkehøjere,ogfaldtfra6,5%til4,5%.differencenmellemflexlånogfastforrentede Side 15 af 57

19 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. variperiodenheltopmod3,5%,hvilkettrodsaltmåsigesatværeenhøjprisfordenøgedesikc kerhedfastforrentedelånmedfører.atfolkvarmegettiltrukketafflexlåneneskyldtesendvidere, atderikkeumiddelbartvarudsigttilrentestigningeridekommendeår,hvilketdaogsåerblevet bekræftet,ogden1cårigeflexrenteeri2015såledesfaldettiliomegnenaf0%.ensituation,hvor dervedflexlånderforigrovetrækblotskalbetalesbidrag,hvilketmåsigesatværeekstraorc dinært. Figur3:Renteudviklingenpåhhv.30og1'årigeobligationer(Kilde:BRFKredit) Atfastforrentedelånigenblevetdetforetruknelånskyldesformentligt,atfolkkansikresigøkoC nomisksikkerhedoggennemsigtighedforenhistorisklavpris.30cårigeobligationerkanpr.marts 2015fåsmedenrentepå2%tilengodkurspå98,50(RealkreditDanmark,2015). Netopobligationskursenercentralfor,hvornårentypeobligationereråbne,samthvornårandre typerblivermereaktuelle.afskattemæssigeårsagererdetikketilladtatudstedeobligationertil enkursover100,ogderformådernødvendigvisåbnesennyserieobligationer(realkreditrådet).i detmodsattetilfælde,hvorkursenbliverlav,opleverlåntagerenetstortkurstab,ogdetskalderc forkraftigtovervejesomdetkanbetalesigatoptagelånet.derforarbejdesdertypiskmedobligac tionerispændetmellem95og100.deshøjerekursvedoptagelse,desbedre. Side 16 af 57

20 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Densenestetidsuropådeinternationalevalutamarkederharvianetopobligationskursenpåvirket detdanskerealkreditmarkedietbetydeligtomfang.internationaleinvestoreranserdanmarksom værendeetsikkertstedatplaceresinepenge,hvilketøgerefterspørgslenefterdanskekroner,og dermedvalutakursen.pga.erm2csamarbejdetogdermeddetfastespændtileuroenernationalc bankennødttilatagere,nårvalutakursenstiger.denneinteraktionskerbl.a.iformafinterventic onerog,foratmodvirkeyderligerepres,vedatsænkerenterne.ovenståendeerendelafforklac ringenpå,hvorforrenternepådanskeobligationererhistorisklav,hvilketburdehaveenbetydelig effektpåboligmarkedet Efterfinansiering Standardfinansieringenbestårudoverrealkreditlånetafenkontantudbetalingpå5%ogenfinanC sieringafdesidste15%.densidstedelkaldesforefterfinansieringogkan,somrealkreditlånet, opnåspåforskelligemåder.denmestanvendtefinansieringerdogetboliglånibanken.boliglånet kanoptagesentensometalmindeligtpantebrevellersometejerpantebrev beggemedsikkerc hediboligen.dasikkerhedenforefterfinansieringenhardårligereprioritetsstillingendrealkreditc lånet,errentenpåefterfinansieringenhøjereendrealkreditlånet(brfkredit).boliglånetkandog typiskogsåfåsmedsåvelfastsomvariabelrente.etofteanvendttricker,atboligejerevælger afdragsfrihedpåsitrealkreditlånforatkunneafdragepådetdyrereboliglån.somtidligereset udgørdennebegrundelse,jf.tabel2,enbetydeligdelafdanskernesgrundlagforvalgafafdragsc frihed. 2.3Beskatning Somtidligerenævntbetragtesejerboligersometdualtgode.Altsåharboligenbådetilformålat fungeresomeninvestering,menudgørforlangtdeflesteogsåetforbrugsgodeiformafderes hjem.atboligerbetragtessomeninvesteringgør,atdeiprincippetkansidestillesmedandrekac pitalformersomaktierogobligationer,hvorejerentilsigterenfremtidigværdistigning.derforer detumiddelbartoplagt,atboligerbeskattespåligevilkårmedøvrigkapital.deterdogikketilfælc detidanmark.idanmarkbetalesderoverodnetsettotyperafskatpåboliger;grundskyld(ejenc domsskat)ogejendomsværdiskat(skatteministeriet). Grundskyldenbetalessomenpromillesatstildenrespektivekommune,hvorforsatsenogsåfastC sættesafdenne.grundskyldssatsenskaldogværemellem16og34promilleogbetalespåbagc Side 17 af 57

21 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. grundafdenlavesteværdiafdenoffentligegrundværdiellergrundskatteloftværdien.såledeser grundskyldenbeskatningafselvegrundensværdi,ogbliverikkeiøvrigtpåvirketafdepågrunden værendebygninger.såvelgrundensværdisompromillesatsenspillerderforenrolleforbeskatninc gen.derberegnesårligtenreguleringsprocent,somtillæggesdetsenesteårsgrundværdi,ogbec løbettilejendomsskatkanderforgodtstigeselvomgrundværdienfalderidetenkelteår. Ejendomsværdiskatbetalestilstatenogberegnespåbaggrundafdenoffentligevurdering.Der betales1%afvurderingen,hvordetdogbemærkes,atejendomsværdiskattenogsåerunderlagt skattestop.betydningenafskattestoppeter,atgrundlagetforejendomsværdiskattenerdenlavec steaftreværdier;2001+5%,2002ellerdenaktuellevurdering(skatteministeriet).ejendomspric serneerforlangtdeflesteejendommestegetsiden2001,ogdeterligeledestilfældetfordeofc fentligevurderinger,hvorfordenaktuelleoffentligevurderingsjældentbenyttestiludregningaf ejendomsværdiskat.skatteministerietskønner,atblotca.5%afboligejernebeskattesafdenakc tuellevurdering(skatteministeriet).såledeserdertaleomensituation,hvorboligejernebeskatc tesafdensammeejendomsværdi,uansethvorstorenværdistigningejendommenharoplevet. IDanmarkfindesligeledesetbegrebkaldetejendomsavancebeskatning.Somnavnetsigererdet enskat,derskalbetalespåavancevedenejendom.avancenkanafgodegrundeførstgøresop vedsalg,ogderersåledestaleomenskat,derskalbetales,såfremtejerenharopnåetenavance vedejendommeneftersalg.hererdetdogessentieltatnævne,atsåfremtparcelhusreglener opfyldt,fritagesejerenforejendomsavancebeskatning(skat,2015).parcelhusreglenbestemmer, atsåfremtejendommenhartjentsomboligforejerenogellerdennesfamilie,kanejerenfritages foravancebeskatningvedsalgafejendommen.såledeserejendomsavancebeskatningreeltset ikketilstedevedprivatessalgafboliger. Deterligeledesrelevantatomtalerentefradragsretten.Fradragsrettenerikkespecifiktmindedpå boligejere,mentilkommerallemedgæld.dererreeltsettaleombeskatningafkapitalindkomst, hvorpersonermedpositivkapitalindkomstbeskattes,ogpersonermednegativkapitalindkomst modtagerfradrag.i2014vardengennemsnitligekapitalindkomstforfamilieridanmarknegativ medkr (skatteministerietb),hvilketsigernogetomfradragsrettenscentralerolleidanc mark.satsenforrentefradragfalderidisseårfremmod2019,hvordenenderpå25,6%forenlige Side 18 af 57

22 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. (Skatteministerietc,2014).Såledesopnårmansomgældstagerskattemæssigfradragfor¼afsine renteomkostninger,nårdersesbortfraøvrigefradragogpositivkapitalindkomst.reduktionenaf fradragssatsenskerdogkunfornegativekapitalindkomsteroverkr forenligeogkr forægtepar.Fradragsrettenvurderesatspilleenstorrolleforboligmarkedet(Realkredit Danmark,2011),omendbetydningenaffradragformentligtermindreudprægetitidermedså lavtetrenteniveausomdetnuværende. Beskatningenafdetdanskeboligmarkedhar,somfinansieringsmulighederne,værettilstordebati desenesteår.flereøkonomermener,atbeskatningenafboligmarkedeterskæv,ogdermedskac berstørreulighed.enafdevæsentligsteårsagertildennekritikerdenmanglendebeskatningaf værdistigningerpåejendomme.hverkeniformafejendomsværdiskatelleravancebeskatningsker dernogenformforbeskatningafdenøgedeværdiejendommefår,hvilketgiverdanskerneincic tamenttilatkøbeogbelånedyreejendomme.forganskenyligtharnationalbankenværetude medenanbefalingom,atderbørgenindføresensammenhængmellemejendomsværdierogbec skatningenheraf,samtenyderligerereduktionafrentefradragsretten(bünger,2015).endvidere hardetharværettildebat,hvorvidtdanmarkbørindføreenavancebeskatning,derminderom densvenske,hvormansomboligejerbeskattesafejendomsavance,menførstdendagmansælc gersinboligogtræderudafejerboligmarkedet.effektenafenindførselafdetoførstnævntetiltag behandlesiafhandlingensscenarieanalyse. 2.4Delkonklusion Idetteafsnitharviværetbredtomkringpådetdanskeboligmarked.IndledningsvistblevstruktuC renklarlagt,ogvifandtfremtil,at59,5%afalleboligerilandeterejerboliger.afdennedeludgør parcelhuseklartdenstørstedelmenshhv.etageboligerogrækkec,kædecogdb.husefølgerefter. Efterfølgendesåvipårealkreditsystemetsamtdegrundlæggendeformerforejerboligfinansiering. Herblevdetklart,atfastforrentedelånigenserudtilatvindeindpassomdanskernesforetrukne realkreditlånefteratflexlånharværetdetforetruknevalgienårrække.denneudviklingskyldes formentligtdekraftigeændringerirenteniveauetindenfordesenesteår.afslutningsvistblevskatc teforholdenebehandlet.vifandtherudaf,atbeskatningaffastejendomreeltspillerenlillerollei Danmarkpga.skattestoppet,ogatdettehargivetanledningtilendeldebat.Denmegendebat Side 19 af 57

23 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. burdegiveanledningtilensnarligrevurderingafreglerneforejendomsbeskatning.muligekonsec kvenserherafvilblivebehandletsenereiafhandlingen. 3.Prisdannelsenpåejerboligmarkedet Idetteafsnitvilfokusværepåprisdannelsenpåejerboliger.DeteoretiskeforholdomkringprisB dannelsepåboligerercentraleforproblemstillingenforatkunnekonkluderepårapportensefterb følgendescenarieanalyse.afsnittetsstrukturblivermedenskildringafprisdannelsenpåsåvelkort somlangsigtsamtenefterfølgendeanalyseafdeunderliggendeforhold,derspillerenrollefor såvelefterspørgslensomudbuddet. Nårmantaleromprisprisdannelseerdetessentieltatdefinere,hvilkenprisderreeltertaleom. Oftetalerfolkomboligprisernesomkontantprisenpåselveejendommen,mengroftsagt,ogskåC retoverenbredkam,erdetikkesomsådanejendommenfolkefterspørger,menistedetden ydelsesomejendommenleverertildem;densåkaldteboligydelse.boligenharsometdualtgode tofunktioner;enforforbeboerenogenforejeren,hvorforprisfastsættelsenogsåkanskeudfra tomåder;huslejenogkontantprisen. Pålejeboligersvarerboligydelsendirektetilhuslejen,hvilketgørdetletatopgøreydelsen,mens detforejerboligererlidtanderledes,idetmanvedkøbbetalerforfremtidigeboligydelser(biede, Kjær,&VibeCPedersen,2011).Hergiverdetikkesammemeningaftaleomenhusleje,idetderi givetfaldbetaleslejetilsigselv.vedejerboligerkanmanistedetudregneensåkaldtbrugeromc kostning(usercost),derfungerersomenteoretiskhusleje.dennebørinkluderealleomkostninger vedatboiejendommen(lunde,2013).vedetboligmarkediligevægtbørlejeboligenshusleje væreligejerboligensusercosts,idetdenrationelleogprofitmaksimerendepersonellersvilleskifc teboligformtildenmestfordelagtige,ogdermedmedføreprisstigningerpådenneindtilmarkedet igeneriligevægt(grell&nielsen,2012).situationenerdogenlidtanden,idetlejeboligerogejerc boligerhverforsigerunderlagtenrækkeomstændigheder,dermodvirkerengentagendesubstic tutionmellemhinanden. Denandenomtalteprisdannelsesformfindersted,nårboligenbliverhandlet.Ienhandelssituation erdertaleom,atboligejerensomeninvestorkøberenejendomtilenpris,derburdetilsvarenuc Side 20 af 57

24 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. tidsværdienafsamtligefremtidigebetalingerafovennævnteusercosts,tilbagediskonteretmed eninvesteringsrente(grell&nielsen,2012).menogsådetteforholdskalreeltsetnærmereses somenteoretisksammenhængendenfaktisk,idetforholdetkræveretperfektmarkedmedfuld substitutionmellemboligtyper. Idetfølgendevilteorienomkringprisdannelseblivebehandlet.PrisdannelsesteorientagerudC gangspunktiudbudogefterspørgsel,hvorfordenforudsætter,atmarkedeterprægetafrationelle personer,somønskeratnyttemaksimere.påefterspørgselssidenfindesboligkøberen,derønsker atnyttemaksimereudfrasitbudgetdannetpåbaggrundafnuværendeogforventedefremtidig indkomstogudgifter.påudbudssidenønskerboligsælgerenatmaksimereprofittenvedsalget. Prisdannelsenpåejerboligerbliverpåvirketforskelligtafhængigtafomderertaleomkorteller langsigt,hvorforbeggedissevilblivebehandlet.indledningsvisterdetdogrelevantatdefinere udbuddetafboliger.fornærværendedefineresdettesomværendealleboliger,ogikkekunde boliger,derertilsalg.såledeserdertaleomensituation,hvordetsamledeudbudreeltoverstiger denmængdeboliger,derertilsalghoslandetsejendomsmæglereellerlignende(biede,kjær,& VibeCPedersen,2011). 3.1Kortsigt Figur5illustrererprisdannelsenpåsåvelkortsomlangsigt,hvorbeggesudgangspunkteriskæC ringenmellemu0oge.viharovenforfastlagt,atudbuddetafboligererheleejerboligmarkedet, hvorforudbuddetpåkortsigtmåværekonstant.påkortsigterdetikkemuligtatøgeantalletaf ejerboligerilandet,idetdettagertidatbyggenyeboligerogomdanneeksisterendeejendomme tilboliger.udbudskurvenfigurereridiagrammetderforsomenlodretlinjevedmængdenm0. Prisdannelsenmåderforskevedændringeriefterspørgselskurvensplacering.EnstørreefterC spørgselforskyderkurvenop(eks.tile1).vedenuændretmængde,m0,skærerudbudscogefterc spørgselskurvenvedenhøjerepris,p1,ogenprisstigningharsåledesfundetsted.etprisfaldfinc dernaturligvissted,såfremtefterspørgslenogdermedefterspørgselskurvenfalder.påkortsigter derderformulighedforrelativtstoreudsvingiboligpriserne,deridettetilfældeerillustreretved enstigningfrap0tilp1. Endiskussionafvariable,derpåvirkerefterspørgslenfindesiafsnit3.3. Side 21 af 57

25 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling Langsigt Mensprisdannelsenpåkortsigtbestemmesafefterspørgselskurvensplacering,erprisdannelsen pålangsigtpåvirketafsåvelefterspørgslensomudbuddet.udbudskurvenkommerispil,fordi udbuddetafejerboligerpålangsigtikkeerkonstant.udbuddetpåvirkesiformafnybyg,omdanc nelseafandrebygningertilejerboligersamtnedrivningafeksisterendeboliger(grell&nielsen, 2012).Nybygersærdelesaktueltiperioder,hvorkontantprisenoverstigerprisenforenbyggeC grundtillagtprisenforatbyggeennybolig(damm.fl.,2011) 1.Iensådansituationbørudbuddet tilpassesigefterspørgslen.idennebetragtningliggerdog,atfolkforetrækkernybyggedevillaer fremforældre,såfremtprisenerdensamme.deterinogletilfældeikkerealiteten,hvilketderdog sesbortfrafornærværende. Illustreretifigur5vilenefterspørgselsstigningfraudgangspunktetogligevægteniM0P0medføre enforskydningafetile1ogdermedumiddelbartenhøjerepris,p1,somvisåovenfor.idetvigår fraensituation,hvormarkedeteriligevægt,ogprisenforatbyggenytdermedmåtteværelig prisenpåeksisterendeboliger,erprisenpåeksisterendeboligerip1såledesstegettilenprishøjec reendprisenpånybyg.deterderforaktueltatbyggenyeboliger,hvilketmedtidenøgerudbudc 1 DennesammenhængeranvendesunderbegrebetTobinsQ.TobinsQerenberegningderudtrykkerforholdetmellemprisenpåeksiste' rendeboligerogprisenpåatbyggenye.tobinsqforboligmarkedetfremkommervedatdeflatereetindeksforhusprisernemedetindeks forbyggeomkostningerne.nårtobinsqerover1erdetsåledesfordelagtigtatbyggenyeboliger (Dam et al., 2011). Side 22 af 57

26 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. det,hvorforurykkestilu1.dennyesituationgivernuenligevægtvedprisenp2,somerhøjere endp0,menlavereendp1.hervederdetillustreret,atprisernepåkortsigtkanstigetiletunorc malthøjtniveau,derligeledeseroverniveauetpålangsigt.itaktmed,atderbyggesflereboliger stigerprisenpåsåvelgrundesombyggeomkostningerogmaterialer,hvilketergrundentil,atudc budskurvenpålangsigterlavetmedenpositivhældningistedetforenvandretlinje,dervilleilluc strere,atprisernepålangsigterkonstante.prisenpågrundebliverisærdeleshedpresset,dajord erenknapressource.derforfalderantalletafnyebyggegrundepåattraktivebeliggenhederkrafc tigt.deteråbenlyst,atderikkeblotkanbyggesnyeboligerpårådhuspladsen,ogbeliggenheden afnyeejendommerykkerderfornaturligtlængereoglængerevækfrabyernescentrum.deslænc gerevækfradeattraktivebeliggenhederdenyeboligeropføres,deslaveremådetformodes,at efterspørgslenbliver.mendensamledeefterspørgselefterboligerfalderikkeveddetteogefterc spørgslenbliverderforkanaliseretoverpåeksisterendeejendomme. Idetfølgendevilenrækkeefterspørgselsdeterminanterblivediskuteret.Disseforholdpåvirker hverisærefterspørgselskurvensplacering,hvorforprisensomudgangspunktstigervedøgetefterc spørgselogfaldermodsat. 3.3Efterspørgsel Efterathaveanalyseretdensimpleteoriomkringprisdannelsesamtillustreretdissepåsåvelkort somlangsigtvilfølgendeafsnitdiskuteredenærmereårsagertilbevægelserneiefterspørgslen. Somnævntiforrigeafsniterboligprisernepåkortsigtaltovervejendebestemtafefterspørgslen, menogsåpålængeresigtspillerefterspørgselsfaktorerenrolle.iafsnittetvildedominerendeefc terspørgselsfaktorerderforblivediskuteret.afsnittetvilomhandleenrækkefaktorer,derhver isærharindflydelsepåefterspørgslen,mendetovervejendefokusvilblivelagtpåbeskatningscog finansieringsforholdene,dadisseericentrumfordenneafhandling. Side 23 af 57

27 Kvartalsoversigt - 1. kvartal Del SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. BIDRAG TIL FORKLARING AF DE REALE BOLIGPRISSTIGNINGER Tabel 3.1 Procentpoint 4. kvt kvt kvt kvt Renteniveau (30-årig), efter skat... 13,4 12,7 Variabel kontra fast rente (efter skat)... 13,1 13,4 Boligskatter... -0,5 1,1 Afdragsrate... 2,0 4,9 Forventet inflation... -0,6 0,6 Forventede boligpriser (realt)... 3,5-5,8 Husholdningernes disponible realindkomst... 13,0 20,1 Boligbeholdning... -6,9-13,6 Identificerede bidrag i alt... 37,0 33,3 Øvrige modeleffekter ,3 7,3 Samlet forklaringsbidrag... 48,2 40,6 Ej forklaret... 22,8-2,6 Real boligprisstigning i alt... 71,0 38,0 Anm.: De enkelte forklaringsbidrag er beregnet ved dynamisk simulering af efterspørgselsrelationen fra og med 4. kvartal 1999, idet alle andre variable holdes konstant på deres initiale niveau. Summeringer kan afvige som følge af afrunding. Kilde: Danmarks Statistik, Realkreditrådet, Realkredit Danmark samt egne beregninger. 1 Øvrige modeleffekter dækker over ikke-lineære sammensætningseffekter og tilpasning til den initiale uligevægt i den estimerede efterspørgselsrelation. Tabel3:Forklaringafudviklingeniboligpriserne. Kilde:Dametal.2011 Husholdningernes indkomstfremgang bidrager med yderligere 13 procentpoint, Tilatassistereteorienidetkommendebenyttestabel3,somerudarbejdetafDammfl.iNatioC hvoraf godt halvdelen neutraliseres af en stigende boligbeholdning som følge af nybyggeri. Hertil kommer små positive bidrag fra nalbankens1.kvartalsoversigt2011.tabellenkvantificererforskelligefaktorersbidragtiludviklinc forventede stigninger i de reale boligpriser (3,5 procentpoint) og fra udviklingen geniboligpriserneiperioden2000c2010.deenkeltefaktorersbidragerudregnetpåbaggrundaf i det påkrævede afdrag. Sidstnævnte forklarer altså kun en beskeden del af prisstigningen frem mod 2007, på trods af indførelsen af de afdragsfrie lån fra og med 4. kvartal Det skyldes, at ensimuleringafefterspørgselsrelationeniperioden,hvorhverfaktorertestetmensdeøvrigeer rentefaldet holdtkonstante.derskalikkelæggessåmegetvægtpådeenkeltefaktorerskonkreteværdi,meni i den forudgående periode medførte en mærkbar stigning i det krævede afdrag på rentetilpasningslån, da disse lån pr. konstruktion stedetforholdetmellemdeenkelte.darenteniveauet,boligbeskatningenmv.erændretsiden indebærer stigende afdrag, når renten falder, og vice versa. Det ses i figur simuleringenvildeenkeltesværdisevæsentligtanderledesud,såfremtsimuleringenlavesidag.i 3.1 (venstre), hvor det gule areal indikerer, at udviklingen i afdragsraten fra 4. kvartal 1999 trækker i retning af lavere huspriser, mens stedetbenyttestabellensomenretningsviserfor,hvilkefaktorer,derharspilletenrolleforperioc det røde areal fra og med indførelsen af de afdragsfrie lån i 4. kvartal 2003 densprisudvikling.idetomfangdetfindesnødvendigtvilyderligereempiribliveinddragettilat viser, at afdragsraten herfra trækker i retning af højre huspriser sammenlignet med udgangspunktet ultimo Nettoeffekten på huspriserne (altså forskellen på de to arealer) er minimal, når den opgøres belysefaktorernesindflydelse. pr. 1. kvartal 2007, hvor de reale huspriser toppede. Den særskilte priseffekt 3.3.1Disponibelindkomst af de afdragsfrie lån var til gengæld betydeligt større end vist i tabel Gennemgangenstartermedbegrebetdisponibelindkomst,dadenneercentralforenhverlønC 3.1 og analyseres nærmere nedenfor. modtager.dendisponibleindkomsterdetbeløbmansomlønmodtagerhartiloversefterbetalt Boligskatterne spiller omtrent ingen rolle i forklaringen af den samlede stigning i huspriserne fra 4. kvartal 1999 til 1. kvartal Det skyldes, skat.deteraltsådenmængdepenge,somreeltskalfinansiereboligomkostningerne,ogsomderc forerafgørendefor,hvortungtmansomboligejerkangældssættesig.derbøridennehenseende korrigeresforinflation,hvorforderertaleomdendisponiblerealindkomst.såfremtderikkeer taleomrealindkomstenkanenpersonreeltopleveforringetkøbekraftpåtrodsafstigendedispoc Side 24 af 57

28 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. nibelindkomst,hvilketnaturligvisvilpåvirkeefterspørgslennegativt. Dendisponibleindkomstspillerenrolleforboligpriserneidetlys,atsåfremtdanskernefårfærre pengeefterskatvilderværefærrepengetilatfinansiereetboligkøb.daboligermåkarakteriseres sometindkomstelastiskgodemåprisernenødvendigvisfaldesomenkonsekvensaflavereefterc spørgsel.detmodsattevilgøresiggældende,såfremtdendisponibleindkomststiger.udoverat lønmodtagernedafårflerepengetilrådighedogderforkanøgesitbudgetogefterspørgedyrere boliger,vildenøgededisponibleindkomstligeledesåbneopfor,atflereharrådtilkøbafejerboc lig.såledesereffektentovejs.iårene2000c2010udgjordeændringeridendisponibleindkomst hele20,1%afboligprisstigningernepå38%ogforklarerderforoverhalvdelenafudviklingen,jf. tabel3.dendisponibleindkomstmåderforsigesatspilleenvæsentligrolleforefterspørgslen efterboliger.bl.a.skattesatsernespillerenrollefordendisponibleindkomstogmedintroduktioc nenafskattestoppeti2001hardetteformentligthaftenbetydeligindflydelse Beskæftigelse/ledighed Itætsammenhængmeddendisponibleindkomstfindesbeskæftigelsenogledighedenilandet. Beskæftigelsenerdendelafarbejdsstyrken,dereriarbejdeogmodsaterledighedendendelaf arbejdsstyrken,derikkeeriarbejde.niveauetfordissespillerenrolleforlønniveauet,idethøj beskæftigelsegiverentendenstillønpres,ogdermedøgedelønninger.vedhøjerelønningerstic gerdendisponibleindkomst,altandetlige,ogdermedåbnesderforstigendeboligefterspørgsel ogprisstigninger.iovenståendetabelfremgårhverkenbeskæftigelseellerledighed,hvilketforc mentligtskyldes,atdenneerinkorporeretidendisponibleindkomst.årsagentil,atbeskæftigelc senalligevelmedtagessometsærskiltafsnitidenneafhandlinger,atdennetilligehængertæt sammenmeddendemografiskeudvikling Demografi Dendemografiskeudviklingspillerenrolleforefterspørgslenogdermedprisdannelsenafflere årsager.delsmedførerenstigningistørrelsenafbefolkningenenøgetsamletefterspørgselefter boliger,hvilketpressersåvellejecsomejerboligmarkedet.delsmedførerændringerialderssamc mensætningenenændringafhvilkentypebolig,derefterspørges.udoverengenerelstigningi befolkningstalletskerderbetydeligeændringeri,hvorbefolkningenerbosat.mangeflytterfra yderområdernetildestorebyer.udviklingenskyldestildels,atmangeungeflyttertilstorbyerne foratstudere,mensdetligeledeseretfaktum,atmangearbejdspladsererplaceretinærhedenaf Side 25 af 57

Markante sæsonudsving på boligmarkedet

Markante sæsonudsving på boligmarkedet N O T A T Markante sæsonudsving på boligmarkedet 9. marts 0 Denne analyse estimerer effekten af de sæsonudsving, der præger prisudviklingen på boligmarkedet. Disse priseffekter kan være hensigtsmæssige

Læs mere

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse 6. oktober 2008 Jeppe Druedahl, Martin Madsen og Frederik I. Pedersen (33 55 77 12) Resumé: AERÅDETS PROGNOSE FOR BOLIGMARKEDET, OKTOBER 2008: BOLIGPRISFALD VIL PRESSE VÆKST OG BESKÆFIGELSE Priserne på

Læs mere

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning

Læs mere

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr.

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditudlånet 2.. kvartal 2010 28. juli 2010 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditinstitutterne

Læs mere

Realkreditrådets pressemeddelelse om realkreditaktiviteten i 2005

Realkreditrådets pressemeddelelse om realkreditaktiviteten i 2005 Pressemeddelelse nr. 1 19. januar 2006 Rekordhøjt realkreditudlån i 2005 i alt 748 mia. kr. Realkreditrådets pressemeddelelse om realkreditaktiviteten i 2005 Realkreditinstitutterne har igen i 2005 ydet

Læs mere

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 19,6 mia. kr. i 1. kvartal 2010 og udgør nu mia.kr.

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 19,6 mia. kr. i 1. kvartal 2010 og udgør nu mia.kr. Realkreditudlånet 1.. kvartal 2010 23. april 2010 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 19,6 mia. kr. i 1. kvartal 2010 og udgør nu 2.312 mia.kr. Realkreditinstitutterne havde

Læs mere

EFFEKTER PÅ DANSK ØKONOMI VED BOLIGPRISFALD

EFFEKTER PÅ DANSK ØKONOMI VED BOLIGPRISFALD 27. marts 2006 af Martin Windelin direkte tlf. 33557720 og Frederik I. Pedersen direkte tlf. 33557712 EFFEKTER PÅ DANSK ØKONOMI VED BOLIGPRISFALD Hvis boligpriserne over de kommende syv år falder nominelt

Læs mere

Statistikken for realkreditudlånet udarbejdes af Realkreditrådet og Realkreditforeningen i fællesskab.

Statistikken for realkreditudlånet udarbejdes af Realkreditrådet og Realkreditforeningen i fællesskab. Realkreditudlånet 3. kvartal 2009 23. oktober 2009 Statistikken for realkreditudlånet udarbejdes af Realkreditrådet og Realkreditforeningen i fællesskab. Realkreditinstitutternes udlån steg igen i 3. kvartal

Læs mere

Forventninger til boligkøbernes økonomi i år

Forventninger til boligkøbernes økonomi i år NR. 4 / 13. MAJ 2002 Forventninger til boligkøbernes økonomi i år I denne analyse fra Nykredit Boligindeks sætter vi fokus på forventningerne til boligkøbernes økonomi i 2002. Prisudviklingen i årets 1.

Læs mere

Gældsudgifter i husholdninger med udløb af afdragsfrihed og høj belåningsgrad

Gældsudgifter i husholdninger med udløb af afdragsfrihed og høj belåningsgrad Et stigende antal husholdninger skal i perioden fra 2013 påbegynde afdrag på deres realkreditgæld eller omlægge til et nyt lån med afdragsfrihed. En omlægning af hele realkreditgælden til et nyt afdragsfrit

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Danmarks Nationalbank

Danmarks Nationalbank Danmarks Nationalbank Kvar tal so ver sigt 1. kvartal Del 2 211 D A N M A R K S N A T I O N A L B A N K 2 1 1 1 KVARTALSOVERSIGT, 1. KVARTAL 211, Del 2 Det lille billede på forsiden viser Arne Jacobsens

Læs mere

Udviklingen på ejerboligmarkedet i de senere år Kan boligpriserne forklares?

Udviklingen på ejerboligmarkedet i de senere år Kan boligpriserne forklares? 1 Udviklingen på ejerboligmarkedet i de senere år Kan boligpriserne forklares? Niels Arne Dam, Tina Saaby Hvolbøl, Erik Haller Pedersen, Peter Birch Sørensen og Susanne Hougaard Thamsborg, Økonomisk Afdeling

Læs mere

Fald i boligbyrden støtter boligefterspørgslen

Fald i boligbyrden støtter boligefterspørgslen NR. 8 / 27. JANUAR 2003 Fald i boligbyrden støtter boligefterspørgslen Blandt hovedkonklusionerne er: Boligbyrden for en gennemsnitshuskøber er faldet 2,2 procentpoint siden "toppen" i 1. kvartal 2001

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

Boligmarkedet nu og fremover

Boligmarkedet nu og fremover Boligmarkedet nu og fremover V. cheføkonom Jens Christian Nielsen BRFkredit e-mail: chr@brf.dk 25. november 2004 Vi vil forsøge at besvare følgende spørgsmål: Kan vi forklare de seneste års prisstigninger

Læs mere

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 10,8 mia. kr. i 3. kvartal 2011 og udgør nu 2.392,5 mia. kr.

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 10,8 mia. kr. i 3. kvartal 2011 og udgør nu 2.392,5 mia. kr. Realkreditudlånet 3. kvartal 2011 25. oktober 2011 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 10,8 mia. kr. i 3. kvartal 2011 og udgør nu 2.392,5 mia. kr. Realkreditinstitutterne

Læs mere

Flere vælger fastforrentede lån

Flere vælger fastforrentede lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flere vælger fastforrentede lån Fastforrentede lån vinder igen frem, og blandt de boligejere der vælger variabelt forrentede lån, vælger de fleste lån med 3 eller 5 års

Læs mere

Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån

Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån Nettoudlånet til boligejere steg i 3. kvartal 2010 med 10,7 mia., hvilket dækker over et nettoudlån på 14 mia.

Læs mere

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 13 mia. kr. i 4. kvartal 2011 og udgør nu 2.405,5 mia. kr.

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 13 mia. kr. i 4. kvartal 2011 og udgør nu 2.405,5 mia. kr. Realkreditudlånet 4.. kvartal 2011 19. januar 2012 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 13 mia. kr. i 4. kvartal 2011 og udgør nu 2.405,5 mia. kr. Realkreditinstitutterne

Læs mere

Realkreditudlånet 1. kvartal 2017

Realkreditudlånet 1. kvartal 2017 19. april 217 Realkreditudlånet 1. kvartal 217 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 15,8 mia. kr. i 1. kvartal 217 og udgør nu 2.617,8 mia. kr. Realkreditinstitutterne havde

Læs mere

Realkreditudlånet 4. kvartal 2016

Realkreditudlånet 4. kvartal 2016 19. januar 217 Realkreditudlånet 4. kvartal 216 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 9 mia. kr. i 4. kvartal 216 og udgør nu 2.62 mia. kr. Realkreditinstitutterne havde et

Læs mere

Realkreditudlånet 3. kvartal 2016

Realkreditudlånet 3. kvartal 2016 27. Oktober 216 Realkreditudlånet 3. kvartal 216 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 11,6 mia. kr. i 3. kvartal 216 og udgør nu 2.593 mia. kr. Realkreditinstitutterne havde

Læs mere

KONJUNKTURVURDERING, OKTOBER 2006

KONJUNKTURVURDERING, OKTOBER 2006 23. oktober 2006 af Martin Windelin direkte tlf. 33557720 KONJUNKTURVURDERING, OKTOBER 2006 KRAFTIG AFKØLING AF BOLIGMARKEDET Vi forventer en kraftig afkøling af boligmarkedet med stagnerende boligpriser

Læs mere

Nationaløkonomisk Institut Forfatter: HD 1. del, 4. Semester Pernille Agerskov Krogh Vejleder: Leif M. Sørensen. Afsluttende projekt

Nationaløkonomisk Institut Forfatter: HD 1. del, 4. Semester Pernille Agerskov Krogh Vejleder: Leif M. Sørensen. Afsluttende projekt NationaløkonomiskInstitut Forfatter: HD1.del,4.Semester PernilleAgerskovKrogh Vejleder: LeifM.Sørensen Afsluttendeprojekt Danmarksnationaløkonomived enafskaffelseafdanskerentetilpasningslån Forår2011 Danmarksnationaløkonomivedenafskaffelseafdanskerentetilpasningslån

Læs mere

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 5,6 mia. kr. i 1. kvartal 2011 og udgør nu 2.368,6 mia. kr.

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 5,6 mia. kr. i 1. kvartal 2011 og udgør nu 2.368,6 mia. kr. Realkreditudlånet 1. kvartal 2011 28. april 2011 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 5,6 mia. kr. i 1. kvartal 2011 og udgør nu 2.368,6 mia. kr. Realkreditinstitutterne havde

Læs mere

Realkreditudlånet 2. kvartal 2015

Realkreditudlånet 2. kvartal 2015 3. juli 215 [Revideret ift. første offentliggørelse] Realkreditudlånet 2. kvartal 215 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 22,1 mia. kr. i 2. kvartal 215 og udgør nu 2.53,8

Læs mere

STIGENDE RÅDIGHEDSBELØB FOR 2001

STIGENDE RÅDIGHEDSBELØB FOR 2001 17. april 2002 Af Jonas Schytz Juul - Direkte telefon: 33 55 77 22 Resumé: STIGENDE RÅDIGHEDSBELØB FOR 2001 DA s lønstatistik for 2001 viser en gennemsnitlige stigning på 4,4 procent i timefortjenesterne

Læs mere

Boligmarkedet siden Lehman Brothers-konkurs

Boligmarkedet siden Lehman Brothers-konkurs Boligmarkedet siden Lehman Brothers-konkurs ØKONOMISK SEKRETARIAT 15. september 2016 Det er nu otte år siden Lehman Brothers konkursbegæring den 15. september 2008. Finanskrisen har løbende sat sine spor

Læs mere

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde P R E S S E M E D D E L E L S E Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde Boligejerne har i 1. kvartal 2013 indfriet flere afdragsfrie lån, end de har optaget. Det er første gang, at der er noteret

Læs mere

Danskerne har langt større formue end gæld

Danskerne har langt større formue end gæld Danskerne har langt større formue end gæld Danskerne havde ved udgangen af 2013 i gennemsnit 1.116.000 kr. i overskud, når al gæld er trukket fra al formue herunder i boliger, biler mv. Der er i den økonomiske

Læs mere

Københavnske ejerlejlighedspriser en meget begrænset indikator for hele landets boligmarked

Københavnske ejerlejlighedspriser en meget begrænset indikator for hele landets boligmarked N O T A T Københavnske ejerlejlighedspriser en meget begrænset indikator for hele landets boligmarked Baggrund og resume Efter i årevis at have rapporteret om et fastfrosset boligmarked, har de danske

Læs mere

Låntagerne vælger fastforrentede realkreditlån

Låntagerne vælger fastforrentede realkreditlån Pressemeddelelse 18. oktober 2007 Låntagerne vælger fastforrentede realkreditlån Realkreditinstitutternes udlån var større i 3. kvartal 2007 end kvartalet før. Låntagere vælger fastforrentede lån og andelen

Læs mere

Boligmarkedet er stadigvæk varmt

Boligmarkedet er stadigvæk varmt Boligmarkedet er stadigvæk varmt Boligpriserne bevæger sig stadig op på tværs af hele landet. Efter et vinterhalvår med moderat udvikling er der igen en vis fart på priserne til trods for, at der handles

Læs mere

Rapport om modvirkning af prisbobler på ejendomsmarkedet via finansiel regulering

Rapport om modvirkning af prisbobler på ejendomsmarkedet via finansiel regulering Finanstilsynet Til Erhvervs- og Vækstministeriet 12. juni 2014 REAL J.nr. 22124-0001 Rapport om modvirkning af prisbobler på ejendomsmarkedet via finansiel regulering Indhold 1. Indledning og konklusion...

Læs mere

Realkreditudlånet 1. kvartal 2014

Realkreditudlånet 1. kvartal 2014 29. april 2014 Realkreditudlånet 1. kvartal 2014 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 4,9 mia. kr. i 1. kvartal 2014 og udgør nu 2484,0 mia. kr. Realkreditinstitutterne havde

Læs mere

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr.

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. P R E S S E M E D D E L E L S E Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. Realkreditsektorens udlånsstatistik for 1. kvartal 215 viser et nettoudlån til boligejere på hele 7 mia. kr., der tyder på tillægslån

Læs mere

Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt?

Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? 21. marts 2013 Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? Et af de mest omdiskuterede emner i boligdebatten gennem efterhånden en længere årrække har været om boligmarkedet er billigt,

Læs mere

ANALYSE: Aktuelle boligpriser ryster ikke den finansielle stabilitet

ANALYSE: Aktuelle boligpriser ryster ikke den finansielle stabilitet ANALYSE: Aktuelle boligpriser ryster ikke den finansielle stabilitet De lave renter har løftet boligpriserne, men der er ikke tegn på en dansk boligboble. En stigning i renterne må dog ventes at medføre

Læs mere

Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr.

Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr. Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr. En ny opgørelse baseret på tal fra Danmarks Statistik viser, at indbyggerne i Danmark i gennemsnit er gode for 1.168.000 kr., når al gæld er trukket fra al

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Dansk realkredit er noget helt specielt I mere end 200 år har danskerne kunnet låne penge på en ganske særlig måde. Muligheden

Læs mere

Øvelse 17 - Åbne økonomier

Øvelse 17 - Åbne økonomier Øvelse 17 - Åbne økonomier Tobias Markeprand 20. januar 2009 Opgave 21.2 Betragt et land, der opererer under faste valutakurser, med den samlede efterspørgsel og udbud givet ved ligninger (21.1) og (21.2)

Læs mere

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring P R E S S E M E D D E L E L S E Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring "Nettoudlånet til ejerboliger blev på 13 mia. kr. i 2. kvartal. Det er det højeste niveau siden 4. kvartal 2009.

Læs mere

Regional boligprisprognose prisfald til alle

Regional boligprisprognose prisfald til alle 13. november 28 Regional boligprisprognose prisfald til alle Boligmarkedet er i ubalance. Udbudet af boliger til salg er steget kraftigt, samtidig med at antallet af handler er faldet markant. Udviklingen

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Ny standard for boligøkonomiske analyser

Ny standard for boligøkonomiske analyser N R. 1 / 25. JANUAR 2002 Ny standard for boligøkonomiske analyser Nykredit præsenterer i dag et nyt boligindeks til alle med interesse for den aktuelle situation på det danske ejerboligmarked. Nykredit

Læs mere

Restancer på realkreditlån

Restancer på realkreditlån 61 Restancer på realkreditlån Asger Lau Andersen, Økonomisk Afdeling, og Charlotte Duus, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Langt de fleste danske familier med realkreditgæld betaler

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Makroøkonomi: Det danske boligmarked

Makroøkonomi: Det danske boligmarked Makroøkonomi: Det danske boligmarked den 23. januar 2017 Prisen på lejligheder er på det højeste niveau nogensinde, mens prisen på huse nærmer sig toppen i 2007 Det københavnske lejlighedsmarked udgør

Læs mere

Realkreditudlånet tilbage på sporet

Realkreditudlånet tilbage på sporet P R E S S E M E D D E L E L S E Realkreditudlånet tilbage på sporet Markant fremgang for fastforrentede lån til boligejerne. Også pæne tal for konverteringsaktiviteten. Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne

Læs mere

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån?

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? 22.oktober 2012. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? Årets største rentetilpasningsauktion står snart for døren. Samlet set skal realkreditinstitutterne refinansiere lån for over 450 milliarder

Læs mere

Det langsigtede prispotentiale på boligmarkedet er begrænset

Det langsigtede prispotentiale på boligmarkedet er begrænset 7. februar 11 Det langsigtede prispotentiale på boligmarkedet er begrænset Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 8 Kgs. Lyngby Risikostyring og funding

Læs mere

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 23. marts 2009 Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 Boligmarkedet er i øjeblikket ramt af en række kraftige økonomisk slag, der har sendt markedet i tovene. Der er dog store regionale forskelle,

Læs mere

Realkreditudlånet 3. kvartal 2012

Realkreditudlånet 3. kvartal 2012 23. oktober 2012 Realkreditudlånet 3. kvartal 2012 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 9,3 mia. kr. i 3. kvartal 2012 og udgør nu 2.441 mia. kr. Realkreditinstitutterne havde

Læs mere

Folketingets Lovsekretariat. Dato: 8. maj 2007

Folketingets Lovsekretariat. Dato: 8. maj 2007 Folketingets Lovsekretariat Departementet Holmens Kanal 22 1060 København K Dato: 8. maj 2007 Tlf. 3392 9300 Fax. 3393 2518 E-mail sm@sm.dk AVR/ J.nr. 2007-348 Under henvisning til Folketingets brev af

Læs mere

EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN

EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN 9. januar 2002 Af Thomas V. Pedersen Resumé: EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN Der har været kraftige merstigninger i hovedstadens boligpriser igennem de sidste fem år. Hvor (f.eks.) kvadratmeterprisen

Læs mere

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 46 Offentligt

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 46 Offentligt Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 46 Offentligt Socialministeriet ØSK-bolig J.nr. 5215-5 avr 23. juni 2006 Notat om Sammenligning af boligomkostninger mellem boligtyperne til brug for besvarelsen

Læs mere

Demografi giver medvind til københavnske huspriser

Demografi giver medvind til københavnske huspriser 2. januar 2012 Demografi giver medvind til københavnske huspriser Københavnsområdet har gennem en årrække oplevet, at flere og flere danskere har fundet det attraktivt at bosætte sig her set i forhold

Læs mere

!!!! Lejlighed!i!København!

!!!! Lejlighed!i!København! Bachelorafhandling Studerende:MadsFibigerRasmussen HA;Almen Vejleder:FrankPedersen LejlighediKøbenhavn 0Atkøbeellerleje? AarhusSchoolofBusiness&SocialSciences,AarhusUniversitet DepartmentofBusinessAdministration

Læs mere

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet Ved udgangen af 214 valgte ekstraordinært mange boligejere mere rentesikkerhed ved enten at gå ud af rentekurven til fx F3-lån eller

Læs mere

Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet

Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E t Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne til de danske boligejere blev negativt med 4,1

Læs mere

Mia. kr. 2. kvt kvt kvt kvt kvt. 2017

Mia. kr. 2. kvt kvt kvt kvt kvt. 2017 Tabel 1. Realkreditinstitutternes kvartalsvise udlån fordelt på ejendomskategorier Mia. kr. 2. kvt. 216 3. kvt. 216 4. kvt. 216 1. kvt. 217 2. kvt. 217 Brutto- Netto- Brutto- Netto- Brutto- Netto- Brutto-

Læs mere

Om boligpriserne - En opfølgning

Om boligpriserne - En opfølgning Danmarks Statistik MODELGRUPPEN Arbejdspapir* Peter Agger Troelsen 18. oktober 13 Om boligpriserne - En opfølgning Resumé: Nærværende papir sammenligner ADAMs boligprisindeks, som er Danmarks Statistik

Læs mere

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Dansk Landbrug 25. august 2008 Sektionen for økonomi, statistik og analyse Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Sammendrag dansk Landbrug foretager hvert år en opgørelse af realkreditinstitutternes

Læs mere

Fastforrentede lån med afdrag suverænt øverst på hitlisten

Fastforrentede lån med afdrag suverænt øverst på hitlisten P R E S S E M E D D E L E L S E Fastforrentede lån med afdrag suverænt øverst på hitlisten Realkreditsektorens udlånsstatistik for 3. kvartal 215 viser, at boligejerne optager flere fastforrentede lån

Læs mere

Den københavnske boligboble er blæst væk

Den københavnske boligboble er blæst væk . maj 11 Den københavnske boligboble er blæst væk Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Efter de store prisfald på det københavnske boligmarked i kølvandet på finanskrisen, så har

Læs mere

BOLIGPRISUDVIKLINGEN I 2. KVARTAL 2006

BOLIGPRISUDVIKLINGEN I 2. KVARTAL 2006 20. juli 2006 af Martin Windelin direkte tlf. 33557720 Resumé: BOLIGPRISUDVIKLINGEN I 2. KVARTAL 2006 Boligpriserne steg fortsat kraftigt i 2. kvartal 2006, selvom stigende renter har reduceret folks købsmulighed

Læs mere

Flere vælger rentetilpasningslån, mens færre vælger lån med renteloft

Flere vælger rentetilpasningslån, mens færre vælger lån med renteloft København, den 31. juli 2008 Pressemeddelelse Flere vælger rentetilpasningslån, mens færre vælger lån med renteloft Realkreditrådets udlånsstatistik for 2. kvartal 2008 viser, at stadig flere låntagere

Læs mere

Landrapport från Danmark NBO:s styrelsemöte 1 og 2. marts 2012 i Århus

Landrapport från Danmark NBO:s styrelsemöte 1 og 2. marts 2012 i Århus Landrapport från Danmark NBO:s styrelsemöte 1 og 2. marts 2012 i Århus NBO, Nordiska kooperativa och allmännyttiga bostadsorganisationer www.nbo.nu Økonomisk udvikling BNP De nyeste tal fra nationalregnskabet

Læs mere

UDLÅNSREDEGØRELSE. Overblik over udviklingen i kreditmulighederne i Danmark

UDLÅNSREDEGØRELSE. Overblik over udviklingen i kreditmulighederne i Danmark UDLÅNSREDEGØRELSE Overblik over udviklingen i kreditmulighederne i Danmark FEBRUAR 217 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Sammenfatning... 2. Udvikling i samlede udlån... 5 3. Bidragssatser og renter på realkreditlån....

Læs mere

Bruttoudlån for ejerboliger og fritidshuse fordelt på lånetyper (procentvis fordeling)

Bruttoudlån for ejerboliger og fritidshuse fordelt på lånetyper (procentvis fordeling) København, den 21. april 2008 Pressemeddelelse Flere vælger rentetilpasningslån Realkreditrådets udlånsstatistik for 1. kvartal 2008 viser, at stadig flere låntagere vælger rentetilpasningslån, fordi de

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

Danskerne er nu rigere end før krisen

Danskerne er nu rigere end før krisen 18. august 2016 Danskerne er nu rigere end før krisen Tal fra Danmarks Statistik viser, at danskernes private formuer sidste år steg med 0 mia.kr., mens gælden lå nogenlunde uændret. Den samlede nettoformue

Læs mere

STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING

STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING 15. april 2003 Af Thomas V. Pedersen og Agnethe Christensen Resumé: STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING De regionale konsekvenser af skattestoppet specielt vedrørende ejendomsværdiskatten

Læs mere

Formuerne bliver i stigende grad koncentreret hos de ældre

Formuerne bliver i stigende grad koncentreret hos de ældre Formuerne bliver i stigende grad koncentreret hos de ældre Nettoformuerne bliver i stigende grad koncentreret hos personer over 6 år. For 15 år siden havde personer over 6 år knap 6 pct. af den samlede

Læs mere

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv NR. 2 FEBRUAR 2011 Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv Sædvanligvis har sælgere og købere et nogenlunde præcist billede af forholdene på boligmarkedet. Ejendomsmæglerne rammer

Læs mere

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Konklusioner Resultat før skat er steget kraftigt i 2005 (rekord højt). Stigende nettorente- og gebyrindtægter og større kursgevinster på værdipapirbeholdninger.

Læs mere

Realkreditrådets udlånsstatistik for 3. kvartal 2008 viser, at fastforrentede lån igen vinder frem efter en periode med faldende popularitet.

Realkreditrådets udlånsstatistik for 3. kvartal 2008 viser, at fastforrentede lån igen vinder frem efter en periode med faldende popularitet. København, den 22. oktober 2008 Pressemeddelelse Fastforrentede lån mest populære Realkreditrådets udlånsstatistik for 3. kvartal 2008 viser, at fastforrentede lån igen vinder frem efter en periode med

Læs mere

Kvinders andel af den rigeste procent stiger

Kvinders andel af den rigeste procent stiger Kvinders andel af den rigeste procent stiger For den rigeste procent af danskere mellem 25-59 år den såkaldte gyldne procent, har der været en tendens til, at kvinder udgør en stigende andel. Fra at udgøre

Læs mere

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån 31.august 2010 Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring & funding Redaktion Lise Nytoft Bergmann libe@rd.dk Den seneste tids

Læs mere

Rentefølsomhed og lånefordelingen - Parcelhuse vs ejerlejligheder og København vs Aarhus

Rentefølsomhed og lånefordelingen - Parcelhuse vs ejerlejligheder og København vs Aarhus 15. april 2016 Rentefølsomhed og lånefordelingen - Parcelhuse vs ejerlejligheder og København vs Aarhus Priserne på ejerlejligheder er som bekendt steget væsentligt mere end på resten af boligmarkedet

Læs mere

Landbrugets realkreditgæld 2015

Landbrugets realkreditgæld 2015 Landbrugets realkreditgæld 215 Juli 216 Resume og indledende kommentarer Nærværende notat beskriver de seneste bevægelser indenfor landbrugets gælds- og renteforhold relateret til lån i realkreditinstitutterne.

Læs mere

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 30. marts 2009 af Jarl Quitzau og chefanalytiker Jonas Schytz Juul Direkte tlf.: 33 55 77 22 / 30 29 11 07 Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 Med vedtagelsen af VK-regeringens og Dansk Folkepartis

Læs mere

Supplerende dokumentation af boligligningerne

Supplerende dokumentation af boligligningerne Danmarks Statistik MODELGRUPPEN Arbejdspapir* Ralph Bøge Jensen 13. september 2010 Supplerende dokumentation af boligligningerne Resumé: Papiret skal ses som et supplement til den nye Dec09-ADAM dokumentation

Læs mere

Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen

Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen 28. august 2012 Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen Boligmarkedet har igennem 2012 lagt de store prisfald fra andet halvår 2011 bag sig, og der spores nu forsigtige

Læs mere

PRISUDVIKLINGEN FOR FORSKELLIGE GRUPPER

PRISUDVIKLINGEN FOR FORSKELLIGE GRUPPER i:\november 99\prisudviklingen-grupper-mh.doc Af Martin Hornstrup 23. november 1999 RESUMÉ PRISUDVIKLINGEN FOR FORSKELLIGE GRUPPER Dette notat udregner prisudviklingen for forskellige socioøkonomiske grupper

Læs mere

Konjunkturbarometer for træ- og møbelindustrien. jun. 15

Konjunkturbarometer for træ- og møbelindustrien. jun. 15 Konjunkturbarometer for træ- og møbelindustrien jun. Momsstatistik Momsstatistikken fra Danmarks Statistik bygger på virksomhedernes momsindberetninger. Varer og ydelser, der er fritaget for moms (ex.

Læs mere

Danmark. Nøglen til det danske boligmarked er gemt godt under måtten. Makrokommentar 20. august 2013

Danmark. Nøglen til det danske boligmarked er gemt godt under måtten. Makrokommentar 20. august 2013 Makrokommentar 20. august 2013 Danmark Relaterede publikationer Makroøkonomi: Økonomisk Oversigt Danmark, maj 2013 Nøglen til det danske boligmarked er gemt godt under måtten Det danske boligmarked har

Læs mere

Boligboblen der bristede: Kan boligpriserne forklares? Og kan deres udsving dæmpes?

Boligboblen der bristede: Kan boligpriserne forklares? Og kan deres udsving dæmpes? 47 Boligboblen der bristede: Kan boligpriserne forklares? Og kan deres udsving dæmpes? Niels Arne Dam, Tina Saaby Hvolbøl, Erik Haller Pedersen, Peter Birch Sørensen og Susanne Hougaard Thamsborg, Økonomisk

Læs mere

Lad os få ro om dansk boligfinansiering

Lad os få ro om dansk boligfinansiering NR 3. DECEMBER 2009 Lad os få ro om dansk boligfinansiering SDO-lån er kommet for at blive; lad os derfor lægge SDO-diskussionerne bag os og få ro om den danske boligfinansieringsmodel. Da SDO-reglerne

Læs mere

Tre pile i den rigtige retning

Tre pile i den rigtige retning P R E S S E M E D D E L E L S E Tre pile i den rigtige retning Realkreditsektorens udlånsstatistik for 2. kvartal 215 viser, at tre vigtige størrelser bevæger sig i den rigtige retning. Boligmarkedet har

Læs mere

Temperaturkort for opbygning af systemiske risici på boligmarkedet

Temperaturkort for opbygning af systemiske risici på boligmarkedet - 8 4 4 7 3 4 8 8 8 9 7 6 8 7 9 8 5 4 2 2 3 4 5 6 4 3 2 2 2 2 2 2 3 5 6 8 2 4 7 2 23 23 8 3 8 3 2 - -4-4 -8-3 - 6-6 - 3-6 - -3-4 -5-8 -8-5 2 2 2 2 3 3 3 5 5 5 6 4 3 3 3 4 4 4 4 3 3 4 4 3 4 3 4 5 5 4 4

Læs mere

Notat om Region Midtjyllands langfristede gæld og nettorenteudgifter i

Notat om Region Midtjyllands langfristede gæld og nettorenteudgifter i Notat om Midtjyllands langfristede gæld og nettorenteudgifter i 2017-2020 1.1 Indledning Der bliver hvert år ved budgetlægningen lavet et notat, som redegør for regionens langfristede gæld og nettorenteudgifter,

Læs mere

I dette notat regnes på de samfundsøkonomiske og familieøkonomiske konsekvenser af det øgede rentespænd.

I dette notat regnes på de samfundsøkonomiske og familieøkonomiske konsekvenser af det øgede rentespænd. 30.oktober 2008 Af Mie Dalskov, Signe Hansen og Frederik I. Pedersen, direkte tlf. 33557712 EFFEKT AF HØJERE RENTESPÆND TIL EUROOMRÅDET Det danske rentespænd til euroområdet er udvidet betragteligt i forbindelse

Læs mere

Mulighederne for at finansiere den fremtidige produktion og bedriftsudvikling

Mulighederne for at finansiere den fremtidige produktion og bedriftsudvikling Mulighederne for at finansiere den fremtidige produktion og bedriftsudvikling Set i lyset af den aktuelle Økonomiske situation og nye regler for finansielle virksomheder Hvad bringer fremtiden? Mere regulering

Læs mere

Boligmarkedet og boligejernes økonomi

Boligmarkedet og boligejernes økonomi Boligmarkedet og boligejernes økonomi Den danske boligprisudvikling Det seneste årtis udsving i boligpriserne har været ekstraordinære. Prisstigningerne frem mod 27 skyldtes især en meget lav international

Læs mere

Andelsboligforeningernes bidragssatser

Andelsboligforeningernes bidragssatser Andelsboligforeningernes bidragssatser ABF 213 Andelsboligforeningernes bidragssatser Realkreditlån til andelsboligforeninger betragtes som erhvervsudlån. Der findes ingen officielle prislister, og det

Læs mere

Forældrekøb er økonomisk attraktivt.

Forældrekøb er økonomisk attraktivt. 1. juli 2015 Forældrekøb er økonomisk attraktivt. Sommerferien står for døren, og om et par måneder skal tusinde af studerende starte på deres studie. Studiestart er traditionen tro lig med at mange forældre

Læs mere

Skatteudvalget SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 336 Offentligt

Skatteudvalget SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 336 Offentligt Skatteudvalget 2015-16 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 336 Offentligt 4. maj 2016 J.nr. 16-0472995 Til Folketinget Skatteudvalget Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 336 af 6. april 2016 (alm. del).

Læs mere

Rentemarginalen stiger mere i Danmark end i Euroområdet

Rentemarginalen stiger mere i Danmark end i Euroområdet DI Ultimo august MOGR Rentemarginalen stiger mere i Danmark end i Euroområdet Rentemarginalen, der måler forskellen mellem udlåns- og indlånsrenten, er inden for det seneste år øget mere i Danmark end

Læs mere