Strøby Egede Bymidte Kommuneplantillæg nr. 6 til Stevns Kommuneplan 09 Nye rammer for centerområdet

Transkript

1 GADE I GENNEM CENTRUM - illustration 1 Strøby Egede Bymidte Kommuneplantillæg nr. 6 til Stevns Kommuneplan 09 Nye rammer for centerområdet

2 Kommunalbestyrelsen har den. vedtaget tillæg nr. 6 til Kommuneplan for Stevns Kommune 2009 Kommuneplantillæg. Stevns Kommune 2 Stevns Kommune - Kommuneplantillæg nr. 6

3 Indholdsfortegnelse Indledning 4 Visionsplanen 6 Detailhandelsplanlægning 8 Fremtidige bestemmelser 10 Forhold til øvrig planlægning 12 Vedtagelsespåtegning 13 Bilag (miljøscreening) 14 Kommuneplantillæg nr. 6 - Stevns Kommune 3

4 Strøby Egede og sommerhusområdet Strøby Ladeplads Indledning Bymidte og bymiljø Kommunalbestyrelsen besluttede med Planstrategi 2011, at påbegynde arbejdet med forbedring af bymiljøet i kommunens fire byudviklingsbyer, heriblandt Strøby Egede. Centralt i arbejdet med Strøby Egede bymidte har stået en visionsplan for området. Det overordnede formål med dette kommuneplantillæg er at overføre hovedlinjerne fra visionsplanen til kommuneplanen. Dette indbefatter ændrede rammer for lokalplanlægning samt ændrede retningslinjer for detailhandel i byen. Konkret skal plangrundlaget for Strøby Egede muliggøre en fortætning af både bebyggelse og aktiviteter. I Kommuneplantillægget udpeges en bymidte i Strøby Egede efter planlovens retningslinjer. Denne skal fremover danne rammen for arbejdet med udviklingen af Strøby Egede som selvforsynende boligby med en klar bymidte og et attraktivt og levende bymiljø. Strøby Egede i dag Strøby Egede ligger nordligst i kommunen, og breder sig mod øst langs kysten, afgrænset mod vest af Tryggevælde Å. Strøby Egede og sommerhusområdet Strøby Ladeplads er vokset til et sammenhængende bebygget område, tilsammen kommunens største målt på antal indbyggere. Hvor centrum for Strøby Egede ses i dag, har der siden begyndelsen af 1900-tallet været bebyggelse. Størstedelen af de resterende boligområder er opført i en ganske kort periode omkring 60- og 70erne. Nærheden til naturen er et væsentligt aktiv for borgerne, som erhvervsmæssigt især er knyttet til Køge og Københavnsområdet. Byen er vokset op omkring Stevnsvej, der med sine store mængder gennemkørende trafik, i dag fremstår som et gennemskærende element. 4 Stevns Kommune - Kommuneplantillæg nr. 6 Det overordnede planlægningsarbejde for byudvikling i Strøby Egede tegnes i høj grad af beliggenheden ved kysten og Tryggevælde Å, der giver markante og naturgivne begrænsninger for ny byvækst. Centralt i arbejdet står herudover at omlægge trafikken fra byområdet til en omfartsvej syd og vest om byen, for at dæmpe trafikmængden gennem centrum af Strøby Egede. Målet med dette er, at vende tilbage til en situation hvor vejen samler byen, frem for i dag hvor vejen deler byen i to. Helt konkret er der i visionsplanen for Strøby Egede bymidte, og dermed for dette kommuneplantillæg, fokus på at understøtte en udvikling af en egentlig entydig bymidte, der går på tværs af Stevnsvej. Detailhandelspotentiale i Strøby Egede? Detailhandel har en stor betydning for bymiljøet, da butikkerne bidrager til liv og aktiviteter i byen og er vigtige forudsætninger for at skabe det liv, der gør det attraktivt at opholde sig i byen. I forbindelse med udarbejdelsen af Kommuneplan 09 for Stevns Kommune, blev der i sommeren 2009 udført en detailhandelsanalyse for den samlede kommune. I analysen peges der på, at Store Heddinge bør være kommunens entydige hovedcenter i forhold til udbuddet af udvalgsvarehandel. Samtidig bemærkes det, at der kan være behov for tilpasninger i dagligvarebutikkerne i bl.a. Strøby Egede, for at kunne imødekomme lokale behov. I Strøby Egede er der allerede i dag en relativ god spredning af bymæssige funktioner som eksempelvis to dagligvarebutikker, bager, bibliotek, lægehus mv. Det er dog Kommunens vurdering, at disse funktioner har brug for at blive styrket, blandt andet med et mere specialiseret udbud af fødevarer i kraft af eksempelvis grønthandlere el. lign som supplement til de to etablerede discountbutikker. Herudover skal detailhandlen koncentreres på et mindre areal, for at kunderne i højere grad kan færdes til fods mellem de eksisterende og eventuelle fremtidige butikker.

5 Billede af den centrale del af Strøby Egede som det ser ud i dag P Re set rhu nte Ce P P Etageejendom P P o Nett ler bsloka selska er e villa Privat ma er e villa Privat svej Stevn d run eg gg By Byggegrund Strøby Egede Bymidte med de karakteristiske relativt store bygninger og store åbne rum centreret omkring den stærkt trafikerede Stevnsvej. Kommuneplantillæg nr. 6 - Stevns Kommune 5

6 Illustration fra Visionsplanen for Strøby Egede Bymidte Visionsplanen Processen I løbet af 2012 har Stevns Kommune sammen med tegnestuen Bang og Linnet Landskab udarbejdet en Visionsplan for Strøby Egede Bymidte. Opgaven har været at udarbejde en overordnet og langsigtet visionsplan for bymidten i Strøby Egede, der de næste mange år kan bruges til at styre udarbejdelsen af lokalplaner og kommuneplanrammer for byen, og dermed sikre en overordnet rød tråd i Strøby Egedes udvikling. Processen for Visionsplanen har kørt sideløbende med processen for udarbejdelsen af dette kommuneplantillæg. Udviklingen af Strøby Egede Bymidte er blevet drøftet på borgermøder undervejs i forløbet, og borgernes forslag og ønsker er blevet inddraget i udarbejdelsen af henholdvis Visiosnplanen og Kommuneplantillægget. Det skal ved hjælp af visionsplanen være muligt at afgøre hvorvidt et konkret projekt vil styrke eller svække de bærende kvaliteter i Strøby Egede og den ønskede udvikling mod en mere samlet, harmonisk og attraktiv bymidte, med tæt forbindelse til vandet. Planen Visionsplanens hovedgreb består af at koncentrere centrum, i form at butikker, erhverv og yderligere boliger, omkring Stevnsvej og skabe et samlet veldefineret byrum på tværs af vejen, der om muligt skal trafikdæmpes. Man skal som bilist på gennemfart, have en klar opfattelse af at køre igennem bymidten og ikke forbi den. En ny bebyggelse langs Stevnsvejs nordøstlige side, er med til at definerer det nye centrum, og skabe en mere bymæssig karakter, samtidig med at åbne passager i bebyggelsen, både visuelt og fysisk, skaber en forbindelse mellem centrum og den altovervejende naturmæssige kvalitet ved stedet nemlig vandet. 6 Stevns Kommune - Kommuneplantillæg nr. 6

7 Illustration fra Visionsplanen for Strøby Egede Bymidte VISIONSPLAN 1:1000 Visionsplan Visionsplanen der viser et muligt fremtidigt scenarie for Strøby Egede Bymidte. Det er vigtigt at understrege, at det netop er en Visionsplan, og derfor ikke en fast konkret plan, der tænkes udført indenfor en nærmere bestemt fremtid. Visionsplanen skal virke som en visuel retningslinje til brug i bl.a. den fremtidige planlægning og dialog med interessenter i området. Kommuneplantillæg nr. 6 - Stevns Kommune 7

8 Det samlede centerområde hvor detailhandel ifølge Kommuneplan 09 er en mulig anvendelse Redegørelse - Detailhandelsplanlægning &HQWHURPUnGH & 6WU E\ (JHGH &HQWUXP $QYHQGHOVH Som en del af ønsket om en&hqwhuirupno RJ EROLJIRUPnO EXWLNNHU OLEHUDOH HUKYHUY RIIHQWOLJH IRUPnO EROL tættere, mere levende JHU VDPW Q UPHUH DQJLYQH HUKYHUYVW\SHU GHU NDQ LQGSDVVHV L RPUnGHW XGHQ og attraktiv bymidte, hører ønsket om en velbalanjhqhylunqlqjhu L IRUKROG WLO RPJLYHOVHUQH ceret detailhandel, der forsyner bysamfundets ind%he\jjhovhvndudnwhu byggere med et bredt udvalg%roljhu RJ FHQWHUEHE\JJHOVH af dagligvarer. %HE\JJHOVHVSURFHQW IRU EROLJHMHQGRPPH RJ IRU HUKYHUYVHMHQGRPPH Dette ønske stemmer godt overens med Planlovens %HE\JJHOVHVK MGH ò HWDJH RJ K MGH PD[ P formål med detailhandelsbestemmelserne. Planlo3 B7 vens detailhandelsbestemmelser skal understøtte 8GVW\NQLQJ 0LQGVWH JUXQGVW UUHOVH P 3 C1 en fortsat udvikling af detailhandlen i bymidterne, med netop det mål at skabe%\]rqh og udvikle levende og =RQHIRUKROG varierede byområder. /RNDOSODQ /RNDOSODQHUQH RJ 3 B2 Indtil nu har Strøby Egede 3DUNHULQJVSODGVHU HWDEOHUHV DI E\JKHUUHQ LGHW GHU SULQFLSLHOW VNDO Y UH PLQGVW været at betegne som $QGHW et såkaldt lokalcenter i planlovens forstand. EROLJHWDJHDUHDO Dette SODGV SU P 3 C2 set i sammenhæng med den hidtidige kommune SODGV SU P NRQWRUHWDJHDUHDO planlægning, har betydet, at SODGV SU P der indtil nu har væ EXWLNVHWDJHDUHDO ret en relativt lille ramme for6niuhpw GHW LNNH HU PXOLJW DW HWDEOHUH SODGVHUQH VNDO E\JKHUUHQ ELGUDJH NR detailhandel, samtidig 3 B3 med at denne detailhandel, QRPLVN KHUWLO HIWHU UHWQLQJVOLQLHU IDVWVDW DI.RPPXQDOEHVW\UHOVHQ har kunnet placeres på et relativt stort areal. Det er derfor kommunens ønske med dette kommuneplantilllæg, at udpege en 3 B3 egentlig bymidte i Strøby Egede, hvor al detailhan del fremover skal koncentreres. Denne udpegning skal ske på baggrund af hidtidig planlægning og den formulerede visionsplan for byen, og efter planlovens retningslinjer på området. Nuværende kommuneplanrammeområder Den statistiske metode Planlovens detailhandelsbestemmelser fastlægger (i 5m, stk.2), at bymidter skal afgrænses efter en statistisk metode, der tager udgangspunkt i tilstedeværelsen og koncentrationen af en række funktioner som eksempelvis service, kultur og detailhandel. Metoden bygger på en digital, geografisk analyse, hvor hver af de omhandlende funktioner markeres på kort med en cirkel med en radius på 25 meter. Hvor disse cirkler (nærarealer) overlapper hinanden, dannes samlede områder, som er mulige bymidtekerner. Til denne mulige bymidtekerne lægges der en 100 meter randzone. For at en mulig bymidtekerne endeligt kan udpeges som bymidte skal den rumme en 8 Stevns Kommune - Kommuneplantillæg nr. 6 Servering Tankstation Dagligvarer Lægehus Apotek Bibliotek Servering Frisør Bager Selskabslokaler Servering Catering Genbrugstøj Dagligvarer Servering Koncentration af bymæssige funktioner - tegner ikke i sig selv en entydig bymidtekerne

9 Eksisterende bebyggelse i det centrale Strøby Egede vis mængde funktioner fra et antal specifikke fagområder. Det drejer sig om brancherne detailhandel, offentlig administration, sundhedsvæsen og kultur. Udpegningen af Strøby Egede Bymidte Bl. villaer Parcelhuse Tæt/lav Erhverv/ detailhandel Tæt/lav Etagebyggeri Tæt/lav Parcelhuse Overordnet bebyggelsesstruktur I udpegningen af en bymidte i Strøby Egede, er der set på dels de eksisterende funktioner, de nuværende rammer for lokalplanlægning, bebyggelsesstrukturen, og ikke mindst visionsplanens skitser over hvordan en fremtidig bymidte i Strøby Egede kan tage sig ud. Når man anvender den statistiske metode på Strøby Egede Bymidte, ser man at de nuværende funktioner ligger relativt spredt, men dog en med hvis vægt i de nuværende centerområder, omkring centerhuset og langs Stevnsvej. Funktionerne ligger omkring store parkeringsarealer, og er dermed for spredte til at danne en entydig større samlet bymidte. Ser man i stedet på bebyggelsesstrukturen, er der en mere klar opdeling omring centeret. Hvor størstedelen af bebyggelsen i Strøby Egede er parcelhuskvarterer opført omkring 60 erne og 70 erne, sker der omkring centerområderne en opløsning af de typiske parceller. Der er blandt andet forskellige boligbebyggelser af tæt/lav karakter, ligesom der er discountbutikker og et centerhus, en etageejendom og et tidligere børnehjem der i dag er indrettet til lejligheder. Bebyggelsen tegner på den ene side en bymidte i kraft af den ændrede struktur, men med modsatte karakteristika end mange andre bymidter, der typisk er opstået omkring en gammel bykerne. I Strøby Egede sker der ikke en fortætning i bymidten, men derimod en opløsning af byrummet. Den hidtidige centerramme med betegnelsen 3 C1 omfatter størstedelen af de bymæssige funktioner, heriblandt funktionerne fra de påkrævede specifikke fagområder, der knytter sig til planlovens statistiske metode. 3 C1 rammen afgrænser desuden bebyggelsesstrukturen på en sådan måde, at bl.a. eksisterende dagligvarebutikker, centerhus og etagebebyggelse inddrages, mens tæt/lav boligbebyggelse ligger udenfor afgrænsningen. På denne baggrund er den eksisterende 3 C1 ramme udpeget til fremover også at udgøre Strøby Egedes Bymidte i planlovens forstand. Bymidtemarkering for henholdsvis kommuneplanrammer, bymæssige funktioner og bebyggelsestruktur Kommuneplantillæg nr. 6 - Stevns Kommune 9

10 3 R1 3 B3 3 B7 3 C1 3 B2 3 R2 3 C2 3 B3 3 S1 3 B8 Rammekort. Med dette kommuneplantillæg ændres der ikke i gældende rammeafgrænsninger, men blot i tilhørende bestemmelser Fremtidige bestemmelser Rammer for lokalplanlægning: For rammeområde 3 C1 ændres overskriften fra Centerområde med boliger til Strøby Egede Bymidte. Herudover ændres rammerne til nedenstående bestemmelser. For rammeområde 3 C2 ændres anvendelsesbestemmelsen, så det fremover ikke længere er muligt at etablere detailhandel indenfor dette rammeområde. Centerområde Anvendelse 3 C1 Strøby Egede Bymidte Centerformål og boligformål (butikker, liberale erhverv, offentlige formål, boliger) samt nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i området uden genevirkning i forhold til omgivelserne. Bebyggelseskarakter Boliger og centerbebyggelse, minimum 1½ etage med taghældning mellem 40 og 50 grader eller minimum 2 etager. Bebyggelsesprocent Bebyggelseshøjde Detailhandel Udstykning Zoneforhold 50% for området under ét. Maks. højde 10,5m. Bruttoetagearealet i bymidten må ikke overstige 4000 m 2 til dagligvarebutikker og 500 m 2 til udvalgsvarebutikker. Bruttoetagearealet i de enkelte butikker i bymidten må ikke overstige m2. for dagligvarebutikker og 500 m 2 for udvalgsvarebutikker Mindste grundstørrelse 700m 2 for forretningsejendomme og 300m 2 for boliger. Byzone Lokalplan Lokalplan 2-15, 111 og kommende 140. Andet Parkeringspladser etableres af bygherren, idet der som hovedregel skal være mindst: 1 plads pr. 100m 2 boligetageareal/pr. bolig 1 plads pr. 50m 2 kontoretageareal 1 plads pr. 25m 2 detailhandelsareal Mindst 20 % af områdets areal skal anvendes til større samlede friarealer, primært i forbindelse med kysten. I lokalplanerne for området skal håndteringen af regnvand på terræn behandles. Centerområde Anvendelse 3 C2 Strøby Egede Centrum Centerformål og boligformål (liberale erhverv, offentlige formål, boliger) samt nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i området uden genevirkninger i forhold til omgivelserne. Der kan ikke etableres detailhandel indenfor dette område. 10 Stevns Kommune - Kommuneplantillæg nr. 6

11 Nyt delkort af Strøby Egede Bymidte til Retningslinjekort 10.3 b. Retningslinjer: Der tilføjes et nyt delkort til retningslinjekort 10.3 b (se kort herover). Retningslinje ændres til følgende: I kommunecentrene Hårlev og Store Heddinge samt i byudviklingsbyen Strøby Egede er udlagt bymidter. Bymidternes beliggenhed og afgrænsning fremgår af retningslinjekortet 10.3b Retningslinje ændres til følgende: Det maksimale bruttoetageareal til butiksformål, undtaget salg af særligt pladskrævende varer, er i Hårlev bymidte m 2, i Store Heddinge bymidte m 2 og i Strøby Egede bymidte 5000m 2. Retningslinje ændres til følgende: Størrelsen af den enkelte butik i kommunecentrenes bymidter må maksimalt være 3.500m 2 bruttoetageareal for dagligvarebutikker og 2.000m 2 bruttoetageareal for udvalgsvarebutikker. Størrelsen af den enkelte butik i byudviklingsbyernes bymidter må maksimalt være 1.000m 2 bruttoetageareal til dagligvarebutikker og 500m 2 til udvalgsvarebutikker. Fra retningslinje udgår Strøby Egede fra listen over lokalcentre. Klimatilpasning Beregning af bruttoarealet til detailhandel Butikker, der langt overvejende sælger serviceydelser, f.eks. frisører, skræddere, restauranter, renserier og dyreklinikker betegnes ikke som detailhandel i planlovens forstand. Det betyder at disse ikke skal placeres efter reglerne om placering af butikker. De skal derfor heller ikke medregnes ved beregning af bruttoetagearealet til butiksformål på trods af beliggenheden i en bymidte. Når man beregner bruttoetagearealet på den enkelte butik, kan man i henhold til planloven fratække op til 200 m² personalefaciliteter, så som pauserum og toilet, fra butiksarealet. I detailhandelsbestemmelserne skelnes der mellem dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker. Dagligvarer er her varer, der forbruges samtidig med at de bruges (dvs. kortvarige forbrugsgoder). Dagligvarer er f.eks. madvarer, drikkevarer, artikler til personlig pleje og diverse husholdningsartikler. Udvalgsvarer er derimod varer, der bliver ved med at eksistere samtidig med brugen, og som først går til grunde efter nedslidning over en længere periode (dvs. langvarige forbrugsgoder). Udvalgsvarer er f.eks. bøger, elartikler, beklædning, hårde hvidevarer, radio/tv, kopper/tallerkner, sportsudstyr, legetøj, cykler, ure, smykker etc. Strøby Egedes placering ved kysten, kombineret med flere lavt beliggende områder, kan betyde, at der flere stedet i Byen, er øget risiko for oversvømmelse ved ekstreme regnskyl samt havvandsstigninger i fremtiden. Det er derfor vigtigt at bygherrer og borgere der ønsker at bygge eller ombygge boliger, erhverv mv. i Strøby Egede Bymidte, tager konkret stilling til behandlingen af især regnvand i det enkelte projekt. Kommuneplantillæg nr. 6 - Stevns Kommune 11

12 Zoneforhold for området Redegørelse - forhold til øvrig planlægning Lovgrundlag Kommuneplantillæg nr. 06 for Strøby Egede Bymidte er udarbejdet i henhold til Planloven. De kystnære dele af byzonen Strøby Egedes ligger som bekendt ved vandet, og bymidten indgår i høj grad i visuel sammenhæng med kysten. Derfor er der en række lovmæssige krav til planlægningen, der skal sikre bedst mulig tilpasning til den kystlandskabelige helhed. Et af de overordnede mål med Visionsplanen og dette kommuneplantillæg, er at fortætte bymidten, både rumligt og aktivitetsmæssigt. Dette betyder konkret mulighed for at bygge op til 10,5 m mod de 8,5 m der er i dag er tilladt, og det vil ændre byens profil set fra vandet. Byen vil herudover i højere grad end før, vende sig mod vandet, både i kraft af fremtidig bebyggelse og i form af bedre rekreative muligheder ved vandet. Det er netop et andet mål med dette kommuneplantillæg, at skabe en bedre sammenhæng mellem bymidten og kysten, samt at skabe bedre rekreative muligheder for Strøby Egedes borgere ved vandet. I forbindelse med lokalplanlægning i området, skal der redegøres visuelt for den fremtidige konkrete påvirkning af kystlandskabet. Detailhandel i hovedstadsområdet Stevns Kommune er som del af hovedstadsområdet omfattet af Landsplandirektiv for detailhandel i hovedstadsområdet. Da Strøby Egede indtil nu har været et lokalcenter i planlovens forstand, er der i dette kommuneplantillæg tale om en nyudpegning af en bymidte. For Stevns gælder det at bymidten skal afgrænses efter den statistiske metode. Da den statistiske metode ikke giver en entydig bymidteafgrænsning, er der i udpegningen af bymidten i Strøby Egede, desuden taget udgangspunkt i bebyggelsesstrukturen og i de eksisterende centerrammer. Det betyder, som vist under afsnittet Redegørelse detailhandelsplanlægning, at bymidten afgrænses af den eksisterende centerramme, hvori kriterierne for betegnelsen bymidte (i kraft af specifikke bymæssige funktioner) er opfyldt. Den manglende tæthed af funktioner, der gør at den statistiske metode ikke kan stå alene i dette tilfælde, er netop en del af baggrunden for at udarbejde dette kommuneplantillæg. Det har hidtil været muligt at sprede detailhandel i et langt større område, det vil ikke længere være muligt som følge af bymidteudpegningen og de ændrede rammer for lokalplanlægning. Detailhandelsanalysen fra 2009 påpeger at det kan være nødvendigt at tilpasse detailhandelen i Strøby Egede, så den også på længere sigt kan imødekomme lokalområdets behov for særligt et godt udvalg af dagligvarer. Dette kombineres med ønsket om et tæt og levende bymidte, er baggrunden for at detailhandelsmulighederne ikke kun koncentreres rent geografisk, men også øges kvadratmetermæssigt. Strandbeskyttelseslinjen Strandbeskyttelseslinjen - ifølge naturbeskyttelsesloven en generel beskyttelseszone på 300 m langs de danske kyster. Dele af kystlandskabet omfattet af dette kommuneplantillæg ligger indenfor strandbeskyttelseslinjen. I Visionsplanen for Strøby Egede Bymidte er der vist en badebro i forbindelse med stranden. Dette er et udtryk for et ønske om at øge de rekreative muligheder på stranden generelt. Mulighederne for at skabe forbedrede badefaciliteter f.eks. ved etablering af et badeanlæg, skal på sigt undersøges. Regional udviklingsstrategi Kommuneplanen må ikke stride mod den regionale udviklingsstrategi. Nærværende kommuneplantillæg strider ikke mod den Regionale Udviklingsstrategi. 12 Stevns Kommune - Kommuneplantillæg nr. 6

13 Retsvirkning Kommunalbestyrelsen er ifølge Planloven forpligtet til at virke for Kommuneplanens gennemførelse. Kommunens bygge- og anlægsvirksomhed må ikke stride mod planen. Henvisninger På Stevns Kommunes hjemmeside kan man finde dokumenterne Visionsplan for Strøby Egede Bymidte (Strøby Egede - med kysten som nabo) og Detailhandelsanalysen fra Kommuneplanen får først bindende virkning for kommunens borgere og/eller grundejere gennem udarbejdelse af en lokalplan. Vedtagelsespåtegning Kommuneplantillæg nr. 6 til Stevns Kommuneplan 09 blev af Stevns Kommunalbestyrelse den På Kommunalbestyrelsens vegne Poul Arne Nielsen Borgmester Per Røner Kommunaldirektør Kommuneplantillæg nr. 6 - Stevns Kommune 13