Boligpriserne. holder. Danskerne: Fokus på det private udlejningsmarked. Balladen om CIBOR-renten koster troværdighed LÆS SIDE 6

Transkript

1 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV Oktober 2012 Danskerne: Boligpriserne holder Nu er der flere, der tror på, at boligpriserne stiger frem for at falde. Men et flertal, 54 pct., vurderer, at priserne vil være uændrede det næste år, fremgår det af september-undersøgelsen, som Danmarks Statistik har gennemført for Boligøkonomisk Videncenter. LÆS SIDE 3 Fokus på det private udlejningsmarked Boligøkonomisk Videncenter har netop udsendt to rapporter, der begge beskæftiger sig med det private udlejningsmarked. I en omfattende undersøgelse af den private udlejningssektor i 11 lande konkluderes det, at der ikke er nogen sammenhæng mellem reguleringsgraden af sektoren og sektorens størrelse. I den anden rapport er der set på den såkaldte reguleringsgevinst i Danmark forskellen mellem den faktiske husleje og markedslejen. Her viser det sig, at hvis man foretog en fuldstændig deregulering af huslejen i den del af den private sektor, der er reguleret, ville det betyde en stigning i huslejerne på 62 pct.! LÆS PÅ SIDE 7 og 12 læs også Balladen om CIBOR-renten koster troværdighed LÆS SIDE 6 De med korte uddannelser er de største optimister LÆS SIDE 5 Realdania har etableret Boligøkonomisk Videncenter, der gennem en række aktiviteter frem til 2017 skal skabe bedre overblik over, indsigt i og debat om de boligøkonomiske problemer og udfordringer i Danmark.

2 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV Oktober 2012 side 2 Skal misundelsen eller boligøkonomien afgøre politikken? Andetsteds i dette nyhedsbrev omtales en analyse, DREAM har udført for Boligøkonomisk Videncenter. Den viser, at den danske lejelovgivning overordnet set opfylder et boligsocialt formål. For en lille gruppe af lejligheder de fem pct. mest værdifulde gælder imidlertid, at lejerne får en uforholdsmæssig stor gevinst ud af at bo til en kunstig lav leje. For en pct. af lejlighederne er gevinsten voldsom, op mod kr. pr. lejlighed.»det er for galt«, kunne man fristes til at sige, og ja, det er vel rent faktisk i strid med de fleste danskeres opfattelse af, hvad der er ret og rimeligt. Skal det virkelig være held eller forbindelser, der afgør ens boligkvalitet? Omvendt kunne man pege på, at tusinder af landets rigeste boligejere under»boligboblen«i 00 erne hver fik foræret et par millioner kroner skattefrit i værdistigninger. Der skal nok være nogle lejere, der føler, at sådanne gevinster burde beskattes. Dét er vel netop humlen. Hvis vi vil indrette vores boligmarked, så alting forekommer retfærdigt også ude i hjørnerne bliver vi nødt til at ændre regler og indføre nye skatter. Når vi i år 2012 står med en kompliceret lejelovgivning, som ingen kan finde ud af, og et knudret skattesystem, er det vel blandt andet som følge af jagten på mere retfærdighed, der har ført til et utal lapperier. Derfor skal man tænke sig godt om, før man laver yderligere lapperier for at rette op på, at lejelovgivningen virker skævt og uretfærdigt for en til fem pct. af lejelejlighederne. Fra økonomernes side har der gennem tiderne lydt talrige råd om at deregulere boligmarkedet. Det gælder både for ejer- og lejerboligerne. I en vis udstrækning er det sket. DREAM s analyse viser, at reguleringsgraden er lavere i dag end for 10 år siden. Samtidig er skatteværdien af negativ kapitalindkomst på ejerboligerne sat ned, og vil falde yderligere de næste år. Vi bevæger os skam mod deregulering, vi bevæger os blot temmelig langsomt. I den situation er det klogt at lade den hellige forargelse hvile og glemme millimeterretfærdigheden, og i stedet undersøge, hvilke regelændringer, der kan fremme nybyggeriet af udlejningsboliger. Finanskrisen og boligboblen har vist os, at en vis bestand af private udlejningsboliger kan være nyttig for samfundet. Lykken er ikke altid en ejerbolig. I Danmark har vi i teorien fri husleje for nybyggede private udlejningsboliger, men få bliver bygget. Den analyse, som Cambridge universitetet har udført for BVC, udpeger årsagen. En dereguleret husleje er ikke nok. Vil man have gang i nybyggeriet, skal der også skattemæssige begunstigelser på bordet, eller også skal der gøres op med de skattemæssige subsidier til ejerboligerne. Det sidste er der næppe mange, der har lyst til i en krisetid. Tilbage er at give den private boligudlejning bedre betingelser. Andre lande har ikke holdt sig tilbage på dét område. I Frankrig har den ene støttelov afløst den anden. Sekretariatschef, cand. polit. Curt Liliegreen Vi lever nu engang i en markedsøkonomi. Hvis man vil have private investorer til at sætte ind på et område som privat boligudlejning, vil de kun gøre det, hvis de får et konkurrencedygtigt afkast i forhold til alternative investeringer. Man kan lide det eller ej, alt efter ens politiske ståsted, men det skal pinedød kunne betale sig at være privat boligudlejer, hvis man vil have bygget private udlejningsboliger. En fri husleje har vist sig ikke at være tilstrækkelig. Derfor må man undersøge de andre elementer i regnestykket: Skattesatser, afskrivninger og hvilke typer af udgifter, der kan fratrækkes ved opgørelsen af skattebasen. Vil en ændret beskatning kunne fremme byggeriet af udlejningsboliger? Og præcis hvordan kan en ændret beskatning indrettes? Eller skal der direkte subsidier til? For at få svar herpå, må vi i detaljen analysere de af vore nabolande, der har forsøgt sig med andre strategier end den danske, og tage læring af de erfaringer, de har gjort sig på godt og ondt. Det kunne være en naturlig opfølgning på den analyse, som Cambridge universitetet har udført for BVC om den europæiske lejeregulering.

3 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV Oktober 2012 side 3 Danskerne tror, at boligpriserne holder Nu er der flere, der tror på, at priserne stiger frem for at falde. Men der er ikke tale om en dramatisk vending Hele 54 pct. af dem, der deltog i Boligøkonomisk Videncenters sædvanlige forventningsundersøgelse i september 2012, tror på uændrede boligpriser i det næste år. Undersøgelsen, der er gennemført af Danmarks Statistik, viser et omsving i befolkningens forventninger, hvor der nu netto er flere, der venter stigende boligpriser frem for et fald. 25 pct. af de adspurgte tror på højere priser, mens 19 pct. forventer lavere priser. Ingen tror på meget lavere priser og så godt som ingen forventer væsentlige stigninger i boligpriserne. En pct. svarer»ved ikke«. Besvarelsesprocenten i undersøgelsen er lidt lavere end normalt personer er blevet kontaktet. 59 pct., svarende til 831 personer, har svaret. Deltagelsen er stigende med de adspurgtes alder. På grund af den lavere besvarelsesprocent bør man tage svarene med et vist forbehold. Prisforventningerne på et års sigt og på fem års sigt, september % 60% 64% 54% Besvarelserne sammenvejes til det såkaldte»nettotal«, hvor et tal over 0 indikerer en positiv forventning, mens et tal under 0 viser en negativ forventning. Nettotallet lå for september 2012 for alle under ét på plus 3,3. I maj var det -8,33, og i december ,17. Tilbage i foråret 2010 lå nettotallet dog på et højere niveau end nu. 50% 40% 30% 20% 10% 0% 25% 19% 19% 10% 1% 3% 0% 1% 1% 4% Meget højere Højere På samme niveau Lavere Meget lavere Ved ikke Priser om 1 år Priser om 5 år ÆLDRE ER BLEVET MERE POSITIVE Ligesom det er set tidligere, er de unge og de ældste aldersgrupper mest positive, mens de midaldrende er mindre positive. En enkelt aldersgruppe, de årige, har svagt negative forventninger. Alle aldersgrupper er dog blevet mere optimistiske i perioden fra maj til september Den mest dramatiske forandring er sket i aldersgrupperne fra 50 til 69 år. Det er altså de midaldrende og de ældre»pessimister«, der er blevet»optimister«hen over sommeren. Boligmarkedets»Humørbarometer«Forventninger til prisudviklingen 1 og 5 år frem udtrykt i nettotal Februar 2010 Maj 2010 August 2010 December 2010 Maj 2011 September 2011 December 2011 Maj 2012 September Priser om 5 år Priser om 1 år

4 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV Oktober 2012 side 4 Denne vending er markant. Nettotallet for de årige er fra maj til september steget fra -12,30 til 4,17. For de årige er det steget fra -8,41 til 4,81. Selv om besvarelsesprocenten er lavere end normalt, er vendingen så tydelig, at vi tror på resultaterne. De kan ikke affærdiges som målefejl. For de to nævnte aldersklasser ligger besvarelsesprocenterne på 60 til 65 pct. Når der spørges til udviklingen på fem års sigt, er tendenserne endnu tydeligere. Det gælder igen, at meget få tror på»meget højere«eller»meget lavere priser«. Til gengæld regner 64 pct. med højere priser, mens 10 pct. tror på lavere priser. Kun 19 pct. tror, at priserne vil ligge på samme niveau. Fire pct. svarer»ved ikke«. Disse besvarelser er konsistente med alle de tidligere undersøgelser, hvor befolkningen generelt har været mere optimistisk på fem års sigt end på et års sigt. Hvor meget? Som et ekstra tjek på nettotallet i forventningsundersøgelsen spørges der også til, hvor store prisstigninger, interviewpersonerne forventer. Besvarelserne skal tages med forbehold, for selvfølgelig er almindelige mennesker ikke prognosemagere. Svaret kan dog kaste lys over de førnævnte nettotal, og bruges som en ekstra kontrol heraf. Når interviewpersonernes svar på deres forventninger til de præcise prisstigninger sammenvægtes, svarer forventningerne til en stigning på 3,75 pct. Det må opfattes som de forventede nominelle prisstigninger. Korrigeret for inflation regner de adspurgte med en stigning på ca. 1,8 pct. Kun meget få regner med store udsving. 11 af de adspurgte tror således, at boligpriserne vil stige med mere end otte pct. det næste års tid. I den anden ende af skalaen tror kun 19 personer på, at boligpriserne vil være mere end otte pct. lavere. Der er altså ikke tale om»vilde«besvarelser med stor spredning.

5 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV Oktober 2012 side 5 Den lave rente spiller ind Skiftet i forventningerne til boligpriserne, som er skildret på de foregående sider, er bemærkelsesværdigt, selv om tallene skal tages med et vist forbehold som følge af besvarelsesprocenten. Spørgsmålet er, hvad der har udløst vendingen. Kan man få identificeret det forhold, kan det måske kaste lys over, om vendingen er holdbar. I undersøgelsen spørges der også til de forhold, de adspurgte lægger til grund for deres forventninger. Disse forhold har siden starten på undersøgelsen i begyndelsen af 2010 været stabile. Denne gang er der imidlertid sket ændringer. De to forhold, der altid har domineret som årsagsforklaringer, har været»danmarks økonomiske situation«og»prisudviklingen på boliger det seneste halve år«. De forhold dominerer også nu, men de spiller en noget mindre rolle. I maj måned svarede 78 pct., at de tænkte på»danmarks økonomiske situation«. Nu svarer 72 pct., at det spiller en rolle for dem. I maj svarede 77 pct., at de tænkte på prisudviklingen i det seneste halve år. Nu siger 70 pct., at de tænkte herpå. Derimod har renteudviklingen haft en stigende betydning. I maj svarede 41 pct., at de tænkte på renten, når de skulle vurdere boligpriserne, nu er tallet vokset til 49 pct. UDDANNELSE AFGØR OPTIMISME I sommerens løb har flere medier bragt historier om, at boligpriserne var begyndt at stige. Denne massive omtale kunne godt tænkes at påvirke folk. Når der spørges til, om folk har tænkt på udtalelser fra eksperter, banker og realkreditinstitutter, er der dog ikke sket de store forskydninger. Det tyder således på, at den historisk lave rente har været udslagsgivende. I det forløbne tidsrum har der været yderligere rentefald, og der har været diskussioner i medierne om, hvordan realkreditinstitutterne skulle håndtere negative renter. Dem med de korteste uddannelser er de mest positive. 128 af interviewpersonerne havde folkeskolen som den længste uddannelse, og deres forventninger gav et nettotal på plus 7,03. Omvendt for dem med de lange videregående uddannelser. 105 af interviewpersonerne havde denne uddannelsesmæssige baggrund, og deres forventninger lå på -4,29. For de 209 interviewpersoner, der havde mellemlange videregående uddannelser, lå nettotallet på 2,39. For mellemgrupperne med en gymnasial, erhvervsfaglig eller kort videregående uddannelse lå nettotallet på 2,82 til 5,0. Det er nærliggende at fortolke disse forskelle sådan, at personer med kortere uddannelse lettere lader sig påvirke af mediernes omtale af, at»nu er markedet ved at vende«. Hvorimod de med længerevarende uddannelser er mere kritisk indstillede og bedre er i stand til at analysere de komplicerede samfundsøkonomiske sammenhænge. Selvom det måske forholder sig sådan i en vis udstrækning, bør man bemærke, at nettotallet for de højest uddannede også kun er svagt negativt nu. Hvad tænker danskerne på, når de udtaler sig om deres forventninger til boligpriserne om 1 år 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% September 2012 Maj 2012 December 2011 September 2011 Danmarks økonomiske situation? Prisudviklingen på boliger indenfor det seneste halve år? Renteudviklingen? Økonomiske eksperters udtalelser? Familie/Venner/Bekendtes udtalelser om boligpriserne? En ejendomsmæglers annoncer eller udtalelser? Realkreditinstitutternes annoncer eller udtalelser? Din bankrådgivers breve eller udtalelser? Maj 2011 December 2010

6 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV Oktober 2012 side 6 CIBOR-sagen koster den finansielle sektor troværdighed En række større banker indberetter hver dag oplysninger om deres egne omkostninger ved at optage lån til Finansrådet. Det er de data, der ligger til grund for den såkaldte CIBOR-rente, Copenhagen Interbank Offered Rate. En stor mængde af lån, herunder også realkreditlån, har en rente, der følger CIBOR-renten. Det gælder for eksempel for de såkaldte rentelofts-lån. Hvis bankerne har indberettet kunstigt høje renter, har de dermed påført kunderne betydelige merudgifter. Daværende erhvervs- og vækstminister Ole Sohn lagde i september 2012 op til, at Finanstilsynet skal overtage beregningen af CIBOR-renten fra Finansrådet, og at tilsynet skal efterforske, om der er sket uregelmæssigheder. Boligøkonomisk Videncenter har ladet Danmarks Statistik spørge befolkningen om, hvorvidt de kender til denne sag, om de selv har lån, der følger CIBOR, og hvad deres holdning er. 52 pct. svarer, at de har hørt om den påståede rentemanipulation. 48 pct. siger, at de kunne overveje at skifte bank, hvis de fandt ud af, at deres egen bank var involveret i manipulationen. 18 pct. vil måske kunne overveje det. Der er altså 66 pct. af de adspurgte, to ud af tre, som vil overveje at skifte eller måske gøre alvor af det, hvis deres egen bank er involveret. Nok så interessant er det, at 46 pct. udtrykker, at sagen kan få dem til at overveje andre lånetyper i fremtiden. 16 pct. svarer måske. 25 pct. siger, at det ikke vil påvirke deres fremtidige valg. Kendskabet til, om deres eget boliglån her spørger vi kun boligejere følger CIBOR-renten, er begrænset. 25 pct. svarer»ved-ikke«til spørgsmålet. 15 pct. siger, at de har et boliglån, der følger CIBOR, mens 60 pct. anfører, at de ikke har. Når der spørges til andre lånetyper end boliglån, ligger besvarelserne nogenlunde i samme størrelsesorden. Der er i dag en obligationsrestgæld for boligejere på ca mia. kr. Der er CIBOR-relaterede realkreditlån for 450 mia. kr., men heraf vedrører kun de 200 mia. boligejerne. Tallene kan ikke direkte overføres til andelen af boligejere, som har et CIBOR-relateret lån, da hver boligejer jo kan have mere end én lånetype, men det indikerer, at det er nogenlunde korrekt, når 15 pct. svarer, at de har et lån, som påvirkes af CIBOR.

7 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV Oktober 2012 side 7 Europas lejelovgivning har været under luppen Hvordan hænger reguleringen af den private udlejningssektor sammen med sektorens størrelse? Dette spørgsmål og mange flere har et erfarent engelsk forskerteam undersøgt for Boligøkonomisk Videncenter Siden december 2010 har London School of Economics og Cambridge Centre for Housing and Planning Research (CCHPR) på Cambridge University udført en større analyse om tendenserne i europæisk lejelovgivning for Boligøkonomisk Videncenter. Analysen afrapporteres nu i bogen»the Private Rented Sector in the New Century A Comparative Approach«, der har en af Europas mest erfarne boligøkonomer, professor i boligøkonomi på London School of Economics Christine Whitehead som hovedforfatter. Rapporten sammenligner udviklingstendenserne i reguleringen af de private udlejningsboliger i 11 europæiske lande. I arbejdet har de engelske forskere fået hjælp af eksperter fra de respektive lande eksperter, der har beskæftiget sig med udlejningsboliger i mange år. Store forskelle i reguleringen De 11 lande dækker hele spektret af regulering: Holland, der har en meget stram regulering. Danmark, Sverige, Tyskland, Frankrig, Spanien og Schweiz, der alle har en middel-stærk regulering. I den anden ende af skalaen finder man England, Finland og Norge med en lav reguleringsgrad. I mange henseender opfylder Danmark kriterierne for at kunne karakteriseres som»stærkt reguleret«, men falder i en international sammenligning ud som middelstærkt reguleret, fordi nybyggede udlejningsboliger har aftalt husleje. De valgte lande repræsenterer også store forskelle, når det gælder størrelsen på den private udlejningssektor. I Irland udgør de private udlejningsboliger en meget lille del af den samlede boligforsyning, ni pct. I Schweiz udgør de størstedelen (58 pct.) af den samlede boligforsyning. Danmark placerer sig i gruppen af lande med en relativt lille privat udlejningssektor, der tegner sig for 14 pct. af alle danske boliger.

8 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV Oktober 2012 side 8 Hvordan påvirker reguleringen Det væsentligste spørgsmål i analysen har været, om og i givet fald hvordan reguleringen påvirker sektorens størrelse. Med finanskrisen og den bristede boligboble er det blevet tydeligt, at de private udlejningsboliger udgør et vigtigt alternativ til ejerboligen. Dertil kommer, at en større andel udlejningsboliger kan virke stabiliserende i samfundsøkonomien. Derfor er det relevant at se på, hvordan man kan fremme omfanget af den privat boligudlejning. Analysen dækker 11 lande, der tilsammen tegner sig for størsteparten af Europas private udlejningsboliger Norge Sverige Finland Der kan imidlertid ikke observeres nogen enkel sammenhæng mellem regulering og størrelsen af den private udlejningssektor. Der er heller ikke nogen sammenhæng mellem ændringer i reguleringens styrke og ændringer i sektorens størrelse. I de lande, der har dereguleret siden 1980, er sektoren ikke blevet større. Eneste undtagelse er England, hvor der er sket en næsten fuldstændig deregulering, og hvor sektoren er vokset i størrelse. Ingen sammenhæng Konklusionen er, at en række andre faktorer griber forstyrrende ind og skjuler effekten af reguleringen. Det gælder beskatning og subsidiering af udlejningssektoren i forhold til beskatning og subsidier på andre af boligmarkedets delmarkeder. Hertil kommer, at den relative størrelse af den sociale boligsektor ser ud til at spille ind. Irland Spanien Danmark Holland England Tyskland Frankrig Schweiz Dernæst har analysen skullet belyse de vigtigste aspekter i reguleringen af den private boligudlejningssektor. Reguleringen er altså ikke kun blevet opfattet som et overordnet begreb, men er blevet stillet op i seks hovedkategorier: 1)Fastsættelse af huslejen ved lejekontraktens indgåelse 2) Regulering af lejeforhøjelser under det enkelte lejemåls varighed 3) Regulering af lejemål og lejemålets længde 4) Mulighed for at få ejendommen tilbage under lejemålet 5) Mulighed for at sælge ejendommen (uanset om den er udlejet eller ej), og endelig 6) Udlejers muligheder for at håndhæve lejekontraktens bestemmelser, og herunder at udsætte lejeren, hvis han eller hun ikke overholder aftalen. De 11 lande er blevet analyseret, og er indenfor hver af de seks hovedkategorier blevet rubriceret i én ud af tre grupper alt efter typen af og styrken i deres respektive reguleringer. Analysen har kortlagt, hvordan forskydningerne i lejelovsreguleringen har fundet sted i de enkelte lande og i forhold til de enkelte hovedkategorier fra 1980 til Samtidig har man med inddelingen i kategorier og styrker fået opstillet et værktøj, der er blevet brugt til at klassificere de enkelte landes regulering alt efter om den er stærk, middel-stærk eller lav. Et mindre reguleret marked Opdelingen af reguleringen i en række enheder afslører, hvor ændringerne for alvor har fundet sted siden 1980 erne. Overordnet set har de fleste lande bevæget sig i retning af et mindre reguleret marked, især når det gælder fastsættelsen af huslejen ved starten af lejemålet. Endvidere indeholder analysen detaljerede landekapitler. Dette er nødvendigt, for at man til fulde kan forstå, hvorfor det enkelte lands regulering er blevet vurderet, som den er i rapporten. Der er mange specifikke forhold inden for lejereguleringen i de enkelte lande. Hovedindtrykket er, at der er tale om et meget komplekst og sammensat lovområde i de fleste lande. Bogen har en dansk sammenfatning og kandownloades fra En trykt udgave kan rekvireres i centrets sekretariat. Læs også interviewet med Christine Whitehead på de næste sider.

9 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV Oktober 2012 side 9 Ingen enkel opskrift Den førnævnte analyse af den europæiske lejelovgivningen har vist, at der ikke er nogen enkel opskrift på, hvordan man kan indrette lejelovgivningen mere hensigtsmæssigt. Derimod kan man uddrage læring af eksempler fra enkelte lande. F.eks. har England som det eneste land set en markant vækst i antallet af private udlejningsboliger. Det skyldes formentlig ikke kun, at lejefastsættelsen er blevet dereguleret siden 1980, men også at det er blevet lettere at skille sig af med lejere, der ikke overholder kontrakten. Dermed kan udlejningsboliger accepteres som pant for realkreditlignende lån, og den billigere finansiering har fremmet opførelsen af flere boliger. Men også»boblen«på det engelske boligmarked kan være med til at forklare udviklingen. Samtidig har England udfaset fradragsretten for renteudgifter på ejerboliger trinvis i perioden den forsvandt helt i år Det kan have bidraget til at tippe balancen til fordel for private udlejningsboliger. I Tyskland har man regler om et såkaldt mietspiegel (et»husleje-spejl«), hvor udlejers revisor kan få en rettesnor for, hvad huslejen bør ligge på. Overskrider man denne rettesnor væsentligt, er det en straffelovsovertrædelse. Reglerne er uhyre detaljerede og med forskellige udformninger på lokalt plan alt sammen i et forsøg på at tilnærme lejen et markedslignende niveau. Samtidig har Tyskland også opereret med gunstige afskrivningsregler for udlejere. Endelig har man som i andre af de store økonomier i Europa ikke fradragsret for renteudgifter på ejerboliger. Der er således flere faktorer, der kan forklare eksistensen af den betydelige udlejningssektor i Tyskland. I Holland har man en meget stram regulering af den private udlejningssektor. For lejlighederne med den højeste husleje det er p.t. ca. 30 pct. af lejlighederne, hvor den månedlige husleje ligger på ca kr. er der dog i de senere år indført markedsleje. Hvorvidt Danmark kan lære af de udenlandske eksempler på godt og ondt og hvad man kan gøre og ikke gøre forudsætter mere dybtgående lande-studier. Det er ikke tilstrækkeligt kun at se på reglerne for de private udlejningsboliger. Størrelse og grad af regulering Tyskland og Schweiz har de relativt største udlejningssektorer. De udgør henholdsvis 58 og 49 pct. af det samlede antal boliger. England, Frankrig, Sverige, Norge og Finland har middelstore udlejningssektorer (16-23 pct. af det samlede antal boliger). Danmark, Spanien, Irland og Holland har de mindste sektorer (9-14 pct. af det samlede antal boliger). De fleste lande har en middel-stærk regulering af den private udlejningssektor. England, Norge og Finland har en lav grad af regulering. Graden af regulering er generelt aftaget. De to undtagelser er Frankrig og Irland. I de lande, hvor reguleringen er aftaget siden 1980, er den relative størrelse af den private udlejningssektor faldet med undtagelse af England. Særlige forhold i de enkelte lande England: Rentefradrag for ejerboliger udfaset i Bedre finansieringsmuligheder for opførelse af privat boligudlejning. Den private udlejningssektor er vokset relativt. Tyskland: Gunstige skatteregler for privat boligudlejning. Ikke rentefradragsret for ejerboliger. Privat boligudlejning fremmes af, at alternativet, den sociale boligsektor, er en af Europas mindste relativt set. Den private udlejningssektor har opretholdt sin størrelse. Frankrig: Reguleringen er øget. Rentefradraget for ejerboliger er afskaffet. Samtidig findes en række støtteordninger for opførelse af privat boligudlejning i form af fradrag i skattebetaling eller fradrag i beskatningsgrundlaget. Privat udlejningssektor uændret i relativ størrelse. Holland: Høj grad af regulering undtagen for dyrere lejligheder. Det har hæmmet den private udlejningssektor, men andre sektorer er favoriseret. Holland har Europas største sociale boligsektor relativt set med en andel på 32 pct. af boligmassen. Ejerboligen er blevet favoriseret skattemæssigt. Norge: Her er lejelovgivningen blevet dereguleret, men ejerboligen har været favoriseret gennem billige lån via Husbanken og gennem en rentefradragsret. Den private udlejningssektor er relativt lille, og dens andel af boligmassen falder.

10 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV Oktober 2012 side 10 Lejeboligen et aktiv for unge og for samfundet Professor Christine Whitehead, der har stået i spidsen for Boligøkonomisk Videncenters seneste rapport, ser ingen tegn på, at der økonomiske krise nærmer sig sin afslutning. Men netop krisen har skærpet opmærksomheden mod den private udlejningssektor, påpeger hun Lejemål i den private udlejningssektor er et godt alternativ for unge, der ikke ønsker at være bundet i årevis til en bestemt bolig og heller ikke ønsker at betale for meget i husleje. Boligformen er således et glimrende supplement på boligmarkedet ikke kun til gavn for de lejere, der foretrækker den løsning, men også for arbejdsmarkedet, der har brug for, at arbejdskraften er fleksibel og kan flytte sig derhen, hvor stillingerne er. Det mener professor Christine Whitehead, der er tilknyttet den ansete London School of Economics. Professoren, der er boligøkonom og nærmest har ikon-status for boligøkonomer verden over, har været hovedforfatter i rapporten»the Private Rented Sector in the New Century A Comparative Approach«. Udover London School of Economics har Christine Whitehead i en lang årrække været tilknyttet Cambridge Centre for Housing and Planning Research på Cambridge universitetet, lige som hun har forsket og opholdt sig i en række lande rundt omkring i verden, hvor hun har studeret boligøkonomiske emner. Hun var derfor et indlysende valg til at forestå den undersøgelse, Boligøkonomisk Videncenter i december 2010 besluttede sig for at gennemføre en komparativ analyse af udviklingen i lejelovgivningen for 11 udvalgte lande i Europa i et 30 års perspektiv. Set med forskerøjne er det et næsten jomfrueligt område, der hermed er blevet afdækket. Et vanskeligt område De fleste komparative analyser handler om huspriser, prioritetslån og andre forhold, som påvirker makroøkonomien. Boligøkonomi er imidlertid et vanskeligt område, når man skal foretage komparative studier, fordi lovgivningen, beskatningen og administrationen af området varierer meget fra land til land. Derfor er det forbundet med store problemer, når man skal sammenligne forskellige aspekter inden for emnet. En undersøgelse af den type, vi netop har fremlagt, starter med, at man indsamler materialer i stort omfang. Først når man har gjort det, er det muligt at opnå et overblik over emnet og dets mange facetter. Derefter går man i gang med at indsnævre emnet og efterfølgende fokusere på et enkelt aspekt af det. Det er på den baggrund, vi har begrænset os til kun at afdække reguleringsgraden og dens betydning for størrelsen af den private udlejningssektor i de forskellige lande. Mange forhold spiller ind Men Christine Whitehead understreger, at der er mange andre forhold, som har betydning for sektorens størrelse. F.eks. beskatningen på området, hvor mange almene boliger, der findes, og begunstigelsen af ejerboligen. Disse forhold er indbyrdes afhængige og har alle betydning for den private udlejningssektor. Men vores opgave var at undersøge reguleringsgraden og her viser vores resultater, at der ikke er en sammenhæng mellem den og størrelsen af sektoren. England er dog undtagelsen, der bekræfter reglen. Men selv her kan andre faktorer spille ind. Christine Whitehead er kendt og respekteret for sin viden og indsigt i boligøkonomi verden over. Her ses hun som deltager i et panel fra en konference i Shanghai.

11 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV Oktober 2012 side 11 I mange lande og især dem, der har en stor almen boligforsyning har den private udlejningssektor haft en underordnet rolle. Her har man i større udstrækning fokuseret på familiernes behov for mere permanente boligløsninger. Men i Tyskland og Schweiz har den private udlejning fået lov til at blomstre takket være et klart defineret regelsæt, der har tilladt en fornuftig indtjening til ejerne. I takt med den øgede liberalisering af den økonomiske politik i Europa viser undersøgelsen også, at der er sket en deregulering af den private udlejningssektor i de fleste lande. Men dereguleringen har også fundet sted på de andre delmarkeder af boligforsyningen. Økonomi er i dag også blevet en teknisk videnskab, hvori indgår matematik og økonometri. På den måde kan man godt sige, at videnskaben er blevet mindre forståelig for menigmand, men omvendt kan brugen af disse avancerede værktøjer også skabe bedre forståelse og indsigt. Det gælder også, hvis man vil søge indflydelse i det politiske system. Der er således mange økonomer, som i dag arbejder på andre felter, hvor de er med at til nedbryde grænser og skabe dialog. En afbalanceret deregulering Det, vi kan se, er, at i de lande, der har den største private udlejningssektor, er dereguleringen mere afbalanceret og fleksibel end i de lande, der har dereguleret mest. Den afbalancerede deregulering tillader, at ejeren kan bestemme starthuslejen, mens senere stigninger er indekseret i forhold til prisudviklingen i øvrigt. Ejeren opnår en fornuftig indtjening og lejeren sikkerhed imod at blive opsagt. Der skal således være en gensidig balance, når det gælder retten til at udøve magt og ansvarlighed mellem ejere og lejere. Professor Christine Whitehead Regeringerne gennemfører krisepakker, som alt andet lige ikke forbedrer vilkårene på boligmarkederne. Boligøkonomi som en videnskab og en forskningsdisciplin. Hvordan ser fremtiden ud? Ikke lovende, hvis man ser på det som et selvstændigt område. Størstedelen af dem, som arbejder med det i dag, gør det, fordi det indgår i andre områder og specialer så som sociologi, geografi og arkitektur. I mange europæiske lande er der efterhånden kun få økonomiske specialister tilbage, og de arbejder i videnbranchen, inden for ejendomsforvaltning og i finanssektoren. Der er tale om et område i tilbagegang, desværre. Ingen tegn på krisens ophør Christine Whitehead vurderer, at den økonomiske krise fortsat vil præge udviklingen i Europa. I en del lande ser vi tegn på, at ejendomsmarkedet er i bedring, men selv i de lande, som blev mindst ramt af finanskrisen, er lysten til at foretage investeringer på ejendomsmarkedet meget begrænset. Unge og nye boligsøgende har ikke råd til at købe også i lyset af at de ikke kan være sikre på at kunne beholde deres job og indkomster. Regeringerne gennemfører krisepakker, som alt andet lige ikke forbedrer vilkårene på boligmarkederne. Det er en af grundene til, at det private lejemarked i længere tid har været genstand for stor opmærksomhed mange steder. Det er stadig lange udsigter til bedre tider og desværre er det de unge, der må bære de største byrder i forhold til dem, der er etableret på boligmarkedet.