Ordinær generalforsamling den 17. marts Torsdag den 17. marts 2005, kl ,

Transkript

1 Til alle andelshavere 27. februar 2005 Ordinær generalforsamling den 17. marts Der indkaldes hermed til ordinær generalforsamling: Torsdag den 17. marts 2005, kl , i Menighedshuset i Sundby Kirke, Oliebladsgade 2-4. Der vedlægges i den forbindelse en dagsorden, regnskab, bestyrelsens beretning samt en række forslag til behandling. Da foreningens kun trives ved beboernes forslag og deltagelse er det vigtigt at du møder op eller afleverer en fuldmagt til os på kontoret Sundholmsvej 73 sttv. På gensyn!!! Bestyrelsen 1

2 Bestyrelsens beretning for Bestyrelsen vil gerne byde velkommen til den ordinære generalforsamling ikke mindst til de nye andelshavere som er kommet til siden sidst. I det sidste års tid har der ikke været mange salg; det skyldes de høje priser på boligmarkedet, det gør det svært at få råd til noget større i nærheden, og forhåbentligt at vi er en god andelsforening at bo i, og at man derfor gerne vil blive boende. Der er i året løb blevet solgt 7 lejligheder og der er lavet 4 fremlejekontrakter. Bestyrelsen henstiller endnu en gang til, at man ved salg bruger ventelisterne der er ophængt på kontoret, således, at folk der vil bo her eller bliver boende, kan erhverve lejlighederne når en beboer flytter. I der forløbne år er der kommet et nyt medlem og en ny formand i bestyrelsen. Der er derfor gået en del tid med at få sat de nye medlemmer ind i procedurerne omkring bestyrelsesarbejdet. Det er gået fint, og bestyrelsen har haft et godt arbejdsår. Fremleje Vicevært Vi har i det forgange år ikke haft nogle ekskluderinger i vores forening. Til gengæld har vi strammet op omkring fremleje alt for mange andelshavere fremlejer uden at bestyrelsen er orienteret. Dette har resulteret i rykkerbreve for de omtalte lejekontrakter. Lad os slå det fast med det samme: Man har ret til at fremleje i op til to år. Bestyrelsen skal vide hvem fremlejer er, og hvor lang tid lejemålet skal vare. For fremlejer koster det 15% ekstra i boligafgift om måneden. I år 2005 vil bestyrelsen fortsætte opstramningen, og vi vil evt. tage ekskludering i brug såfremt andelshavere ikke overholder de få regler. Vores gårdmand Claus har vi været tilfredse med i det forløbne år, og han fortsætter også i Hvis der er sprungne pære i opgangen, en hoveddør der hænger eller lign. så læg en seddel i den hvide postkasse i porten i gården, og Claus vil kigge på om det er noget han kan reparere; ellers kontakter han en fra bestyrelsen som så ringer efter en relevant håndværker. I år har vi haft mange radiatorer, som ikke har virket når der er kommet varme på. Nogle skal bare udluftes eller have justeret ventilen det må man godt selv gøre, eller spørge Claus, om han vil hjælpe med. Andre radiatorer har det været nødvendigt at få blikkenslageren til at kigge. på. I den forbindelse vil bestyrelsen slå et slag for, at man finder ud af om ens radiator virker eller ej. Hver gang vi skal have en blikkenslager ud, koster det penge. Hvis man ikke har opdaget fejlen ved radiatoren indenfor en nærmere fastsat tidsfrist som annonceres i et Nyhedsbrev, kan man risikere at reparationen bliver for egen regning. Storskrald Også i år har vi fået ekstraregninger, fordi beboere har smidt for stort skrald ud, eller stillet malerbøtter. Vi har strammet op, således at Claus har holdt øje med evt. byggeaffald, og vi har talt med de pågældende beboere om affaldets størrelse. For endnu en gang at sige hvad der kan 2

3 gå til storskrald: det er genstande, som én mand kan bære! Sofaer, skabe mv. skal altså være skilt ad inden det kommer i storskraldsrummet. Hårde hvidevarer, elektronik affald, toiletkummer og lign skal beboeren selv bortfjerne. Der er en genbrugsstation i nærheden, hvor man kan afleverer stort set alt affald. Den ligger Vermlandsgade, med indkørsel via Herjedalsgade 2-4. Der er åbent hverdage kl. 13:00 18:00. Lørdag, søndag og helligdage kl. 10:00 17:00. Endelig vil vi gerne gøre opmærksom på, at der nede ved storskraldrummet af R98, er opstillet en beholder til indsamling af batterier. Administration Byggeprojekt Forbedringer I det forløbne år har vi skiftet administrationsselskab. Vi håber at det har været til mindst mulig gene for beboerne. Den nye administration hedder Boligadministratorerne, og vores kontaktperson hedder Erik Christensen. Han var også vores kontaktperson tidligere, og har været med til at starte Boligadministratorerne. Bestyrelsen er i gang med at få samarbejdet til at fungere optimalt. Vi håber med skiftet at vi får en bedre service end vi fik til slut hos Dansk Boligadministration. På den ekstraordinære generalforsamling i september måned blev det vedtaget af et flertal af beboere, at gennemføre en renovering af fortovet omkring vores ejendom + nye optegninger af parkeringsbåse. Brolæggerfirmaet påbegynder arbejdet efter påske. Hele taget er blevet repareret og gået efter af mureren. Mureren har vurderet at vores tag er i god stand. Hovedtrappen i Telemarksgade 8 har fået lagt nyt linoleum, da det var meget slidt og vi vil skifte det efterhånden som det bliver slidt i alle opgange. Og så er maling af den sidste hovedtrappe blevet færdiggjort. Vi har fået maling i de 2 grønne farver til små reparationer, og man kan henvende sig til kontoret. Der er blevet udjævnet fordybninger i gårdbelægningen, da der flere steder i gården samlede sig vand. Vi har også fået lavet en cykeloprydning og fået Claus til at rydde op på vores lofter. Gårdudvalget, som blev valgt på sidste generalforsamling har gjort en stor indsats og har fået udrettet en masse i gården. Der er blevet indkøbt flere havemøbler og nye legeredskaber til børnene. Bestyrelsen siger tak for den fine arbejdsindsats. De mange havemøbler, har vi valgt at opmagasinere under presenning, da der ikke er plads i kældrene og møblerne har bedre af at overvintre ude. Bestyrelsen har opdateret edb-udstyret (ca ,-) på kontoret og har nu oprettet en hjemmeside samt fået adresse. 3

4 I kan skrive på hvis det ikke er akut, da den kun bliver besvaret ca. 2 gange om måneden. Hjemmesiden har adressen: Her vil man også kunne finde informationer om andelsforeningen og kunne hente dokumenter som vedtægter, nyhedsbreve m.fl. Socialt samvær Efter initiativ fra beboere om at afholde beboermøder, havde vi en hygge-sammenkomst i oktober på kontoret. Der blev snakket om stort og småt, drukket kaffe og spist kage. Alle var enige om at det gerne måtte gentages. I forbindelse med at vi fik juletræet tændt, og forøget jule belysningen rundt i gården, til stor glæde for alle, havde vi på en regnfuld 1. december nogle hyggelige timer i gården til gløgg og æbleskiver. Det var meget positivt, at så mange havde skrevet sig på listerne til julearrangementet. Fastelavnsfest i gården blev den næste aktivitet med tøndeslagning, boller og noget at varme sig på. Informationer Bestyrelsen har siden september måned hængt NYHEDSBREV op hver måned på opslagstavlerne i opgangene. De vil blive hængt op efter vores bestyrelsesmøder. Hold øje med disse nyhedsbreve her kan alle beboere følge med i hvad der foregår i ejendommen, vigtige meddelelser og kommende sociale arrangementer. Bestyrelsen vil fortsætte linien i 2005 med fælles arrangementer i gården. Ideer og initiativer er velkomne. Fremtidig arbejdeloftrum og kælderrum skal kunne være tilgængelige for alle andelshavere og håndværkere, derfor vil vi i løbet af foråret omlægge nøgler og låse, så det bliver den samme nøgle til hoveddøren, loftrum og kælderrum i hele ejendommen. Der har været store problemer med at finde de korrekte nøgler ved håndværkerbesøg. Stadigvæk må vi henstille til at man under ingen omstændigheder holder loftvinduerne åbne, da vi meget hurtigt for problemer med duer og andet utøj det er dyrt at få renset og ryddet op. Vi kan også sige at vi er ved at lave et forslag til et nyt sæt vedtægter. De gamle vedtægter er 7 år gamle og trænger til en opdatering og det er også vigtigt at vi får dem opdateret med de nye regler om pant i andele. I.f.m. forslagene der er stillet påregner bestyrelsen at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling for de endelige beslutninger. 4

5 Dagsorden 1. Valg af dirigent og stemmeudvalg 2. Valg af referent 3. Bestyrelsens beretning 4. Regnskabet for Budgettet for Indkomne forslag Forslag 1: Vurdering. Forslag 2: Brandalarmer. Forslag 3: Bredbånd. Forslag 4: Salg af andele. Forslag 5: Sammenlægning af gårde 7. Valg til bestyrelse: Formand Rasmus Jørgensen ikke på valg Bestyrelsesmedlem Annette Østerlind ønsker genvalg Bestyrelsesmedlem Karen Kongsbak ønsker genvalg Bestyrelsesmedlem Marlene Hansen ikke på valg Bestyrelsesmedlem Anne Hørsving ikke på valg Valg af 2 suppleanter 8. Valg af gårdudvalg 9. Valg af revision 10. Eventuelt 5

6 Fuldmagt Jeg:, Lejlighed nr.: Navn giver hermed:, Lejlighed nr.: Navn fuldmagt til at afgive stemme på mine vegne på generalforsamlingen, d. 17 marts Fuldmagten gælder: For forslag 1 Generelt Vurdering For Imod For forslag 2 Brandalarmer For forslag 3 Bredbånd For forslag 4 Salg af andele For forslag 5 Sammenlægning af gårde For forslag 6 Opsigelse 2mdr. For forslag 7 80% Pant i andele Underskrift Jeg vil gerne tilmelde mig gårdudvalget Hvis fuldmagten ikke er udfyldt korrekt bortfalder denne. 6

7 Forslag 1. Vurdering (Stilles af bestyrelsen) Andelsværdien skal up-to-date! Indledning: Priserne på ejendomsmarkedet for ejerboliger er gennem de sidste 10 år steget voldsomt. Nogle steder med end 100%, hvorimod de traditionelle andelsforeninger kun er steget i takt med at ejendomsvurderingerne er steget, med mindre man i foreningernes regnskaber har opgjort værdien af andelsforeningen på en anden måde. F.eks. efter valuarvurdering. En valuarvurdering betyder, at ejendommen vurderes efter hvad den ville være værd, hvis det var en udlejningsejendom med lejelejligheder. Den kunstige lave værdi som den offentlige ejendomsvurdering giver, har bl.a. været medvirkende til et marked af sorte penge ved køb/salg af lejligheder i andelsmiljøet, det giver hurtig rotation i mindre lejligheder hvilket belaster forening/ejendom uhensigtsmæssigt, ligesom det har stavnsbundet andelshavere, som har et ønske om at flytte i ejerbolig. Man har ikke haft friværdi til at kunne betale de priser ejerboligmarkedet kræver. A/B Telemarken har i adskillige år været værdifastsat efter ejendomsvurderingen, hvilket pr. dags dato er en værdi på ca. 25 millioner kroner. Værdien som udlejningsejendom er foreløbig valuar-vurderet til ca. 60 millioner kroner. En mere end fordobling af den samlede værdi er en mere end fordobling af andelskronen, og en mere end fordobling af værdien for den enkelte lejlighed. En valuarvurdering følger ejendomsmarkedet for udlejningsejendomme generelt, og vurderingen skal foretages hver 18. måned. Forslag: Der stilles forslag om: 1. Bestyrelsen bemyndiges til omgående at iværksætte en endelig vurdering af AB Telemarken efter valuarmetoden. 2. Kun 90% af den opnåede vurdering må benyttes som ny andelsværdi for ejendommen og lejlighederne. 3. Den opnåede vurdering skal være gældende for foreningen og lejlighederne fra den dag vurderingen (90%) foreligger. 4. Bestyrelsen bemyndiges til at afholde de relaterede udgifter i forbindelse med vurderingen. Ca. kr om året svarende til kr. 318 pr. lejlighed Omkostningerne betales via normalt driftsbudget. 5. Udgiften til valuarvurdering vil ikke påvirke huslejen i negativ retning. Fordele ved den ændrede vurdering: Den samlede vurdering af ejendommen og dermed værdien af de enkelte lejligheder er en max. vurdering. Ved at indsætte en pasus om 90% s værdibenyttelse i forslaget, er der luft i værdien, såfremt priserne på udlejningsejendomme falder over tid. Intet tyder dog på at det vil ske. Tværtimod. 7

8 Der vil for eksisterende andelshavere være den fordel, at der ved salg umiddelbart opnås en økonomisk gevinst i forhold til værdien fastsat i henhold til den offentlige vurdering. Gevinsten er skattefri. De eksisterende andelshavere vil få en større sum penge med, såfremt de ønsker at søge videre på ejendomsmarkedet, og f.eks. investere i ejerboligmarkedet. Der er et begrundet håb om at trafikken med penge under bordet ved køb/salg kan minimeres med realistiske markedspriser. Motivationen for at tjene sorte penge minimeres. Valuarvurderingen kan altid ændres tilbage til ejendomsværdi vurderingen. Efter den nye lov pr.1. februar 2005 hvorefter andelslejligheder kan belånes, vil der alt andet lige være nemmere adgang for den enkelte andelshaver, til at optage lån. Der vil blive en væsentlig friværdi i forhold til den bogførte værdi i dag. Den enkelte andelshaver får, grundet friværdien, en større mulighed for at iværksætte forbedring af lejlighederne, til fordel for dem selv og ikke mindst foreningen. Ulemper ved den ændrede vurdering: Vurderingen skal foretages hver 18. måned, hvilket påfører foreningen en merudgift i forhold til i dag. Såfremt handelspriserne på udlejningsejendomme måtte falde, vil købere af andelslejligheder efter ændret vurdering, risikere ved salg, at konstatere tab i forhold til hvad de selv har måtte betale. Beregningseksempel: Samlet værdi af AB Telemarken idag ca. : kr Ny værdi af AB Telemarken ca.: kr Der benyttes 90% = vurdering ca. kr = stigning på 111% Lejlighed 3v/90m2 værdi i dag kr vil stige til kr Huslejen er uændret! Der stemmes om : Bestyrelsen bemyndiges til omgående at iværksætte en endelig vurdering af AB Telemarken efter valuarmetoden. Kun 90% af den opnåede vurdering må benyttes som ny andelsværdi for ejendommen og lejlighederne. Den opnåede vurdering skal være gældende for foreningen og lejlighederne fra den dag vurderingen (90%) foreligger. Bestyrelsen bemyndiges til at afholde de relaterede udgifter i forbindelse med vurderingen. Ca. kr om året. Omkostningerne betales via normalt driftsbudget. Udgiften til valuarvurdering vil ikke påvirke huslejen i negativ retning. 8

9 Forslag 2. Brandalarmer (Stilles af bestyrelsen) Brandalarmer I forbindelse med revision af bygningsreglementet der er trådt i kraft d. 1.december 2004, står der at i nybyggeri kræves installeret brandalarmer i fælles adgangsveje. Reglementet foreskriver hvilken og hvordan disse skal tilsluttes. Derfor har vi indhentet tilbud fra en installatør. Tilbuddet indeholder levering og montering af 2 stk. detektorer med lydgiver på hver opgang både for- og bagtrapper. Pris for dette ca Der er ikke indhentet tilbud på detektorer på lofter og i kældre, da dette vil kræve en anden løsning. Men der er givet en overslagspris på dette. Dette vil selvfølgelig også skulle dækkes hvis forslaget stemmes igennem. Pris for dette ca Der stemmes om: Bestyrelsen for bemyndigelse til at sætte ovenstående arbejde i gang. 9

10 Forslag 3. Bredbåndsløsning (Stilles af projektgruppe efter sidste generalforsamling) Indledning: Der er som udgangspunkt indhentet tilbud, for at belyse mulighederne omkring bredbånd og TV-Hovedstation, og for at få en indikation af hvad det vil beløbe sig til. Der er indhentet 2 forskellige tilbud som prismæssigt ligger meget jævnt. Det ene er fra Dansk Bredbånd som udelukkende er en data og telefon løsning, da vores antennedel bliver bibeholdt af TDC. Den anden er JO Installationer der kan tilbyde både data, telefon og antenne. Efter at have undersøgt markedet, er vi kommet frem til at selve løsningen omkring kablingen ikke er så forskellige, dog får vi dobbelt kabelføring hos JO Installationer og kun enkelt hos Dansk Bredbånd. Dansk Bredbånd: Pris for selve installationen 110 stk ,00 inkl. moms JO Installationer: Pris for selve installationen 110 stk. Evt. køb af routere Pris for egen antenne hovedstation ,00 inkl.moms ,00 inkl.moms ,00 inkl.moms TV-Hovedstation vil betyde, at vi selv henter vores TV signaler ned med antenner og parabol på taget, og selv bestemmer hvilke kanaler vi vil se. I tilbuddet der er indhentet er inkluderet 17 digitale kanaler (parabol), 8 terrestriske kanaler (alm. antenne) og 8 FM kanaler. De fuldstændige tilbud er vurderet til at være for store at sende med ud, men skulle der være interesse for at læse dem, ligger de på kontoret eller kontakt Rasmus Jørgensen. Da dette ikke nødvendigvis er det endelige projekt, opfordres det til, at vi igen forsøger at nedsætte en gruppe med interesserede beboere, for at undersøge projektet nærmere. Der stemmes om: Generalforsamlingen stemmer for, at vi er interesseret i at investere ovenstående beløb for et sådan projekt. Bestyrelsen får bemyndigelse til at undersøge sagen nærmere, og indkalder senere til ekstraordinær generalforsamling der vil omhandle dette. Dette er ikke en endelig beslutning. 10

11 Forslag 4. Salg af andele (Stilles af Marlene Koldig Hansen) Forslag til ændring af 10 Sidste år havde jeg et forslag om ny priotering vedr. salg af andele. Der var stor interesse for forslaget, men det blev ikke stemt ind, da mange andelshavere gerne ville beholde sin bytteret (dvs at kunne bytte sin lejlighed til en anden helårsbolig). Derfor er dette forslag lavet om, så man beholder sin bytte ret. Gammel Overdragelse at andelen Ønsker en andelshaver at flytte fra sin lejlighed, er han berettiget til at overdrage sin andel i overensstemmelse med 10, A. Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver. Opsigelse skal ske skriftligt med minimum 2 måneders varsel til den 1. i en måned. A. Andelen overføres efter følgende: Et medlem, som har beboet en lejlighed i minimum 2 år, kan frit sælge til en køber, som dog altid skal godkendes af bestyrelsen. Såfremt lejligheden har været beboet i mindre end 2 år, skal den sælges gennem bestyrelsen til foreningens ekspetanceliste, der er som følger: 1. Beboer af ejendommen der ønsker anden lejlighed, hvorved man forpligtiger sig til at afgive sin lejlighed til listen. 2. Børn, børnebørn/forældre og søskende af ejendommen. 3. Andre. B. Afgår et medlem ved døden, har den efterlevende ægtefælle ret til at indtræde i afdødes rettigheder i foreningen. Efterlader et afdød medlem ingen ægtefælle, eller ønsker denne ikke at overtage lejligheden, kan lejligheden efter afdødes skriftlige tilkendegivelse overgå til et af hans børn, børnebørn, forældre, søskende eller et af hans søskendebørn. Foreligger en sådan bestemmelse ikke har kun afdødes børn ret til at få lejligheden overdraget. På tilsvarende måde forholder det sig med forretningslokaler. Ny 10 11

12 10 Overdragelse at andelen Ønsker en andelshaver at flytte fra sin lejlighed, er han berettiget til at overdrage sin andel i overensstemmelse med 10, A. Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver. Opsigelse skal ske skriftligt med minimum 2 måneders varsel til den 1. i en måned. Såfremt lejligheden har været beboet i mindre end 2 år, skal den sælges gennem bestyrelsen til foreningens venteliste A. Andelen overføres efter følgende: 1. Til dem, der indstilles af andelshaveren når overdragelsen sker til personer, med hvem andelshaveren er beslægtet i lige op - eller nedstigende linier, søskende, eller til personer, der i mindst 2 år har haft fælles husstand med andelshaveren. 2. Til dem, der indstilles af andelshaveren når overdragelsen sker ved bytning til anden helårsbolig. 3. Sammenlægning ifølge bygnings-reglementet ved Københavns Kommune. 4. Til andre andelshavere i foreningen, som er på venteliste hos bestyrelsen. 5. Til personer, som indstilles af andelshaveren. B. Afgår et medlem ved døden, har den efterlevende ægtefælle ret til at indtræde i afdødes rettigheder i foreningen. Efterlader et afdød medlem ingen ægtefælle, eller ønsker denne ikke at overtage lejligheden, kan lejligheden efter afdødes skriftlige tilkendegivelse overgå til et af hans børn, børnebørn, forældre, søskende eller et af hans søskendebørn. Foreligger en sadan bestemmelse, ikke har kun afdødes børn ret til at få lejligheden overdraget. På tilsvarende måde forholder det sig med forretningslokaler. Der stemmes om: Prioteringen ved salg skal ændres. Meget kort kan den summeres op her. Gammel priotering 1. salg til en, som andelshaver selv vælger 2. salg til andre andelshavdere i foreningen efter venteliste 3. salg til børn, børnebørn eller søskende 4. salg til andre Ny priotering 1. salg til børn, forældre eller samlever 2. salg via bytte til anden helårsbolig 3. salg i.f.m. sammenlægning af lejligheder 4. salg til andre andelshavdere efter venteliste 5. salg til en som andelshaver selv vælger 12

13 Forslag 5. Sammenlægning af gårde (Stilles af bestyrelsen) Efter at naboforeningen Dovrehus er blevet en andelsforening, har vi haft en del samarbejde i gang, bl.a. etablering af bredbåndsløsning og renovering af fortov/vej. I den forbindelse er der blevet ytret ønske, om man kunne sammenlægge de 2 gårde. Det ser bestyrelsen som en god idé, da man på den måde kunne søge Grønne Gårde om renovering af gården. Grønne Gårde vil, hvis man findes egnet, stå for alle omkostninger der måtte være forbundet med dette. Der kunne bl.a. spares penge ved at slå renoveringen sammen og muligheden for at lave om i gården ville blive bedre. Tilmed finder bestyrelsen det positivt at Dovrehus har renoveret deres ejendom for ca. 4 mio, bl.a med nye vinduer. Grønne gårde er en puljeordning under Københavns Kommune der yder tilskud til etablering af grønne gårdmiljøer. Der stemmes om: Bestyrelsen får bemyndigelse til at ansøge Grønne Gårde om renovering, og evt. sammenlægning. Dette er ikke en endelig afgørelse på om gårdene skal lægges sammen. 13