LOKALPLAN NR. 3.B LOKALPLAN 3.B BOLIGOMRÅDE VED STJÆRVEJ I STJÆR

Transkript

1 LOKALPLAN NR. 3.B LOKALPLAN 3.B BOLIGOMRÅDE VED STJÆRVEJ I STJÆR

2 LOKALPLAN NR. 3.B BOLIGOMRÅDE VED STJÆRVEJ I STJÆR INDHOLDSFORTEGNELSE SIDE Lokalplanens Forord.. 1 redegørelse Lokalplanens midlertidige retsvirkninger 1 Lokalplanens baggrund og formål.. 1 Lokalplanens ide og indhold. 2 Lokalplanens forhold til anden planlægning.. 3 Retsvirkninger. 4 Lokalplanens 1 Lokalplanens formål. 6 bestemmelser 2 Områdets afgrænsning og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering. 8 6 Bebyggelsens omfang og placering 8 7 Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Tekniske anlæg Grundejerforening.. 12 Vedtagelsespåtegning. 13 Kortbilag nr. 1 Matrikelkort 6 Kortbilag nr. 2 Lokalplankort, områder 14 Kortbilag nr. 3 Eksempel på udstykning 15

3 FORORD Lokalplan nr. 3.B Lokalplan Galten Byråd har i overensstemmelse med Lov om planlægning, 24 valgt at fremlægge lokalplanforslaget nr. 3B fra den til den I den periode indkom der 3 indsigelser/bemærkninger. Lokalplanen blev vedtaget endeligt af Byrådet den 27. september 2006 og offentliggjort den 10. oktober Midlertidige retsvirkninger efter planlovens 17. Når et forslag til lokalplan er offentliggjort efter planlovens 24, må ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan skabe risiko for en foregribelse af den endelige plans indhold. Efter udløbet af offentlighedsfasen (lovens 24) kan byrådet dog tillade, at en ejendom, der er omfattet af lokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget, såfremt der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde eller lign. jfr. planlovens 13 stk. 2. Tilladelse til bebyggelse som nævnt ovenfor kan ikke meddeles, så længe en indsigelse efter 29 (fra stat eller amt) opretholdes eller i tilfælde, hvor miljøministeren har truffet beslutning om indsigelse. De midlertidige retsvirkninger finder kun anvendelse, indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentlig bekendtgjort, eller højst et år efter, at lokalplanforslaget er offentliggjort. LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL Baggrund Baggrunden for denne lokalplan er et ønske om at skabe et nyt parcelhuskvarter i Stjær med attraktive boliggrunde i takt med den stigende efterspørgsel på netop denne type parceller. Formål Formålet med udbygning af et nyt parcelhuskvarter er at fortsætte med samme type boliger, som de eksisterende boligområder i Stjær. Boligområdet trafikbetjenes fra Stjærvej. Inden for området vil boligvejene blive udformet med indbyggede trafikregulerende foranstaltninger, der har til formål at sikre lave hastigheder for motorkøretøjer. Lokalplanen skal sikre etablering af trafiksikre stianlæg, der tilgodeser anvendelsen af det samlede boligområde, samt at sikre stiforbindelse til allerede eksisterende skoleveje. SIDE 1

4 LOKALPLANENS IDE OG INDHOLD Områdets beliggenhed Det nye boligområde er beliggende nord for Stjær by, mod vest afgrænset af Stjærvej, mod nord og øst af landbrugsarealer. Området er i dag mark og anvendes til landbrug. Området er forholdsvis fladt, let skrånende mod nord - øst. Derfor er det velegnet til boligformål. Det samlede areal udgør ca m 2. Områdets ide og indhold Ideen med udformningen af boligområdet er at indarbejde landskabets terræn i planen, således at flest mulige sikres attraktive haver mod sydøst og sydvest. Boliggaderne vil blive etableret som blinde gader med græsrabatter i begge sider. Inden for lokalplanen sikres der et areal med mulighed for aktiviteter som samlingssted, legeplads m.v. Arealet udlægges som grønt område. Området stiforbindes med grønt område mod øst og eksisterende boligkvarter mod syd. Boligområdet Området opdeles i to delområder: Delområde I udlægges til åben-lav boligbebyggelse med grundstørrelser varierende fra 700 m² og op til 999 m². Bebyggelsen kan etableres som åben/lav boligbebyggelse med mulighed for opførelse af enfamiliehuse i en etage med udnyttet tagetage. Husenes tage må opføres med en taghældning varierende fra 25 o til 45 o. Med en taghældning op til 45 o gøres det muligt at bygge huse i den gamle traditionelle landbrugsstil med overetage og kviste. Udvendige bygningssider skal opføres i de traditionelle bygningsmaterialer i form af teglsten m.v., og dele af facader, tage, udhuse og lignende kan udføres i andre materialer med farver inden for jordfarveskalaen. Eksisterende levende hegn mod vest og mod syd bevares indenfor de enkelte parceller i en bredde på ca. 3 m. Indenfor boligområdet, gives der mulighed for opførelse af mx. 6 træhuse på parcel 10 til 15. Træhusene må ikke opføres som bjælkehuse eller som sommerhuse, men naturligt indgå i områdets øvrige bebyggelse - murstenshuse. SIDE 2

5 Delområde II udlægges som fælles friarealer til grønt område, samt arealer til veje og stier. Områdets stianlæg skal sikre sammenhæng med stisystemer på tilstødende boligområder. ANDRE FORHOLD Arkæologi området skønnes ikke at indeholde arkæologiske forhold i undergrunden. Forurening området skønnes ikke at være forurenet på nogen måde. Landbrugspligt der er landbrugspligt på lokalplanens område, og med vedtagelse af denne lokalplan skal landbrugspligten ophæves. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING. Kommuneplan Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplanens rammebestemmelser for delområde 3.B6 for Stjær by. Lokalplanforslaget indeholder derfor tillæg nr til kommuneplanen. Miljøvurdering Der er foretaget en miljøscreening af lokalplanområdet, jf. lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 316 af 5. maj 2005) 3, nr. 1 og 4 stk. 2. Ved screening af området for den kommende lokalplan nr. 3.B har Galten Kommune vurderet, at det er sandsynligt, at gennemførelse af lokalplanen ikke vil have væsentlig indvirkning på miljøet, herunder den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser, SIDE 3

6 samt arkitektonisk og arkæologisk arv og det indbyrdes forhold mellem samtlige af disse faktorer. Der bør dog sikres bedre friarealforhold samt stiforbindelser inden for boligområdet og i tilknytning til de omkringliggende områder. Århus Amt udtaler, at lokalplanområdet ligger i et område med særlige drikkevandsinteresser og skal friholdes for grundvandstruende aktiviteter. I forbindelse med screeningen er fokuspunkter i den ovennævnte tekst vurderet. KLAGEVEJLEDNING Byråds vedtagelse af lokalplanerne kan i henhold til planlovens 58, stk. 1 påklages for så vidt angår retlige spørgsmål. Det vil sige, at De fx kan klage, hvis De ikke mener, at Byrådet har haft hjemmel til at træffe afgørelsen. De kan derimod ikke klage over, at Byrådet efter Deres opfattelse burde have truffet en anden afgørelse. Klager over retlige spørgsmål skal indgives skriftligt til Naturklagenævnet, Frederiksborggade 14, 4., 1360 København K eller på til nkn@nkn.dk. Klagen skal være Naturklagenævnet i hænde inden 4 uger fra denne bekendtgørelse, det vil sige senest den 26. juli Tekniske anlæg Elforsyningen til lokalplanområdet skal ske fra Galten Elværk. Varmeforsyningen til området skal ske som kollektiv varmeforsyning med naturgas. Kommunalbestyrelsen meddeler dispensation fra tilslutningspligt for ny bebyggelse, der opføres som lavenergihuse. Ved lavenergihuse forstås enfamiliehuse, hvor det kan dokumenteres, at de opfylder klassificeringskravene i afsnit 5.3 i Tillæg 9 til Bygningsreglement for småhuse Spildevand. Området skal separatkloakeres i overensstemmelse med spildevandsplanen. Spildevandet ledes via pumpeledning/pumpestation til Galten Renseanlæg. Regnvandet ledes til regnvandsbassin beliggende øst for området. Vandforsyningen til området skal ske fra Stjær Vandværk. Dræn. Området er drænet, og drænene skal respekteres/reetableres både i forbindelse med byggemodning og i forbindelse med opførelse af boliger m.v. SIDE 4

7 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter offentliggørelse af lokalplanen må der ifølge 18 i Lov om planlægning ikke retligt eller faktisk etableres forhold indenfor lokalplanområdet, som er i strid med lokalplanens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelse af lokalplanforslaget, kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke en handlepligt til at ændre lovlige, bestående forhold i overensstemmelse med planen. Ejerskifte medfører heller ikke pligt til at ændre de eksisterende forhold. Retten til at anvende en ejendom i strid med lokalplanen bortfalder, hvis retten ikke har været udnyttet i 3 på hinanden følgende år ( 56). Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med planens principper. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Når en lokalplan har udlagt en ejendom til offentlige formål, kan ejeren efter 48 forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen, jf. ovenfor. Byrådets afgørelser om forhold, der er omfattet af Lov om planlægning, kan påklages til Naturklagenævnet under Miljø- og Energiministeriet for så vidt angår retlige forhold, jfr. 58. Klage skal være indgivet skriftligt inden 4 uger efter at afgørelsen er meddelt, jf. 60 i planloven. Naturklagenævnet, Frederiksberggade 15, 1360 København K. SIDE 5

8 MATRIKELKORT Signaturforklaring: Lokalplangrænse Galten kommune, Søndergade Galten Lokalplan nr. 3.B Kortbilag nr.1 Boligområde ved Stjærvej til åben/lav boligbebyggelse. Sign. Dato Rev: SIDE 6

9 LOKALPLAN NR 3.B , for et område til boligformål ved Stjærvej nord for Stjær by I henhold til Lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Det er lokalplanens formål: at åbne mulighed for etablering af et attraktivt boligområde til åben/lav boligbebyggelse at udbygge bydelen nord for Stjær by at fastlægge bebyggelsesregulerende bestemmelser, der kan give mulighed for et smukt og varieret boligområde at sikre, at fodgængere, bilister samt cyklister kan færdes trygt i området og på boligvejene at sikre etablering og udformning af trafiksikre stianlæg, der tilgodeser anvendelsen af det samlede boligområde, samt sikre stiforbindelse til allerede eksisterende skoleveje 2 OMRÅDETS AFGRÆNSNING OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag nr. 1. Området omfatter følgende matr. numre: Del af matr. nr. 15d, 7k, 18bb og 17ah Stjær by, Stjær samt alle parceller, der efter den udstykkes inden for området. Lokalplanens område er beliggende i landzone. 2.2 Med Byrådets offentliggørelse af den vedtagne lokalplan overføres området jfr til byzone. SIDE 7

10 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Lokalplanens område opdeles i 2 delområder: Delområde I åben-lav boligbebyggelse Delområde II fælles friarealer, veje, stier, m.v. Bestemmelser for delområde I - boligbebyggelse 3.2 Delområde I udlægges til åben/lav boligbebyggelse med varierende grundstørrelser fra 700 og op til 999 m². Indenfor hver ejendom må kun etableres en bolig. 3.3 Byrådet kan tillade, at der drives virksomhed, som almindeligvis kan indpasses i boligområder under forudsætning af: at virksomheden drives af den, der bebor ejendommen at virksomheden efter Byrådets skøn drives på en måde, hvor ejendommens karakter af bolig ikke ændres at virksomheden ikke medfører ulempe eller nogen form for miljøgener for de omkringboende og at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke med rimelighed kan indpasses på ejendommen. Herudover må ejendommen ikke anvendes til nogen form for erhvervsvirksomhed. Bestemmelser for delområde II 3.4 Delområde II udlægges til fælles friareal, veje og stier. Området må ikke bebygges, bortset fra mindre legehuse og lign. Friarealet må ikke hegnes mod eksisterende fællesareal på matr. nr. 5ay og mod det planlagte fællesområde mod øst på matr. nr. 6a. Fællesarealer vil med tiden indgå i en større sammenhæng for bydelen. 4 UDSTYKNING 4.1 Udstykning må kun ske i overensstemmelse med principperne på kortbilag nr. 3. Udstykning skal overholde grundstørrelserne som angivet i 3.2, varierende fra 700 m 2 til ca. 999 m 2. SIDE 8

11 5 VEJE, STIER OG PARKERING 5.1 Der udlægges areal til følgende veje: Vejen A-A udlægges i en bredde på min. 8 m. Vejen anlægges med en kørebane i fast belægning i en bredde på min. 6 m. Vejene udformes i øvrigt i princippet som vist på kortbilag nr. 2. Vejene skal anlægges, så de ligger naturligt i terrænet. 5.2 Der udlægges areal til sti og fortov: Sti a,a, b-b og d-d, udlægges i en bredde på ca. 4,00 m. og anlægges med fast belægning i ca. 1,8 m. Sti c-c udlægges i en bredde på 5,00 m. med fast belægning på 2,50 m bredde. Stien er også vejforbindelse for servicekørsel til regnvandsbassin på matr. nr. 6a Stierne anlægges som en del af byggemodningen og stierne vedligeholdes af grundejerforeningen. Stien a-a afsluttes med en dobbeltbom mod Stjær vej. Stianlægget skal sikres sammenhæng med stisystemer på tilstødende boligområder, Flintevænget og Pebbelparken. Stierne anlægges, så de ligger naturligt i terrænet. 5.3 Hver boligparcel anlægger parkering svarende til min. 2 p- pladser. 5.4 Veje, stier, parkeringspladser og fællesarealer skal udføres som handicapegnede i overensstemmelse med bestemmelserne i Dansk Ingeniørforenings anvisning for planlægning og indretning af udendørsarealer med henblik på handicappedes færden. 5.5 Lokalplanen skal ved udbygning af området sikre, at Miljøstyrelsens gældende/vejledende støjgrænser på 55 db(a) overholdes mod Stjærvej. 5.6 Vej- og stiplan skal godkendes af Galten Kommune, både m.h.t. udformning og færdiggørelse. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Bebyggelse skal opføres efter principperne i 6 samt kortbilag nr Bebyggelse skal placeres min. 3 m fra boligvejen A-A, samt min. 2,5 m fra naboskel og stiskel. SIDE 9

12 Kommunen kan tillade, at garager og udhuse - der er sammenbygget med boligen - kan bygges nærmere naboskel end 2,50 m, dog ikke nærmere naboskel end 1,5 m og under forudsætning af, at det ikke vil medføre gener for naboen. 6.3 Bebyggelse skal med hensyn til etageantal, bygningshøjde og bebyggelsesprocent overholde følgende: Boligbebyggelse Grundstørrelse Bebyggelses % Antal etager Bygningshøjde / facadehøjde Åben/lav byggelse. boligbemin 700 m² 25 1½ Max 8,50 m Min 2,6 m 6.4 Tage på bebyggelsen skal udformes med en taghældning på 25 o til 45 o. Tage på udhuse, garager og carporte bør have samme taghældning som den øvrige bebyggelse, men kan tillades en taghældning på min. 15 o. 6.5 Terrænregulering mellem + 0,25 og - 0,25 m i forhold til eksisterende terræn eller byggemodnet areal kan tillades uden dokumentation. Terrænregulering kan normalt ikke tillades nærmere naboskel end 0,50 m uden særlig tilladelse. Øvrig terrænregulering må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. 6.6 Indenfor parcel nr. 10 til 15 må der opføres træhuse jfr Terrænreguleringer må ikke skabe genevirkninger for naboarealer i form af vandproblemer og lignende. Affaldssortering 6.8 Inden for den enkelte parcel skal der sikres areal til kildesortering af affald, herunder papir, metal, glas, kompostering og almindelig renovation. Der skal sikres fast belægning mellem boligvej og affaldsareal i en bredde på min. 1,0 m. sti med fast belægning. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Udvendige bygningssider skal opføres i teglsten, som blank mur, pudsede flader og lign. Mindre dele af facader, kviste eller udhuse kan opføres i andre materialer. Farver til udvendige bygningssider skal holdes inden for jordfarveskalaen. Farver til udvendige bygningssider skal holdes i afdæmpede farver og inden for jordfarveskalaen. SIDE 10

13 7.2 Der kan opføres træhuse indenfor lokalplanens område jfr Træhuse må ikke opføres som bjælkehuse eller have karakter af sommerhus. Træhuse skal ved form og udseende indgå i områdets arkitektur med murstenshuse. 7.3 Tage på bygninger skal dækkes med teglsten, materialer med tilsvarende overflade (betontegl) og eternit. Byrådet kan tillade glaserede tagsten inden for boligområdet. Tage på øvrige bygninger samt kviste og lignende kan dækkes med andre materialer som zink, tagpap eller lignende materiale, som efter kommunens skøn ikke virker skæmmende. Blanke og reflekterende tagmaterialer må kun anvendes i forbindelse med etablering af anlæg til indvinding af solenergi. Såfremt der etableres et sådant anlæg, skal det indgå som en del af tagfladen eller en del af ejendommens øvrige ydervægge. 7.4 Bebyggelse skal i øvrigt udformes således, at den i sammenhæng med den omkringliggende bebyggelse giver en god helhedsvirkning. 8 UBEBYGGEDE AREALER 8.1 Hegn i naboskel og mod fælles friareal skal udføres som løvfældende hegn (hække). Hegn mod fælles friareal, stier og boligveje skal plantes min. 0,30 m ind på egen grund. 8.2 Delområde II skal anlægges som fælles friarealer for hele boligområdet med beplantning. Området skal anlægges som en del af byggemodningen. Galten Kommune skal godkende en plan for beplantning og udformning af det grønne område. 8.3 Vedligeholdelsen af de fælles friarealer med beplantning, områdets boligveje og stier m.v. skal senest 3 år efter byggemodningen overdrages til områdets grundejerforening, dog tidligst når 75 % af grundene er bebygget. 8.4 Inden for lokalplanens område må der ikke henstilles eller opmagasineres biler over 3500 kg, campingvogne og lignende. 8.5 Områdets dræn skal respekteres og reetableres i forbindelse med byggemodning af hele området og byggeri på den enkelte parcel. 8.6 Lokalplanområdet er beliggende ovenpå et område med særlige drikkevandsinteresser og skal friholdes for grundvandstruende aktiviteter, herunder sprøjtemidler. SIDE 11

14 9 Tekniske anlæg 9.1 Udendørs antenner/paraboler må kun anbringes på bygninger. Antennens højeste punkt må ikke være mere end 1,0 m over bygningens tagryg. Kommunen kan forlange tilslutning til fælles antenneanlæg. 9.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet kollektiv varmeforsyning jfr. varmeforsyningsplanen. (Dette område er p.t. udlagt til naturgas). Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra tilslutningspligt for ny bebyggelse, der opføres som lavenergihuse. Ved lavenergihuse forstås enfamiliehuse, hvor det kan dokumenteres, at de opfylder klassificeringskravene i afsnit 5.3 i Tillæg 9 til Bygningsreglement for småhuse Inden for området kan opstilles transformatorer til områdets forsyning, hvis de indpasses i området. Dette kan ske ved beplantning eller lignende. Placeringen skal godkendes af Galten Kommune. 9.4 Belysning langs stier, boligveje, og ved skilte og anvisningstavler skal udføres som parkarmatur. Belysningsanlægget skal udføres efter en af kommunen godkendt plan og gennemføres som en el af byggemodningen. 10 GRUNDEJERFORENING 10.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere (lejere) af ejendomme inden for lokalplanens område Grundejerforeningen skal oprettes, når min. 75 % af grundene er bebygget eller senest efter 3 år efter at området er taget i brug Grundejerforeningen skal varetage drift og vedligeholdelse af områdets friarealer, områdets veje og stier. Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på disse arealer. Overdragelse kan først ske, når byggemodningen er helt afsluttet og godkendt af Galten Kommune, og tidligst når 75 % af boligerne er opført Grundejerforeningen skal udarbejde vedtægter, som skal godkendes af Galten Byråd Delforeninger kan dannes i forbindelse med etapevis udstykning og salg af boliger. Disse delforeninger skal samles i en overordnet grundejerforening efter endt udstykning. SIDE 12

15 L Lokalplanen er offentlig bekendtgjort den 10. oktober 2006 i Galten Folkeblad. SIDE 13

16 Lokalplan områder Kortbilag 2 SIDE 14

17 Eksempel på udstykning Kortbilag 3 SIDE 15