23. MARTS 2017 LEJEFORHØJELSE VED ENERGIRENOVERINGER I ERHVERVSLEJEMÅL ADVOKAT SØREN HILBERT

Transkript

1 23. MARTS 2017 LEJEFORHØJELSE VED ENERGIRENOVERINGER I ERHVERVSLEJEMÅL ADVOKAT SØREN HILBERT

2 DISPOSITION 1. Erhvervslejelovgivningens forbedringsbegreb 2. Frivillige aftaler med lejere om lejeforhøjelser som følge af energirenoveringer i udlejningsejendomme 3. Lejeforhøjelser ved energirenoveringer uden særskilt tilslutning fra lejerne ( Den Almindelige Model ) 4. Lejeforhøjelser ved totaløkonomisk rentable energiforbedringer med særskilt tilslutning fra lejerne ( Den Udvidede Model ) 6. Spørgsmål 2

3 ERHVERVSLEJELOVENS FORBEDRINGSBEGREB Lejelovgivningens forbedringsbegreb er principielt det samme for alle type forbedringer. Erhvervslejelovens 31, stk. 1 (svarer i det væsentlige til lejelovens 58, stk. 1) Har udlejeren forbedret det lejede, kan udlejeren forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes brugsværdi Forbedringer er arbejder eller ændringer, der objektivt set forøger lejemålets brugsværdi. Lejemålets brugsværdi forøges, hvis ændringerne tilfører lejemålet kvaliteter eller egenskaber, som lejer ikke allerede havde krav på. Vedligeholdelse og påkrævet fornyelse af ejendommen eller dennes installationer, som det alligevel påhviler udlejer at forestå i henhold til lejekontrakten, udgør ikke forbedringer af lejemålet. 3

4 LEJELOVENS FORBEDRINGSBEGREB Bringer udlejer derimod lejemålet i en bedre stand, end den stand, som udlejer har pligt til i henhold til lejekontrakten, eller tilføres lejemålet f.eks. nye installationer eller faciliteter, vil der være tale om en brugsværdiforøgelse. Energibesparende ændringer og renoveringer medfører ifølge retspraksis og juridisk litteratur en brugsværdiforøgelse for lejer, der kan danne grundlag for at varsle forhøjelse af lejen. Forbedringsforhøjelser kan kræves ved siden af andre aftalte eller lovbestemte lejeforhøjelser (f.eks. erhvervslejelovens 13 om markedslejeforhøjelse). Øvrige reguleringsmuligheder bør dog vurderes, inden forbedringsforhøjelse iværksættes ud fra nedenstående taktiske overvejelser: Eksempel: Lejen udgør i dag kr. og markedslejen skønnes at udgøre kr. Der kan derfor ikke ske markedslejeforhøjelse, da forskellen er under 10 % (næppe væsentlig). Udlejer forbedrer lejemålet i et omfang, der kan begrunde en forbedringsforhøjelse på kr. Hvis udlejer varsler forbedringsforhøjelse, er forskellen op til markedsleje fortsat under 10 pct. Hvis udlejer derimod undlader at varsle forbedringsforhøjelse og i stedet varsler markedslejeforhøjelse, kan der varsles forhøjelse på kr. (idet det forudsættes at forbedringsarbejderne har øget markedslejen tilsvarende). 4

5 FRIVILLIGE AFTALER MED LEJERE OM LEJEFORHØJELSE I erhvervslejemål kan (stort set alt) aftales Lejer kan acceptere lejeforhøjelse eller henlæggelses- /afskrivningsbeløb på driftsregnskabet Husk uopsigelighed og fredning! Udfordring: Hvem indestår for besparelsen hos lejer? Hvem indestår for indeklimaforbedring? Hvad kræves af lejer for at opnå besparelsen? Løsning: En ESCO-leverandør, kan eventuelt garanterer over for udlejer Visse energibesparelser / indeklimaforbedringer er næsten upårvirkede af brugeradfærd Brugeradfærd kan i visse tilfælde beskrives overordnet (antal personer / PC ere m.v. pr. rim) 5

6 LEJEFORHØJELSER UDEN TILSLUTNING FRA LEJERE ( DEN ALMINDELIGE MODEL ) Når udlejer har forbedret det lejede, kan udlejer kræve en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes brugsværdi. Erhvervslejelovens 31, stk. 2 (svarer i det væsentlige til lejelovens 58, stk. 2) Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende. Udgifterne må ikke dække vedligeholdelselsesmæssigt efterslæb Udfordring: Normalt anerkendes kun en lejeforhøjelse svarende til ydelsen på et 20 årigt realkreditlån Dog 10 årigt for hårde hvidevarer på grund af kortere levetid Løsning Grundig dokumentation for levetid og kombination af 10 årig og 20 årig annuitet 6

7 LEJEFORHØJELSER MED TILSLUTNING FRA LEJERE ( DEN UDVIDEDE MODEL ) Erhvervslejelovens 31, stk. 3 (svarer i det væsentlige til lejelovens 58, stk. 3) Når udlejer har udført arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne, kan udlejer kræve en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil Kræver tilslutning fra 2/3 af lejerne opgjort efter bruttoetageareal Lejeforhøjelsen må ikke overstige lejernes besparelse Udgifterne må gerne dække vedligeholdelsesmæssigt efterslæb Samme restriktion: 20 årigt / 10 årigt realkreditlån 7

8 KONTAKT SØREN HILBERT ADVOKAT (L), PARTNER DIR: / MOB: Søren har i mere end 20 år rådgivet om fast ejendom, projektudvikling og offentlig-privat samarbejde. Har han arbejdet intensivt med forretningsmodeller, by- og arealudvikling, energirenovering, smart city, offentligt salg af fast ejendom, udbud, OPI og innovationspartnerskaber. Har medvirket ved udarbejdelse af standardaftalerne for OPI ( r/opi-modelaftale-3/) og af procesmodellen for opstart af innovationspartnerskaber ( skaber) og underviser ofte inden for disse områder. 8