Kristensen Properties

Transkript

1 Kristensen Properties Det tyske marked i et dansk perspektiv v/ Kent Hoeg Sørensen, CEO

2 Kort om Kristensen Properties A/S Én af de betydeligste Fund & Asset Managers i Danmark 3 unoterede fonde 225 kommanditselskaber o.l private investorer, en række institutionelle investorer, mange danske og flere udenlandske banker Aktiver for ca. DKK 11 mia. under administration 80 ansatte med tværfaglige kompetencer fra såvel ejendomsmarkedet som det finansielle marked

3 Tyskland drivere i det tyske ejendomsmarked Drivere: Transaktionsvolumen Finansieringsvillighed Sikker Havn - Lokomotivøkonomi Faldende arbejdsløshed EURO usikkerhed Bankhemmelighed Billigt Antidrivere: Høje transaktionsomkostninger Grunderwerbsteuer (4,5% - 6%) Notar Mægler Eksterne rådgivere Kultur Rapportering til finansieringskilder Drift og administration outsourcing Boble

4 Ejendomsmarkedet - macro Det tyske ejendomsmarked

5 Transaktionsvolumen Tyskland 2006 til 2013 Aktiviteten er tilbage... Kilde: Jones Lang Lasalle, Investment Market Q

6 Transaktioner Tyskland 2005 til 2013 Udenlandske investorers andel af samlet køb af tyske ejendomme Kilde: Jones Lang Lasalle, Investment Market Q4 2013

7 Tyskland er ikke homogen Regionen mit - im bundesdeutschen Vergleich -... hochster Starke sehr hoher Starke hoher Starke mittierer Starke D geringer Starke D sehr geringer Starke D geringsier Starke Zukunftsatlas Starken-Karte 7

8 Tyskland er ikke bare Tyskland I niveau med: Forenede Arabiske Amirater Danmark England Spanien Grækenland

9 Fokus på finansieringen Det tyske ejendomsmarked

10 Rentekurve i krisertider

11 Rentekurven efter finanskrisen

12 Appetit hos tyske långivere - ejendomsfinansiering 1. kvartal 2014!

13 Appetit hos tyske långivere - ejendomsfinansiering

14 LTV og margin ved finansiering af fast ejendom

15 Konkrete refinansieringsproblemstillinger Det tyske ejendomsmarked

16 Basel II konsekvens for ejendomsfinansiering Basel II omhandler blandt andet bankers egenkapitalbelastning Regler fortolkes forskelligt, men generelt indgår hele låntagers belåning i egenkapitalbelastning For tyske hypotekbanker betyder det typisk, at 2. prioritetsbelåning indgår i rating Konsekvensen er, at 2. prioritetsbelåning i K/S er er blevet uhensigtsmæssig Visse 1. prioritetsbanker ønsker ikke at forlænge efter udløb Visse 1. prioritetsbanker forhøjer margin (Fra 100 point til måske 250 point) Visse 1. prioritetsbanker øger krav om afdrag Generelt meget vanskelig at få nyt 1. prioritetslån på realistiske vilkår Løsninger Ændringer i kapitalstruktur - øget egenkapitalandel 2. prioritetslån indfries med egenkapital Egenkapital fremskaffes ved at nuværende 2. prioritetslångiver yder kommanditisterne individuelle lån Konvertering af 2. prioritetslån til individuelle kommanditistlån

17 Basel II Konvertering af 2. prioritetslån til individuelle kommanditistlån Fordele for kommanditselskabet Væsentlig forbedrede nøgletal Kommanditselskab med finansielt råderum Bedre lånevilkår hos 1. prioritetslångiver Evt. udlodningskapacitet (Ingen skattemæssige konsekvenser) Mere simpel selskabsadministration Færre kommanditistkonflikter Fordele for kommanditisten Individuelle lån serviceres helt eller delvist af udlodninger fra kommanditselskab Kommanditistlån kan individualiseres mht. lånebetingelser Solidarisk hæftelse kan afløses af pro rata hæftelse Forrentning af fri likviditet kan optimeres Ulemper for kommanditselskabet Ingen Ulemper for kommanditisten Indflydelse på udenlandske skatteregnskaber Lån i privat regi i stedet for i selskabsregi (psykologisk effekt) Fordele for 1. prioritetslångiver Udlån til selskab med 25-40% egenkapital Forbedrede nøgletal bedre rating Mulighed for bedre lånevilkår Mindre belastning af egenkapital Ulemper for nuværende 1. prioritetslångiver Ingen Fordele for nuværende 2. prioritetslångiver Af og til kan pant i ejendom bevares Privatlån/kommanditistlån ikke ejendomslån Individuelle afviklingsvilkår på kommanditistlån Diamantforbedringer Ulemper for nuværende 2. prioritetslångiver Håndtering af individuelle lån Sikkerhedspakke kan virke mere kompliceret

18 Refinansiering Rekonstruktion af kapitalstruktur bør ske med Rettidig omhu Vent ikke til det bliver et krav!