BYGHERREN HÅNDVÆRKERE. Andelsboligforeninger vælger private valuarer. VICEVÆRT MEYER I NYE KLÆDER Den gamle Meyer-type bliver afløst

Transkript

1 BYGHERREN - et magasin fra Gratisbyggetilbud.dk OKTOBER 2007 HÅNDVÆRKERE Nu er det slut med at ringe forgæves! VICEVÆRT MEYER I NYE KLÆDER Den gamle Meyer-type bliver afløst Andelsboligforeninger vælger private valuarer Taglejligheder er et hit! En god investering for andelsboligforeningen Grønne arealer øger livskvaliteten! MILJØRIGTIG ISOLERING Nyhederne fra gårsdagens avis bruges i morgendagens isolering Vil du vide hvordan? Vind vedligeholdelsesplan til kroner

2 Byggetilbud til boligforeninger Indholdsfortegnelse Jeg husker tydeligt, da vi for få år siden skulle starte vores firma Gratisbyggetilbud.dk. Vores første lokale var på 18 m2 i et kontorfællesskab på Frederiksberg, og der var selvsagt ikke meget plads for 3 mennesker. Dengang var det med ønsket om at gøre en forskel, når det gjaldt byggetilbud fra håndværkere, håndværkerfirmaer, arkitekter, ingeniører m.v. Visionen var, at vi ville gøre op med mange menneskers dårlige erfaringer med håndværkere. Derfor besluttede vi os for, at vi kun ville indgå aftaler med firmaer, som kunne overholde en aftale og var parate til at gøre en ekstra indsats. Vores kvalitetskontrol med løbende opfølgning på alle byggeopgaver er en vigtig faktor for vores succes. Vi er konstant i tæt dialog med de mere end 1000 tilknyttede håndværkervirksomheder og firmaer, når det gælder overholdelse af tidsplaner og budgetter. Nu er der gået over år, og vi ved, at ideen med at formidle gratis byggetilbud har været til stor gavn for tusindvis af mennesker både for private bygherrer, virksomheder, institutioner og ikke mindst boligforeninger. Gratisbyggetilbud.dk har således formidlet mere end byggeopgaver, heraf cirka 900 entrepriser til ejer- og andelsboligforeninger. Jeg håber, at I tager godt imod vores nye magasin BYGHERREN, der dels skal inspirere, men også informere om forskellige emner, der er relevante for boligforeninger. I BYGHERREN fortæller vi blandt andet om den moderne Meyer, der nu om dage er meget andet end en vicevært. Desuden sætter vi fokus på emner som professionel byggerådgivning og privat valuarvurdering, som mange boligforeninger interesserer sig for. Hvis I har spørgsmål om vores services eller ønsker en uforpligtende snak om jeres kommende byggeprojekt, er I naturligvis velkommen til at kontakte os. Velkommen til BYGHERREN! Michael Jacobsen Administrerende direktør Hvem er Gratisbyggetilbud.dk? Professionel byggerådgivning er vigtigt Administration af ejendomme Renovering af facader Opførsel af nye altaner Vedligeholdelse af vvs Råd om isolering og varmebesparelse Ud med tørlofter, ind med tagboliger Stor efterspørgsel for private valuarer Renovering sikrer ejendommens værdi Frisk luft en mangelvare Sikkerhed på legepladser Grønne arealer giver livskvalitet Udtalelser fra boligforeninger Alt om trappeopgange og belægning Ejendomsservice og vedligeholdelse Når taget skal renoveres Fokus på fundamenter Nye vinduer er godt for indeklimaet Bekæmpelse af skadedyr Etablering af dørtelefoner Alt om internet og telefoni Gratisbyggetilbud.dk og rådgivning Vind vedligeholdelsesplan på kroner BYGHERREN er udgivet af: Gratisbyggetilbud ApS Rødovrevej Rødovre Ansvarlig udgiver: Michael Jacobsen Redaktion: Denker Media Fotograf: Rikke Baden Art Director: Cecilia Petersson Tryk: Mcm Tryk A/S

3 Om Gratisbyggetilbud.dk 3 Hvem er Gratisbyggetilbud.dk? Gratisbyggetilbud.dk er en service, der formidler byggeopgaver mellem bygherre og fagmand. Siden servicen blev etableret i foråret 2004 af Michael Jacobsen og de to kompagnoner, Michael Ole Laursen og Daniel Perell, er det gået stærkt for Gratisbyggetilbud.dk. Virksomheden har rundet de entrepriser, og blandt kunderne finder man både private, små som store virksomheder, offentlige institutioner samt en lang række andelsboligforeninger og ejerforeninger. Gratisbyggetilbud.dk formidler alle byggeopgaver Gratisbyggetilbud.dk har et veludbygget netværk med mere end 1000 håndværkerfirmaer og virksomheder, der løser alle former for byggeopgaver. Ud over traditionelle håndværksfag såsom tømrer, snedker, murer, elektriker og vvs, tilbyder Gratisbyggetilbud.dk også opgaver inden for ejendomsservice, rengøring samt ingeniør- og arkitekthjælp. Derudover har Gratisbyggetilbud.dk dygtige entreprenører og håndværkervirksomheder, der kan håndtere alt fra mindre tilbygningsopgaver til større entrepriser til boligforeninger i forbindelse med nybygning eller renovering. På Gratisbyggetilbud.dk s hjemmeside er der en samlet oversigt over alle fagekspertiser. Gratis rådgivning fra ekspertpanel Ud over den gratis service med tilbud på byggeopgaver, har Gratisbyggetilbud.dk også samlet et komplet ekspertpanel fra en række virksomheder, der har kompetencer inden for bolig- og byggerådgivning. For eksempel er der gratis rådgivning i forbindelse med spørgsmål om køb og salg af ejendomme, advokatbistand, ingeniørbistand samt arkitekthjælp med vejledning omkring det byggetekniske arbejde og om forhold, der kræver byggetilladelse. Nemt at indhente tilbud Det er enkelt for boligforeninger, virksomheder og private at indhente tilbud via hjemmesiden dk. Man skal blot indtaste sin byggeopgave og medsende en beskrivelse af opgavens karakter og omfang. Når Gratisbyggetilbud.dk har modtaget forespørgslen bliver den behandlet af en konsulent. Og inden der er gået 5 arbejdsdage vil man som boligforening eller virksomhed blive ringet op af 3 uvildige håndværkervirksomheder, firmaer eller leverandører der vil give et tilbud på opgaven. Og som navnet antyder, er det gratis og uforpligtende at indhente byggetilbud. Læs mere på Adm. direktør Michael Jacobsen Tlf mj@gratisbyggetilbud.dk Partner Michael Laursen Tlf ml@gratisbyggetilbud.dk Partner Daniel Perell Tlf dp@gratisbyggetilbud.dk Partner Partner Christian Handrup Jørgensen Patrick Nielsen Tlf Tlf chj@gratisbyggetilbud.dk pn@gratisbyggetilbud.dk Konsulent Maria Bisgaard Tlf mb@gratisbyggetilbud.dk Konsulent Søren Monberg Tlf sm@gratisbyggetilbud.dk Konsulent Michael Rasmussen Tlf mr@gratisbyggetilbud.dk Konsulent Karina Pihl Tlf kp@gratisbyggetilbud.dk Programmør Julius Taul Madsen Tlf jtm@gratisbyggetilbud.dk Administration Pia Buus Jørgensen Tlf pb@gratisbyggetilbud.dk Her ser du hele teamet fra Gratisbyggetilbud.dk Medarbejderne er klar til at behandle forespørgsler på jeres næste byggeprojekt Administration Benjamin Hanggaard Tlf bh@gratisbyggetilbud.dk Bogholderi Mogens Lind Tlf mli@gratisbyggetilbud.dk Bogholderi Casper Saust Tlf cs@gratisbyggetilbud Gratisbyggetilbud ApS - Rødovrevej Rødovre - Cvr. nr Telefon: Fax: Mail: info@gratisbyggetilbud.dk

4 4 Byggerådgivning Det er vigtigt med professionel byggerådgivning Flere og flere boligforeninger opsøger i dag professionel hjælp, inden de kaster sig ud i projekter med nybyggeri eller større renoveringsopgaver til forbedring af ejendommen. Hos det rådgivende ingeniørfirma A/S BVD i Gentofte anbefaler de, at man fra starten inddrager et ingeniør- eller arkitektfirma, der har stor erfaring i at levere uvildig byggerådgivning og professionel planlægning af fremtidige byggeprojekter. Et byggerådgivningsfirma kan på baggrund af boligforeningens ønsker og konkrete behov udarbejde et oplæg til en god byggeløsning og dermed komme med et kvalificeret bud på en tidsplan samt behov for materialer og projektøkonomi, fortæller Jørgen Stuart, direktør og rådgivende ingeniør hos A/S BVD. A/S BVD rådgiver bl.a. om boligejendommens bærende konstruktioner, bygherrerådgivning, tilsyn samt drift og vedligeholdelse i forbindelse med en boligforenings opgaver såsom etablering af fjernvarme, maling af vinduer, pålægning af nyt tag, renovering af facaden m.v. Hvad kan ingeniør- og arkitektfirmaer hjælpe med? En stor del af nutidens byggerådgivning foregår hos ingeniør- og arkitektfirmaer. En arkitekt kan udarbejde kreative tegninger over det nye byggeri, mens en ingeniør kan vurdere og rådgive med hensyn til konstruktionens opbygning, styrekrav og anvendelser. Herudover kan ingeniøren rådgive om ejendommens daglige drift, der eksempelvis kan være: Hvordan skal lejlighederne ventileres? Hvorfor er vandforbruget så stort? Hvordan udskifter vi den utætte faldstamme? Hvordan fjerner vi fugten i ejendommens kælder? Vandhaner i guld Med byggerådgivning kan man fra starten sikre, at byggeplanerne og specifikationerne er realistiske. Det skal leve op til bygherrens ønsker og overholde de lovgivningsmæssige regler, som er gældende for forskellige typer af byggeri. Allerførst holder vi et indledende møde med bygherren for at belyse, hvilke ting, der skal foretages eller udbedres på ejendommen. Vi analyserer ejendommen og dens stand, og finder ud af, hvad der skal laves. Hvis en kunde eksempelvis ønsker stenskifer på taget eller guldvandhaner på badeværelset, er de velkommen til det. Men man kan klare sig for mindre og det rådgiver vi om, siger Jørgen Stuart. Hvilket byggerådgivningsfirma skal man vælge? A/S BVD er medlem af Foreningen af Rådgivende Ingeniører F.R.I., og her må man ikke være afhængig af en bestemt entreprenør. Vi råder altid boligforeningerne til at vælge et ingeniør- eller arkitektfirma, der arbejder uafhængigt af entreprenører og andre leverandører, så man sikrer, at der senere i projektforløbet kan peges på den bedst mulige leverandør til det konkrete byggeprojekt, slutter Jørgen Stuart.

5 Ejendomsadministration 5 Rådgivning lige så vigtig som administration DEAB I/S er et ejendomsadministrationsfirma fra Ugerløse ved Holbæk. De hjælper til daglig ejer- og andelsboligforeninger med regnskaber, bogføring, kontrakter og andet papirarbejde, men ifølge DEABs ansvarlige indehaver, Nicki Frøiland, er det ikke nok at løfte de administrative opgaver. En god ejendomsadministrator skal også følge med i udviklingen på det brogede danske ejendomsmarked, så de kan yde professionel rådgivning for eksempel i forbindelse med lån. Egentlig arbejdede Nicki Frøiland i et revisionsfirma, og sammen med den bankuddannede, Karsten Nordqvist, ejede og drev han ved siden af en række ejendomme på Sjælland. Det gik så godt, at de to til sidst besluttede, at de lige så godt kunne administrere andres ejendomme også, og den 1. januar 2005 åbnede de derfor DEAB; Dyberg Ejendoms Administration & Bogføring. Bedre rustet end advokater Før DEAB kunne komme i gang, undersøgte de to stiftere markedet for ejendomsadministration i lokalområdet og fandt ud af, at de fleste ejendomme blev taget vare på af advokater. Dem mente Nicki Frøiland og Karsten Nordqvist godt, de kunne konkurrere med. For det første er vi dygtigere, og for det andet er vi mere servicemindede. Hos en advokat er det ofte sekretæren, der sidder med boligrådgivning, mens hos DEAB, er det os, der gør det. Vi har fingrene helt nede i det regnskabsmæssige, vi kender foreningernes lån, og vi kender ejendomsmarkedet noget bedre end en advokat, fortæller Nicki Frøiland. Nye andelsboligforeninger har behov for tidlig hjælp Ofte er det helt nye andelsboligforeninger, DEAB hjælper i gang, men ikke altid så tidligt i processen, som de kunne ønske sig. Det er Nicki Frøilands erfaring, at de bygherrer, der står for et byggeri af nye andelsboliger, er mest interesserede i at få en så god pris for deres mursten som muligt. Det gør de ved at sætte en høj pris på de enkelte andele uden at skele til den nystartedes forenings fremtidige økonomi eller størrelsen på de fællesudgifter, der bestemmer den månedlige boligafgift. Et svingende ejendomsmarked For at rådgive boligforeninger bedst muligt om økonomi, er det vigtigt at følge med i udviklingen på ejendomsmarkedet. Nicki Frøiland mener, at den oprindelige andelstanke er væk, men fordi, økonomien bag en andelsbolig efterhånden ligner en ejerboligs med muligheden for at belåne friværdi, vil der fortsat blive bygget andelsboliger og stiftet nye andelsboligforeninger. Et af problemerne kan så ligge i de mange valuarvurderinger, hvor andelsboligejendomme får justeret deres værdi i forhold til en forventet mulig salgspris. Valuarens interesse er at komme med en så høj vurdering som mulig, dels for at sælge valuarvurderingen, men også for, at de nuværende ejere kan tjene på det. Problemet er bare, at en andel kan blive så dyr, at den kan være svær at komme af med igen, siger Nicki Frøiland. DEABs råd til en andelsboligforening er derfor ofte, at de bør lægge sig et sted mellem valuarens vurdering og den offentlige ejendomsværdi. På den måde sikrer foreningens sine beboere mod de ejendomsprisfald, som er en realitet i København. Til gengæld er det Nicki Frøilands erfaring, at de ejendomme, DEAB repræsenterer uden for hovedstaden, stadig stiger i værdi, ikke eksplosivt, men måske med fem procent om året. DEAB og Gratisbyggetilbud.dk Rådgivning er altså en af de vigtige ydelser, DEAB tilbyder sine kunder. Ved lidt af et tilfælde fandt Nicki Frøiland sidste år Gratisbyggetilbud.dk på nettet og tænkte; Nå ja, hvorfor ikke, og det gav bonus med det samme. Der gik fem dage, så havde jeg en aftale med den håndværker, jeg skulle bruge. Han kom og lavede arbejdet ordentligt og til tiden. Det var dejligt. I år har jeg så brugt Gratisbyggetilbud.dk igen, blandt andet til at få tilbud på en gennemgribende renovering af en ejendom i København, fortæller en glad Nicki Frøiland. Vi kunne godt tænke os at komme på banen en smule tidligere, fordi når en ny andelsboligforening indser, de har behov for en ejendomsadministrator, har de ofte allerede hjemtaget de lån, bygherren har anbefalet. Køber kommer til at mangle den rådgivning, der kan være nødvendig, når 30 mennesker, der ikke kender hinanden skal danne en forening og har svært ved at gennemskue en økonomi på måske millioner kroner. Derudover skal de gennemskue, hvad det ene lån frem for det andet betyder for dem på sigt. Der er her, vi kunne have hjulpet, siger Nicki Frøiland. DEAB I/S - Dyberg Ejendoms Administration & Bogføring Hovedgaden 29 E, 4350 Ugerløse Mobil eller Fax Hjemmeside: nf@deab.dk

6 6 Facaderenovering Nyt liv til husfacaden Det kan ikke undgås, at bygningers facader kommer til at tage sig slidte ud henover årene, men det er der heldigvis råd for, idet boligforeningen kan få udført en facaderenovering med det resultat, at facaden kommer til at fremstå som næsten ny igen. Hvornår er der behov for en facaderenovering? Det er en god idé at få udført en facaderenovering, når vejr og byens forurening har sat sine tydelige spor på facaden. Særligt i byområder kan bilos og røg sætte sine kedelige spor på facaden. Hvordan foregår en facaderenovering? Det er ofte fuldt tilstrækkeligt med en højtryksspuling af beskidte facader med brug af varmt vand. Højtryksspulingen fjerner alt skidt og snavs og facaden fremstår igen ren og pæn. Hvis det er meget lang tid siden, at facaden har været rengjort, kan det være nødvendigt at tilføre sæbe under højtryksspulingen. Hvis fagmanden inden for facaderenovering vurderer, at det ikke er tilstrækkeligt med en højtryksspuling af facaden, kan det overvejes at gennemføre en sandblæsning af facaden. Det kan typisk være nødvendigt at tage skrappere metoder i brug, hvis facaden er præget af afskalninger, sprængninger og/eller nedbrydninger. I disse situationer kan den bedste metode være, at der udføres en sandblæsning, hvorefter facaden skal males op igen, så den fremstår som ny. Hvis der er tale om en facade, der ikke tåler en sandblæsning, kan det være nødvendigt at anvende kemiske rensemidler til at fjerne den gamle maling fra facaden. Det er med denne metode muligt at fjerne langt de fleste malingstyper, men man skal være opmærksom på, at det er en forholdsvis dyr metode. Samtidig tilrådes det, at arbejdet overlades til fagfolk med erfaring i denne type opgaver. Hvem kan udføre facaderenoveringer? Der findes dels en række håndværksvirksomheder, der har specialiseret sig i at vurdere facader og udføre facaderenoveringsarbejde, men derudover er det også en opgavetype, som kan udføres af de fleste murermestre. Hvis der er tale om et projekt til facaderenovering i en større boligforening, kan det anbefales at søge rådgivning inden projektets igangsættelse og eventuelt at overlade projektledelsen til en erfaren entreprenør, der kan sørge for valg af rette metoder, materialer og samtidig overholde tidsplan og budget.

7 Altaner 7 Er det tid til nye altaner? Hvis man bor i en lejlighed i byen og ikke har adgang til en have, kan en veldesignet altan være et glimrende alternativ. Og rigtig mange boligforeninger har da også udvidet deres ejendom med opførelse af nye altaner eller renovering af de gamle. Men det er desværre ikke i alle lejlighedsbyggerier at man uden videre kan vælge at opføre en altan, idet opførsel af altaner typisk er en fælles beslutning i en andelsbolig- eller ejeforening. Samtidig kan man heller ikke forvente, at man frit kan vælge egen altantype, idet boligforeningen meget naturligt vil vælge en bestemt type altan, så hele bygningen bevarer et harmonisk indtryk. Opførsel af nye altaner Når boligforeningens bestyrelse har besluttet sig for, at der skal igangsættes et altanprojekt, er det første skridt i processen at få en godkendelse af projektet hos den lokale kommunes tekniske forvaltning. Herefter kan der tages kontakt til en leverandør af altaner med henblik på en dialog omkring ejendommens behov i forhold til placering af altanerne, størrelsen på altanerne og tilsvarende. Få inspiration hos altanfirmaerne De fleste altanfirmaer har et showroom, hvor man kan se nærmere på forskellige altantyper samt få god inspiration omkring materialevalg og design af altanen. Der er en del overvejelser, som skal foretages, og det kan bestemt være en god idé at tage en professionel med på råd og sørge for at få en arkitekt og ingeniør til at udarbejde de nødvendige tegninger og beregninger, som skal være på plads til den endelige godkendelse af byggeprojektet. Når først planerne og godkendelsen er på plads, er det typisk ikke noget langvarigt projekt at opføre altanerne. Der findes et bredt udvalg af standard-altaner på markedet, og de mest populære fås i materialerne aluminium eller stål. Designmæssigt er der også et bredt udvalg at vælge imellem og eksempelvis er altaner med et buet rækværk eller med besætning af hærdet glas populære valg. Renovering af eksisterende altaner Hvis boligforeningen allerede har opført altaner, kan det være, at det er blevet tid til at udføre en renovering, for eksempel for at få en større altantype, der giver bedre mulighed for at udnytte de udendørs faciliteter. Hvis der er tale om et projekt til renovering af allerede opførte altaner, vil det typisk være uproblematisk at indhente de nødvendige tilladelser til gennemførelse af projektet. Ligesom med nyopførsel af altaner er det altid en god idé at indhente professionel rådgivning og afsætte rigeligt med tid til at se nærmere på og vurdere de forskellige altantyper på markedet. Valget af ny altan skal helst kunne holde i mange år frem.

8 8 VVS Vvs-installationerne skal holdes i god stand At holde boligforeningens vvs-installationer i fin stand er en vigtig opgave for alle boligejendomme. Opgaverne er mange og oftest vil det være en fordel at søge rådgivning inden arbejdet påbegyndes. For eksempel kan man samarbejde med en autoriseret vvs-installatør, der har kompetencer til at løse boligforeningens opgaver, hvad end det handler om vedligeholdelse eller udskiftning af installationerne. Hvilke opgaver kan en vvs-installatør hjælpe med? Vvs-installatørens kerneopgaver ligger inden for vand, varme og sanitet. Eksempelvis kan en vvs-installatør løse opgaver som renovering af ejendommens badeværelser og toiletter inkluderende nye armaturer, installation af brusenicher, badekar m.v. En sådan opgave kunne for eksempel indeholde udskiftning af lejlighedernes toiletter til nye med spareskyl eller frostsikring af vandinstallationer, så ejendommen ikke får problemer med frostsprængte vandrør. Installation af central- eller fjernvarme En anden større opgave for mange boligforeninger er installation af central- eller fjernvarme eller vedligeholdelse af eksisterende varmeinstallationer. Her kan mange installatører tilbyde at udføre hele installationsprojektet og efterfølgende levere en vedligeholdelsesservice, der sikrer, at varmeanlægget får en lang levetid og altid producerer varmen effektivt og sikkert. En vvs-installatør udfører også traditionelt blikkenslagerarbejde og kan for eksempel hjælpe boligforeninger i forbindelse med vedligeholdelse af tagrender og andet arbejde i blik på ejendommen. Solvarme og ventilation Hvis boligforeningen har behov for en avanceret løsning med solvarme og ventilation, der sikrer billigere varme på naturens egne betingelser og et bedre indeklima i boligerne, er det igen en vvs-installatør, der skal tages med på råd, og som kan forestå projektet for boligforeningen. Luftsolfangere er blevet mere populære i disse tider med øget fokus på miljøet, og de har den indbyggede fordel, at de automatisk og uden el-tilslutning kan tilføre boligerne frisk, tør og varm luft, hvilket resulterer i et bedre indeklima for beboerne. Problemer i kloakken? En stor udfordring for mange boligforeninger er at vedligeholde ejendommens kloaksystem, så man undgår situationer, hvor gamle rør sprækker eller revner med store følgeomkostninger. En del vvs-installatører beskæftiger også kloakmestre, der har erfaring med at efterse boligejendommes kloaksystemer ved brug af særligt kikkertudstyr. Kloakmesteren kan ydermere rådgive om reparationer af kloaksystemet og råder over slamsugere og højtryksspulere til en grundig rengøring og vedligeholdelse af hele systemet. Varmesystemer Vedvarende energi Indeklima En Vaillant gaskedel med 4 års garanti din loyale partner Vaillant er Danmarks førende leverandør af gaskedler. Vi har stor erfaring med at betjene boligselskaber, og netop den, vil vi gerne stille til din rådighed. Udnyt fordelen ved at lade dig vejlede tidligt i processen. Vi står gerne til rådighed med nødvendig ekspertise og vejledning omkring valg af gaskedler, der passer netop til dine boliger. Dermed sikres, at du får den korrekte vejledning og den rigtige pris. Vi tilbyder også et overblik over de fremtidige udgifter til service og vedligehold. Kontakt Vaillant på telefon , så aftaler vi en tid for et uforpligtende og uddybende møde.

9 Isolering og varmebesparelse 9 Papiruld Danmark ApS Brødeskovvej Hillerød Tlf: Fax: Hjemmeside: info@papiruld.dk Mange fordele ved at isolere med papiruld Selvom isolering med papiruld både er mere effektivt, lettere, billigere og mere miljøvenligt, er det stadig kun forbavsende få steder, hvor papiruld har erstattet det traditionelle isoleringsmateriale. Danmarks eneste producent af papiruld kan dog konstatere, at stadig flere både autoriserede isolatører, private og boligforeninger får øjnene op for det venlige materiale. Det var egentlig irritation, der for tyve år siden fik Claus Skov og Curt Andersen til at grundlægge Papiruld Danmark ApS. Irritationen bestod i, at der ikke var noget alternativ på markedet til mineraluld, så hver eneste arbejdsdag måtte isolatører og tømrere lide med, at huden kradsede og kløede efter nærkontakt med isoleringsmåtterne. Ved at kigge på, hvordan syv ud af ti huse i Canada er isoleret, fandt de en løsning på problemet, og den løsning var avispapir. Gammel idé Ideen stammer oprindeligt fra USA. Her har de siden 1892 fremstillet isoleringsmateriale af papirfibre, og det er den teknik, som Papiruld Danmark de seneste to årtier har arbejdet videre med, så de i dag producerer isoleringsmateriale udelukkende af genbrugspapir fra danske aviser. At det netop er avispapir skyldes, at cellulosefibrene i avispapir tillader fugt at passere, uden det går ud over isoleringsevnen, og dermed giver papiruld en sidegevinst til de forbedrede arbejdsforhold for isolatørerne nemlig et bedre indeklima. Det forbedrede indeklima opstår, fordi det ikke er nødvendigt at bruge dampspærre i beboelsesrum, der ikke er vådrum. Papiruld består af organiske fibre, som kan transportere fugt, og jo mindre fugt i et rum, des bedre indeklima, forklarer direktør Claus Skov. Også bedre isolering Men ikke blot er papiruld et materiale, der er mere venligt at arbejde med og giver bedre indeklima. Det er også billigere at bruge ifølge Claus Skov fra Papiruld Danmark, og så isolerer papiruld bedre end mineraluld. Årsagen er den simple, at papiruld bliver sprøjtet ind i hulrummene og tilpasser sig fuldstændig omkring konstruktioner, rør, installationer og spær. Med almindelige isoleringsmåtter er det ofte nødvendigt at skære i dem eller at strække dem, og dermed mister de en del af isoleringsevnen. Det er faktisk dramatisk, så dårligere mineraluld bliver, når strukturen ændres. Samtidig risikerer man også, at der opstår en kuldebro bag pladerne, hvis hulrummet er nogle centimeter for stort, og i de tilfælde kunne man lige så godt have ladet isoleringsmåtterne ligge i byggemarkedet, siger Claus Skov. Et produkt for alle Blandt Papiruld Danmarks kunder er der både autoriserede isolatører og private kunder. Især kommer en del af de private kunder gennem Gratisbyggetilbud.dk. Papiruld Danmark var en af Gratisbyggetilbud.dk s tidligste leverandører, og det samarbejde har udviklet sig godt. Vi får opgaver mange steder fra, men kvaliteten af de kundeemner, vi får fra Gratisbyggetilbud.dk er meget høj. I sin tid lærte vi Gratisbyggetilbud.dk at kende, fordi de kontaktede os og påstod, de kunne gøre det bedre end de andre portaler, vi var en del af, og det viste sig at være korrekt. De allerfleste af de kundeemner, vi får fra Gratisbyggetilbud.dk, bliver til ordrer, især henvendelserne fra private samt dem fra andels- og ejerboligforeninger, fortæller Claus Skov. Et utal af fordele Uanset om det er autoriserede isolatører, private eller boligforeninger, der bruger papiruld, er det et let materiale at arbejde med. Isolatørerne blæser papirulden ind i hulrummene, og private kan købe det i tømmerhandelen eller byggemarkedet i komprimeret form. Herefter er arbejdsmetoden blot at løsne papirulden op med en rive og jævne det ud i det hulrum, der skal isoleres. Resultatet er nul hudirritationer og ingen fibre, der drysser, når isoleringen foregår over hovedhøjde. Især sidstnævnte problem har fagforeningerne i årevis forsøgt at få løst ved at foreslå forbud mod at isolere over hovedhøjde med mineraluldsmåtter, fordi det giver så ringe arbejdsmiljø. Det er ikke helt sket endnu, men hvis det bliver gennemført, vil det højst sandsynligt føre til en endnu større udbredelse af papiruldsisolering. Til gavn for alle. Der er kun fordele ved papiruld. Vores virksomhed er tilsluttet brancheforeningen, Varmeisoleringsforeningen VIF, hvor vi lever op til de europæiske deklarationsregler, og vores løsfyld har landets bedste isoleringsevne. Samtidig er vores papiruld brandhæmmende, det kan tåle fugt, og der kan ikke udvikle sig råd, mug eller skadedyr i det. Plus det altså giver et bedre indeklima. Alt det som resultat af, at vi fra begyndelsen egentlig bare havde som mål at skabe bedre arbejdsforhold for isolatører, siger en tilfreds direktør, Claus Skov.

10 10 Tagboliger og tørlofter Omdan tørloftet til nye moderne taglejligheder I de senere år har mange andelsboligforeninger valgt at udnytte muligheden for at inddrage ubenyttede tørlofter i ejendommen til at etablere nye lækre tagboliger, der samtidig gør ejendommen mere attraktiv. Fra gammelt tørloft til moderne taglejlighed Det er ofte muligt at skabe en spændende taglejlighed ved at omdanne andelsboligforeningens gamle tørlofter, som mange steder har stået ubenyttet hen. I andelsboligforeningerne inddrager man ofte beboernes depotrum på loftet og flytter dem ned i kælderen, hvor der så etableres helt nye depotrum til alle beboere. Men inden foreningen giver sig i kast med tagboligprojektet, er det nødvendigt at indhente professionel rådgivning fra en arkitekt med erfaring inden for netop denne byggedisciplin. Arkitektfirmaet kan også hjælpe med at udarbejde et budget, en plan samt indhente de nødvendige byggetilladelser hos de lokale myndigheder. Typisk bevarer man gulv, bjælker, gavle og skorstene fra det gamle tørloft i forbindelse med konstruktionen af de nye taglejligheder. Hvis tørloftet er højt nok, kan det overvejes at bygge 2-plans taglejligheder eller opføre en mindre hems, men det mest almindelige er at konstruere nye lejligheder i et enkelt plan. Taglejlighed med lydisolering Som et led i byggeprojektet skal man typisk overveje forhold som lydisolering af de gamle trægulve og ydermere er det særdeles vigtigt at badeværelser etableres i henhold til gældende byggeregler med vådrumsbehandling. Det kan som en del af processen være nødvendigt at udføre tagarbejde, eksempelvis ved etablering af nye vinduespartier, ovenlysvinduer og lignende. Den nye taglejlighed kan nyde godt af arkitektonisk veludseende skrå vægge, højt til loftet og fritlagte bjælker, der er med til at skabe en fornemmelse af et stort rum. Derudover får beboerne af de nye lejligheder typisk også glæde af en fornem udsigt ud over byens tage. Der er oven i købet set eksempler på, at det er muligt at etablere tagterrasser i forbindelse med nye taglejligheder. En god investering for andelsboligforeningen Særligt i de større danske byer såsom København og Århus har der gennem flere år været problemer med boligmangel, hvorfor det er blevet interessant at se nærmere på muligheder for at skabe nye lejligheder i eksisterende bygninger. Man har eksempelvis set gamle lagerhaller blive omdannet til moderne boligområder og altså også ubenyttede loftarealer blive til moderne taglejligheder. Det kan ofte være en god investering for andelsboligforeninger, der i forvejen har en sund økonomi, at skabe flere lejligheder i ejendommen ved at inddrage tørlofter til beboelse. Det kræver naturligvis en investering at gennemføre selve byggeprojektet, men ejendommen tjener investeringen hjem igen og mere til, når de nye attraktive andelsboliger skal sælges på markedet.

11 Valuarvurderinger 11 Westphall Erhverv Rudehøi, Kongevejen 165, 2840 Holte Tlf Fax Hjemmeside: Privat valuarvurdering er et hit hos andelsboligforeninger De senere år er der sket en markant udvikling på ejendomsområdet, der har oplevet store ejendomsværdistigninger. Det ses blandt andet hos landets mange andelsboligforeninger, der i stigende grad benytter en privat valuar til at værdisætte prisen på foreningens ejendom. Vi har i de seneste tre år oplevet en stor efterspørgsel fra andelsboligforeninger, der ønsker en privat valuar til vurdering af ejendommen. Vi får eksempelvis en del henvendelser fra bestyrelser, der ønsker, at deres andelsboligejendomme fastsættes til en reel pris. Ordene kommer fra statsautoriseret ejendomsmægler og valuar Peter Westphall, der ejer og driver Westphall Erhverv. Westphall Erhverv arbejder blandt andet med at vurdere og værdisætte ejendomme for erhvervslivet, heriblandt ejendomsinvestorer, erhvervs- og investeringsejendomme samt andelsboligejendomme. Andelsboligforeninger snyder sig selv økonomisk I mange andelsboligforeninger er boligens salgspris sat for lav i forhold til markedsværdien. Det betyder, at andelsboligforeningen og dermed beboerne går glip af en betydelig økonomisk gevinst, der tilmed er skattefri. Det kan have konsekvenser i en negativ retning, hvis en ejendom vurderes for lav. Hermed får andelshaveren ikke den rigtige pris ved salg af sin andelsbolig. Omvendt kan værdien også være sat for høj, hvilket giver en større risiko for overbelåning af ejendommen. Derfor anbefaler vi altid bestyrelsen for andelsboligforeningen til at medvirke, for at sikre, at andelskronen fastsættes til den aktuelle markedsværdi, forklarer Peter Westphall. På nuværende tidspunkt benytter omkring % af landets andelsboligforeninger en privat valuarvurdering som grundlag for fastsættelse af andelskronen. Med den private valuarvurdering stiger mange ejendomme i værdi, hvilket betyder, at andelshaverne får flere penge imellem hænderne, når de sælger deres bolig, men de får også bedre mulighed for at belåne friværdien ved at optage nye lån hos banken. Det giver bankerne større sikkerhed, når der er større friværdi i boligen. Ud over at flere andelshavere er blevet rigere, har den private valuarvurdering også gjort op mod tidligere tiders spekulationer om, at man skal kende nogen, der kender nogen for at få fat i en andelsbolig. Priserne på en andelsbolig er flere steder i et prisleje, der nærmest har fjernet udtrykket penge under bordet. Hvordan fastsættes andelskronen? En andelsboligforeningsejendom er en investeringsejendom, der ligesom investeringsmarkedet, styrer prisen. Ifølge Peter Westphall spiller flere faktorer ind, når man skal værdisætte en andelsboligforeningsejendom. Vi vurderer efter faktorer såsom beliggenhed og stand, men derudover vurderer man også lejeværdien af ejendommen, for eksempel om ejendommen har ekstra faciliteter, herunder gode toilet- og badeforhold, elevator og lignende. Samtidig kigger vi på, hvad der findes af udviklingspotentialer i ejendommen, f.x. en uudnyttet tagetage, der kan være et potentiale for andelsboligforeningen. Skal andelsboligforeningen vælge en privat valuar? Hos Westphall Erhverv bruger man sloganet Vælg den rigtige rådgiver, når jeres ejendom skal valuarvurderes. Firmaet hentyder til, at det er vigtigt at se sig for, når man som andelsboligforening skal vælge valuar til at vurdere ens ejendom. Ifølge Peter Westphall er der flere faktorer man skal være opmærksomme på, når man vælger en valuar. Man skal vælge en valuar, der kan forklare sin prisfastsættelse. Det vil sige, at valuaren skal kunne give svar på, hvorfor ejendommen fastsættes til en bestemt pris. Samtidig er det en god idé at finde en valuar, der har erfaring med at handle andelsboligejendomme, siger Peter Westphall og tilføjer: Som andelsboligforening skal man være opmærksom på, at man pådrager foreningen en ekstra omkostning ved at få lavet en privat valuarvurdering. Og når man først er gået i gang med at få lavet en valuarvurdering, bør man fortsætte med det de efterfølgende år. Ifølge loven skal andelsboligforeningen have vurderingen fornyet efter 18 måneder, men vi anbefaler, at man får vurderet ejendommen én gang om året ved regnskabsaflæggelse, slutter Peter Westphall.

12 12 Renovering Renovering af ejendommens indvendige arealer Bygninger nedslides over tid, og det er en vigtig opgave for en boligforening at vedligeholde de fælles arealer som kælderrum, loftsrum, trappeopgange og lignende, så de fremstår indbydende til glæde for ejendommens beboere. Indvendig renovering holder bygningen i topform Boligejendomme bør løbende holde et vågent øje med tilstanden af bygningernes indvendige områder for at undgå unødvendige nedslidninger, der kan medføre store udgifter til omfattende renoveringsprojekter. Eksempelvis er områder som ejendommens affaldsrum, cykelkælder, fælles toiletter, kælderrum og loftsrum udsatte områder, der ofte kommer til at stå hen uden vedligeholdelse i adskillige år. Her er det en god idé med regelmæssige eftersyn og udførelse af løbende rengøring, og når det er nødvendigt bør man ligeledes gennemføre mindre renoveringer i form af udbedring af småskader og maling af ejendommen. Dette vedligeholdelsesarbejde kan typisk udføres af lokale håndværksmestre som malere, murere og tømrermestre. Gennemførelse af omfattende renoveringsprojekter Særligt i ældre boligforeninger kan det med års mellemrum være nødvendigt at gennemføre mere omfattende renoveringsprojekter til fornyelse af kælder- og loftsområder samt andre dele af boligforeningens indvendige arealer. I forbindelse med løsning af sådanne større renoveringsopgaver kan det anbefales, at boligforeningen opsøger professionel rådgivning eksempelvis fra et arkitektfirma. En arkitekt er interessant at rådføre sig med, hvis renoveringen omfatter strukturelle ændringer og altså ikke blot begrænser sig til en renovering af de eksisterende strukturer. Et større renoveringsprojekt kan med fordel gennemføres som en totalentreprise, hvor en entreprenør påtager sig det samlede ansvar for både projektering og selve udførelsen af projektet. Det vil så være entreprenørens ansvar at inddrage kompetente underleverandører i form af forskellige håndværksvirksomheder samt stå for indkøb af de bedst egnede materialer til opgaven. Der kan særligt ved større projekter ligge en stor fordel i at have en erfaren ekstern samarbejdspartner til at stå for planlægningen og til at sikre, at budgetoverskridelser undgås. Renovering sikrer ejendommens værdi Renovering af bygningens indvendige områder bliver hurtigt sorteret ind under nice to have -projekter, da der er tale om områder, som ikke er særligt synlige i hverdagen. Det er vigtigt at se på bygningen som en helhed, og vedligeholdelse af selv mindre besøgte arealer er også med til at fastholde eller øge ejendommens værdi, som i sidste ende er til glæde for hele boligforeningen.

13 Frisk luft en mangelvare Ventilation og indeklima I disse år er der øget fokus på indeklima. Mange lider af allergi, og det er ikke forkert at give de efterhånden helt tætte huse og lejligheder skylden. Heldigvis er der en løsning. Den hedder ventilation, og FagTek A/S fra Silkeborg er en af markedets store leverandører af frisk luft. For fem år siden grundlagde Daniel Blak firmaet FagTek A/S sammen med sin kompagnon, Peter Møller Sørensen. Daniel Blak havde været 15 år i ventilationsbranchen, og i 2002 havde han fået mod på at starte sit eget. I begyndelsen tilbød FagTek udelukkende at servicere eksisterende ventilationsanlæg, men efterhånden begyndte kunderne også at efterspørge nye anlæg, for med den gode service, Fag- Tek leverede, ville de gerne betro Daniel Blak og hans montører at opsætte helt nye ventilationsløsninger. Det blev startskuddet til en udvidelse af FagTek, og i dag tæller firmaet 24 ansatte med blandt andre ti anlægsmontører og seks servicemontører, der kommer i hele landet. Privat interesse vokser 90 procent af alle FagTeks kunder er industrivirksomheder, men andelen af private, der har set fordelen ved at få installeret et ventilationsanlæg, vokser år for år. Førhen var der ikke problemer med indeklimaet, fordi de fleste huse havde naturlig ventilation. Der var altid sprækker eller utætte vinduer, hvor den friske luft kunne trænge i gennem, men i dag er alt så godt isoleret, at frisk luft i vores hjem er gået hen og blevet en mangelvare, fortæller indehaver af FagTek, Daniel Blak. Især i helt nybyggede huse kan det være et stort problem. Af og til tager Daniel Blak en runde i et nybygget kvarter, og ved alle de huse, hvor der er kondens på vinduerne, smider han en brochure i postkassen. I den står der, hvor enkelt og forholdsvis billigt, FagTek kan forbedre den luft, husets beboere fylder lungerne med. Et anlæg af højeste kvalitet koster endda mindre end et nyt køkken, og så er det enkelt og let at betjene. Hvis vi har monteret et ventilationsanlæg rigtigt, er der ingen grund til at tænke mere på det. Kunden skal ikke konstant ændre indstillinger eller opsætning, og en frisk luft bliver en lige så naturlig og ukrævende del af hjemmet som maling på væggene, siger Daniel Blak. Den friske luft manglede ude på landet Et af de bedste eksempler, Daniel Blak har på en privat kunde, der blev meget glad for et ventilationsanlæg, er en familie fra Århus. Familien havde sagt deres lejlighed op i midtbyens støj og os for at flytte til den friske luft på landet. Desværre købte de et nyt hus, der var så godt isoleret, at først, da FagTek havde været forbi og montere et ventilationsanlæg, kunne familien begynde at nyde livet langt fra storbyens jag. I det hele taget er det FagTeks erfaring, at folk, der først én gang har prøvet at bo i et hus med ventilation, aldrig vender tilbage til et uden. Tænk på, at de lever med frisk luft 24 timer 365 dage om året. Et ventilationsanlæg fjerner støv, røg og fugt, og risikoen for at udvikle astma eller allergi bliver betydeligt nedsat, forklarer Daniel Blak. Mange kunder via Gratisbyggetilbud.dk Formodentlig har familien fra Århus anbefalet FagTek til venner og bekendte, og netop den metode er en af FagTeks primære måder at skaffe nye kunder på. En anden er gennem samarbejdet med Gratisbyggetilbud. dk, som FagTek er meget tilfredse med at være en del af, ikke mindst fordi, det både er let og billigt at e et tilbud til kunder, som helt af sig selv tikker ind via Gratisbyggetilbud.dk. Derudover synes vi, at Gratisbyggetilbud.dk s koncept er rigtig godt tænkt, og at de giver deres kunder en rigtig god og fair behandling. Ved aldrig at favorisere de tilknyttede udbydere af opgaver, holder Gratisbyggetilbud.dk deres sti ren, og kunderne får tre uafhængige tilbud, som de frit kan vælge imellem. Vi har efterhånden fået rigtig mange kunder gennem Gratisbyggetilbud.dk både private og virksomheder, siger Daniel Blak. Enorme vækstmuligheder Daniel Blak skønner, at det er cirka 50 procent af alle nye huse, der får installeret et ventilationsanlæg. 13 Totalt set vurderer han, at højst ti procent af alle private hjem har investeret i et sundt indeklima, og det potentielle marked er derfor enormt. Ikke kun i huse, men også i storbyernes lejligheder, hvor luften også sagtens kan blive bedre. Godt nok er det ofte vanskeligt at få en hel opgang eller en lejlighedsejendom til at blive enige om at anskaffe et anlæg, men flere og flere kontakter FagTek for at høre om mulighederne. Og naturligvis kan vi også skabe frisk luft i lejligheder. Det er blot et spørgsmål om den rette løsning, og det gælder uanset, om det er til arbejdspladser, huse eller lejligheder, fastslår Daniel Blak. FagTek A/S Egebakken 24, Gjessø 8600 Silkeborg Tlf Fax Hjemmeside: post@fagtek.dk

14 14 Legepladser og sikkerhed Større sikkerhed på legepladsen Hos Silkeborgvirksomheden FagTek A/S er man med til at forebygge ulykker på de danske legepladser. Det foregår blandt andet ved inspektioner, der belyser legeredskabernes og områdernes tilstand i forhold til gældende standarder og sikkerhedskrav. Mange boligforeninger har deres egen legeplads, hvor børnene kan folde sig ud med alskens legeredskaber såsom gynger, rutschebaner, klatrestativer og legetårne. Legepladser byder på sjove og spændende udfordringer for børnene, og danner rammen om børns leg og udfoldelse, som i sidste instans er med til at udvikle dem. Men det er ikke altid, at legen er lige så sjov og spændende, som den er tiltænkt. Hvert år kommer flere tusinde børn til skade på legepladser, hvoraf hovedparten af ulykkerne er faldulykker. Nogle børn får små skræmmer, mens andre kommer så alvorligt til skade, at de skal en tur på skadestuen. Endnu alvorligere er det, når der en sjælden gang sker en kvælningsulykke, fordi der har været en snorfælde ved en rutschebane, eksempelvis opstået ved manglende vedligeholdelse af legeredskabet. Certificeret legepladsinspektør Siden 2002 har FagTek A/S beskæftiget sig med service og sikkerhed på ventilationsanlæg samt komfortventilation i institutioner, idrætshaller og boliger. Det seneste år har virksomheden også foretaget legepladsinspektioner, ligesom de er begyndt at forhandle legeredskaber fra SIK-Holz. Legeredskaberne omfatter legeskulpturer og legeanlæg, og de er alle fremstillet i robinietræ eller eg. Hos FagTek A/S inspicerer og kontrollerer man legepladser for såvel boligforeninger, private grundejerforeninger i villakvarterer samt kommunale legepladser, herunder institutioner. Inspektionerne foregår i hele landet, med det formål, at få legeredskabernes sikkerhedsniveau belyst, så eventuelle reparationer og istandsættelser kan foretages. Arbejde der igangsættes for at få redskaberne til at leve op til de gældende sikkerhedskrav, reglerne i bygningsreglementet og eventuelle krav fra forsikringsselskaberne. Opgaver der udføres for børnenes skyld! Vore legepladsinspektører er certificeret ved Teknologisk Institut, hvilket blandt andet indebærer, at vore inspektionsrapporter løbende bliver kontrolleret af instituttet, samt at vi løbende får tilbud om videreuddannelse, kurser og information om nye tiltag inden for legepladsinspektion, fortæller Kim Munk Christensen, der er konsulent hos FagTek A/S. Forskellige inspektioner FagTek A/S s uddannede legepladsinspektører, der foretager kontrolinspektioner med udgangspunkt i de fælles europæiske standarder (EN 1176) gør opmærksom på, at der er tre forskellige inspektionstyper: Den årlige hovedinspektion, som eventuelt udføres af en certificeret legepladsinspektør. FagTek A/S foretager hovedinspektioner med en gennemgang af alle legeredskaber. Eventuelle mangler på legepladsen eller legeredskaberne beskrives via tekst og billeder i en hoved- og eventuel slutinspektionsrapport Driftsinspektion bør foretages efter 1-3 måneders interval med særlig vægt på drift, slitage og stabilitet. Her kan der udarbejdes driftsskemaer til hvert enkelt legeredskab Rutinemæssig visuel inspektion foretages efter behov. Her identificerer man åbenlyse farer, der er opstået ved hærværk eller utilsigtet brug. Der kigges efter, om der ligger sprøjter, skarpe genstande, hundeefterladenskaber og lignende på legearealet. Forebyggelse af ulykker Hos FagTek A/S har man stort kendskab til inspektionskravene på legepladserne, og firmaet anbefaler, at man mindst en gang om året får besøg af en legepladsinspektør, der kan inspicere legeredskaberne og legepladsen som helhed. Det er altid bedre at forebygge end at helbrede, siger Kim Munk Christensen og tilføjer: Hvis der eksempelvis sker en ulykke på legepladsen, vil man i en eventuel retssag kunne blive spurgt om, hvordan man har vedligeholdt legepladsen. Hvis man konstaterer, at legepladsen ikke er vedligeholdt de sidste 10 år, har man allerede en dårlig sag fra starten, mener Kim Munk Christensen. Stigende interesse for inspektionsordning Mange ejer- og andelsboligforeninger afsætter penge til at få inspiceret og kontrolleret deres legepladser. Det er en rigtig god idé, da det gerne skal være med til at forebygge eller sænke antallet af ulykker på den pågældende legeplads, siger Kim Munk Christensen. FagTek A/S Egebakken 24, Gjessø 8600 Silkeborg Tlf Fax Hjemmeside: post@fagtek.dk

15 Grønne arealer øger livskvaliteten En af de vigtige og mere omfangsrige opgaver for enhver boligforening er vedligeholdelse af ejendommens gårdanlæg og øvrige grønne udendørsarealer. Jo bedre disse områder tager sig ud, desto mere attraktiv vil hele ejendommen fremstå til glæde for nuværende og fremtidige beboere. Anlægsgartnere hjælper med forskønnelse af ejendommen Hvis boligforeningen står med en drøm om at gennemføre en større forskønnelse af ejendommen til glæde for beboerne, er det en god idé at tage en erfaren anlægsgartner med på råd. Anlægsgartnere arbejder med mange forskellige udendørsopgaver og her skal nævnes nogle få til videre inspiration: - Etablering af nye belægninger som for eksempel terrasser til stuelejligheder, indkørsler og gangstier - Anlæg af havebassiner og springvand - Etablering af nye beplantninger som for eksempel hække, rosenbede, staudebede med mere - Græssåning for eksempel anlæggelse af et åbent grønt område Det er også muligt for boligforeningen at indgå en fast samarbejdsaftale med en anlægsgartner, så vedkommende står for den løbende vedligeholdelse af ejendommens grønne arealer. Brolægning giver attraktive områder Flere af de udendørs anlægsopgaver som for eksempel etablering af nye belægninger kan kræve et samarbejde med en uddannet brolægger. Brolæggere er specialiseret i at arbejde med eksempelvis granit- og flisearbejde, brolægning, renovering af gårdmiljøer, asfaltering, jord- og betonarbejde med videre. Særligt renovering af gårdmiljøer er et spændende område for mange ældre boligforeninger, der virkelig kan bidrage til øget livsglæde for ejendommens beboere. I forbindelse med bysanering af flere af de ældre københavnske bydele, har man set mange eksempler på gamle, nedslidte gårdmiljøer, der efter en dygtig udført renovering har forvandlet sig til attraktive væreområder med legepladser til børnene og rare opholdssteder for de voksne beboere. Flotte grønne områder skal være til glæde for alle Når man planlægger ejendommens grønne områder, er det en god idé at holde sig for øje, at gårdanlæg og andre udendørsarealer bør være til glæde for alle ejendommens beboere uanset alder. Der bør være stille områder for bebyggelsens ældre, men også plads til at børn og unge kan udfolde sig i sikre og trygge omgivelser. Vedligeholdelsen af de grønne områder er en vigtig opgave, idet de grønne områder særligt om sommeren udgør en vigtig del af menneskers liv. Grønne arealer 15

16 Håndværkere fra Gratisbyggetilbud.dk

17 Udtalelser fra boligforeninger 17 Stigende antal boligforeninger benytter Gratisbyggetilbud.dk Gratisbyggetilbud.dk har det seneste år haft mere end travlt. Travlheden skyldes et stigende antal efterspørgsler fra boligforeninger, der ønsker tilbud på alt fra traditionelle håndværkeropgaver til større projekter med udbygning af altaner, tagterrasser, pålægning af nyt tag osv. Udtalelser fra boligforeninger der har benyttet sig af Gratisbyggetilbud.dk Dansøhøj Andelsboligforening fik nye dørtelefoner Dansøhøj Andelsboligforening i Vanløse er en af de boligforeninger, der har gjort brug af Gratisbyggetilbud. dk s service i forbindelse med indhentelse af byggetilbud. Andelsboligforeningen var ikke længe om at bestemme sig, da der skulle etableres dørtelefoner i syv opgange med forbindelse til 42 lejligheder, så den enkelte beboer fik mulighed for at åbne opgangens hoveddør fra lejligheden. I andelsboligforeningen havde vi ikke kontakt til en fast leverandør, der kunne løfte opgaven med opsætning af dørtelefonanlæg. Derfor kontaktede vi Gratisbyggetilbud. dk for at indhente tilbud via deres hjemmeside. Jeg brugte vel 10 minutter på at indhente tilbud, og der gik ikke mere end få dage før jeg havde 3 tilbud. Så det var hurtigt og effektivt! Vi valgte det bedste tilbud, og efter nogle dage kom firmaet og installerede dørtelefonanlægget, så det har været upåklageligt hele vejen igennem, siger Mikael Laursen, daværende formand fra Damsøhøj Andelsboligforening. Ejerforeningen Amerika Hus fik ny vicevært Hos ejerforeningen Amerika Hus på Østerbro i København har man længe været på udkig efter en ny vicevært. Vi skulle bruge en vicevært, der kunne tage sig af trappevask, rengøring af fælleslokaler, tømning af containere, vedligeholdelse af grønne arealer samt de mere klassiske vicevært-opgaver med udskiftning af el-pærer osv. Vi indhentede forskellige tilbud hos en række firmaer, men det endte med at vi valgte Gratisbyggetilbud.dk, da de gav os et rigtig godt tilbud. Viceværten startede med det samme med sine arbejdsopgaver, og vi har været så tilfredse, at vi har fastansat viceværten, siger bestyrelsesmedlem Mona Thylgård fra Amerika Hus. Andelsboligforeningen Polensgade 8 fik renoveret deres trappeopgang Hos andelsboligforeningen Polensgade 8 på Amager i København har man været ovenud tilfredse med Gratisbyggetilbud.dk. Da jeg i sin tid var formand for andelsboligforeningen benyttede vi Gratisbyggetilbud.dk i flere omgange. For eksempel har vi brugt Gratisbyggetilbud.dk i forbindelse med afhøvling og lakering af en trappeopgang med fem etager. Opgaven blev udført hurtigt og professionelt. Fordelen ved at bruge Gratisbyggetilbud.dk har været, at de selv er en aktiv medspiller. Efterfølgende ringede de til os for at høre om vi var tilfredse med håndværkerne, og om arbejdet var udført tilfredsstillende. Tidligere, før vi kontaktede Gratisbyggetilbud.dk, har vi haft dårlige erfaringer med håndværkere, der ikke fuldførte arbejdet tilfredsstillende. Derfor var det yderst betryggende, at Gratisbyggetilbud. dk kunne holde lidt øje med håndværkerne, fortæller Leon Barker og fortsætter: Nu er jeg imidlertid flyttet i hus, og jeg skal have lavet forskellige ting i forbindelse med huset, så der går nok ikke lang tid før jeg igen kontakter Gratisbyggetilbud.dk for at få tilbud på opgaven, konstaterer Leon Barker. Andelsboligforeningen Vono fik også nye dørtelefoner Andelsboligforeningen Vono på Frederiksberg har fået monteret dørtelefonanlæg i foreningens ejendom. Vi skulle have installeret dørtelefoner i tre opgange, der består af 17 lejligheder. I foreningen har vi været meget tilfredse med Gratisbyggetilbud.dk s service. Dels var prisen i orden, men vi blev også tilbudt, at man kunne påbegynde arbejdet inden for 14 dage, hvilket passede os rigtig godt. Det er gået ud over alle forventninger, og vi kan kun anbefale andre foreninger at gøre det samme med at indhente tilbud via hjemmesiden, siger Frederik Lehmann fra A/B Vono.

18 18 Trappeopgange - belægning Fornyelse af gulve og trappeopgange Boligforeningens gulve og trappeopgange er nogle af de mest benyttede arealer i ejendommen og er derfor de mest udsatte over for nedslidning. Når gulve og trappeopgange nedslides sker der dels det, at de ikke fremstår pæne længere, men også at de kommer til at udgøre en risiko for eksempelvis faldulykker. Renholdelse af gulve og trappeopgange Mange boligforeninger håndterer selv den regelmæssige rengøring af bygningernes gulve og trappeopgange, enten ved at beboerne klarer opgaven på skift eller også står ejendommens vicevært for opgaven. Større beboelsesejendomme vælger ofte at entrere med et ejendomsserviceselskab, der både står for den almindelige rengøring og en mere omfattende rengøring, der kan inkludere oliering af gulve, pleje af gelændere og balustre samt grundig vask af vinduesrammer og karme. Når man ser på vedligeholdelse af især trappeopgange, er det også vigtigt at overveje forhold vedrørende sikkerhed. Trapper er et sted, hvor der ofte forekommer særligt mindre ulykker som følge af, at nedslidte trappetrin ikke er skridsikre. Herudover er det også vigtigt at sørge for en god belysning i trappeopgangene, således ejendommens beboere kan se, hvor de sætter fødderne. Udskiftning af de gamle, slidte gulve Uanset hvor arbejdsom boligforeningen er i forhold til den løbende vedligeholdelse af ejendommens gulve og trappeopgange, kommer der et tidspunkt, hvor det er nødvendigt med enten en udskiftning af gulvene eller et større renoveringsarbejde af de eksisterende gulvarealer. Der findes en række muligheder, når der skal gøres noget ved gulvene. Valgmulighederne strækker sig fra afslibning af de eksisterende trægulve til lægning af linoleum eller for eksempel vinylgulve. En professionel fagmand til boligforeningen Det er altid en god idé at alliere sig med en fagmand inden for gulvlægning, så man vælger de rette gulvmaterialer og den rigtige fremgangsmåde. Der findes dels en række virksomheder, som har specialiseret sig i alle former for arbejde med gulve og dels kan mange tømrervirksomheder være behjælpelige med udførelse af den type boligforbedringsprojekter. I forbindelse med større gulvrenoveringsprojekter kan boligforeningen med fordel overveje at indgå en aftale med en entreprenør, der kan håndtere det samlede projekt. Denne model har den fordel, at entreprenøren bliver ansvarlig for at samle de rette fagkompetencer til opgavens løsning, og dermed sikrer man, at budget og tidsplaner overholdes.

19 Ejendomsservice 19 ISS Facility Services A/S Metalbuen Ballerup Tlf Mobil Fax Hjemmeside: kim.carlsen@iss.dk Den moderne Meyer ISS er mere end bare gulvspande og klude. Selv om de fleste forbinder navnet med rengøring, tilbyder den store koncern også at løse komplekse opgaver, som for eksempel ejendomsservice, hvor andelsboligforeninger og andre ejendomme kan få løst varmemesteropgaver, ryddet sne, vasket trapper, fejet gården og al det andet, der engang skulle en Meyer med en kost til at løse. Kim Carlsen er driftsleder i ISS Ejendomsservice. Det betyder, at det blandt andet er ham, kunderne ringer til, når de har en opgave i deres ejendom, som de skal have udført. Og der er masser af kunder. I alt servicerer ISS Ejendomsservice mere end tusinde ejendomme på det meste af Sjælland samt på Fyn og i Jylland. Størrelsen på ejendommene svinger fra små boligblokke med to opgange til store industrivirksomheder, og fælles for dem alle er, at de har opdaget fordelene ved at lade et udefrakommende firma stå for alt det praktiske i forbindelse med bygninger og omgivelser. Fulde servicepakker Et af de punkter, ISS Ejendomsservice, ofte slår på, når de skal forklare, hvorfor den lokale varmemester og trappevaskeren med fordel kan skiftes ud, er at andelsbolig- eller ejerforeningen får en såkaldt one point of contact. Beboerformænd i de små andelsforeninger skal kun huske ét telefonnummer, uanset hvad de skal have lavet. Det er så heldigt, at ISS kan stort set alt. Vi går ind og varetager, de opgaver ejendommen ønsker, lige fra at gennemgå ventilationssystemer og fjernvarmeanlæg, så al elektronik kører optimalt og økonomisk forsvarligt til at feje visne blade og rydde sne, fortæller Kim Carlsen. Et andet punkt, Kim Carlsen gerne vil fremhæve, er, at ISS Ejendomsservice s pakkeløsninger er lette at gennemskue. Kunden køber den ydelse, de ønsker udført på ejendommen og kan hen ad vejen bygge flere på, og ofte er det endt med, at kunder, der er begyndt med at få løst en enkelt opgave, har en fuldtidsvicevært fra ISS Ejendomsservice gående på ejendommen. Det kan godt være, vores priser virker lidt dyrere ved første øjekast, end hvis man ansætter sin egen vicevært og får et lille lokalt rengøringsfirma til at vaske trapperne, men når det samlede regnskab skal gøres op, er der en masse at spare på alt det besvær, vi skåner kunden for. Driftsomkostningerne viser sig i de fleste tilfælde at være blevet mindre, da ejendommen ikke skal tænke på investeringer i nye maskiner eller på dyre vikaromkostninger i forbindelse med den faste viceværts ferie og sygdom, siger han. Faste folk med specialfunktioner Alle medarbejdere, der er tilknyttet ISS Ejendomsservice, er uddannede til netop den funktion, de varetager. Ofte er det tidligere vvs-folk eller andre håndværkere, der ønsker at kombinere deres fag med flere typer opgaver. Det betyder, at ISS Ejendomsservice godt kan sende flere forskellige folk ud på en dag til samme ejendom. Dem, der er bedst til at vaske trapper, ordner det, mens andre måske har mere forstand på varme, teknik og ventilation eller på at være en gartner/vicevært, der kender til at beskære træer, slå græs og bruge en kost. Vi mærker tydeligt, den gamle Meyer-type bliver afløst. Det var hyggeligt i gamle dage, at der gik én mand og klarede det hele, men i vores moderne tider gælder det om at få opgaverne løst i en fart. Den gamle vicevært kunne godt gå hen og blive det, jeg kalder en hyggeonkel. Han sad og drak lidt kaffe på sit kontor og lavede en masse småting, som egentlig ikke hørte med til hans arbejde. Så skulle fru Jensen lige have skruet en pære i og så skulle Fru Hansen have åbnet en flaske saft. Den type service forsvinder, det er korrekt, men de nye foreninger vil se effektivitet og faglig kompetence, forklarer Kim Carlsen. Boligforeninger bestemmer selv omfanget Når en boligforening eller en ejendom tager kontakt til ISS Ejendomsservice, er det ofte i første omgang for at få løst en enkeltstående opgave. Kim Carlsen fortæller, at sådan er det typisk med de kunder, der kommer via Gratisbyggetilbud.dk. Det er tit en lille andelsboligforening, der skal have lavet et eller andet. Snerydning for eksempel. De søger hos Gratisbyggetilbud.dk, fordi de ikke ved, hvor de ellers skal henvende sig, og så benytter vi lejligheden til at fortælle, at det kan ISS Ejendomsservice klare plus at vi kan løse mange andre typer opgaver. Det bliver kunderne ofte behageligt overraskede over, og på den måde har vi fået en del gode kunder gennem Gratisbyggetilbud.dk, siger han. ISS Ejendomsservice har været med hos Gratisbyggetilbud.dk et lille års tid, og Kim Carlsen betegner det som en positiv oplevelse, og at de fortsætter, for det kun kan være i alles interesse, boligforeningerne får nogle ordentlige tilbud.

20 20 Tagrenovering Når taget skal renoveres Taget er én af de meget udsatte dele af en boligejendom, da det i løbet af et år ofte er udsat for omskiftende vejrforhold. Derfor kan det ikke undgås, at en boligejendoms tage bliver mindre og mindre pæne med årene, men det kan naturligvis også forekomme, at taget bliver beskadiget, så det må repareres eller helt udskiftes. Planlægning af nyt tag Når boligforeningen har besluttet sig for, at det er på tide med en udskiftning af det gamle tag, er det første skridt at søge ekstern rådgivning hos et erfarent ingeniør- eller arkitektfirma. Det er nødvendigt at involvere professionel rådgivning, idet der kan være bestemmelser netop vedrørende tage i den enkelte kommunes lokalplaner eller byplanvedtægter, og her vil et ingeniør- og arkitektfirma være i stand til at udarbejde en plan for byggeprojektet og indhente de nødvendige tilladelser hos den lokale kommune. Det kan være et dyrt og omfattende byggeprojekt at udskifte et ældre tag på en boligejendom, og det er derfor en god idé at indhente tilbud fra flere virksomheder. Samtidig kan det være nødvendigt at planlægge i forhold til de gener, som en tagudskiftning ikke kan undgå at påføre nogle af ejendommens beboere, mens byggeriet står på. Hvilken type tag kan man vælge? Der findes en række forskellige muligheder på markedet. Mange vælger den traditionelle løsning med tegltagsten, der for eksempel kan fås som almindelige, blådæmpede og engoberede tagsten. Herudover kan der blandt andet vælges mellem materialer som betontagsten og ståltage. Hvad skal man være opmærksom på ved lægning af nyt tag? Der er mange gode grunde til at overlade taglægningen til et professionelt tømrer, murer eller taglæggerfirma, idet der er en del tekniske forhold, som man skal være opmærksom på i processen. Eksempelvis skal der overvejes forhold vedrørende taghældningen for tage med undertag, og undertagsmaterialer bør vælges i forhold til klassifikationer under Dansk Undertagsklassifikationsordning, montering af trykimprægnerede afstandslister, ventilation af hulrum og lægtning. Økonomisk investering for boligforeningen Et nyt tag repræsenterer en stor økonomisk investering for boligforeningen, hvorfor det er vigtigt at forlænge levetiden ved at udføre regelmæssig vedligeholdelse og renovering af taget. En hel udskiftning af et ældre tag til et nyt er et forholdsvis omfattende byggeprojekt, hvor det er hensigtsmæssigt at sørge for ordentlig rådgivning inden igangsættelse af projektet. Afhængig af boligejendommens størrelse kan det være anbefalelsesværdigt at lade en entreprenør stå for hele projektforløbet fra tilbudsindhentning til det færdige tag står klart. Alt i tagrenovering udføres! Tegltag Ståltag Eternittag Betontag Tag og tagetager Nyt eller renovering Alt i fag -og totalentreprise Tagpartner Tømrerfirmaet HP Jensen Mobil hp@hptomrer.dk