Ara Munch på vegne af NMKN - Natur- og Miljøklagenævnets hovedpostkasse <nmkn@nmkn.dk> Sendt: 3. november :18

Transkript

1 Joan Pofler Fra: Ara Munch på vegne af NMKN - Natur- og Miljøklagenævnets hovedpostkasse <nmkn@nmkn.dk> Sendt: 3. november :18 Til: Anne Bjerggaard; Officiel postkasse Fanø Kommune Emne: NMK AFGØRELSE i sag om Fanø Kommunes håndhævelse af en privatretlig servitut i forhold til statusændring af Hotel Fanøbad Vedhæftede filer: Afgørelse.pdf EDH Import: 0 Til: Fanø Kommune, att.: Anne Bjerggaard Sagsnr.: Vores j.nr. NMK Hermed fremsendes Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse af dags dato i ovennævnte sag. Med venlig hilsen Ara Munch Kontorassistent Natur- og Miljøklagenævnet Rentemestervej København NV Telefon: Direkte: Officielle s bedes sendt til nmkn@nmkn.dk Med venlig hilsen Joan Pofler Direkte tlf mail gp@fanoe.dk Nye åbningstider på Fanø Rådhus Åbningstider Telefontider Man-fre. kl Man-ons kl Tors. kl Tors. Kl Fre. Kl Ønsker man at bestille en tid, kan dette gøres ved at kontakte personalet telefonisk. 1

2 2

3 Vedlagt fil: image001.jpg

4

5 Vedlagt fil: Afgørelse.pdf

6 Rentemestervej København NV Telefon: nmkn@nmkn.dk november 2015 J.nr.: NMK KlageID: Ref.: SOELE-NMKN AFGØRELSE i sag om Fanø Kommunes håndhævelse af en privatretlig servitut i forhold til statusændring af Hotel Fanøbad Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter planlovens 58, stk. 1, nr Natur- og Miljøklagenævnet kan ikke give medhold i klagen over Fanø Kommunes afgørelse af 28. oktober 2014 om håndhævelse af en privatretlig servitut i forhold til statusændring af Hotel Fanøbad på ejendommen matr. nr. 153, Rindby By, Nordby, Strandvejen 52, 6720 Fanø. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 17 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet 2. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62, stk. 1. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 9 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet. 1 Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 om planlægning med senere ændringer 2 Lovbekendtgørelse nr. 736 af 14. juni 2013 om Natur- og Miljøklagenævnet med senere ændringer

7 Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet Ejendommens ejer, en ejerforening, har den 15. november 2014 klaget over kommunens afgørelse af 28. oktober 2014 om forbud mod statusændring af Hotel Fanøbads lejligheder fra ordinær hoteldrift til ferielejligheder med sommerhusstatus under henvisning til tinglyst servitut af 9. juni Fanø Kommune har den 20. januar 2015 videresendt klagen via Klageportalen. Klager har navnlig gjort gældende, at Fanø Kommune ikke har hjemmel til at afslå en anmodning om statusændring. Klager har endvidere gjort gældende, at forvaltningslovens lighedsprincip ikke er overholdt, at klager er blevet stillet i udsigt at kunne forvente en statusændring, når klager på en generalforsamling havde kvalificeret flertal herfor, og at Fanø Kommune ikke med hjemmel i planloven kan nægte at aflyse deklarationen, og hermed tillade en ændring af klagers vedtægter. Deklarationens eneste formål er at sikre hoteldrift, og det er forskelsbehandling inden for Lokalplan nr. 36. Klager har i relation til kommunens begrundelse for afslaget anført, at Fanø Kommunes henvisning til områdets historiske karakter af hotelområde ikke er korrekt. Klager har i den forbindelse henvist til Erik Nørreby (Fanøs borgmester), der tidligere har anført, at de tre andre hoteller ved Fanøbads overgang fra hotel til ferielejligheder ikke har ændret deres anvendelse og udlejningsmetode. En statusændring vil derfor ikke ændre områdets karakter. Hotel Fanøbad er ikke det eneste tilbageværende hotel i Fanø Bad. Kellers Badehotel har stadig status af hotel og har stadig kun én ejer. Desuden har Sea Side også 5 ud af 8 ferielejligheder, som har hotelstatus. De 5 ferielejligheder ejes af tyske statsborgere og fik derfor ikke sommerhusstatus. Turismen ved Fanø Bad har ændret sig meget siden 2000, og der er ikke behov eller basis for hoteldrift i området. Stort set alle booker deres ferie inden ankomsten, og der er derfor hverken basis for eller økonomi til personale i en reception. Klager har også henvist til, at klagers medlemmer har problemer med SKAT, der ikke længere vil anerkende lejlighederne som en forretning. SKAT forlanger, at lejlighederne betragtes som værende ferielejligheder, der beskattes efter sommerhusreglerne. Sagens oplysninger Sagens dokumenter er detaljerede og omfattende med tilhørende bilag, hvorfor ikke alle oplysninger, argumenter og synspunkter gengives i nedenstående fremstilling. Parternes indlæg er indgået i deres helhed i Natur- og Miljøklagenævnets vurdering og afgørelse af sagen. Servitut Ejendommen matr. nr. 153, Rindby By, Nordby består af 64 lejligheder, der ejes af Ejerforeningen Hotel Fanøbads medlemmer (klager). Ejendommen er omfattet af en deklaration (en servitut) lyst den 9. juni Det fremgår af servituttens 1: At det hidtidige i ejendommen etablerede hotel- og restaurant vil blive opretholdt med erhvervsmæssig hotel- og restaurationsdrift i overensstemmelse med lov om restaurations- og hotelvirksomhed (lovbkg. Nr. 203 af d. 31. marts 1998). 2

8 Ejendommen må således ikke anvendes til helårsbeboelse, men alene anvendes til ferie-, fritids- og forretningsophold i form af ordinær hoteldrift. Ordinær hoteldrift defineres som omfattende følgende, men ikke udtømmende, elementer: 1. Alene andre end ejendommens direkte eller indirekte ejer/ejere typisk i kortere tidsrum anvender ejendommen som overnattende gæster (ved indirekte ejer forstås enhver form for indirekte ejerskab via a k- tier, anparter eller lign. i et ejerselskab mv.) 2. Anvendelse af ejendommen sker imod vederlag alene i penge, og 3. Der er mulighed for servering af mad og drikke ved salg til nydelse på eller ved salgs- og serveringssted, der ligger i umiddelbar tilknytning til ejendommen. Såfremt ejendommen måtte blive udstykket eller opdelt i to eller flere faste e jendomme, herunder ejerlejligheder, skal en ejer/ejere af en af de udstykkede eller opdelte ejendomme, uanset nærværende deklarations 1, pkt. 1 og pkt. 2, jfr. 4 dog være berettiget til at benytte en ikke på forhånd udpeget af de udstykkede eller opdelte ejendomme til sit eget ferieophold med overnatning. Denne ret for en ejer til ophold er begrænset til en periode på i alt 4 uger inden for hvert enkelt kalenderår. Det fremgår af servituttens 5: Påtaleberettiget er Fanø Kommune. ( ) Sagens forhistorie Økonomi- og Planudvalget i Fanø Kommune afholdt den 14. juni 2010 et møde på baggrund af en ansøgning fra klager om statusændring af Hotel Fanøbads lejligheder fra ordinær hoteldrift til feri e- lejligheder med sommerhusstatus. Det fremgår af mødereferatet: ( ) Sagsfremstilling Fanø kommune har modtaget en ansøgning fra Ejerforeningen Hotel Fanøbad om ændring af lejlighedernes status fra ordinær hoteldrift til sommerhus ejerlejligheder. Der er tinglyst deklaration, der bestemmer at lejlighederne har status som ferielejligheder. I deklarationen er Fanø kommune sammen med ejerforeningen og påtaleberettiget. En status ændring vil derfor kræve, at Fanø kommune acceptere at ophæve deklarationen. Af ejerforeningens vedtægter fremgår, at en ændring af deklarationen skal vedtages af generalforsamlingen indenfor nærmere afgivne stemmeregler. Da punktet ikke er behandlet og vedtaget af generalforsamlingen, kan Fanø Kommune ikke behandle ønsket om statusændring, men alene tilkendegive kommunens holdning ifald generalforsamlingen beslutter en statusændring på et senere tidspunkt. ( ) 3

9 Indstilling Kommunaldirektøren indstiller, at økonomi- og planudvalget tilkendegiver, at Fanø Kommune er sindet at behandle en generalforsamlingsbestemt anmodning positivt. Det forudsættes at en sådan anmodning foreligger inden udgangen af ( ) Den 17. december 2013 blev der afholdt et møde i Fanø Kommune mellem borgmesteren, kommunaldirektøren og klager. Der foreligger ikke et referat af mødets drøftelser. Klager vedtog på en generalforsamling den 6. april 2014 at ophæve 2,6 og 8 i ejerforeningens vedtægter med henblik på at ansøge kommunen om tilladelse til at ændre status på lejlighederne til sommerhusstatus. Klager har efterfølgende, ved ansøgning af 12. maj 2014, ansøgt Fanø Kommune om statusændring af Hotel Fanøbads lejligheder fra ordinær hoteldrift til ferielejligheder med sommerhusstatus. Klager har ved brev af 16. august 2014 tilbudt Fanø Kommune, at 8 dobbeltværelser beholder hotelstatus. Den påklagede afgørelse Fanø Kommune har med den påklagede afgørelse af 28. oktober 2014 meddelt afslag til statusændring af Hotel Fanøbads lejligheder fra ordinær hoteldrift til ferielejligheder med sommerhusstatus på ejendommen matr. nr. 153, Rindby By, Nordby. Kommunen har som begrundelse for afslaget henvist til deklarationens 1 og 5 og anført, at Fanø Badeland er det eneste tilbageværende hotel i Fanø Bad. Kommunen har endvidere henvist til områdets historiske karakter af hotelområde. Fanø Kommune har den 20. januar 2015 supplerende over for Natur- og Miljøklagenævnet oplyst, at såfremt der skal meddeles dispensation/afslag til en statusændring skal dette ske på baggrund af servitut lyst den 9. juni 2000, at servitutteksten overholder planlovens krav i 15, stk. 2, nr. 2 jf. 43 og at der er en tilstrækkelig planlægningsmæssig begrundelse for, at servitutten opretholdes, idet der er meget få hoteller tilbage på Fanø. Uanset at Hotel Fanøbad ikke fungerer med normal hotelmæssig drift, så er det kommunes hensigt at bibeholde og sikre muligheden for fremtidig hote l- drift, samt at sikre at lokalcentret, som dette berører, bevares som sådant. Natur- og Miljøklagenævnet har den 6. februar 2015 anmodet Fanø Kommune om at kommentere det af klager anførte om sagens forhistorie og tilkendegivelser om statusændring samt det anførte om forskelsbehandling af klager. Klager har den 8. februar 2015 supplerende over for Natur- og Miljøklagenævnet anført, at Fanø Kommune ikke har overholdt forvaltningslovens 19, da mødet den 18. september 2014 ikke var en partshøring, at forvaltningslovens 24, stk. 2, ligeledes ikke er overholdt, da Fanø Kommune ikke har begrundet deres afslag med henvisning til retsregler, og at kommunen gør det umuligt for klager at fjerne den tinglyste deklaration, ved at nægte en vedtægtsændring og hævning af deklarationen, selv om der er enstemmighed for en aflysning af deklarationen blandt klagers medlemmer. 4

10 Klager har også anført, at planlovens 43 ikke kan anvendes, idet deklarationen udelukkende omhandler klager og intet har med lokalplanen at gøre, at planlovens 15, stk. 2, nr. 2, ikke kan anvendes, idet der er tale om en enkelt matrikel og ikke et område, samt at det ikke er muligt i en lokalplan at pålægge en enkelt matrikel en byrde, og at Fanø Kommune ikke tidligere har håndhævet bestemmelserne i deklarationen, idet tre af de lejligheder som klager overtog i forbindelse med købet i 2014 ikke har været brugt efter reglerne i deklarationen. Klager har yderligere anført, at udover tilsagn i juni 2010 om sommerhusstatus, har klager på et møde med kommunens borgmester og kommunaldirektør aftalt, at såfremt klager købte resthotellet, kunne klagers medlemmer stemme sommerhusstatus igennem, og der var således intet til hinder for sommerhusstatus, at klager ikke har en økonomisk forudsætning for at finansiere Badelandet, som kommunen heller ikke ønsker at overtage, og at der ingen forskel er på udlejningen med sommerhusstatus og hotelstatus for gæster. Fanø Kommune har den 5. marts 2015 supplerende oplyst, at det er korrekt, at det på et Økonomiog Planudvalgsmøde den 14. juni 2010 blev tilkendegivet, at man fra kommunens side ville se positivt på at behandle en anmodning om statusændring, dog på betingelse af, at dette ville ske inden udgangen af 2011, herunder at en vedtægtsændring i ejerforeningen havde godkendt dette med 2/3 dels beslutning. Dette skete først den 19. maj 2014, hvor kommunen modtager en ansøgning om statusændring fra klager. Klager har den 9. marts 2015 supplerende fremført, at Fanø Kommune ikke har redegjort for, hvilke ændringer i de faktuelle og retlige forhold der har medført, at kommunen i 2011 har set positivt på ansøgningen, mens kommunen har givet afslag i Baggrunden for kommunens ændrede opfa t- telse er fortsat ubegrundet, hvilket tyder på, at afgørelsen er begrundet i usaglige hensyn. Natur- og Miljøklagenævnet har den 10. marts 2015 på ny anmodet Fanø Kommune om at kommentere det af klager anførte om sagens forhistorie og tilkendegivelser om statusændring samt det anførte om forskelsbehandling af klager, jf. nævnets mail af 6. februar Fanø Kommune har den 23. april 2015 supplerende udtalt, at det er kommunens vurdering, at der på grund af eksistensen af den tinglyste deklaration ikke er tale om et retligt lige forhold mellem alle de omtalte lejlighedskomplekser. Der er ikke tale om, at Fanø Kommune inden for den samme deklaration har truffet forskellige beslutninger. Deklarationen gælder kun for klager. Ejerne af matr. nr. 153, Rindby By, Nordby, indvilligede i tinglysningen af deklaration en på pågældende tidspunkt. Kommunen kunne have valgt at medtage bestemmelsen i en lokalplan, såfremt en sådan løsning ikke var fundet. Kommunen er derfor af den opfattelse, at der i kraft af deklarationen gælder en særlig situation for Hotel Fanøbad, som gør, at kommunen lovligt fortsat kan kræve deklarationen opretholdt. Kommunen har ikke herudover yderligere kommentarer til klagen. Natur- og Miljøklagenævnets bemærkninger og afgørelse Efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan Natur- og Miljøklagenævnet tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven. Det er et retligt spørgsmål, om Fanø Kommune har hjemmel i planloven til at håndhæve servitut af 9. juni 2000 i forhold til statusændring af Hotel Fanøbad på ejendommen matr. nr. 153, Rindby By, Nordby. Det er endvidere et retligt 5

11 spørgsmål, om lighedsgrundsætningen er overholdt. Det er derimod ikke et retligt spørgsmål, om det er hensigtsmæssigt i forhold til klagers interesser, hvilken status Hotel Fanøbads lejligheder har. Forbud mod statusændring En kommunes mulighed for at administrere på grundlag af privatretlige servitutter fremgår af planlovens 43. Efter denne bestemmelse kan kommunen ved påbud eller forbud sikre overholdelse af servitutbestemmelser om forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan. Der kan med hjemmel i 15, stk. 2, nr. 2, fastsættes lokalplanbestemmelser om områdets anvendelse. Der er ikke i planloven et mindstemål for områdets størrelse, og der kan fx lokalplanlægges for en enkelt matrikel. Servituttens bestemmelse om, at ejendommen matr. nr. 153, Rindby By, Nordby alene må anvendes til ferie-, fritids- og forretningsophold i form af ordinær hoteldrift, er således omfattet af planlovens 43. Klager har anført, at Fanø Kommune ikke med hjemmel i planloven kan nægte at aflyse deklarati o- nen, og hermed tillade en ændring af klagers vedtægter. En kommune har ikke pligt til at aflyse en servitut, selvom der måtte være enighed i servituttens modtagergruppe om en aflysning af deklarationen. Fanø Kommune har på den baggrund hjemmel i planlovens 43 til at meddele afslag på ansøgning om statusændring af Hotel Fanøbads lejligheder fra ordinær hoteldrift til ferielejlighe der med sommerhusstatus på ejendommen matr. nr. 153, Rindby By, Nordby. Bindende forhåndstilsagn Klager har anført, at klager er blevet stillet i udsigt at kunne forvente en statusændring, når klager på en generalforsamling havde kvalificeret flertal herfor. Spørgsmålet er herefter, om Fanø Kommune har givet et bindende forhåndstilsagn om, at den ansøgte statusændring kunne gennemføres. Et bindende forhåndstilsagn er en begunstigende forvaltningsakt, der bl.a. er kendetegnet ved at være meddelt uden forbehold. Det fremgår af mødereferatet fra Miljø- og Planudvalgsmøde den 14. juni 2010 bl.a., at Fanø Kommune er sindet at behandle en generalforsamlingsbestemt anmodning positivt, og at det forudsættes, at en sådan anmodning foreligger inden udgangen af Klagers ansøgning til Fanø Kommune er indgivet den 12. maj Selvom kommunen ved dens positive holdning til en statusændring har kunnet give klager en fo r- ventning om, at kommunen arbejdede for projektet, finder nævnet ikke, at kommunen ved sin tilkendegivelse har givet klager et bindende forhåndstilsagn, idet kommunen bl.a. oplyste, at en evt. anmodning skulle behandles, og at en evt. statusændring bl.a. afhang af, at klager rettede henvendelse til kommunen senest i Det i sagen omtalte møde i december 2013 med kommunens borgmester og kommunaldirektør, hvorfra der ikke foreligger referat, kan ikke føre til et andet resu l- tat. 6

12 Begrundelse En skriftlig afgørelse skal indeholde en begrundelse, medmindre afgørelsen fuldt ud giver parten medhold, jf. forvaltningslovens En begrundelse skal indeholde en henvisning til de retsregler, som afgørelsen er truffet efter. I det omfang afgørelsen er baseret på et administrativt skøn, skal begrundelsen også angive de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen, jf. forvaltningslovens 24, stk. 1. Begrundelsen skal om fornødent også indeholde en kort redegørelse for de oplysninger om sagens faktiske omstændigheder, som er tillagt væsentlig betydning for afgørelsen, jf. lovens 24, stk. 2. En begrundelse skal fremtræde som en forklaring på, hvorfor afgørelsen har fået det pågældende resultat. En manglende eller mangelfuld begrundelse anses generelt for at være en væsentlig mangel, som fører til, at afgørelsen er ugyldig. Med hensyn til kravet om henvisning til retsregler er det i almindelighed tilstrækkeligt at henvise til den relevante lovbestemmelse eller den administrativt fastsatte bestemmelse, eventuelt med en gengivelse af indholdet. Hvis en afgørelse er truffet efter en lokalplan eller en servitut, skal der henvises til den relevante bestemmelse i lokalplanen eller servitutten. Klager har anført, at forvaltningslovens 24, stk. 2, ikke er overholdt, da Fanø Kommune ikke har begrundet deres afslag med henvisning til retsregler. Det fremgår af afgørelsen af 28. oktober 2014, at der meddeles afslag på ansøgningen. Der er i den forbindelse henvist til deklarationens 1 og 5, til at Fanø Badeland er det eneste tilbageværende hotel i Fanø Bad og til områdets historiske karakter af hotelområde. Nævnet finder efter en konkret vurdering, at begrundelseskravet i forvaltningslovens 24 er opfyldt. Nævnet har lagt vægt på, at kommunen har begrundet afgørelsen med henvisning til servitutten, og de faktiske forhold som kommunen har lagt vægt på. Kommunen har også efterfølgende i udtalelsen til nævnet den 20. januar 2015 uddybet begrundelsen. Kommunen skal dog ved behandlingen af en ansøgning om statusændring også overholde almindelige forvaltningsretlige principper, herunder lighedsgrundsætningen. Lighedsgrundsætningen Lighedsgrundsætningen indebærer, at ens sager som udgangspunkt skal have samme resultat. Kommunen må ikke udøve usaglig forskelsbehandling, dvs. at der skal være en saglig begrundelse for at nå til forskellige resultater, hvis der er tale om forhold, der i det væsentlige er ens. Forskellige resultater kan være sagligt begrundet, f.eks. hvis der er tale om forskellige lokalplanområder. Klager har henvist til, at der er tre andre hoteller i området, der har fået godkendelse til at ændre status fra hotel til ferielejligheder, og at forvaltningslovens lighedsprincip dermed ikke er overholdt. 3 Lovbekendtgørelse nr. 433 af 2. april 2014 af forvaltningsloven 7

13 Servitut af 9. juni 2000 er alene lyst på ejendommen matr. nr. 153, Rindby By, Nordby. De øvrige tre hoteller i området, som klager henviser til, er omfattet af to forskellige lokalplaner. Natur- og Miljøklagenævnet finder på den baggrund ikke, at der er tale om sammenlignelige sager. Kommunens afslag i den aktuelle sag er derfor ikke udtryk for usaglig forskelsbehandling af klager. Sammenfatning Natur- og Miljøklagenævnet kan herefter ikke give medhold i klagen over Fanø Kommunes afgørelse af 28. oktober 2014 om håndhævelse af en privatretlig servitut i forhold til statusændring af Hotel Fanøbad på ejendommen matr. nr. 153, Rindby By, Nordby, Strandvejen 52, 6720 Fanø. Susanne Spangsberg Specialkonsulent / Sofie Emilie Lehmann Brandt Fuldmægtig Afgørelsen er sendt pr. til: Ejerforeningen Hotel Fanøbad att.: Jonna Bacher, jonnabacher@gmail.com; info@fanoebad.dk Fanø Kommune, att.: Anne Bjerggaard, sagsnr.: , bganb@fanoe.dk; raadhuset@fanoe.dk 8