Gribskov Kommune Udvikling, By og Land (Tillægsdagsorden) :00 Lokale 505

Transkript

1 Gribskov Kommune Udvikling, By og Land (Tillægsdagsorden) :00 Lokale 505

2 Mødeindhold Punkt Side Punkt 45: Boligreguleringsloven - Petersborgvej 3- statusændring fra 1

3 Punkt 45: Boligreguleringsloven - Petersborgvej 3- statusændring fra helårsbeboelse til sommerhusbeboelse i landzone. Boligreguleringsloven - Petersborgvej 3- statusændring fra helårsbeboelse til sommerhusbeboelse i landzone. RESUME Udvikling, By og Land behandler sagen for at træffe beslutning om statusændring på helårsbolig. Sagen er tidligere behandlet af Plan- og Miljøudvalget på møde den , hvor der blev truffet beslutning om, at der meddeles afslag til, at ejendommen kan ændre anvendelse til sommerhus, Afgørelse herom blev fremsendt til ejerne ved brev af Sagen forelægges udvalget på ny, efter aftale mellem udvalgsformanden og borgmester på baggrund af henvendelse til borgmesteren, fra ejerne af ejendommen Petersborgvej 3 ADMINISTRATIONEN INDSTILLER TIL UDVIKLING, BY OG LAND: 1. at der meddeles samtykke til, at ejendommen kan ændre anvendelse til sommerhus, eller 2. at der meddeles afslag til, at ejendommen kan ændre anvendelse til sommerhus, hvorefter der skal ske en nærmere undersøgelse af muligheden for at udleje boligen til boligsøgende i kommunen, hvis ejer af ejendommen anmoder herom. Sagsfremstilling Petersborgvej 3 er et eksisterende helårshus. Grunden består af 3 matrikler og har en størrelse på ca.15,5 ha. Boligen er opført i 1880 og har et boligareal på 139 m² disponible m², i alt 240 m². Ejerne har oplyst at boligen er sat til salg. Det fremgår af salgsopstillingen, at boligen i 2013 blev gennemgribende renoveret. Ejendommen er omfattet af Kommuneplan for Gribskov Kommune, og er beliggende i landzone. Ejendommen er beliggende i området "Rusland" som er en del af Natura 2000, ligesom ejendommen ligger nær Pandehave å. Der er derfor en del beskyttelsesværdigt natur i området. Ejendommen er beliggende for enden af en 1,2 km. lang privat grusvej. Der er derfor bl.a. ikke kommunal snerydning på vejen. Ejerne har oplyst i deres ansøgning, at huset er bevaringsværdigt i en eller anden grad, og derfor ikke kan udvides. Ejendommen fremgår dog intet sted registreret som værende bevaringsværdig. I ansøgningen henviser ejerne til ejendommen på Petersborgvej 8, som benyttes som sommerhus. Petersborgvej 8 er beliggende i samme landzone og naturbeskyttelsesområde. Den er omfattet af lokalplan nr fra 1998, som bestemmer, at ejendommen kun må anvendes som fritidsgrund og at boligen på grunden skal anvendes som sommerhus. Petersborgvej 3 er ikke omfattet af denne lokalplan. Planlægningsmæssige interesser Det er i overensstemmelse med planloven, at helårshuse beliggende i landzone overgår til sommerhus. Kommunen kan blive erstatningspligtig over for ejerne af ejendommen, hvis kommunen meddeler afslag på statusændringen, og et sådant afslag underkendes ved domstolene som ugyldigt. Erstatningspligten er betinget af, at afgørelsen medfører et økonomisk tab for ejerne af ejendommen. Boligreguleringsloven 50, stk. 1, overlader det til kommunen at træffe en skønsmæssig afgørelse om, kommunen vil tillade statusændring. Kommunen skal derfor træffe afgørelsen efter en afvejning af de saglige hensyn, der taler for og imod, at der meddeles tilladelse til statusændring. Beslutningen om samtykke eller afslag skal træffes på baggrund af et konkret, individuelt skøn for hver enkelt ejendom. 1

4 Punkt 45: Boligreguleringsloven - Petersborgvej 3- statusændring fra helårsbeboelse til sommerhusbeboelse i landzone. I skønnet kan bl.a. følgende kriterier indgå: kommunens tidligere praksis hensynet til at sikre boliger til boligsøgende ejerens interesser planlægningsmæssige interesser Tidligere praksis i Plan- og Miljøudvalget Administrationen har gennemgået dagsordener tilbage til 2010 med hensyn til boliger beliggende i landzone. Den blev der forelagt en sag for Plan- og Miljøudvalget. Ejeren ønskede at ændre status fra helårsbeboelse til sommerhusbeboelse i landzone. Administrationen indstillede samtykke. Udvalget besluttede at give afslag. Plan- og Miljøudvalget behandlede på møde den endnu en sag vedrørende ændring af status for en helårsbolig til sommerhus, beliggende i landzone. Også i den sag blev der meddelt afslag på ændret anvendelse af boligen. Det konstateres hermed, at der i kommunen umiddelbart eksisterer en praksis, hvorefter der som udgangspunkt meddeles afslag på at ændre helårsbeboelse til fritidshus i landzone. Boligbehovet Kommunen kan kun nægte samtykke til statusændring, hvis boligens fortsatte anvendelse til helårsbolig er påkrævet af hensyn til boligsøgende i kommunen. For at kunne nægte samtykke, må kommunen derfor også have vurderet, at den konkrete bolig kan anvises til helårsbeboelse, og at den således er egnet med hensyn til beliggenhed, lejeniveau, stand og indretning. Overordnet set, må det lægges til grund, at Gribskov Kommune mangler boliger i forhold til den efterspørgsel som kommunen generelt oplever hos f.eks. flygtninge og andre boligsøgende grupper (f.eks. enlige forsørgere). Det er ikke konkret vurderet, om den konkrete bolig kan udlejes til de boligsøgende persongrupper, herunder er det heller ikke vurderet om huslejeniveauet for den konkrete bolig er for højt i forhold til det huslejeniveau, som de boligsøgende persongrupper de facto kan betale. Ejernes interesser Ejerne af ejendommen har anført følgende til støtte for deres ansøgning om statusændring af ejendommen: Huset er til salg - flere interesserede købere, der ville anvende det som sommerhus, hvilket husets størrelse er ideelt til. Lang grusvej uden snerydning - for mange ikke attraktivt som helårsbolig Hvis der gives samtykke til ændret anvendelse: Ejendommens beliggenhed inden for forskellige naturbeskyttelsesområder taler for den størst mulige hensyntagen til arealanvendelsen. Ved overgangen fra helårsbeboelse til sommerhus forventes en mindre intensiv anvendelse af ejendommen samt lokalområdet generelt. Der ligger to andre helårsejendomme i nr. 2 og 4, men ellers er der langt til andre helårsboliger. Det kan konkret føre til, at der gives tilladelse til at overgå til sommerhusanvendelse, uden at det har præcedensvirkning for kommende sager. Hvis der gives afslag til ændret anvendelse: Udvalget kan beslutte at meddele et afslag i overensstemmelse med den hidtidige praksis. Der henvises i den forbindelse til det anførte vedrørende muligt erstatningsansvar, idet administrationen særligt skal gøre opmærksom på, at ejerne står registreret med folkeregisteradresse i Saaby Strand, og administrationen ikke er bekendt med hvorvidt boligen pt. bliver anvendt til beboelse. Kommunen skal dog uanset vurdere, at hensynet til boligsøgende begrunder nægtet samtykke, og at den konkrete bolig er egnet for boligsøgende. 2

5 Punkt 45: Boligreguleringsloven - Petersborgvej 3- statusændring fra helårsbeboelse til sommerhusbeboelse i landzone. Lovgrundlag Retsgrundlaget De love, der regulerer områder, er planloven og boligreguleringsloven. Planloven har forrang for boligreguleringsloven. Dette betyder, at der ikke kan træffes en afgørelse efter boligreguleringsloven, som strider imod planloven. Der er ikke regler i planloven, som foreskriver, at der ikke må være sommerhuse beliggende i landzone. Det vil imidlertid kræve tilladelse efter boligreguleringsloven, hvis huset inden for de seneste 5 år har været benyttet som helårsbolig. Dette fremgår af boligreguleringslovens 50, stk. 1. Bl.a. følgende fremgår af lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lovbekendtgørelse nr. 810 af 1. juli 2015 bekendtgørelse af lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven): 3

6 Bilag til Punkt 45: Boligreguleringsloven - Petersborgvej 3- statusændring fra helårsbeboelse til sommerhusbeboelse i landzone. Afgørelse petersborgvej 3 4

7 Punkt 45, Bilag 1: Afgørelse petersborgvej 3 Vibeke Rudbech Dahm Petersborgvej 3 Villingerød 3120 Dronningmølle Sag: 2017/ Id: Afdelingsnavn Byg og Miljø Postadresse Postboks 10, 3200 Helsinge 19. september 2017 Personlig henvendelse Rådhusvej Helsinge tlf: TMS@Gribskov.dk Afgørelse efter boligreguleringsloven Åbnings- og telefontid Man-ons Torsdag Fredag Ejendommen 7 k Villingerød By, Esbønderup, Petersborgvej 3 Plan - og Miljøudvalget har den 18. september 2017 behandlet jeres ansøgning om at ændre status fra helårsbeboelse til sommerhus for eksisterende bolig på ejendommen Petersborgvej 3, Esbønderup. Afgørelse: Der kan ikke meddeles tilladelse til, at ejendommen ændrer anvendelse til sommerhus. Begrundelse for afgørelsen: Gribskov Kommunes beslutning om ikke at give samtykke til ændring af status for boligen er truffet på et konkret individuelt skøn. Endeligt er det tillagt betydning, at kommunen ønsker at bevare helårsboliger. Udvalget vurderer, at det ansøgte således ikke er foreneligt med ønsket om at fastholde helårsboliger i kommunen. Afgørelsen er truffet efter boligreguleringslovens 50. Kommunens afgørelse er endelig, jf. boligreguleringslovens 45, stk. 2. Sagsfremstilling Ansøgning om statusændring er modtaget i kommunen den 23. august I har oplyst, at der søges om statusændring da huset er sat til salg, og at der har været flere interesserede købere, der ønskede at anvende huset som sommerhus. Huset er beliggende tæt ved skov og strand, hvorfor placeringen er ideel for et sommerhus. Endvidere ligger huset for enden af en 1,2 km. lang privat grusvej. I har endvidere henvist til, at ejendommen på Petersborgvej kan benyttes som sommerhus. Petersborgvej 3 er et eksisterende helårshus beliggende i landzone. Boligen er opført i 1880 og har et boligareal på 139 m² disponible m², i alt 240 m². Ejendommen er omfattet af Kommuneplan for Gribskov Kommune, og er beliggende i landzone. Ejendommen er beliggende i området "Rusland" som er en del af Natura 2000, og der er derfor beskyttelsesværdigt natur i området. Ejendommen er beliggende for enden af en 1,2 km. lang privat grusvej. Side 1

8 Punkt 45, Bilag 1: Afgørelse petersborgvej 3 Retsgrundlaget Det er planloven og boligreguleringsloven der navnlig har betydning for, hvorvidt der kan meddeles tilladelse eller afslag til ændret anvendelse af boligen. Planloven har forrang for boligreguleringsloven. Dette betyder, at der ikke kan træffes en afgørelse efter boligreguleringsloven, som strider mod planloven. Det vil ikke være i strid med planloven, at huset overgår til sommerhus, fordi huset er beliggende i landzone. Det vil dog kræve tilladelse efter boligreguleringsloven, hvis huset inden for de seneste 5 år har været benyttet som helårsbolig. Eftersom huset har været anvendt som helårsbolig inden for de sidste 5 år, kræver det tilladelse til at anvende huset som sommerhus. Dette følger udtrykkeligt af boligreguleringslovens 50, stk. 1. Efter denne bestemmelse er der overladt kommunen et skøn at træffe afgørelse om, hvorvidt samtykke til ændret anvendelse til sommerhus skal gives. Samtykke eller afslag Boligreguleringslovens 50, stk. 1, overlader det til kommunens skøn at træffe afgørelse om, hvorvidt samtykke til ændret anvendelse til sommerhus skal gives. Beslutningen om samtykke eller afslag skal træffes på baggrund af et konkret individuelt skøn for hver enkelt ejendom. I skønnet kan følgende lovlige kriterier indgå: hensynet til at sikre boliger til boligsøgende hensynet til ejerens interesse i at anvende/sælge huset som sommerhus kommunens tidligere praksis den særlige planlægningsmæssige interesse, som er tilstede, når den ændrede anvendelse flugter med den overordnede planlægning for området Kommunen bemærker, at ejendommen på Petersborgvej 8 er beliggende i samme landzone og naturbeskyttelsesområde. Den er dog omfattet af lokalplan nr fra 1998, som bestemmer, at ejendommen kun må anvendes som fritidsgrund og at boligen på grunden skal anvendes som sommerhus. Petersborgvej 3 er ikke omfattet af denne lokalplan. Venlig hilsen Tina Rebecca Keldmann Byggesagsbehandler Lovgivning Lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lovbekendtgørelse nr. 810 af 1. juli 2015 (boligreguleringsloven), Bekendtgørelse nr af 23. november 2015 med senere ændringer (planloven). Kommuneplan for Gribskov Kommune Side 2