TILSTANDSVURDERING AF TAGE EJERFORENINGEN PORCELÆNSGÅRDEN. Til Ejerforeningen Porcelænsgården. Dokumenttype Tilstandsvurdering af tage

Transkript

1 Til Ejerforeningen Porcelænsgården Dokumenttype Tilstandsvurdering af tage Dato September 2013 TILSTANDSVURDERING AF TAGE EJERFORENINGEN PORCELÆNSGÅRDEN

2 TILSTANDSVURDERING AF TAGE EJERFORENINGEN PORCELÆNSGÅRDEN Revision A Dato Udarbejdet af BTA og SUL Kontrolleret af KRH Godkendt af BTA Beskrivelse Tilstandsvurdering af tagkonstruktioner Ref Rambøll Hannemanns Allé 53 DK-2300 København S T F

3 EJERFORENINGEN PORCELÆNSGÅRDEN INDHOLD 1. Indledning 1 2. Registrering Tagkonstruktion Tagkonstruktion Tagkonstruktion Tagkonstruktion Samlet vurdering af tilstand Generelt Tagflade nr Tagflade nr Tagflade nr Tagflade nr Tagflade nr Økonomi 17

4 1. INDLEDNING Rambøll er for Ejerforeningen Porcelænsgården blevet bedt om at foretage en tilstandsvurdering af foreningens tagkonstruktioner. Flere beboere har meldt om vandindtrængen ved intensive regnskyl, ligesom en skadesudbedring i foreningens opgang samt tagvindue såede tvivl om tagkonstruktionernes generelle kvalitet. Nærværende rapport har til formål at registrere konstruktionens tilstand og udarbejde renoveringsforslag for eventuelle skader. Foreningen er beliggende Store Kongensgade 92, 1264 København K, og består af tre længer og to typer tagkonstruktioner. Foto 1 viser et oversigtsbillede af ejendommen med nummerering af tage. Samtlige tage er en kombination af tagpap- og teglflader. Foto 1. Oversigtfoto med nummerering af tage Forud for registreringen er der foretaget undersøgelser af tagkonstruktion ved lejlighed 92 D 1. th samt 1. tv, betegnet tag nummer fem, der har etableret tagterrasser til to lejligheder. Beboerne i nummer 92. D 1.th rapporterede om vandindtrængen fra tagkonstruktionen, hvilket satte undersøgelsen i gang. Tidligere har en brand i lejligheden medført renovering af tagkonstruktionen. Undersøgelsen omfattede demontering af terrassebrædder, opluk i den flade tagpapkonstruktion samt opluk fra loftsiden. Resultatet var tydelig vandindtrængen i konstruktionen samt skimmelvækst på indersiden af loftplader. Tagkonstruktionen er herefter blevet repareret og byggefejl er udbedret.

5 2. REGISTRERING Registrering af tage nummer 1-4 blev udført den af Bent-Ole Andersen fra Rambøll via lift. Desuden er fire lejligheders altaner/terrasser blevet inspiceret den , også af Bent-Ole Andersen med hjælp fra en håndværker, som de- og genmonterede terrassebrædder på altanerne. Følgende lejligheder/ tagterrasser er blevet besigtiget: 92 B, 3.th 92 B, 4.tv 92 B, 4. mf 92 D, 1.tv 92 D, 1.th I det følgende er registreringer og vurderinger beskrevet sammen med fotos fra besigtigelserne. 2.1 Tagkonstruktion 1 Tagpaptaget fremstår generelt slidt dog uden synlige nedbrydninger. Fuge bør skiftes. Generelt har elastiske fuger en levetid på syv år, hvorefter tætheden ikke kan garanteres.

6 2.2 Tagkonstruktion 2 Rygningssten ligger ujævnt og mørtel er porøs samt revnet. Der er risiko for at stenene vil falde ned ved kraftigt blæsevejr. Dette er generelt for hele tagkonstruktionens rygningssten. Tilstødende mur står ufærdig, hvilket medfører risiko for vandindtrængen, ligesom den valgte løsning med skinne til afvanding er utilstrækkelig. Tagsten ligger generelt løst og fremstår med mange utætte samlinger, hvor der er risiko for vandindtrængning til undertaget. I dette tilfælde ses det, at tagstenenes false ikke ligger med korrekt overlæg. Undertaget er udført i forskellige typer materiale (plast og bitumen), ligesom samlinger/overlap ikke er tætte. Samlinger er stødt sammen i undertaget. Hvis der kommer vand på undertaget vil der være risiko for at vandet trænger ind i konstruktionen.

7 Endnu et eksempel på en utæt samling i undertaget. Samlinger i undertaget er stødt sammen. Hvis der kommer vand på undertaget vil der være risiko for at vandet trænger ind i konstruktionen. Undertag er udført uden overlap og må derfor anses som værende defekt. Billede er taget i forbindelse med isætning af tagvinduer i lejlighed nr. 92 B, 4. tv. Undertag fremstår med stort hul. Billede er taget i forbindelse med isætning af tagvinduer i lejlighed nr. 92 B, 4. tv. Der er mange forskellige samlingsdetaljer som er designet i forbindelse med udførelsen.

8 Mørtelfuge er revnet, hvilket medfører risiko for vandindtrængen. Løsningen med mørtelfuge er desuden uhensigtsmæssig som tætning mellem mur og tagflade. Der bør monteres afdækning, der fræses ind i væggen og med overlæg ud på tagstenen. Samling mellem tagkonstruktion 1 og tegltagets undertag er udført med forkert overlap, ligesom tagpappet ikke hæfter tæt. Dette kan medføre vandindtrængen i tagkonstruktion. Hvis der kommer vand på undertaget kan det ikke løbe ud på tagfladen, men samles bag tagpappen. Endnu et tilfælde af rygningssten, der ikke ligger fast. Ved kraftig vind er der risiko for at de falder ned. Et eksempel på en dårligt udført samling. Den porøse mørtel medfører risiko for vandindtrængning.

9 Samlingsdetalje, hvor afvanding fra tagpapflade vil løbe under tagsten. Der er generelt mange samlinger, hvor der er risiko for vandindtrængen. Dette er især kritisk, fordi undertag heller ikke er tæt i samlinger. Samme samling som ovenstående billede. Også i dette hjørne af samlingen er der risiko for vandindtrængen. Endnu en dårligt udført inddækning mod Store Kongensgade. Der vil være risiko for vandindtrængen. Lægte ligger tæt til undertag, hvilket medfører at vand ikke kan løbe forbi og i tagrende, men i stedet ligger som en vandpyt mod træet. Som følge heraf kan træet rådne. På billedet ses mørtel, der er drysset fra tagkonstruktionen og nu ligger mod lægten.

10 Ved kviste er fuge nedbrudt og skal udskiftes. Vinduer trænger til overfladebehandling. Zoom ind på forrige billede. Fuge under zinkinddækningen er defekt og bør udskiftes, således at der ikke er risiko for vandindtrængen. Samlingsdetalje ved flunke på kvist, hvor utætheden kan medføre risiko for vandindtrængen ved slagregn. Pladen skal monteres tæt ind til underlaget. Kreativ samling af tagpap og tagsten, der giver risiko for vandindtrængen.

11 Inddækning slutter ikke tæt til tagflade, hvilket medfører risiko for vandindtrængen ved slagregn. Mursten, der fungerer som regnafskærmning for vandindtrængning mellem murene, er porøse og enkelte er faldet af. Ved enkelte rygninger er der benyttet perform inddækninger. Disse er generelt defekte og utætte. Tagpap slipper ved rygning, ligesom der ikke er tilstrækkeligt overlap mellem inddækning og pap.

12 Gesims mod Store Kongensgade revner. Afvandingsløsningen med vand gennem murværk er risikabelt, og kan medføre vandindtrængning i murværk ved tilfælde af utætheder. Ved ophobning af sne kan der ske opfugtning af murværket Her ses afvandingsløsningen fra modsatte side, mod Store Kongensgade, hvor kanalen løber til nedløb. Tagrende er defekt umiddelbart før nedløb mod Store Kongensgade.

13 Der er ikke veldefineret fald på tagrenden mod afløb mod Store Kongensgade. Mindre afløb (formentlig fra tagterrasserne) er ført gennem murværket og ud til nedløbet. Trægulv på altaner mod Store Kongensgade ligger stramt mod altansider, og er derfor besværligt at demontere i forbindelse med rengøring af afløb. Afløb kan ved manglende rengøring stoppe til. Det skal sikres, at afløb er nemmere at rense. 2.3 Tagkonstruktion 3 Oversigtsbillede af tagkonstruktion 3.

14 Inddækninger fremstår nedbrudte og dårligt udført. Der er lappet med elastisk fugemasse. Fuger samt puds ved inddækning mangler. Ødelagt tagsten samt revner i puds. Risiko for vandindtrængen.

15 Risiko for vandindtrængen ved stern, da tagdækning ikke ligger fast til underlag. Sternbræt er ikke malet. Tagdækning ligger ikke fast til underlag. Fuger i murværk samt understrygning af tagstenene er mangelfuld. Fuger i murværk samt understrygning af tagstenene er mangelfuld.

16 Gavl er halvt repareret, og fremstår halvt færdig. Sternbrædder trænger til overfladebehandling. 2.4 Tagkonstruktion 4 Oversigtsbillede af tagkonstruktion 4. Tagpappen er generelt nedslidt og trænger til udskiftning. Tagpap er nedslidt og trænger til udskiftning. Tagdækning hænger ikke sammen med underlag, hvilket i tilfælde af sug på taget kan medføre løsrivning og vandindtrængen.

17 Tagdækning består af pap med begrænset resterende levetid, ligesom de mange lappeløsninger medfører risiko for vandindtrængen. Tagfladen fremstår desuden med begrænset fald. Zinkinddækning samler vandpytter ved fadaden. Manglende understrygning / underfugning af teglsten. Der er risiko for vandindtrængen ved slagregn. Sternbræt mangler overfladebehandling.

18 3. SAMLET VURDERING AF TILSTAND 3.1 Generelt Generelt fremstår alle tagfladerne nedslidte, med undtagelse af tagpappen på tagterrasserne under terrassebrædderne. Når der er registreret vandindtrængen til lejlighederne er skader udbedret med det samme. Pt. er der ikke registreret vandindtrængen nogle steder, og det må antages at tagfladerne er tætte og leder vandet bort. Ved besigtigelsen er der registreret defekte, nedbrudte samlingsdetaljer og samlinger som er udført uhensigtsmæssigt. Tagfladerne bør renoveres indenfor følgende årrække: Tagflade nr. 1 indenfor 2-3 år Tagflade nr. 2 indenfor 1-3 år Tagflade nr. 3 indenfor 2-3 år Tagflade nr. 4 indenfor 2-3 år Det anbefales dog, at alle tagflader renoveres samtidigt af hensyn til stillads og byggepladsomkostningerne samt fordi samlingsdetaljerne mellem de forskellige tagflader hænger sammen. Ved at udfører arbejderne samtidigt kan udgifterne erfaringsmæssigt reduceres. Nedenfor er de enkelte tagflader beskrevet. 3.2 Tagflade nr. 1 Taget er belagt med tagpap med fald mod gården. Tagpappen er nedslidt og der er uhensigtsmæssige samlingsdetaljer mod naboejendommen og tagflade nr. 2. Der anbefales udført: Fjernelse af eksisterende tagpap. Udlægning af ny tolags tagdækning. Udførelse af ny inddækning af mur mod naboejendommen. Etablering af nye samlinger mod tagflade nr Tagflade nr. 2 Tagfladen er udført med tagsten og for en mindre del med tagpap (mod Store Kongensgade). Umiddelbart fremstår selve teglstenene som værende i orden. Samlinger og undertaget fremstår med forkerte, nedbrudte og uhensigtsmæssige samlingsdetaljer som er den egentlige grund til, at tagfladen anbefales renoveret. Det vurderes, at grunden til at der ikke er registreret flere steder med vandindtrængen til boligerne er der forholdsvise store fald på tagfladen, der leder vandet bort. Der kan allerede nu være opfugtede bygningsdele, som kun kan registreres hvis taget skilles ad. Det må påregnes, at der med tiden vil trænge vand ind i konstruktionen, som vil kunne registreres i boligerne. Der anbefales udført: Udskiftning af tegltaget inkl. lægter og undertag. Udskiftning af tagpaptaget mod Store Kongensgade. Udskiftning af tagrender. Etablering af nye inddækninger mod tilstødende naboejendom og tagflade nr. 3.

19 Etablering af rensemuligheder til afløb på tagterrasser. I forbindelse med dette arbejde bør der udlægges et ekstra lag tagpap ligesom fuger udskiftes, således at det sikres at tagterrasserne er intakte. Samtidig med at der er opstillet stillads til tagarbejderne anbefales følgende arbejder udført: Maling af vinduerne. Mindre reparation af facaden mod Store Kongensgade. 3.4 Tagflade nr. 3 Taget er belagt med tagpap. Tagdækningen fremstår nedslidt med nedbrudte samlinger. Fugeskinner er repareret med udlægning af elastisk fugemasse. Zinkinddækningen på forkanten er blæst ned og tagpappen ligger løst på underlaget. Understrygningen på tagstenene er mangelfuld/ nedbrudt. Der anbefales udført: Fjernelse af eksisterende tagpap. Udlægning af ny tolags tagdækning. Udførelse af ny inddækning mod mur. Understrygning af tagsten, samt udskiftning af defekte tagsten. Montering af zinkinddækning, der er blæst ned. Maling af stern. 3.5 Tagflade nr. 4 Taget er belagt med tagpap samt en enkelt flade med tagsten. Tagdækningen fremstår nedslidt med nedbrudte tidligere udførte reparationer. Hjørnet på tagdækningen inkl. zinkinddækning ligger løst. Der anbefales udført: Fjernelse af eksisterende tagpap. Udlægning af ny tolags tagdækning. Udførelse af nye inddækninger mod mur. Understrygning af tagsten. Pudsning af væg. 3.6 Tagflade nr. 5 Tagdækningerne er udført med tagpap, hvorpå der er udlagt strøer med terrassebrædder. Tagdækningerne fremstår generelt fine uden tegn på nedbrydninger. Det vurderes, at tagpappen ligger godt beskyttet under terrassebrædderne. Der er ingen arbejder på selve tagene der anbefales udført indenfor de næste 5-10 år. Samlingsdetaljer mod murværk samt elastiske fuger bør kontrolleres hvert år. Normalt har elastiske fuger en levetid på 5-7 år hvorefter de skal udskiftes. Der er nogle kosmetiske skader på murværkerne og teglstensafdækningerne omkring tagterrasserne i form af revner, malingafskalninger samt revnede teglsten. Der afsættes et beløb til vedligehold indenfor de næste 5 år.

20 4. ØKONOMI Herunder gives et økonomisk overslag på renoveringsforslaget, baseret på prisniveau september Priserne er med en usikkerhed på ca. ± 15 % og er angivet ekskl. moms. Tekst Tagflader 1, 3 og 4. Udskiftning af tagpaptage Tagflade 2. Udskiftning af tegltag og tagpaptag Tagflade 5. Afsat til vedligehold Renovering / vedligehold af tage Stillads Byggepladsomkostninger ca. 7 % af håndværkerudgifter Renovering i alt Diverse uforudseelige udgifter ca. 20 % af renoveringsudgifterne I alt ekskl. moms Pris kr kr kr kr kr kr kr kr kr. Honorar til rådgiver for denne type sag andrager normalt ca. 15 % af håndværkerudgifterne. Ved udførelse af arbejderne anbefales det, at samtlige tage renoveres på samme tid, for at udnytte stilladser mv. optimalt. I priserne er det forudset at samtlige tage renoveres samtidigt.