Startredegørelse Lokalplan 417 for Ullerød Superbrugs. Den 26. september 2018

Transkript

1 Startredegørelse Lokalplan 417 for Ullerød Superbrugs Den 26. september 2018 Startredegørelsen beskriver i korte træk det konkrete projekt, baggrunden for at udarbejde en ny lokalplan for området, de væsentlige problemstillinger, der efterfølgende skal håndteres, samt forvaltningens anbefalinger og vilkår for det videre arbejde. Startredegørelsen er kun et oplæg, der skal danne grundlag for det indledende arbejde med projektet, og hvor der herefter arbejdes videre med det konkrete projekt. Startredegørelsen forelægges udvalget for Arkitektur-, Byplan- og Trafikudvalget (ABT) samt Økonomiudvalget (ØU), der endeligt beslutter at igangsætte en lokalplan for området.

2 STARTREDEGØRELSE - Lokalplan 417 Læsevejledning Startredegørelsen består af tre dele: En indledende del, der beskriver baggrunden for at udarbejde en lokalplan for området En del med bygherres præsentation af projektet for udvidelse af Ullerød Supebrugs En del med forvaltningens beskrivelse af lokalplanområdet, planforhold samt vurdering af projektet og de væsentlige opmærksomhedspunkter, der skal håndteres i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget. Baggrund og formål Ullerød Superbrugs ønsker at udvide butikken ud over de grænser, der er fastsat i den nuværende lokalplan, som har udlagt en ramme på maksimalt m 2 dagligvarer og en maksimal butikstørrelse på m 2 (bruttoetageareal). Lokalplanen skal give mulighed for nye parkeringsarealer og en centerløsning med flere butikker på Superbrugsens areal, samt en vaskehal, som supplement til den eksisterende benzinstation. Onsdag den 27. august 2008 vedtog byrådet en ny lokalplan for Ullerød SuperBrugs, som gav mulighed for, at butikken kunne udvide butiksarealet fra m 2 til m 2. Nu har Ullerød Superbrugs ønsket at udvide butikken yderligere. Indtil planloven i juni 2017 blev ændret, havde Hillerød Kommune ikke hjemmel til at planlægge for en større dagligvarebutik. Med planlovsændringen kan der planlægges for en dagligvarebutik på op til m 2 plus op til 200 m² til personalefaciliteter. Der er ingen øvre grænse for den enkelte butiksstørrelse for udvalgsvarebutikker. Bygherres beskrivelse af projektet Ullerød SuperBrugs beskrivelse af projektet Dette afsnit indeholder bygherres egen præsentation af det ønskede projekt. Ullerød SuperBrugs ønsker at forbedre indkøbsoplevelsen ved at udvide med lager/butik mod vest og en ny bagerbygning mod øst samt et plantecenter, cafeområde, rigtigt bageri, samt et evt. apotek i fremtiden. Udvidelsen mod øst skal være med fleksibel front/glas, som skal kunne skydes til side således, at butikken i større grad kan give borgerne oplevelser - også i regnvejr. Udvidelsen vil tilføje m² til butiksarealet, hvilket vil bringe SuperBrugsen op på i alt m². Med udvidelsen ønsker Super- Brugsen Ullerød, at give borgerne i Ullerød en bedre indkøbsoplevelse og i højere grad fungere som et samlingssted, hvor man kan mødes. Specielt den sidste del skal caféen danne baggrund for. SuperBrugsen ønsker også, at samle flere specielbutikker under ét tag, som i forvejen omfatter slagterbutik, delikatesseforretning og fiskebutik. Nye vareområder skal kunne opfylde de kommende børnefamilier og tilflytteres ønsker og behov. Slutteligt ønsker SuperBrugsen at forbedre parkeringsmulighederne ved at øge antallet af parkeringspladser, samt opføre en 2

3 STARTREDEGØRELSE - lokalplan 417 ny vaskehal. SuperBrugsen Ullerød er et af Ullerøds store samlingspunkter. SuperBrugsen Ullerød har nu fungeret i 8 år siden den sidste udbygning og modernisering. Gennem de seneste par år er der indsamlet oplysninger fra kundeundersøgelser, SuperBrugskæden og butikkens medarbejdere. Ud fra disse informationer har SuperBrugsen vurderet, at der er et stort behov for igen at forbedre forholdene. Den nye bagerbygning Den primære ombygning af SuperBrugsen Ullerød består af den nye bagerbygning mod øst. Bygningen er i to etager, hvor stueplan, den transparente del, er den offentlige del med blomstertorv, bageriudsalg, kiosk, caféområde mv. Det åbne grundplan kobler sig sammen med og fungerer som forområdet til butikken. 1. sal indeholder bageridelen med omklædning, lager og selve bageriet. 1. sal er en sortbeklædt overbygning med glaslameller i fuld højde. Butik i butikken Helhedsoplevelsen af SuperBrugen Ullerød starter allerede i forområdet, som i dag ikke rummer de nuværende ønsker til et område, der skal give plads til mindre torveområder, der kan eksistere i kortere eller længere tid afhængig af årstid, kundestrøm mv. Bageren, den nye kiosk og blomstertorvet vil være en del af denne nye ankomstoplevelse, hvor der satses på høj kvalitet og et synligt større udvalg hos bageren. Forområdet skal rumme en plads, hvor lokale leverandører, foreninger osv. kan stille sig op og komme i kontakt med byens borgere og derved fungere som socialt mødested. Økologi og vin Til glæde for kunder, deriblandt økologi-entusiaster og vinelskere, ønsker SuperBrugsen, at sortimentet i blandt andet økologi og vinafdelingen bliver bredere og får mere plads i den nye butik. Interessen for især disse to områder er stor og i voksende grad identitetsskabende for SuperBrugsen Ullerød, da begge afdelinger er blandt de største i hele COOP. Generelt set øges pladsen til både varer og kunder. Sortimentet udvides og gangarealet, hvor kunderne færdes, forbedres. Parkering For at starte og afslutte en god helhedsoplevelse af SuperBrugsen Ullerød forbedres parkeringsforholdene. På de travle dage er antallet af parkeringspladser i underkanten. Derfor ønsker SuperBrugsen, at etablere parkeringspladser på dele af Frederiksværksgade 123, (matr. 2o). Ligeledes ønskes der mulighed for at kunne etablere yderligere p-pladser på Frederiksværksgade 113, (matr. 1ag). Belægning Superburgsen har for 1 ½ år siden købt Frederiksværksgade 113, (matr. 1ag) og ønsker at binde det nye areal, hvorpå en vaskehal etableres, sammen med den eksisterende parkeringsplads, tilhørende Frederiksværksgade 115, matr. 1ae. (Note: Forvaltningen vurderer, at det ikke kan lade 3

4 STARTREDEGØRELSE - Lokalplan 417 sig gøre jf. autoværkstedsbekendtgørelsens afstandskrav, muligheden for at anlægge vaskehallen et andet sted undersøges). Belægning planlægges udført i samme udtryk som butikens eksisterende parkeringsplads. Udgifter til etablering dækkes af Ullerød SuperBrugs, selvom SuperBrugsen ikke ejer den lille p-plads ved nr. 115, ( matr. 1ae). Vaskehallen skal aflaste det i forvejen store behov for bilvask, som i fremtiden forventes at blive endnu større qua flere tilflyttere, der vil bosætte sig i kommunen. Trafik Grundet det knudepunkt, som butikkens kunder og naboer i perioder oplever, ønsker SuperBrugsen at etablere en ekstra drejebane til Frederiksværksgade fra Ullerødvej. Note: Forvaltningen vurderer, at der ikke er plads til at etablere en ekstra drejebane. Lager For at fuldføre SuperBrugsen Ullerød visioner ønsker SuperBrugsen, at udvide lagerfaciliteterne, herunder særligt køle- og frostkapaciteten, da den ikke lever op til fremtidige behov. Den primære udvidelse af lagerfaciliteterne finder sted i varegården. Lokalplanens Område Lokalplanområdet er beliggende i den vestlige del af Hillerød. Området afgrænses mod nord af Frederiksværksgade og mod øst af matr. nr. 1an Hillerødsholm, Hillerød Jorder. Mod vest afgrænses området af matr. nr. 2t og 2k begge af Ullerød by, Ullerød og af matr. nr. 9i og 9at begge af Hillerødsholm, Hillerød Jorder. Mod syd afgrænses området af matr. nr. 1nf og 9z begge af Hillerødsholm, Hillerød Jorder samt af vejene Lærkevej og Ullerødvej. Forhold til anden planlægning Kommuneplan 2017 Lokalplanområdet er omfattet af rammeområde VB.C.2 som udlægger området til Bydelcenter. Butikker, boliger, liberale erhverv, offentlig og privat service samt andre ikke genegivende erhverv, som Byrådet finder naturligt kan indpasses i området. Den maksimale butiksstørrelse er m 2 for dagligvarebutikker og 250 m 2 for udvalgsvarebutikker. Af kommuneplanens retningslinjer for detailhandel, jf. retningslinje og , er er der i bydelscentret mulighed for maksimalt bruttoetageareal til dagligvarebutikker på m 2 og m 2 udvalgsvarebutikker. Den maksimale butiksstørrelse for dagligvarer er m 2 og 250 m 2 for udvalgsvarer. Da Ullerød Superbrugs ønsker at udvide butikken til m², vil det være nødvendigt at ændre kommuneplanens ramme for området samt retningslinjerne for bydelscentret. 4

5 STARTREDEGØRELSE - lokalplan 417 Eksisterende lokalplan Lokalplanområdet er omfattet af lokalplan 349 for Bydelscenter ved Ullerød Superbrugs, som udlægger området til centerformål i form af butikker, enfamiliehuse eller etageboliger, liberale erhverv, offentlig og privat service samt andre ikke genegivende erhverv. Lokalplanen giver mulighed for at indrette dagligvarebutikker, med et samlet bruttoetageareal på maksimalt m 2. Den enkelte butiks bruttoetageareal må ikke overstige m 2. Der vil blive afholdt et tidligt dialogmøde, inden lokalplanforslaget udarbejdes og indkaldt Ideer og forslag. Når der er vedtaget et lokalplanforslag bliver det sendt i høring i 8 uger. I høringsperioden vil der blive afholdt borgermøde. Forvaltningens vurdering og væsentlige opmærksomhedspunkter I dette afsnit beskrives forvaltningens overordnede vurdering af projektet og de væsentligste opmærksomhedspunkter, der bør adresseres i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget. Parkering Kommuneplanens generelle rammer fastsætter krav til udlæg af areal til parkering. Der skal sikres areal til kunde- og gæsteparkering. På egen grund/del af fællesareal eller i parkeringshus over/under terræn, skal der udlægges areal til parkering svarende til mindst: 2 pr. åben-lav bolig, 1½ pr. etagebolig, tæt-lav bolig, 1 pr. 25 m 2 butik, 1 pr. 50 m 2 kontor og serviceerhverv og 1 pr. 100 m 2 værksteds-, produktions- og lagerareal. Det skal, som minimum sikres, at projektet overholder Kommuneplanens parkeringsnorm. Bevaringsværdier Hillerød Kommune har gennemført en SAVE-registrering af alle boliger opført før Bygningerne registreres med en bevaringsværdi fra 1 til 9, hvor 1 har den højeste bevaringsværdi og 9 den laveste bevaringsværdi. Bygninger med en bevaringsværdi på 1-3 er i kommuneplanen erklæret bevaringsværdige, mens bygninger, der er registreret med en bevaringsværdi på 4, skal vurderes i forbindelse med udarbejdelse af en lokalplan. Rødstensvillaen Frederiksgade 123 er i kommuneplanen kortlagt med en bevaringsværdi på 4. Villaen er opført i 1927 og er en del af et villakvarter med flere gamle huse. I SAVE registret vurderes ejendommen som værende fint håndværk med en ikke helt harmonisk gavlfacade. Ejendommen er ikke udpeget som bevaringsværdig i lokalplan 349. Museum Nordsjælland (folkemuseet) blev hørt i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan 349 og vurderende i den forbindelse ikke Rødstensvillaen Frederiksgade 123 som bevaringsværdig. 5

6 STARTREDEGØRELSE - Lokalplan 417 Museum Nordsjælland har i forbindelse med opstart af lokalplanen skrevet, at de anbefaler at Frederiksværksgade 123 udpeges som bevaringsværdig i en ny lokalplan på baggrund af følgende: 1. Bygningen fremstår som et typisk eksempel på en rødstensvilla fra mellemkrigstiden. 2. Bygningen fremstår relativt original. 3. Bygningen er vedligeholdt. 4. Bygningen indgår som en integreret del af gademiljøet, hvor der befinder sig flere huse fra samme periode i lignende byggestil. Hvad angår de resterende SAVE-registrerede bygninger (Frederiksværksgade 109, 111, 113, 115 og 117, samt Ullerødvej 8) anbefaler Museum Nordsjælland at der ved nedrivninger, ombygninger og eventuelt nybyggeri tages højde for det omkringliggende bymiljø, der består af flere SAVE-registrerede bygninger, hvoraf de fleste er opført i perioden , og at ændringerne bliver integreret i dette historiske bymiljø. Bygningen vurderes ikke at være karaktergivende i området og forvaltningen anbefaler, at byrådets beslutning, i forbindelse med vedtagelse af lokalplan 349, om ikke at erklære bygningen bevaringsværdig, fastholdes. Det er en forudsætning for etablering af parkeringspladser på Frederiksværksgade 123, at bygningen rives ned. Arkitektur Udvidelsen af Ullerød Superbrugs vil ændre karakteren af området, da Torvet foran SuperBrugsen bebygges, hvormed bygningen vil virke mere massiv end den nuværende. Forvaltningen anbefaler, at der i lokalplanen sikres en mindre pladsdannelse foran indgangen, og at denne skal have funktion af opholds- og mødested. Det anbefales at der på forpladsen både skal være mulighed for at udstille varer og etablere siddepladser for handlende og forbipasserende. Det anbefales også, at der i lokalplanen arbejdes videre med, at facaderne i stueplan skal fremstå aktive og åbne. 6

7 STARTREDEGØRELSE - lokalplan 417 Facade mod nord Facade mod syd Facade mod øst Trafik Udvidelse af SuperBrugsen vil medføre mere trafik i området. Forvaltningen er vurderet, at der ikke er plans til at anlægg den af Superbrugsen foreslåede ekstra svinbane i krydset Frederiksværksgade/Lærkevej. Støj Det skal vurderes om gældende støjkrav kan overholdes og om det vil være nødvendigt med afværgeforanstaltninger for at gældende støjkrav fra varelevering, vaskehal og trafik kan overholdes (jf. Miljøstyrelsens vejledning om støj i boligområder og Bygningsreglementets krav til indendørs støjniveau). Forvaltningen afsøger muligheden for at vaskehallen kan anlægges på Frederiksværksgade 123 (matr. 2o, Ullerød By, Ullerød). Afledning af regnvand Matr. nr. 9f er kortlagt som forurenet på vidensniveau 2 (jf. benzinstation). Hele lokalplanområdet er omfattet af områdeklassificering. Afledning af regnvand skal kunne leve op til spildevandplanens krav til forsinkelse når p-arealet udvides (befæstelsesgraden øges). Opsamling Økonomiudvalget har igangsat lokalplanlægning med udgangspunkt i SuperBrugsens projekt, der indebærer at den maksimale ramme for dagligvare udvides fra 3500 m2 til 5000 m2 (minimum 4225 m2). Der skal udarbejdes et kommuneplantillæg, der udvider den maksimale ramme for dagligvarer fra 3900 m2 til 5000 m2. Der arbejdes videre med tilpasning af byggeriet til omgivelserne. Rødstensvillaen, Frederiksværksgade 123, erklæres ikke bevaringsværdig. 7

8 STARTREDEGØRELSE - Lokalplan 417 Der arbejdes videre med muligheden for at etablere en vaskehal. Tidsplan Tidsplanen angiver en forventet tidsplan, der kan rykke sig undervejs. Lokalplan forventes at kunne vedtages foråret Høringsperioden fastsættes til 8 uger. 8