Kontrakt. mellem Århus Kommune og Århus MiljøCenter om. Pligtlejemålene

Transkript

1 Kontrakt mellem Århus Kommune og Århus MiljøCenter om Pligtlejemålene 1

2 Indholdsfortegnelse 1. Kontraktens parter Formålet med kontrakten Grundlaget for kontrakten Kontraktens gyldighedsområde Kontraktens længde Vilkårsændringer Kontraktens område Århus Kommunes pligter i forbindelse med lejemålet Århus Kommunes opsigelse af transportørens pligtmæssige leje Århus MiljøCenters salg af bygningerne BrugerCentrets rolle ved et eventuelt salg af bygningerne Ændringer i omfanget af pligtlejemålet (ikke ÅMC salg) Århus Kommunes ret til at disponere over de pligtmæssige lejemål Fastsættelse af pligtlejen Pligtlejens opbygning og sammensætning Årlig pligtlejeprocedure Betalingsbetingelser Finansiering af pligtlejemålene Forholdet til transportørerne Pligtlejeforhold i øvrigt Tvister Underskrift...8 2

3 1. Kontraktens parter Århus Kommune og Århus MiljøCenter Bautavej 1A 8210 Århus V 2. Formålet med kontrakten Formålet med denne kontrakt er, at få fastlagt forholdene omkring de pligtmæssige lejemål, herunder få klarlagt de økonomiske forhold ved pligtlejemålene samt pligtlejemålenes omfang. Det samlede kontraktsæt vedrørende pligtlejemålene består af: Kontrakt om pligtlejemål mellem Århus Kommune og Århus MiljøCenter. Pligtlejemål opgørelse af lejebeløbet, bilag A. Lejekontrakt med bilag mellem pligtlejer og Århus MiljøCenter, bilag B. 3. Grundlaget for kontrakten Grundlaget for denne kontrakt er: i. Aftale af 24. august 1999 mellem Århus Kommune og Århus Renholdningsselskab. ii. Allonge til aftale mellem Århus Kommune og Århus Renholdningsselskab af 24. august 1999, dateret maj Kontraktens gyldighedsområde Kontrakten er gyldig mellem Århus Kommune og Århus MiljøCenter 5. Kontraktens længde Kontrakten er gældende fra underskriftstidspunktet og kan opsiges med 6 måneders varsel, under iagttagelse af betingelserne i kontraktens punkt Vilkårsændringer Hvis der i kontraktperioden sker ændringer i forudsætningerne for kontraktens gyldighed eller der sker væsentlige ændringer indenfor kontraktområdet, er begge parter forpligtet til at genforhandle kontrakten. 7. Kontraktens område Kontrakten omfatter Århus Kommunes pligtlejemål af garager, værksted, mandskabsfaciliteter og del af fællesarealer og udenomsarealer hos Århus MiljøCenter, samt en række specificerede ejen- 3

4 domsydelser. Lokaler, faciliteter og ydelser er specificeret i vedlagte Pligtlejemål opgørelse af lejebeløbet, bilag A. Pligtlejemålene omfatter følgende: Mandskabsafsnit (egne områder og andel af fællesområde): Kontorafsnit: Værkstedsafsnit (egne områder): Garager (egne områder i alt 19 spor) Pladser og kørearealer (egne områder og andel af fællesområde) 1579 kvm. 0 kvm. 601 kvm kvm kvm. 8. Århus Kommunes pligter i forbindelse med lejemålet 8.1 Århus Kommunes opsigelse af transportørens pligtmæssige leje Parterne kan aftale, at udbud af indsamlingsopgaver for kommunen ikke længere skal indeholde forpligtelse for de vindende entreprenører til leje af garageareal eller andel af personalefaciliteter. Forpligtelsen kan af Århus Kommune opsiges til ophør i forbindelse med genudbud, der finder sted, når samtlige fondens indsamlingsopgaver har været i udbud (2006 medmindre afkortning eller forlængelse er aftalt) Inden iværksættelse af første genudbud af indsamling af husholdningsaffald (efter medmindre afkortning eller forlængelse er aftalt) skal kommunen derfor vurdere, om det pligtmæssige lejevilkår fortsat skal indgå i udbudsmaterialet for dette udbud. Som led i denne vurdering, skal det gennem brugerundersøgelser blandt de aktører, der på dette tidspunkt anvender BrugerCentret, kortlægges om lejevilkåret fungerer tilfredsstillende. Der skal herunder gennemføres en kundeundersøgelse blandt fondens brugergrupper, dvs. blandt lejere, boligforeninger, parcelhusgrundejere, grundejere i øvrigt samt eventuelt fællesrådene i kommunen, eller andre, der på dette tidspunkt måtte være repræsenteret i fondens repræsentantskab. Kundeundersøgelsen tilrettelægges i fællesskab mellem Århus Kommune og Århus Renholdningsselskab samt eventuelt et konsulentfirma, der udpeges i fællesskab. Århus Renholdningsselskab (fonden) står for den praktiske gennemførelse af undersøgelsen. Resultaterne bliver efterfølgende offentligt tilgængelige, men det er Århus Kommune, der alene vurderer resultatet af undersøgelsen. Ved kommunens afgørelse af, om lejeforpligtelsen skal videreføres, skal der lægges afgørende vægt på denne kundeundersøgelse. Såfremt kommunen vælger, at den pligtmæssige leje ikke skal indgå i fremtidige udbud, er kommunen forpligtet til at holde fonden skadesløs, i perioden frem til

5 9. Århus MiljøCenters salg af bygningerne Fonden er ikke afskåret fra at beslutte at sælge den samlede ejendom, hvis dette viser sig fordelagtigt. I tilfælde af salg, ophører forpligtelsen for de vindende entreprenører til leje af garage- og mandskabsfaciliteter for fremtidige udbud. Et salg forudsætter imidlertid aftale med kommunen herom, og det forudsættes i forbindelse med salget bl.a. aftalt med kommunen, hvorledes provenuet ved salget bedst anvendes til gavn for husholdningsaffaldskunderne. Endvidere skal det aftales, hvorledes der skal forholdes med de eksisterende pligtmæssige lejemål, herunder om salget skal ske med respekt af disse lejemål indtil ordinært udløb. 9.1 BrugerCentrets rolle ved et eventuelt salg af bygningerne. BrugerCentrets leje af lokaler hos Århus MiljøCenter finansieres som en del af udgifterne til driften af BrugerCentret og de lokaler, som BrugerCentret anvender, indgår ikke som en del af Århus Kommunes pligtlejemål. Århus Kommune køber en ydelse hos BrugerCentret. Såfremt Århus MiljøCenter beslutter at sælge bygningerne, skal der derfor sammen med Århus Kommune, findes en fælles løsning på BrugerCentrets fremtidige geografiske placering. 10. Ændringer i omfanget af pligtlejemålet (ikke ÅMC salg) Der kan i kontraktperioden opstå ændringer i omfanget af pligtlejemålene: Det påhviler parterne at udnytte centerets faciliteter optimalt, hvilket - baseret på enighed mellem Århus Kommune og Århus MiljøCenter - kan ændre i omfanget af pligtlejemålet, så Århus Kommune enten lejer mere eller mindre. Såfremt, der sker ændringer i omfanget af pligtlejemålet skal ændringerne vedlægges som tillæg til denne kontrakt Århus Kommunes ret til at disponere over de pligtmæssige lejemål Det er Århus Kommune, der for egne lejeområder (ikke fællesområder) har råderetten over de pligtmæssige lejemål der lejes. Århus Kommune kan derfor beslutte at disponere over dele af deres pligtlejemål til anden side. Det kan for eksempel være ved at udleje garagearealer til andre eller selv anvende garageanlæggene. Århus Kommune og Århus MiljøCenter kan dog aftale, at Århus MiljøCenter skal have retten til at udleje overskydende dele af pligtlejemålet på markedsvilkår. 11. Fastsættelse af pligtlejen 11.1 Pligtlejens opbygning og sammensætning Den samlede betaling er sammensat af en husleje og en række nærmere specificerede center- og ejendomsydelser. Huslejen og ejendomsydelserne er omkostningsbestemt og fastsat som beskrevet i Pligtlejemål opgørelse af lejebeløbet, bilag A. 5

6 Huslejeaftalen omfatter de ovenfor specificerede områder og faciliteter. Lejen udgør i 2006-priser : 2,3 mio. kr. årligt. 50% af huslejen pristalsreguleres hver den 1. januar (første gang 1. januar 2007) med nettoprisindekset fra juli i det foregående år (første gang juli 2006), medens de resterende 50% af huslejen forbliver uændret. I huslejen er forudsat at udlejer afholder følgende udgifter: Egen og ekstern ressourceanvendelse på udvendig bygningsvedligehold, kørearealer, og indvendig vedligehold af fællesområderne kantine, hall og gangarealer samt tekniske fælles installationer. De fornødne investeringer med henblik på at fastholde den bygningsmæssige standard og den brugsmæssige værdi af de lejede faciliteter. Ejendomsadministration og energiledelse/-certificering Ejendomsskatter og bygningsforsikringer Den aftalte pligtmæssige servicepakke i tilknytning til lejemålet omfatter følgende tjenester: Rengøring af mandskabsfaciliteter Renholdelse af garager og kørearealer Kantinedrift Overvågning af område og diverse portnerfunktioner Andel af reception samt interne lejemål til servicemandskabet. Omkostningerne omfatter dels den fornødne aflønning til det direkte personaleforbrug samt ledelse og administration m.v., dels udgifter til det fornødne materiel og anskaffelser i tilknytning til opgaverne. Området afregnes efter faktisk forbrug, dels på forbrugt tid, dels på faktiske eksterne udgifter. A conto-afregningen er budget-baseret udfra et vurderet ressourceforbrug. Samlet svarer dette til 2/3 af centerets samlede udgifter til de pågældende ejendomsservices. Det samlede budget for ejendomsservices i tilknytning til pligtlejemålet udgør t. kr. for Budgettet er sammensat af følgende poster: 6

7 Budget for ejendomsservices til pligtlejemål i kr. Direkte løn og vikarer Ledelse og administration 557 Ejendomsdrift, rengøring, egen husleje 192 Afskrivninger 67 Renter 10 Bidrag til fælles, generelle omkostninger 273 Samlede ejendomsomkostninger Prisindeks 2005 til Samlet 2006 budget Den direkte løn opgøres i henhold til time-sags-registrering. Tilsvarende henføres eksterne anskaffelser til overvågning og rengøring m.v. i henhold til rekvisitør, mens fællesomkostninger, administration og ledelse indgår i samme forhold til den direkte løn som i budgettet, med mindre andet skriftligt aftales. Det er aftalt at de til pligtlejemålene knyttede ejendomsservices udgør 2/3 af de samlede udgifter til disse centeraktiviteter Årlig pligtlejeprocedure Husleje og de aftalemæssige center- og ejendomsydelser udarbejdes årligt som en del af Århus MiljøCenters samlede budget. Som indledning til budgetudarbejdelsen aftales mellem Affaldskontoret og Århus MiljøCenter om omfang af pligtlejemål og -ydelser er ændret eller bør ændres i det kommende år. Århus Miljø Center opgør huslejeudgiften for pligtlejemålet og udarbejder budget for pligtmæssige center- og ejendomsydelser. Huslejen fastlægges som beskrevet under punkt 11.1 Budget for pligtmæssige center- og ejendomsydelser udarbejdes med samme indhold som beskrevet i punkt 11.1 og i Pligtlejemål opgørelse af lejebeløbet, bilag A. For 2006 ville dette budget udgøre t.kr. og uden aftalte ændringer i omfanget af ydelser må det forventes og tilstræbes, justeret for løn- og prisstigninger, at være et accepteret udgiftsniveau El, vand og varme afregnes separat i henhold til bilag B Lejekontrakt med bilag mellem pligtlejer og Århus MiljøCenter. 7

8 Efter Århus MiljøCenters godkendelse af budget for det kommende år fremsendes i september måned nyt pligtlejebeløb og budget for pligtmæssige centerydelser for det kommende år. Én gang årligt opgøres differencen mellem dette budgetbaserede a/c-beløb og 2/3 af centerets samlede omkostninger til de pågældende poster. Differencen udlignes mellem parterne i forbindelse med den efterfølgende a/c-kvartalsregning Betalingsbetingelser Betalingsbetingelserne er 30 dage netto fra modtaget faktura. Fakturaer med alle opgørelser fremsendes til Århus Kommune inden den 10. i måneden. Betalingen for lejeforpligtelsen vil ske kvartalsvis forud. 12. Finansiering af pligtlejemålene Pligtlejemålene finansieres over taksterne for husholdningsaffald. 13. Forholdet til transportørerne Transportørerne er af Århus Kommune kontraktligt forpligtet til at anvende garageanlæg og mandskabsfaciliteter hos Århus MiljøCenter. Transportøren skal selv erlægge depositum til Århus Miljø- Center. Århus Kommune betaler for lejeforpligtelsen. Det egentlige lejeforhold er reguleret af en lejekontrakt mellem den pågældende transportør og Århus MiljøCenter, jævnfør bilag B. De eventuelle forpligtelser, der måtte være i lejekontrakten er et forhold mellem transportøren og Århus MiljøCenter. Dette kan for eksempel være forpligtelser ved fraflytning eller erstatning for ødelagt materiel og lignende. 14. Pligtlejeforhold i øvrigt Kommunen har forpligtet sig til efter samme principper, som de vindende entreprenører, at leje lagerplads og vedligeholdelsesfaciliteter på Bautavej 1A. 15. Tvister I tilfælde af fortolkningstvivl, ved forståelsen af nærværende kontrakt, skal parterne søge uenigheden løst ved imødekommende forhandlinger. Er der fortsat uenighed parterne imellem, om forståelsen af denne kontrakt, skal det endeligt afgøres ved voldgift i henhold til Reglerne for behandling af sager ved Det Danske Voldgiftsinstitut Hver part udpeger én voldgiftsmand, mens formanden udpeges af Det Danske Voldgiftsinstitut. 16. Underskrift Århus Kommunale Værker, den Århus MiljøCenter, den 8

9 Bilag A Pligtlejemål opgørelse af lejebeløbet Centret på Bautavej 1A er indrettet til primært at tjene som center for dagrenovationsaktiviteterne i Århus Kommune. I aftalen af 24. august 1999 mellem Århus Kommune og Århus MiljøCenter blev det aftalt, at centret via pligtlejemål også fremover skal tjene som det samlende center for Århus Kommunes dagrenovationsopgaver. Aftalen tilsiger blandt andet at: Forpligtelsen ophører uden opsigelse med virkning for udbud af opgaver, der iværksættes efter , medmindre andet aftales. Samt at der forinden dette tidspunkt gennemføres en brugerundersøgelse blandt centrets aktører og af Det forudsættes, at brugerundersøgelsen tillægges betydelig vægt ved afgørelsen af lejeforpligtelsens fortsatte beståen. Centret betales primært af lejerne/århus Kommune via pligtlejemålene i forbindelse med dagrenovationsopgaverne. Sekundært kan Århus MiljøCenter udleje overskydende områder på almindelige markedsvilkår. Lejeforpligtelsen omfatter dels en decideret lejeaftale af relevante centerfaciliteter, dels en række ejendoms- og centerservices så som rengøring, kantinedrift, ejendomsdrift og portnerfunktioner. Centerfaciliteter, områder og lokaler der ikke er omfattet af pligtlejemålet, er Århus Kommune uvedkommende både hvad angår økonomi, udlejningsgrad og lejevilkår. I forbindelse med en modernisering af aftalegrundlaget har der fra Århus Kommunes side været udtrykt ønske om en forenkling af lejevilkårene. Det fremtidige aftalekompleks er derfor sammensat af to delaftaler: 1) En huslejeaftale for de lejede områder og faciliteter 2) En serviceaftale, hvor honoreringen sker i henhold til faktisk omkostnings- og ressourceforbrug Aftalerne er alene en præcisering af lejesammensætningen og beregningen og ændrer ikke i vilkårene fastlagt i aftalen af 24. august 1999 mellem Århus Kommune og Århus MiljøCenter Huslejeaftalen andrager et lejebeløb på årligt 2,3 mio. kr., der for 50%`s vedkommende pristalsreguleres i henhold til nettoprisindekset. Som følge af lejers bindingsperiode er der fastsat et attraktivt lejeniveau sammenlignet med den offentlige ejendomsvurdering (56 mio. kr.) og den offentlige markedslejevurdering på 4,4 mio. kr. for hele centret. 9

10 De aftalebaserede serviceopgaver er budgetteret til at andrage t. kr. Beløbet afregnes a conto og efterreguleres i henhold til faktisk forbrug. Lejeaftalen vil kunne træde i kraft den 1. oktober 2006, på hvilket tidspunkt driftsomkostningerne er tilpasset de nye aftaler og en række administrative systemer er tilpasset det nye tidsregistrerings-behov. Centrets lejeområder og faciliteter Omfanget af Bautavej 1A s udlejningsområder, samt i hvilket omfang områderne anvendes af dagrenovationsaktørerne, fremgår af følgende oversigt: Center Pligtlejemål Andel m2 m2 m2 Hovedbygning Mandskabsafsnit ,3% Kontorafsnit inkl. tilbygning ,0% Værkstedsbygning ,2% Garageanlæg ,2% Pladser og kørearealer ,9% Den del af centret, der ikke anvendes af aktørerne på dagrenovationsområdet, søger Århus MiljøCenter udlejet på markedsmæssige vilkår til andre selskaber. På kontorområdet er p.t. alt udlejet, mens det på andre områder (mandskabsafsnit og garager) er mere vanskeligt at tiltrække lejere til et specialcenter, der primært huser kommunens dagrenovationsaktiviteter. Opgørelse af pligtlejen Husleje Huslejeprisen angiver lejen af de anførte områder, pladser, bygninger og lokaler der anvendes af dagrenovationsaktørerne. Følgende udgifter afholdes af udlejer: 10

11 Egen og ekstern ressourceanvendelse på udvendig bygningsvedligehold, kørearealer, og indvendig vedligehold af fællesområderne kantine, hall og gangarealer samt tekniske fælles installationer. De fornødne investeringer med henblik på at fastholde den bygningsmæssige standard og den brugsmæssige værdi af de lejede faciliteter. Ejendomsadministration og energiledelse/-certificering Ejendomsskatter og bygningsforsikringer Huslejen andrager pr. 1. januar ,3 mio. kr. for de anførte områder. 50% af huslejen pristalsreguleres hver den 1. januar (første gang 1. januar 2007) med nettoprisindekset fra juli i det foregående år (første gang juli 2006), medens de resterende 50% af huslejen forbliver uændret. Ejendomsservices Den aftalte servicepakke i tilknytning til lejemålet omfatter følgende tjenester: Rengøring af mandskabsfaciliteter Renholdelse af garager og kørearealer Kantinedrift Overvågning af område og diverse portnerfunktioner Andel af reception samt lejemål til servicemandskabet. Omkostningerne omfatter dels den fornødne aflønning til det direkte personaleforbrug samt ledelse og administration m.v., dels udgifter til det fornødne materiel og anskaffelser i tilknytning til opgaverne. Området afregnes efter faktisk forbrug, dels på forbrugt tid, dels på faktiske eksterne udgifter. A conto-afregningen er budget-baseret udfra et vurderet ressourceforbrug. Samlet svarer dette til 2/3 af centerets samlede udgifter til de pågældende ejendomsservices. Det samlede budget for ejendomsservices i tilknytning til pligtlejemålet udgør t. kr. for Budgettet er sammensat af følgende poster: Budget for ejendomsservices til pligtlejemål i kr. Direkte løn og vikarer Ledelse og administration 557 Ejendomsdrift, rengøring, egen husleje

12 Afskrivninger 67 Renter 10 Bidrag til fælles, generelle omkostninger 273 Samlede ejendomsomkostninger Prisindeks 2005 til Samlet 2006 budget Den direkte løn opgøres i henhold til time-sags-registrering. Tilsvarende henføres eksterne anskaffelser til overvågning og rengøring m.v. i henhold til rekvisitør, mens fællesomkostninger, administration og ledelse indgår i samme forhold til den direkte løn som i budgettet, med mindre andet skriftligt aftales. Det er aftalt at de til pligtlejemålene knyttede ejendomsservices udgør 2/3 af de samlede udgifter til disse centeraktiviteter. Én gang årligt opgøres differencen mellem det aftalte a/c-beløb og 2/3 af centerets samlede omkostninger til de pågældende poster. Differencen udlignes mellem parterne i forbindelse med den efterfølgende a/c-kvartalsregning. Kvadratmeterpriser og sammenligning Som tidligere specificeret rummer centret meget forskellige faciliteter så som garager, værksted, kontorer, mandskabsfaciliteter samt udenoms- og kørearealer. En del af pligtlejebeløbet skal således dække de ikke-bebyggede områder, og en anden del de mandskabsfaciliteter, værksted og garager, som lejemålet omfatter. Til belysning af den lejede m2-pris er i første antagelse lidt konservativt i forhold til de foreliggende ejendomsmæglervurderinger forudsat at lejen på de ubebyggede områder andrager 100 kr. pr. m2 for de i alt m2 inden for pligtlejeområdet. I anden kolonne er denne pris sat til 0. Samtidig beregnes m2-prisen både inkl. og ekskl. serviceopgaverne. Resultatet fremgår af følgende oversigt: Alternative lejepriser pr. m2 i kr. Husleje alene Husleje & serviceopg. areal=0 areal=100 kr. areal=0 areal=100 kr. Årlig udgift Areal-leje

13 Restleje til bygninger Antal bygnings-m Lejepris pr. m Til sammenligning med ovennævnte m2-priser fremgår det af Ny huslejemodel for administrative bygninger i Århus Kommune, at der skal regnes, at man oveni omkostninger på kr./m2 (normalt niveau i Århus) i leje skal regne med kr./m2 til bygningsdrift. Og heri er vel at mærke ikke indregnet en række af ovennævnte services fra pligtlejemålet. 13

14 L E J E K O N T R A K T KONTOR, LAGER OG PRODUKTIONSFACILITETER Bilag B 14

15 L E J E K O N T R A K T KONTOR, LAGER OG PRODUKTIONSFACILITETER Parterne 1. Det lejede 2. Anvendelse 3. Ikrafttræden/overtagelse 4. Opsigelse/ophør 5. Fremleje og afståelse 6. Årlig ydelse og depositum 7. Forbrugsregnskabet (varme og vand) 8. Øvrige udgifter og udgiftsarter 9. Aftalt regulering af lejen 10. Regulering af leje til markedslejen 11. Vedligeholdelse og fornyelser 12. Husorden og brug af udenoms- og fællesarealer 13. Fraflytning og tilbagelevering af det lejede 14. Moms 15. Omkostninger 16. Bilag 15

16 Parterne Denne lejekontrakt indgås mellem Udlejer: Navn: Århus Miljøcenter Adresse: Bautavej 1 A, 8210 Århus V CVR nr.: (herefter kaldet udlejer) og Lejer: Navn: XXXXX Adresse: XXXXX CVR nr.: XXXXX (herefter kaldet lejer) i forbindelse med lejeforpligtelsen tilknyttet opgaven: xxxxxxx 1. Centeret og det lejede Centeret består af følgende faciliteter: Kontorlokaler med tilhørende fællesområder i form af mødelokaler, kopi- og arkivrum, reception, gangarealer og toiletfaciliteter. Mandskabsfaciliteter i forbindelse med omklædning, bade- og fitnessfaciliteter, gangarealer, samt teknikrum. Kantine. Garagearealer. Kørearealer. Beholder- og autoværksted. Parkeringsarealer, såvel reserverede parkeringspladser på centeret, som fælles P- område udenfor centeret. Lagerfaciliteter såvel indendørs som udendørs. Lejemålets postadresse er Bautavej 1A, 8210 Århus V. Oversigt over centerets anlæg, lokaler og faciliteter kan rekvireres. Centerets lejemål vil i henhold til aftale mellem Århus Kommune og Århus Renholdningsselskab dateret 24. august 1999 bestå af pligtmæssige lejemål med en omkostningsbestemt husleje reguleret af nævnte aftale, og af frivillige lejemål på markedsmæssige vilkår. 16

17 Det lejede områder forventes at have skiftende behovsbetingede lejere, hvorfor lejeomfang og indretning, lejeperiode, ikrafttrædelsestidspunkt og lejemålets udformning i øvrigt fremgår af vedlagte Lejespecifikation (bilag 1). 2. Anvendelse Det lejede skal anvendes til det i lejespecifikationen nævnte og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål. Udlejer indestår for, at anvendelsen af det lejede til det ovenfor angivne erhverv på ikrafttrædelsestidspunktet, jf. 3.1, ikke strider mod lokalplan eller anden offentlig planlægning. Udlejer bærer hverken ansvar eller risiko for lejers konkrete anvendelse af lejemålet. Lejer har ansvaret for, at den aftalte anvendelse ikke omfattes af særlige offentlige forskrifter, og har pligt til at indhente og opretholde alle tilladelser, der kræves med hensyn til det lejedes indretning og drift, herunder forskrifter vedrørende miljø- og brandforhold. Udlejer skal uden ugrundet ophold underrettes om myndighedskrav og modtage kopi af de fornødne tilladelser. Lejers anvendelse må ikke medføre lugt-, støj- eller lysgener eller på anden måde være til gene for øvrige lejere i ejendommen eller andre. Lejer skal sikre, at dennes personale og andre, der får adgang til det lejede omgås dette forsvarligt. Ændringer i det lejede må kun foretages med udlejers skriftlige godkendelse. Lejer har efter udlejers rimeligt begrundede anvisninger ret til at foretage installationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede. Har lejeren foretaget ændringer af det lejede, er lejeren ved lejeforholdets ophør forpligtet til at retablere det lejede, med mindre udlejer skriftligt har frafaldet dette krav. Udlejer kan forlange, at lejeren, inden en ændring foretages, indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for retableringspligten. Lejer er erstatningsansvarlig for enhver skade - herunder hændelig - som påføres det lejede eller ejendommen i øvrigt som følge af lejers installationer eller ombygninger. Udlejer er berettiget til at udleje eller anvende andre lokaler i ejendommen til samme branche og samme anvendelse som lejers. Skiltning, flagning og anden form for reklame på og ved ejendommen samt opsætning af markiser, solafskærmning og lignende må kun foretages efter udlejers forud indhentede skriftlige anvisning og godkendelse og skal i øvrigt ske i overensstemmelse med de servitutter og til enhver tid gældende myndighedskrav, der er gældende for ejendommen. Alle omkostninger i forbindelse med ovennævnte tiltag betales af lejer, der er pligtig til selv at indhente alle myndighedsgodkendelser samt sørge for, at eventuelle betingelser for godkendelsen til stadighed opfyldes. 17

18 Ved fraflytning skal lejer for egen regning fjerne ethvert spor af genstande anbragt på ejendommen i henhold til ovennævnte, med mindre udlejer skriftligt frafalder kravet herom. 3. Ikrafttræden /overtagelse Dato for lejers overtagelse af det lejede fremgår af lejespecifikation (bilag 1). Dette tidspunkt kaldes herefter ikrafttrædelsestidspunktet. Eventuelle mindre væsentlige mangler ved det lejede, der ikke hindrer lejers brug heraf, udskyder ikke ikrafttrædelsestidspunktet og berettiger ikke lejer til afslag i lejen. Såfremt det lejede ikke kan tages i brug på ikrafttrædelsestidspunktet, og dette skyldes den tidligere lejers forhold (f.eks. dennes manglende rettidige fraflytning eller manglende istandsættelse) eller uventede istandsættelsesbehov, kan udlejer udskyde ikrafttrædelsestidspunktet med det tidsrum, som denne forsinkelse medfører. Udlejer er dog ikke berettiget til at udskyde ikrafttrædelsestidspunktet med mere end 1 måned. For pligtmæssige lejemål er udlejer i samarbejde med Århus Kommune og lejer forpligtet til i ovennævnte tilfælde at udarbejde et alternativ for den pågældende periode, der muliggør at lejer i denne periode kan opfylde sine opgavemæssige forpligtelser ind mod Århus Kommune. Bortset fra skjulte fejl og mangler ved det lejede, kan lejer ikke påberåbe sig mangler, der ikke skriftligt er gjort gældende over for udlejer senest to uger efter ikrafttrædelsestidspunktet. 4. Opsigelse/ophør For pligtmæssige lejere er lejemålet uopsigeligt og lejeperioden sammenfaldende med den pågældende lejers kontraktperiode for indsamling af dagrenovation for Århus Kommune. Lejeperiode reguleres af Aftale mellem Århus Kommune og Århus Renholdningsselskab dateret den 24. august 1999 og dennes eventuelle aftalemæssige efterfølger, samt af udbuds- og kontraktbetingelserne for pligtlejer overfor Århus Kommune. Lejemålet ophører derfor uden yderligere varsel ved udløb af kontraktperioden med Århus Kommune. For frivillige/kommercielle lejere fremgår tidligste opsigelsestidspunkt af lejeforholdet af Lejespecifikationen(bilag 1). Lejeforholdet kan fra udlejers side tidligst opsiges til fraflytning i henhold til Lejespecifikationen(bilag 1). Såvel lejers som udlejers opsigelse skal, med mindre andet aftales i Lejespecifikationen(bilag 1), ske med 6 måneders skriftligt varsel til fraflytning den 1. i en måned for så vidt angår frivillige lejemål. 5. Fremleje og afståelse 18

19 Lejeren må ikke fremleje eller på anden måde helt eller delvist overlade brugen af det lejede til andre med mindre der forud er truffet anden aftale herom. Lejer har ikke afståelses- og genindtrædelsesret. 6. Årlig ydelse og depositum De pligtmæssige lejeydelser fastlægges årligt efter aftale mellem Århus Kommunes og Århus MiljøCenters. Lejebeløbet afholdes af Århus Kommune. De markedsmæssige lejeydelser er specificeret i separat prisblad. I lejen indgår skatter og afgifter pr. 1.januar Ved fremtidige ændringer i skatter og afgifter vil denne dato blive taget som udgangspunkt. Ved lejers underskrift på denne kontrakt og Lejespecifikationen(bilag 1) betaler Århus Kommune leje for perioden fra ikrafttrædelsestidspunktet og til udgangen af det pågældende kvartal. Århus Kommune betaler i øvrigt lejen kvartalsvis forud hver den 1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober. Senest samtidig med lejers underskrift på denne kontrakt betaler lejer et depositum på kr incl. moms. Depositum forrentes ikke. Depositum indestår til sikkerhed for ethvert mellemværende mellem lejer og udlejer i forbindelse med lejeforholdet, herunder til sikkerhed for lejers forpligtelser i forbindelse med fraflytning. Udover lejen betaler Århus Kommune en andel af udgifterne i henhold til forbrugsregnskabet, jf. 7. Alle krav, som udspringer af denne lejekontrakt eller erhvervslejeloven er pligtig pengeydelse. 7. Forbrugsregnskabet (varme og vand) Udlejer sørger for levering af varme og varmt vand. Lejer må ikke etablere anden varmeforsyning uden udlejers skriftlige samtykke. Forbrugsregnskabet udarbejdes samlet for lokaler i ejendommen eller for enheder, som har fælles varmeforsyning med denne. Udlejer kan indskrænke eller udvide de enheder, som har fælles varmeforsyning med ejendommen, samt ændre i fordelingen blandt de enheder, som deltager i den fælles varmeforsyning. I forbrugsregnskabet indgår følgende udgifter: Brændsel, herunder el og gas til opvarmning Den samlede udgift til fjernvarme 19

20 Energimærkning og udarbejdelse af energiplan m.v Kontrolmåling, justering og rensning af oliefyringsanlæg, jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger Vandforbrug og vandafledningsafgifter i det omfang disse kan fordeles efter målere Specifikationen omfatter ikke udgiftsarter, der ikke er kendt ved denne aftales indgåelse, hvilke udgifter udlejer derfor tillige kan lade indgå i forbrugsregnskabet. Endelig opgørelse over forbrugsudgifterne foretages en gang årligt, for tiden for perioden 1/1 til 31/12. Udlejer kan med 2 ugers skriftligt varsel omlægge forbrugsregnskabsperioden. Omlægningsperioden kan omfatte mere eller mindre end 12 måneder. Forbrugsudgifterne fordeles mellem lejerne indbyrdes dels på grundlag af fordelingsmålere i lejemålene i det omfang sådanne findes, og dels efter kriterier opstillet af en varmeingeniør udpeget af udlejer, bl.a. under hensyn til areal og værelses- og haneandele. Til dækning af forbrugsudgifterne fastsætter udlejer aconto beløb, som forfalder til betaling samtidig med lejen, jf Tillægsbetaling vedrørende forbrugsregnskabet forfalder til betaling efter påkrav fra udlejer. Forbrugsudgifterne afholdes af Århus Kommune. 8. Øvrige udgifter og udgiftsarter Udover lejen, jf. 6, og de i 7 nævnte udgifter skal Århus Kommune på lejerens vegne afregne følgende ydelser gennem Centeret: Elforbrug i det lejede. Vandforbrug og de hertil knyttede afgifter, herunder til vandafledning, grønne afgifter m.v. Bortskaffelse af virksomhedsaffald. Placeringen af lejemålets interne affaldscontainere skal ske efter udlejers anvisning. Alle eksterne og fælles affaldscontainerer disponeres alene af udlejer. 9. Aftalt regulering af lejen Hvert år pr. den 1. januar, første gang den 1. januar 2006, reguleres uden særskilt varsel den årlige leje med den procentvise ændring i nettoprisindekset fra 7. måned det foregående år til 7. måned forud for reguleringstidspunktet. De årlige lejereguleringer kan beregnes efter følgende formel: gældende leje x nyt indeks = årslejen (ny) gl. indeks 10. Regulering af leje til markedslejen 20

21 I de frivillige lejemål kan hver part forlange lejen reguleret til markedslejen i overensstemmelse med reglerne i 13 i erhvervslejeloven. 11. Vedligeholdelse og fornyelser Den udvendige vedligeholdelse påhviler udlejer. Al indvendig vedligeholdelse af fælles faciliteter påhviler udlejer. Al øvrig indvendig vedligeholdelse af det lejede det vil sige alt indenfor lejemålets fysiske rammer - påhviler lejer, i det omfang dette er nødvendigt, for at det lejede kan holdes i en god vedligeholdelsesmæssig stand svarende til den standard, hvori det lejede blev overtaget på ikrafttrædelsestidspunktet. Lejer er herunder forpligtet til at foretage maling, hvidtning og tapetsering og vedligeholde gulvbelægninger, vand- og gashaner, elafbrydere, wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, hårde hvidevarer og eventuelle andre installationer af enhver art. Lejer er desuden forpligtet til at vedligeholde og om fornødent forny låse, nøgler og ruder. Opregningen af førnævnte dele, lejer skal vedligeholde, er ikke udtømmende men blot eksempler. Udlejer er berettiget, men ikke forpligtet, til at foretage en årlig gennemgang af det lejede og ejendommen i øvrigt med henblik på vurdering af vedligeholdelsesstand m.v. Udlejer er berettiget til at iværksætte arbejder såvel i det lejede som udenfor det lejede i overensstemmelse med reglerne i erhvervslejelovens kap Husorden og brug af udenoms- og fællesarealer Det påhviler lejer at iagttage, at der er god orden i det lejede, og at dette forvaltes på en sådan måde, at udlejers og de øvrige lejeres interesser ikke krænkes, hvorved særligt fremhæves at lejer skal omgås forsvarligt med det lejede og dettes tilbehør samt ejendommen i øvrigt, at der ikke må parkeres cykler udenfor de dertil indrettede og anviste stativer. Biler tilhørende lejer og hans personale og besøgende må kun parkeres på ejendommen efter udlejers anvisninger. at centeret er miljøcertificeret, hvilket stiller en række krav til lejernes miljøadfærd. Disse krav til lejerne ajourføres løbende i Miljøbrochure for leverandører, håndværkere, lejer, gæster m.v. og lejerne er pligtige til at efterleve disse krav i hele lejeperioden. Specielt skal fremhæves at centerets certificering efter DS/EN ISO Standarden og EMAS-forordningen indebærer at udlejer, lejere og brugere af centeret er forpligtet til at overholde og efterleve centerets gældende handlingsplaner og målsætninger indenfor området samt deltage i auditeringen. Udlejer kan til enhver tid udfærdige en husorden samt ordensregler, som lejer er pligtig nøje at overholde. 21

22 Lejer forpligter sig til at rømme lagerrum, der tillige fungerer som sikringsrum, inden for den til enhver tid gældende lovmæssige tidsramme. 13. Fraflytning og tilbagelevering af det lejede Senest kl på ophørsdagen, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ophørstidspunktet - og uanset om dette er en helligdag eller dagen før en helligdag - skal lejer tilbagelevere det lejede med hvad dertil hører i ryddet og rengjort stand og i øvrigt i den stand, det var på ikrafttrædelsestidspunktet. Inden ophørstidspunktet har lejer - med mindre andet aftales med udlejer - ret og pligt til at fjerne alt løsøre og inventar samt tekniske installationer bekostet og indsat i det lejede af lejer mod at bringe det lejede tilbage til den oprindelige stand pr. ikrafttrædelsestidspunktet. Med mindre parterne skriftligt har aftalt, at ændringer i det lejedes indretning ikke skal tilbageføres, har lejer pligt til at tilbageføre disse ændringer inden ophørstidspunktet, således at det lejede fremtræder, som det var indrettet på ikrafttrædelsestidspunktet. Senest på ophørstidspunktet gennemføres efter indkaldelse fra en af parterne en fælles besigtigelse af det lejede (flyttesyn) for fastsættelse af de mangler, som skal afhjælpes. Ved flyttesynet skal det lejede være ryddet og rengjort. Ved afslutningen af flyttesynet afleverer lejer samtlige nøgler til det lejede, og udlejer udarbejder derefter en fraflytningsrapport. Udlejer kan herefter forlange, at værdien af de konstaterede mangler konverteres til et kontantbeløb, som betales kontant af lejer til udlejer. I stedet for konvertering til kontantbeløb kan udlejer vælge at kræve manglerne udbedret for lejers regning og risiko. Efter flyttesynet er lejer følgelig afskåret fra at foretage egen afhjælpning af mangler i det lejede. Bortset fra skjulte fejl og mangler ved det lejede, kan udlejer ikke gøre krav i medfør af gældende, hvis der er forløbet mere end 4 uger fra flyttesynet. De ved flyttesynet konstaterede mangler, som ikke er konverteret til kontantbeløb, udbedres af udlejer for lejers regning. Er udbedringen ikke tilendebragt på ophørstidspunktet, kan udlejer kræve betaling for ydelser i henhold til 6 og 7 samt friholdelse for udgifterne i henhold til 8 for den periode, der medgår til istandsættelsen og indtil lejemålet er gjort i kontraktmæssig stand. 14. Moms Udlejer er frivilligt momsregistreret både for udlejning af lejemålet og for leveringen af varme og varmt vand. Som følge heraf vil alle ydelser og udgifter, som lejer og Århus Kommune skal betale til udlejer i henhold til denne kontrakt, blive tillagt moms, p.t. 25%, i overensstemmelse med de til enhver tid gældende regler herfor. 22

23 15. Omkostninger Hver part afholder egne omkostninger i forbindelse med oprettelsen af nærværende lejekontrakt, herunder honorar til egne rådgivere, advokat m.v. 16. Bilag Lejer bekræfter at have gennemlæst samtlige bilag til denne kontrakt. Til denne kontrakt hører følgende bilag: Bilag 1.Formular til Lejespecifikation Dato: Dato: som udlejer som lejer 23