Indstilling. Opførelse af nyt kommunalt bofællesskab til udviklingshæmmede i Skødstrup anlægsbevilling til indledende. arbejder til og med licitation.

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Social- og Beskæftigelsesforvaltningen Den 2. december 2008 Opførelse af nyt kommunalt bofællesskab til udviklingshæmmede i Skødstrup anlægsbevilling til indledende Århus Kommune Socialforvaltningen Social- og Beskæftigelsesforvaltningen Jægergården 8100 Århus C 1. Resume I forbindelse med Århus Kommunes udbygningsplan for bofællesskaber på det sociale område har Byrådet planlagt og afsat midler til i alt 144 almene boliger med servicearealer til personer med fysisk og psykisk handicap i årene Samtidig indgår der bl.a. i Byrådets vedtagne prioriteringskatalog fra oktober 2006 ibrugtagning af et nyt kommunalt bofællesskab indenfor Driftsområdet for Voksen Handicap med 24 botilbud fra Sagsnummer M1/2007/02889 Sagsbehandler Britta Pilegaard Telefon Direkte telefon Telefax E-post fa@aarhus.dk E-post direkte bpi@fa.aarhus.dk Bofællesskabet i Skødstrup planlægges nu som følge heraf med 25 boliger fordelt på henholdsvis 7 til multihandicappede og de resterende 18 som særlige bofællesskabspladser. De kommende beboere vil være udviklingshæmmede med et meget lavt funktionsniveau. Bebyggelsen er underlagt bestemmelserne for storparcel IId på Tronkærgårdsvej i lokalplan nr. 751 for et udbygningsområde i den vestlige del af Skødstrup. Den valgte parcel er på m 2, og udnyttelsesgraden på m 2 muliggør opførelse af 7 boliger á 75 m 2 og 18 boliger á 65 m 2. Dette giver m 2 for boligdelen, hvortil der beregnes 10 % serviceareal, så bebyggelsen samlet når op på et bebygget bruttoetageareal på m 2. Grundet de stramme økonomiske vilkår i projekter af denne karakter sammenholdt med den grundpris, der skal betales ud af den samlede byggesum, er der i samarbejde mellem Socialforvaltningen og Borgmesterens Afdeling lavet aftale om en ny procedure for fastsættelse af grundprisen ved køb af kommunal jord til opførelse af kommunale boliger i Socialforvaltningens regi.

2 På grund af de stigende byggeomkostninger foreslås det, at det byrådsfastlagte rammebeløb for boliger på ,- kr. pr. m 2 forhøjes til ,- kr. pr. m 2, samt at grundprisen fastsættes til max ,- kr. pr. byggerets-m 2 (2008-priser). Det indgår i planlægningen, at det nye tilbud i Skødstrup organisatorisk indplaceres under Bocenter Nord, og at der tilstræbes en vis samdrift med et nyt botilbud i Hjortshøj, som er under planlægning. Tidsplanen for byggeriet er, at projektet forventes udbudt i maj 2009 med efterfølgende godkendelse af endelig anlægsbevilling i Byrådet i august Herefter vil der være byggestart i oktober 2009 og ibrugtagning i oktober Anskaffelsessummen for byggeriet er beregnet ud fra en maksimal m 2 -pris på kr ,- inkl. moms for boligdelen. Dette giver en anskaffelsessum på ,- inkl. moms for boligerne og ,- ekskl. moms for servicearealerne. Behov for anlægsbevillinger til indledende arbejder på projektet vurderes at beløbe sig til ,- kr. inkl. moms i 2008-priser svarende til ,- kr. i løbende priser, idet en del af beløbet fremskrives med 3,4 % til priser. 2. Beslutningspunkter At 1) den videre planlægning og indledende arbejder vedrørende opførelsen af 25 boliger med en samlet anskaffelsessum på kr. inkl. moms (i 2008-priser) for boligdelen og tilhørende servicearealer til en samlet anskaffelsessum på kr. ekskl. moms (i priser) igangsættes. At 2) den økonomiske ramme for gennemførelse af almene boliger i Socialforvaltningens regi fastsættes til kr. pr. m 2 (2008- prisniveau). At 3) der fastsættes en maksimal grundkøbesum på kr. pr. byggerets-m 2 (2008-prisniveau) for køb af kommunal jord til opførelse af boliger i Socialforvaltningens regi. At 4) der meddeles en anlægsbevilling til indledende arbejder på kr. inkl. moms i løbende priser. Side 2 af 10

3 At 5) der på investeringsoversigten afsættes et rådighedsbeløb på kr. i 2008 og på kr. i 2009 (begge inkl. moms og i 2008-priser), og at de tilvejebringes via træk på kassen indtil endelig finansiering ved projektets afslutning, jf. afs Baggrund I forbindelse med Århus Kommunes udbygningsplan for bofællesskaber på det sociale område har Byrådet planlagt og afsat midler til i alt 144 almene boliger med servicearealer til personer med fysisk og psykisk handicap i årene Inden for denne ramme har Byrådet indtil udgangen af 2007 godkendt opførelse af 65 boliger. Projektet i Skødstrup indgår i realiseringen af de resterende 79 boliger, der planlægges opført således: - 25 boliger i Skødstrup boliger i Hjortshøj (under planlægning sideløbende med Skødstrup) boliger i Lisbjerg fordeles eventuelt på 2 enheder. I Byrådets vedtagne prioriteringskatalog fra oktober 2006 indgår bl.a. ibrugtagning af et nyt kommunalt bofællesskab indenfor Driftsområdet for Voksen Handicap med 24 botilbud fra 2009 (nr.: ). Antallet af boliger med tilknyttet serviceareal er siden ændret til 25 i henhold til den maksimale udnyttelsesgrad på den reserverede grund og ibrugtagningstidspunktet er p.g.a. den fremskredne tidsplan udskudt til Der er til byggeriet reserveret et egnet ubebygget areal i forbindelse med lokalplan nr. 751 i et udbygningsområde i den vestlige del af Skødstrup. Grundet de stramme økonomiske vilkår i projekter af denne karakter sammenholdt med den grundpris, der skal betales ud af den samlede byggesum, er der i samarbejde mellem Socialforvaltningen og Borgmesterens Afdeling lavet aftale om en ny procedure for fastsættelse af grundprisen ved køb af kommunal jord til opførelse af kommunale boliger i Socialforvaltningens regi. Der redegøres nærmere herfor dels i afs. 7.1 i indeværende indstilling og i et notat, der vedlægges som bilag 4. Boligerne med tilhørende serviceareal opføres i henhold til Lov om almene boliger. Side 3 af 10

4 4. Den forventede effekt Der skal i forbindelse med det nye bofællesskab i Skødstrup tages hensyn til den udvidede forsyningspligt, som Århus Kommune har fået efter nedlæggelsen af amterne og overtagelse af amtets forsyningsforpligtelse. Der skal således opføres pladser af en type, der kan forebygge behov for anbringelser udenfor kommunen, eller give borgere der for øjeblikket er anvist en bolig udenfor kommunen mulighed for at flytte tilbage til Århus. I bofællesskabet i Skødstrup planlægges de 25 boliger fordelt på henholdsvis 7 til multihandicappede og de resterende 18 som særlige bofællesskabspladser. Denne fordeling er resultatet af en vurdering af behovet ud fra ventelisten samt af driftsrationelle hensyn som f.eks. personalebemanding. Intentionen med byggeriet er at skabe så trygge og hjemlige rammer som muligt, så det bliver et rart og velfungerende sted at opholde sig - først og fremmest som beboer, men også som arbejdsplads for det tilknyttede personale. De kommende beboere vil for de 7 multihandicappedes vedkommende være udviklingshæmmede med et meget lavt funktionsniveau. Det vil sige beboere, der vil være meget plejekrævende og heriblandt også kørestolsbrugere, hvilket stiller store krav til boligernes indretning og udstyr. Disse beboeres funktionsnedsættelse vil være så betydelig, at de ikke i fuldt omfang kan udnytte egen lejlighed, og deres fysiske tillægshandicap berettiger en øget boligstørrelse på 75 m 2. Generelt for alle beboerne kan der være tale om adfærdsmæssige problemer. Det betyder, at de kan være udadreagerende og voldsomme, hvilket medfører krav til øget pladsbehov og mulighed for evt. at opdele beboerne i mindre grupperinger. Alle beboere vil som udgangspunkt have behov for døgndækning med vågen nattevagt. 5. De planlagte ydelser Bebyggelsen er underlagt bestemmelserne for storparcel IId på Tronkærgårdsvej i lokalplan nr. 751 for et udbygningsområde i den vestlige del af Skødstrup. Der er givet dispensation fra lokalplanen, idet det oprindeligt var naboparcellen, der var udlagt til bofællesskab for målgruppen, men grundet utilstrækkelig byggemulighed til den planlagte bebyggelse på denne parcel, har man søgt og fået meddelt dispensation herfor. Side 4 af 10

5 Den valgte parcel er på m 2 og udnyttelsesgraden er ifølge lokalplanen på max m 2. Bebyggelsen skal bestå af en boligdel på 25 boliger, hvoraf 7 boliger er til multihandicappede og 18 er bofællesskabspladser. Dertil kommer en tilhørende servicearealdel. Udnyttelsesgraden muliggør opførelse af 7 boliger á 75 m 2 og 18 boliger á 65 m 2, hvilket sammenlagt giver m 2 brutto for boligdelen. Hertil beregnes der 10 % serviceareal, så bebyggelsen samlet når op på et bebygget bruttoetageareal på m 2. Boligerne organiseres som udgangspunkt i 3 grupper fordelt med 1 gruppe med de 7 pladser til svært handicappede og 2 grupper med hver 9 bofællesskabspladser. De enkelte boliger på 75 m 2 skal være rummelige 1-rums boliger evt. med soveniche og med eget badeværelse på ca. 9 m 2. Der skal være forberedt til installering af køkken, men det etableres som udgangspunkt ikke i disse boliger. Der forberedes til rumdækkende loftshejssystem i lejlighed og badeværelse. Af fællesarealer til disse boliger etableres bl.a. et stort opholdsrum med anretterkøkken, wellness-rum med spabad, vaskeri, depoter m.m. Boligerne på 65 m 2 skal være 2-rums boliger med eget badeværelse og som min. med trinettekøkken. De fælles boligarealer indrettes ligeledes med opholdsrum med anretterkøkken, vaskeri, depoter m.m. Servicearealer er personalefaciliteter og skal bl.a. indeholde div. kontorer, møde- og personalerum, omklædning og badefaciliteter m.m.. Til hele bebyggelsen etableres et fælles produktionskøkken til at betjene alle boligerne. 6. Organisering af indsatsen Det indgår i planlægningen, at det nye tilbud i Skødstrup organisatorisk indplaceres under Bocenter Nord, og at der tilstræbes en vis samdrift med det kommende tilbud i Hjortshøj. Denne organisering betyder, at man kan bevare de små enheder og samtidig drage fordel af den lette tilgængelighed mellem de to bofællesskaber i det samme nærområde. Side 5 af 10

6 Der er efter genåbning af rammeaftalen for teknisk rådgivning inden for kategorien plejeboliger og bofællesskaber blevet valgt den totalrådgiver, der afgav det mest fordelagtige tilbud ud fra beskrivelsen af det konkrete projekt. Der underskrives kontrakt på totalrådgivning umiddelbart efter godkendelse af denne indstilling. Tidsplanen for byggeriet er, at projektet forventes udbudt i maj 2009 med efterfølgende godkendelse af endelig anlægsbevilling i Byrådet i august Herefter vil der være byggestart i oktober 2009 og ibrugtagning et år senere i oktober Denne indstilling har været fremsendt til høring i Handicaprådet i september 2008, og de tilkendegiver i deres høringssvar, at de bakker op om indstillingen. Derudover har Handicaprådet nogle spørgsmål til det konkrete projekt, som vil blive taget til efterretning i det videre projekteringsarbejde. Endvidere har Handicaprådet nogle generelle kommentarer til opførelse af boliger til personer med handicap i Århus Kommunes regi. Afslutningsvis giver Handicaprådet udtryk for sin bekymring omkring dels huslejeniveauet og dels for at driftsfinansieringen på nuværende tidspunkt ikke endeligt er afklaret. Der er fremsendt et skriftligt svar til Handicaprådet, der vedlægges til orientering sammen med selve høringssvaret som bilag Konsekvenser for ressourcer 7.1. Rammebeløb og grundpris Det nuværende byrådsfastlagte rammebeløb på ,- kr. pr. m 2 svarende til 1.22 mio. kr. pr. bolig foreslås forhøjet til ,- kr. pr. m 2 eller 1.26 mio. kr. pr. bolig. Forhøjelsen skal ses på baggrund af, at det har vist sig meget vanskeligt at gennemføre byggeri af almene boliger til personer med handicap indenfor den hidtidige ramme. Det forhøjede rammebeløb vil fortsat ligge under det maksimale rammebeløb på ,- kr. pr. m 2, som staten har fastlagt for området. Rammebeløbet på ,- kr. pr. m 2 er fastsat på baggrund af en socialfaglig vurdering af, at beboergrupperne har behov for et rådighedsbeløb på 6.100,- kr. pr. måned, og at der derfor maksimalt kan opkræves en husleje på 6.300,- kr. pr. måned. Samtidig er byggeomkostningerne i dag på et niveau, som kun levner plads til en grundpris på 2.000,- kr. pr. byggerets-m 2 inden for rammen på ,- kr. På den baggrund foreslås nedenstående principper anvendt, når Magistratsafdelingen for Sociale forhold og Beskæfti- Side 6 af 10

7 gelse køber kommunal jord til opførelse af kommunale boliger i Socialforvaltningens regi: - Udgangspunktet er markedsprisen. - Såfremt markedsprisen overstiger de 2.000,- kr. pr. byggeretsm 2, erhverver Socialforvaltningen grunden til max ,- kr. pr. m 2 (2008-priser). - Grunden kan aldrig erhverves til en pris lavere end kostprisen. - Byrådet kan i særlige tilfælde efter en konkret vurdering fastsætte grundprisen til under 2.000,- kr. pr. byggerets-m 2, dog aldrig til en pris lavere end kostprisen. Det foreslås endvidere, at Socialforvaltningen i samarbejde med Borgmesterens Afdeling evaluerer ovenstående principper i forbindelse med fremsendelse af den første indstilling i Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø har budgetteret med en indtægt på kr. pr. byggeretsm2, hvilket ikke bliver muligt at realisere som følge af de nye regler. I forbindelse med regnskabet vil der ske en korrektion af Magistratsafdelingens indtægtsbudget Anlægsudgifter Anskaffelsessummen for byggeriet er beregnet ud fra en maksimal m 2 -pris på ,- kr. inkl. moms for boligdelen. Anskaffelsessum for boligdelen i alt: Kr ,- inkl. moms x m 2 = ,- kr. inkl. moms. Anskaffelsessum for servicearealdelen i alt: Der er på reserven i forbindelse med udbygning af bofællesskabspladser afsat et nettorådighedsbeløb på ,- kr. pr. 16 boliger med servicearealer, hvilket svarer til ,- kr. pr. bolig. Beløbet skal dække indskud af kommunal grundkapital på 7 % af boligernes anskaffelsessum samt kommunens udgift ved etablering af servicearealer. 25 boliger á ,- kr. pr. bolig = ,- kr. Finansiering af grundkapital på 7 % af boligernes anskaffelsessum på ,- kr. = ,- kr. Dette giver et restbeløb på ,- kr. til at dække udgifter ved etablering af servicearealer. Hertil skal lægges det statslige tilskud til servicearealer på ,- kr. pr. bolig, hvilket giver 25 x ,- kr. = 1 mio. kr. Side 7 af 10

8 Derudover er der til projektet i Skødstrup ekstraordinært overført ,- kr. i indgået statstilskud fra bofællesskabet i Kolt/Hasselager i forbindelse med Regnskab 2007 som et rådighedsbeløb til ekstra udgifter i forbindelse med etablering af servicearealer, idet en del af målgruppen i Skødstrup er sværere handicappede end oprindeligt budgetteret. Dette giver en samlet anskaffelsessum for servicearealerne på ,- kr. ekskl. moms Rådighedsbeløb i alt og finansiering I nedenstående tabeller er vist de samlede anlægsudgifter for boligdelen og servicearealerne, og hvorledes udgifterne finansieres. Tabel 1 - Finansiering af rådighedsbeløb til boligdelen i alt: I 2008-priser inkl. moms I kr. Behov for rådighedsbeløb ialt Finansiering: 91 % låneoptagelse 2 % beboerindskud 7 % indskud af kommunal grundkapital Finansiering ialt Tabel 2 - Finansiering af rådighedsbeløb til servicearealdelen i alt: I 2008-priser ekskl. moms I kr. Behov for rådighedsbeløb ialt Finansiering: Rest af rådighedsbeløb på anlægsreserven Statsligt servicearealtilskud Overført fra Kolt/Hasselager Finansiering ialt Til servicearealerne vil der i forbindelse med den samlede anlægsbevilling søges om, at de ,- kr. fra projektet i Kolt/Hasselager udmøntes Udgifter, bevilling og rådighedsbeløb til indledende arbejder. Behov for anlægsbevillinger til indledende arbejder på projektet inkl. projektering og div. omkostninger til og med afholdelse af licitation Side 8 af 10

9 vurderes at beløbe sig op i ,- kr. inkl. moms i 2008-priser. Denne udgift foreslås fordelt med et rådighedsbeløb på 0,5 mio. kr. i 2008 og 1,5 mio. kr. i 2009 (i 2008-priser). Omregnet til løbende priser svarer disse rådighedsbeløb til en samlet anlægsbevilling på kr., idet beløbet i 2009 er fremskrevet med 3,4 %. Udgiften på 2 mio. kr. til indledende arbejder finansieres i første omgang via kassen. Ved projektets afslutning vil den endelige finansiering ske ved hjemtagelse af Kommunekreditlån, beboerindskud og grundkapitallån samt statstilskud til servicearealer. Kommunens nettoudgift vil i den forbindelse blive dækket af det afsatte nettorådighedsbeløb på ,- kr. på reserven Husleje Der er i forhold til ovenstående lavet en foreløbig huslejeberegning, der for boligerne på 75 m 2 beløber sig op i ca ,- kr. pr. måned ekskl. el og varme. Dette beløb er en anelse højere, end det der maksimalt anbefales, men til gengæld er den månedlige boligsikring til kørestolsbrugere på 3.390,- kr., så nettohuslejen bliver på ca ,- kr. For boligerne på 65 m 2 er bruttohuslejen beregnet til ca ,- kr. pr. måned ekskl. udgifter, og boligsikringen til disse beboere er på 2.531,- kr. pr. måned, så nettohuslejen bliver på ca ,- kr. - altså nogenlunde det samme som for de store lejligheder. Dog hvis en ikke-kørestolsbruger visiteres til lejlighederne på 75 m 2, vil der formodentlig i dette tilfælde kun kunne ydes en boligsikring på de 2.531,- kr. pr. måned, hvorefter den månedlige nettohusleje vil beløbe sig op i 4.670,- kr Driftsudgifter De 25 nye boliger i Skødstrup indgår i Driftsområdet for Voksenhandicaps Udviklingsplan for området. Driftsudgifterne i forbindelse med pladserne vil blive finansieret indenfor Socialforvaltningens budget via hjemtagelse af pladser indenfor området Miljømæssige konsekvenser Planlægningen af projektet og gennemførelse af byggeriet sker som miljørigtig projektering, hvor materialevalg og byggemetoder gennemføres ud fra Byrådets bestemmelser herom. Side 9 af 10

10 Gert Bjerregaard / Erik Kaastrup-Hansen Bilag Bilag 1: Rådighedsbeløb, sagsnr.: T (kun vedlagt originalsagen/- elektronisk). Bilag 2: Anlægsbevilling, sagsstyringsnr.: AB (kun vedlagt originalsagen/- elektronisk). Bilag 3: Høringssvar og brev til Handicaprådet (kopi til alle/+ elektronisk). Bilag 4: Notat vedr. fastsættelse af grundpris og nyt rammebeløb (kopi til alle/+ elektronisk). Tidligere beslutninger - Anlægsinvesteringsplanen , Byrådsbeslutning oktober Prioriteringskataloget , Byrådsbeslutning oktober Side 10 af 10