Bilag til delegationsplan oktober tilsyn med støttet byggeri (lov om almene boliger m.v.)

Transkript

1 Bilag til delegationsplan oktober tilsyn med støttet byggeri (lov om almene boliger m.v.) 1. Anvisning Ad 1.1 Den almene boligorganisation skal efter Byrådets bestemmelse stille indtil hver fjerde ledige almene familiebolig til rådighed for Byrådet til løsning af påtrængende boligsociale opgaver i Kommunen, jf. 59, stk. 1. Byrådet har på sit møde den 23. april 2008 (sag nr. 116) bemyndiget Socialdirektøren (forvaltningen) til i særlige tilfælde at træffe afgørelse om kommunal anvisning efter 59, stk. 1. Efter godkendelse fra Byrådet på samme møde og sag, har forvaltningen indgået en to-årig aftale med Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg- Kjellerup, og Boligselskabet VIBORG om at stille indtil hver ottende ledigblevne familiebolig til rådighed for kommunal anvisning jf. 59, stk. 2, til løsning af påtrængende boligsociale problemer i Viborg Kommune. Kommunen anviser efter aftalen de ledige boliger til borgere i Viborg Kommune med påtrængende boligsociale problemer efter en individuel vurdering. Forvaltningen er bemyndiget til i særlige tilfælde som supplement til aftalen - at træffe afgørelse om kommunal anvisning efter 59, stk. 1. Ad 1.2 Almene ældreboliger skal udlejes til ældre og personer med handicap, der har særligt behov for sådanne boliger. Ved ledighed skal boligerne på ny søges udlejet til den berettigede personkreds. Byrådet udøver anvisningsretten, jf. lov om almene boliger m.v. 54, stk. 1. Forvaltningen foreslås bemyndiget til at udøve anvisningsretten til almene ældreboliger. Ad 1.3 Ad 1.4 For almene familieboliger, der ikke er omfattet af 59, stk. 1 og 2 eller 63, kan Byrådet og den almene boligorganisation indgå aftale om, at indtil 90 % af de ledige boliger i en boligafdeling skal udlejes efter særlige kriterier. Kriterierne fastsættes ved aftale mellem Byrådet og boligorganisationen og offentliggøres af Byrådet. Mindst hver 10. ledige familiebolig i boligafdelingen skal udlejes efter 51, stk. 1, 1. pkt. (den normale venteliste). Aftaler tages op til revision senest 4 år efter aftalens indgåelse. Er Byrådet og boligorganisation enige, kan aftalen tages op til revision inden udløbet af 4-års perioden, jf. 60. Byrådet har på sit møde den 23. april 2008 (sag nr. 116) godkendt, at der er indgået aftaler med boligorganisationerne i Kommunen om fleksible udlejningsregler jf. 60. Aftalerne betyder, at indtil hver ottende ledige bolig i en boligafdeling skal udlejes efter særlige kriterier. De personer, som opfylder disse kriterier, får fortrinsret til en ledig bolig i forhold til den normale venteliste. Det fremgår af aftalerne, at de er gældende for 2 år og genforhandles inden udløb. Forvaltningen foreslås bemyndiget til at forlænge eksisterende aftaler efter 60 på uændrede vilkår, forudsat at aftalerne behandles politisk i det 1. år i hver byrådsperiode. Ad Drift Ad 2.1 Byrådet kan beslutte, at boligorganisationen ved udlejning af almene familieboliger i afdelinger beliggende i områder med en høj andel af personer uden for arbejdsmarkedet skal afvise boligsøgende på ventelisten, som ikke allerede har en bolig i afdelingen, når den boligsøgende og dennes eventuelle ægtefælle i 6 sammenhængende kalendermåneder har modtaget kontanthjælp eller starthjælp efter lov om aktiv socialpolitik eller introduktionsydelse efter lov om integration af udlændinge i Danmark. Med ægtefæller sidestilles andre personer, som i mindst 2 år har været samlevende med den boligsøgende. Byrådet indberetter beslutninger efter 1. pkt. til socialministeren (nu velfærdsministeren), jf. lovens 51b, stk. 1. Byrådet kan yde lån til almene boligafdelinger i kommunen til de i 92, stk. 1, nævnte formål (fysisk og økonomisk genopretning), hvis kommunal støtte skønnes at være påkrævet for den

2 pågældende afdelings videreførelse. Byrådet fastsætter lånenes forrentnings- og afdragsvilkår, jf. 97. Byrådet kan endvidere i henhold til lovens 98 yde garanti for lån baseret på realkreditobligationer, særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer, med en maksimal løbetid på 30 år til blandt andet ekstraordinære renoveringsarbejder. Garantien omfatter den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi. Ad 2.2 Ad 2.3 Ad 2.4 Ad 2.5 Ad 2.6 Væsentlig forandring af en ejendom (f.eks. nedlæggelse af boliger), der tilhører en almen boligorganisation, kan kun ske med Byrådets godkendelse, jf. 28. Der er i lovens kapitel 5a fastsat regler om forsøg med salg, hvorefter socialministeren (nu velfærdsministeren) efter ansøgning fra Byrådet kan godkende forsøg med salg af almene familieboliger i kommunen til almene lejere af boligerne. Boligorganisationen skal dække en afdelings udgifter til tab som følge af ledige boliger, der ikke dækkes af en kommunal garanti, af midlerne i dispositionsfonden. Byrådet kan i særlige tilfælde godkende, at de nævnte udgifter helt eller delvis ikke dækkes af dispositionsfonden, hvis boligorganisationens økonomi gør dette nødvendigt, jf. 20, stk. 4. Byrådet skal hvert år foretage en opgørelse af antallet af ledige almene boliger, boliger i selvejende ungdomsboliginstitutioner og ældreboliger tilhørende selvejende institutioner og pensionskasser, der er opført med offentlig støtte, og som påfører de pågældende bebyggelser et lejetab. Byrådet skal på baggrund heraf foretage en vurdering af årsagen til ledigheden i byggeriet og træffe foranstaltninger til at nedbringe denne, jf. 104, stk. 2. Byrådet kan meddele de påbud, som skønnes nødvendige for at sikre en forsvarlig drift af den almene boligorganisation og dens afdelinger i overensstemmelse med de regler, der er fastsat herfor, jf. 165, stk. 1. Byrådet fører tilsyn med byggeriet i anlægsfasen og fører tilsyn med, at låntagerne overholder den vedligeholdelsespligt, der er foreskrevet i denne lov. Byrådet kan om fornødent meddele låntagerne pålæg om at foretage vedligeholdelsesarbejder, jf Opførelse Ad 3.1 Det er en forudsætning for Byrådets tilsagn til almene boligorganisationer efter 115, stk. 1, nr. 1 (m.fl.), at den, som modtager tilsagnet, er udpeget på baggrund af åben konkurrence blandt bygherrer. Fremgangsmåden er beskrevet i støttebekendtgørelsens kapitel 6. Forvaltningen foreslås bemyndiget til at forestå bygherrekonkurrencen for projekter, der er indeholdt i det godkendte byggeprogram, og hvor driftsherren er valgt på forhånd. Ad 3.2 Byrådet kan på statens vegne give tilsagn om ydelsesstøtte til en almen boligorganisation (skema A) til etablering af almene boliger, jf. lovens kapitel 9. Byrådet yder samtidig et grundkapitallån samt en garanti for byggelånet, jf. 118 og 127. Endelig godkender Byrådet et foreløbigt driftsbudget og en foreløbig leje. Ad 3.3 Ad 3.4 Med skema B godkender Byrådet anskaffelsessummen efter udbud af byggearbejderne men før byggeriet påbegyndes. Byrådet godkender et eventuelt ændret driftsbudget og en ny foreløbig leje. Skema C er udarbejdet på grundlag at et revideret byggeregnskab og er underskrevet af hovedbestyrelsen og en registreret eller autoriseret revisor. Skema C skal godkendes af Byrådet.

3 Når byggeudgifterne er opgjort endeligt og den endelige finansiering er tilendebragt, skal Byrådet godkende lejen ved afdelingens ibrugtagelse jf. almenlejelovens 9, stk. 3, jf. 45. Ad 3.5 Forvaltningen foreslås bemyndiget til at godkende skema C (det reviderede byggeregnskab) og den endelige leje, hvis anskaffelsessummen for byggeriet ikke er øget i forhold til den af Byrådet godkendte ved skema B. 4. Organisation Ad 4.1 Et eksemplar af boligorganisationens vedtægter sendes til Byrådet, der påser, at vedtægterne opfylder lovens regler om almene boligorganisationer eller regler fastsat i medfør heraf, jf. 12, stk. 5. Forvaltningen er bemyndiget til at godkende almene boligorganisationers vedtægter herunder ændringer i vedtægterne, når disse indholdsmæssigt er i overensstemmelse med lovgivningen, herunder de i medfør af 12, stk. 3, udarbejdede normalvedtægter for en almen boligorganisation. Ad 4.2 Ad 4.3 Opløsning af en almen boligorganisation med henblik på sammenlægning med en eller flere andre almene boligorganisationer skal godkendes af Byrådet, jf. driftsbekendtgørelsens 103, jf. lovens 15. Sammenlægning af almene afdelinger skal godkendes af Byrådet, hvis statsstøtte eller kommunal støtte er bevilget til en af de afdelinger, som ønskes sammenlagt, jf. driftsbekendtgørelsens 25, stk. 2. Der skal foreligge dokumentation for, at hver af de berørte afdelinger har godkendt sammenlægningen. Der skal endvidere foreligge en redegørelse for efter hvilke principper, og hvordan lejeudligning skal ske, idet lejen for boliger af indbyrdes sammen værdi skal udlignes over en periode af højst 10 år, jf. driftsbekendtgørelsens 78, stk. 2. Forvaltningen foreslås bemyndiget til at godkende sammenlægning af afdelinger, hvis der er redegjort behørigt for huslejeudligningen. Ad 4.4 Ad 4.5 Ad 4.6 Ad 4.7 De almene boligorganisationers erhvervelse og afhændelse af ejendomme kan som udgangspunkt kun ske med Byrådets godkendelse jf. 26 og 27. Byrådet kan efter 2 godkende, at selvejende ungdomsboliginstitutioner, kollegier, selvejende ældreboliginstitutioner og lette kollektivboliginstitutioner, der er opført med offentlig støtte, omdannes til en almen boligorganisation eller en afdeling af en sådan. Samtidig med Byrådets tilsagn om offentlig støtte efter lov om almene boliger m.v. kan boligerne mærkes som almene familieboliger, almene ungdomsboliger eller almene ældreboliger jf. 3, 4 og 5. Ved godkendelse af en boligorganisations erhvervelse af en beboelsesejendom mærker Byrådet også boligerne, jf. 26, stk. 1. Er den ejendom, hvor afdelingen er beliggende, opdelt i ejerlejligheder, handler boligorganisationens bestyrelse på afdelingens vegne på ejerforeningens generalforsamling. Bestyrelsen indbringer eventuelle tvistigheder mellem bestyrelsen og afdelingsbestyrelsen eller afdelingsmødet for Byrådet. Byrådets afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 37a. Afdelingsmødet kan træffe beslutning om gennemførelse af bestemte forbedringer af det lejede efter lejerens ønske og om gennemførelse af sådanne forbedringer af ledige lejemål. Boligorganisationens bestyrelse indbringer eventuelle uenigheder mellem boligorganisationen og afdelingsmødet om afdelingsmødets beslutninger efter stk. 1 for Byrådet, som træffer den endelige administrative afgørelse, jf. 37b.

4 Boligorganisationens bestyrelse indbringer eventuelle tvistigheder mellem bestyrelsen og afdelingsbestyrelsen eller afdelingsmødet om driftsbudget og årsregnskab for Byrådet, som træffer den endelige administrative afgørelse, jf. 42. Ovennævnte bestemmelser finder alle tilsvarende anvendelse på selvejende almene ungdomsboliger og ældreboliger, jf. 43. Ad Økonomi Ad 5.1 Hvis et medlem af organisationsbestyrelsen, en afdelingsbestyrelse, forretningsføreren eller en funktionær leder eller deltager i ledelsen af eller i øvrigt har en nær økonomisk tilknytning til byggevirksomhed uden for boligorganisationen, skal det indberettes til Byrådet. Hvis de nævnte personer, disses nære slægtninge eller andre nærtstående leder eller deltager i ledelsen af eller i øvrigt har nær tilknytning til en person, et selskab, en forening eller en anden privat juridisk person, skal boligorganisationens aftaler med disse personer eller selskaber m.v. i retsforhold om grundsalg eller om entreprenør-, leverandør-, arkitekt-, advokatvirksomhed og lignende virksomhed godkendes af Byrådet, jf. 17. Den samlede leje for en afdelings boliger og lokaler fastsættes efter reglerne i kapitel 3 i almenlejeloven sådan, at den til enhver tid giver afdelingen mulighed for af sine indtægter at afholde de udgifter, der er forbundet med driften, herunder til foreskrevne bidrag og henlæggelser, jf. 45. Ændringer i lejefordelingen skal godkendes af Byrådet, jf. almenlejelovens 9, stk. 3 og 4. Lejeforhøjelser vedrørende renoverings-, om-, tilbygnings- eller forbedringsarbejder i almene boliger som overstiger 1 % af årslejen skal godkendes af Byrådet. Godkendelsen sker efter almenlejelovens kapitel 3 og driftsbekendtgørelsens 77. Forvaltningen foreslås bemyndiget til at godkende lejen, ændringer i lejens fordeling samt lejeforhøjelser, der ikke overstiger 5 % af årslejen. Ad 5.2 Ad 5.3 Ad 5.4 Ad 5.5 Ad 5.6 Ad 5.6 Regnskabet for den almene boligorganisation og samtlige afdelingsregnskaber bilagt bestyrelsens årsberetning og udskrift af revisionsprotokollen indsendes inden 6 måneder efter regnskabsårets afslutning til den tilsynsførende kommunalbestyrelse, jf. driftsbekendtgørelsens 72. Tillægges der boligorganisationens bestyrelse vederlag for dens arbejde, skal vederlagets størrelse godkendes af Byrådet, jf. 8. Almene boligorganisationer og almene forretningsførerorganisationer kan opbygge en arbejdskapital. Byrådet kan fastsætte et maksimum for arbejdskapitalen, jf. 19. Udlån må ikke ske til afdelinger med opsamlede driftsunderskud, der skyldes udlejningsvanskeligheder, eller til afdelinger, hvor udlejningsvanskeligheder forventes. Til andre afdelinger med opsamlede driftsunderskud, der overstiger 1 måneds bruttolejeindtægt, må udlån kun ske med Byrådets samtykke, jf. 22, stk. 2. Udstedelse af pantebreve, herunder i forbindelse med konvertering eller omprioritering i en ejendom, der tilhører en almen boligorganisation, kan som hovedregel kun ske med Byrådets godkendelse, jf. 29, stk. 1. Ved en konvertering eller omprioritering sker der en ombytning af et lån med et andet lån, uden at der fremkommer et kontant provenu. Forvaltningen er bemyndiget til som led i boligorganisationens lånepleje, at godkende konvertering eller omprioritering af lån omfattet af bekendtgørelse om konvertering af realkreditlån i støttet byggeri nr. 253 af 11. april 2000, når betingelserne i denne er opfyldt. Bekendtgørelsen vedrører lån, hvortil der ydes løbende støtte, lån, hvortil der er stillet stats-

5 eller kommunegaranti, lån, hvor støttet er ophørt samt ustøttede lån. Bemyndigelsen gælder for lån i almene boliger. Endvidere foreslås Forvaltningen bemyndiget til at godkende konvertering eller omprioritering af lån med pant i servicearealer, som er tilknyttet almene boliger. Disse lån ydes efter 5. stk. 1, nr. 7, i lovbekendtgørelse om realkreditlån og realkreditobligationer mv., nr. 898 af 4. september Forvaltningens godkendelse, jf. ovenstående bemyndigelser, består bl.a. af underskrivelse af pantebrevspåtegning om godkendelse af pantsætningen, meddelelse af accept af rykning af efterstående lån, meddelelse af accept af vedståelse af tidligere afgivne kommunale garantier og regarantier på efterstående lån samt evt. godkendelse af løbetidsforlængelse inden for realkreditlovens grænser. Forvaltningen foreslås samtidig bemyndiget til efter reglerne i 29 at godkende boligorganisationens optagelse af nye lån, når der ikke kræves kommunal garanti, da en sådan låneoptagelse ikke forpligter Kommunen økonomisk.