Støttet byggeri. Købehavns Kommune. den december 2015

Transkript

1 Støttet byggeri Købehavns Kommune den december 2015

2 Kontakt Inge-Lis Kalum Schou tlf Rådgivning Kurser nyhedsservice Bøger

3 Introduktion afsnit 1 Støttet byggeri = byggeri opført med lån med løbende støtte til ydelserne Støtte til lån = der stilles krav fra den offentlige myndighed, som yder støtte Ingen støtte = ingen betingelser og vilkår skal overholdes, dog boligorganisationer kan ikke opføre nyt ustøttet byggeri - kun købe eksisterende bygninger (sideaktivitet)

4 Introduktion afsnit 1 Støttet byggeri er reguleret ved maksimumsbeløb (tidl. Rammebeløb) Der gælder ingen begrænsning i antal pt. Men tilsagn skal indberettes til BOSSINF Lovgivningen er omfattende love, bekendtgørelse og vejledninger

5 Støttede lån afsnit 2 Støtte = støtte til betaling af ydelser på lån Lån og støtte gennem de seneste 10 år (se side 7-8) Før 1981 lån med rentestøtte (rentetilpasning) indekslån (inkonvertible = obligationer opkøbes til dagskurs til indfrielse af gæld) fra1999 nominal lån (rentetilpasningslån (flexlån), fastforrentede lån) Forskellig størrelse på grundkapital lån (kommune lånet)

6 Støttede lån afsnit 3 Maksimumsbeløb Hvorfor? Hvad er det? Hvordan reguleres det? Mulige tillæg: 1. Lavenergi Udløses obligatorisk, og bygningsreglement forudsættes overholdt, ellers sanktioner efter byggelovgivningen mod bygherre

7 Støttede lån afsnit 3 2. Totaløkonomiske merinvesteringer ud over anskaffelsessummen - ingen grundkapital -ydelse opkræves over varmeregnskab -Særlige støtteregler og krav om dokumentation

8 Støttede lån afsnit 3 3. Overskridelse af fastprisperiode Beløbet vises under boligtypen, indgår i den samlede a-sum, MEN husk under a-summen kan beløbet fratrukket fastprisoverskridelsen ikke overstige max beløbet 4.Karensperiode for iværksættelse af arbejder=arbejder kan ikke udskydes til drift + sanktioner over for driftsherre

9 Realkredit lån afsnit 4 Realkreditlån: Lånetype kan ikke vælges ved støtte. Støttede lån kan ikke konverteres af låntager Låneomkostninger: Løbende bidrag ved realkreditlån til opbygning af reserver Lån i Kommunekredit: Ingen tinglysning, ingen garanti og ingen overdragelse af lån, begrænsede bidrag + ingen overdragelse af lån

10 Realkreditlån afsnit 4 Garanti efter almenboligloven: udtømmende muligheder Støttetilsagn efter 115 1)Garanti i gamle sager med tilsagn før ) Nye tilsagn, eksempel i afsnit Renoveringstilsagn efter 91, eksempel i afsnit 4.2.2

11 Realkreditlån afsnit 4 Hvornår kan garantikravet opgøres? Faktisk endeligt ved skema C, men foreløbigt ved skema A og B obs for garantikrav på 100 % ved nybyggeri Sammenhæng mellem bemyndigelse til forvaltningen til godkendelse af skema C og opgørelse af garanti krav Hvornår træder garantien i kraft?? Hvem gør garantikrav gældende??

12 Realkreditlån afsnit 4 Garanti for ikke betalte terminsydelser Hvis låntager ikke betaler terminsydelser, kan långiver kræve den garanterede del betalt af kommunen, MEN Långiver kan også opkræve den fulde ydelse, og den betales af garant for at afværge tvangsauktion Kommunal finansiering af terminsydelser og indfrielse af garantier = kassetræk, ikke mulighed for låneoptagelse

13 Realkredit lån afsnit 4 Garantierklæring Standard for alle lån Selvskyldnerkaution, hvis misligholdelse indtræder, kan garantien kaldes Kan ikke ændres af långiver Garantiprocent er vist i erklæring, og knyttes derfor til støttesagen

14 Realkredit lån afsnit 4 Øvrig finansiering -Beboerindskud (= 2%) Mulighed for støtte efter lov om individuel boligstøtte, hvis lejer opfylder betingelser -Grundkapital lån (=10 % indtil udgangen af 2017 efter kommuneaftale). Ingen kommunal lånemulighed - grundkøbslån

15 Realkreditlån afsnit 4 Beboerbetaling Først beregnes beboerbetalingen, derefter støtten Regulering af beboerbetaling = aftrapning af støtten Ungdomsboligbidrag, husk kommunal andel også ved campus boliger, men ikke ved ommærkningsbidrag (se afsnit 12)

16 Støttesagsbehandling afsnit 5 Støttesagens behandling er grundlaget for gennemførelse af støttet byggeri Tjek på støttesager = BOSSINF støtte (staten betaler støtten) Tjek på renoveringssager= BOSSINF reno (Landsbyggefonden betaler støtten)

17 Støttesagsbehandling afsnit 5.1 BOSSINF støtte Hvad skal ind? Hvornår skal det ind? Findes der vejledninger og andet? WEB klient, hvordan fungerer det?

18 Støttesagsbehandling afsnit 5.2 BOSSINF støtte og kommunens rolle Gennemgang af skema ABC: Side 1 og 2: projektoplysninger Side 3: Lokalplan, endelig ved skema A Side 4: Udbud mv. (skema B oplysninger) Side 5: boligtyper og størrelser max 115 m2 maksimumsbeløb Side 6-9: anlægsøkonomi

19 Kommunens opg. BOSSINF afsnit 5.2 Anlægsøkonomi fortsat: Grundudgiften (20 %) Grundkøbesummen størrelse = kommunens elelr andres grundsalgspris Entreprisesummen (min 60 %) Omkostninger og gebyrer (max. 20 %)

20 Kom opg ved BOSSINF afsnit 5.2 Driftsøkonomi fortsat Driftsbudget i skema ABC Der anvendes standardkontoplanens kontonumre (se numre på skema ABC Der kan foretages sammenligninger med eks. afdelinger via regnskabsdatabasen Fokus: lejens størrelse og øvrige driftsudgifter må ligge på samme niveau som eks. afdelinger eller højere.

21 Kom opg ved BOSSINF afsnit 5.2 Side 10: totaløkonomi (skema B) bygherren udfylder på grundlag af Byggeskadefondens model) Side 11: samlet anskaffelsessum, oplysning om lån og ved skema C afsatte beløb

22 Støttesagsbehandling afsnit 5.3 Bygherremuligheder: En støttebetingelse er, at bygherren skal være - afdeling af boligorganisation (alle boligtyper, fb, æb og ub) - afdeling af boliginstitution (kun æb og ub) - Kommune (kun æb) Servicearealer kan opføres og ejes af de nævnte ældrebolig bygherrer

23 Støttesagsbehandling afsnit 5.4 Almenboliglovens og støttebekendtgørelsens støtteregler = Ufravigelige støttebetingelser Støttemuligheder i 115 udtømmende støttemuligheder Byggeformer: Nybyggeri, og ombygninger Anvendelse af eksisterende ejendomme: bolig eller erhverv Eksempel på politisk behandling af støttesag, se afsnit 5.5.1

24 Støttesagsbehandling afsnit 5.5 Støttebetingelser ved skema A - Ejerforhold -Særlig afdeling - byggearbejder - lokalplan - førsyn -Arealer -Gennemgribende ombygning ved ældreboliger -Tilsagn med vilkår og betingelser

25 Støttesagsbehandling afsnit 5.5 Støttebetingelser: - Adkomst til grund, plangrundlag og oprettelse af afdeling - Kommunalt gebyr findes i almenboliglovens Arealregler: max 115 m2 pr. bolig, 110 m2 i gns. - Byggearbejder omfattet af tilsagn ej påbegyndt - Anskaffelsessummens bestanddele, regler for værdi af grund ( 9-11 i støttebek.)

26 Støttesagsbehandling afsnit 5.5 Politisk behandling -Principbeslutning (før skema A) - Godkendelse af skema A, hvad skal beslutningen indeholde? - Beviling af grundkapital lån -Garanti ydes, uanset om det er nævnt i indstilling, fordi det er en samlet støttepakke - godkendelse af leje (gerne ved skema A, men senest ved skema B)

27 Støttesagsbehandling afsnit Tilsagn og vilkår Krav om skriftligt tilsagn med vilkår, eksempel på tilsagn og vilkår i afsnit Særligt om anvendelse af AB92 og fravigelser (støttebek 30, stk. 2) BL s oplæg til mulige fravigelser følges

28 Støttesagsbehandling afsnit og Skema B behandling Særligt om skema B efter et årsskifte og maksimumsbeløb Entreprisesum og afsatte beløb af denne sum Skema C Dok. for overskridelse af fastprisperiode Lejeindtægter (nettolejeindtægter) Afsatte beløb

29 Tjekliste afsnit 5.6 Indhold og anvendelse Følger sagens forløb (processen) Før skema A Skema A Før skema B Skema B Før skema C Skema C

30 Reno støttte til ub 100 afsnit 5.7 Støtten betaler af staten Beboerne betaler 2,15 % af a-sum Sagen findes i BOSSINF støtte + km gebyr + km indeståelse for underskud

31 Støttet byggeri i drift afsnit 6 Hvad er forskellen på almene - familieboliger - Ældreboliger (lovbestemt anvisning) -ungdomsboliger/ campusboliger??? Forskel i udlejningsregler, men ens finansieret med lån (bortset fra ungdomsboligbidrag)

32 Støttet byggeri i drift afsnit 6.1 Lejeforholdet er reguleret af almenlejeloven - Lejekontrakt med bilag -Indflytning, rapport og indsigelse mod fejl -vedligeholdelsesordning -Råderet, i almenlejeloven individuel -forbrugsregnskab - Opsigelse (og fraflytning), kun opsigelse når betingelser er opfyldt

33 Støttet byggeri i drift afsnit 6.2 Klagemuligheder Almenboligloven (= kommunen sagsbehandler): Lejestigninger og lejesammensætning Budgettvister (abl 42) Andre klager over lejestigninger eller andre forhold, som ikke kan behandles af beboerklagenævn Almenlejeloven (=beboerklagenævnet behandler): Klager over lejeforholdet = aftaleforholdet mellem lejer og udlejer - Klagemuligheder udtømmende i almenlejeloven

34 Renoveringssager afsnit 7 Undersøgelser af renoveringsbehov størrelse og omfang Teknisk rådgiver: - udbud af rådgiverydelser - udbudsdirektiv - ansættelse af rådgiver ABR

35 Boligorganisationens egne midler afsnit 7.2 Egne midler til udlån findes i - Egenkapitalen (=dispositionsfonden) -Henlagte midler, men de skal være til stede til at udfører vedligeholdelse med Eksterne midler - Egen trækningsret (= opsparing i LBF)

36 LBF muligheder i renosager afsnit 7.3 LBF har godkendelsesmuligheder -Fritagelse for indbetaling til egen dispositionsfond ved låneudløb -Andre fritagelser

37 Kapitaltilførsel afsnit 7.4 Kapitaltilførsel= 1/5 delsordning Kommunens andel er lån (rente- og afdragsfrit i 50 år) Midler i ordning er begrænsede Normal størrelse på kommunal andel kr. Eksempler på oplysning om støtte fra LBF, se afsnit 7.4.1

38 LBF reno støtte afsnit 7.5 LBF støttede lån hvad består støtten i? Fastsættelse af omfang Udløber efter 30 år Ustøttede lån Fuld beboerbetaling i lånets løbetid (30 år) Fordeling på støttede/ustøttede lån = spørgsmål om, hvad lejen kan bære

39 Renostøttesager afsnit Hvornår begynder sagen for BO? For kommunen? Samarbejde mellem kommune og BO, dialogmødet kan bruges til indledende drøftelser bemærk: kommunen og BO har ikke nødvendigvis samme interesser ex sammenlægning af boliger Arbejder skal kunne indeholdes i lokalplaner, ellers må de ændres

40 Reno sager beboerne afsnit 8 HR: alle arbejder godkendes afdelingsmøde Første inddragelse af afdelingsmøde -Afhænger af sagens omfang, men jo før jo bedre Præsentation af første udgave af helhedsplan for afdelingsmøde Hvad er vigtigt?? -Projektets indhold -Økonomi (lejens størrelse) - genhusning

41 Klager over beslutning på møde afsnit 8.1 Beslutningsprocessen i boligorganisationer er omfattet af almenlejelovens 101, og der kan klages Klage har ikke opsættende virkning, medmindre det besluttes af nævnet

42 Reno sager urafstemning/ klager afsnit 8 Urafstemning - hvem beslutter, hvem gennemfører -Kommunen er ikke involveret -Kommunen får resultatet og tager herefter stilling til sagen

43 ØM beslutter gennemførelse af arbejder afsnit 8.3 Afdelingsmødet (og en urafstemning) kan tilsidesætte nødvendig renovering Derfor almenboliglovens 37, stk. 4: Hovedindhold: arbejder skal være del af LBF renosag og vedrører bygning, ikke fx nybyggeri af fælleshus for flere afdelinger

44 Renosager skema ABC reno afsnit 9 Tidsforløb: Foreløbig udmelding fra LBF Skema A, godkendes af kommune og tilsagn fra LBF Tilretning af projekt og udbud af byggearbejder Skema B, godkendes af kommunen, hvis der ikke forekommer overskridelser. Hvis overskridelser sendes sagen til afgørelse hos LBF Skema C, godkendes af kommunen med indtil 2 % overskridelse

45 Renosager med overskridelser afsnit 9.4 Større overskridelser + LBF - Nye arbejder -Pvc, svamp -Andre forhold (fx mgo plader) LBF kan regulere på støtte, så leje ikke påvirkes Mindre overskridelser kun kommunen - 2 % reglen, LBF følger op med støtte

46 Garantier ved renosager afsnit 9.5 Garanti på støttede og ustøttede arbejder Ingen eksempler på afd. med LBF støtte er solgt på tvangsauktion LBF har fortsat kapitaltilførsel og huslejetilskud at komme med Kommunal garanti til boligformål efter almenboligloven ikke omfattet af låneramme