Økonomi. Colliers STATUS. 1. kvartal Langsom vækst. Årlig realvækst i BNP. > Markedsviden

Transkript

1 Colliers STATUS 1. kvartal 1 Økonomi Langsom vækst Der er fremgang i den danske økonomi, men væksten er lav. Danmarks Statistik har endnu ikke opgjort BNP-væksten for hele 1, men den årlige vækst for årets første kvartaler er opgjort til,9 %, og den samlede årlige vækst forventes også kun at blive knap 1 %. Når man i øjeblikket taler økonomi, er det svært at komme uden om faldet i oliepriserne, som har været markant i efteråret 1. Faldet i oliepriserne stimulerer den danske økonomi via det private forbrug, som øges på grund af større rådighedsbeløb hos forbrugerne, og via eksport til forbrugerne i andre lande. Vores eksport forventes at stige, selvom indtægterne fra vores eksport af olie falder. Arbejdsmarkedet følger væksten i BNP forstået på den måde, at der sker en langsom bedring. Antallet af lønmodtagere er vokset siden foråret 13, således at der nu er ca.. flere lønmodtagere end i 13. I samme periode er arbejds- ledigheden faldet fra ca., % til, % (sæsonkorrigerede fuldtidsledige). Dansk Jobindex opgør hver måned antallet af nye jobannoncer på internettet. Tallet er en indikator på den fremtidige udvikling på jobmarkedet. I november 1 blev der lagt 19. nye jobannoncer på nettet, hvilket på trods af små dyk i antallet blandt andet i forsommeren 1 er væsentligt højere end i december 9 (1.), hvor bunden blev nået. Tallet er dog stadig meget lavere, end da jobmarkedet var allerhedest i 7 (over 3. pr. måned). På ejerboligmarkedet stiger priserne i hovedstaden og i de andre større byer, mens priserne på landsplan kun stiger svagt. Der er dog tegn på fremgang i alle dele af Danmark, idet antallet af hushandler er stigende alle steder. Det giver forsigtig optimisme også uden for de større byer. Både den korte og den lange rente fortsætter med at falde både i eurozonen og i Danmark, hvor henholdsvis ECB og Nationalbanken er ivrige efter at sikre, at der ikke kommer deflation, og søger at sætte skub i væksten. Der er ikke tegn på, at renten stiger på kort sigt., Det er tilladt at citere fra Colliers STATUS og Markeds- PULS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stor omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for eventuelle tab baseret på information i rapporten. > Markedsviden Årlig realvækst i BNP 3,,, -,7 1, 1, -,7 -,, 1,7, Anne Kaag Andersen Analysechef Cand.scient., ph.d. anne.kaagandersen@colliers.com Direkte 3 -, og Danmarks Nationalbank Note: 1, 1 og 1 er baseret på skøn.

2 Investering Høj efterspørgsel efter primære ejendomme Blandt andet på grund af den lave rente er der i øjeblikket et meget stort udbud af kapital fra danske og internationale investorer på det danske ejendomsmarked. Efterspørgslen samler sig hovedsageligt om primært beliggende ejendomme, hvor den knappe faktor p.t. i langt højere grad er ejendomme end kapital. Det ses fx på Strøget i, hvor der er mange om buddet, når ejendommene kommer på markedet, og hvor priserne presses op. Også indenfor kontor- og industrisegmentet er det det manglende udbud af primære ejendomme, som holder transaktionsmængden nede. Efterspørgslen efter boligudlejningsejendomme særligt i de større byer er fortsat meget høj. Efterspørgslen kommer fra en bred skare af investorer, herunder ejendomsselskaber, private investorer, udenlandske investorer og institutionelle investorer, dog således at de to sidstnævnte grupper primært er interesserede i større aktiver. Transaktioner Omfatter ejendomshandler (ikke selskabshandler) med erhvervsejendomme og boligejendomme med flere end lejligheder. Mia. kr og Colliers Transaktionssum for 1 er et estimat for hele året ud fra tal for årets første to kvartaler. Renteudvikling i Danmark % 7 Boligejendommene i de større byer er meget populære, blandt andet fordi de anses for at være en ret sikker investering på grund af befolkningsvæksten og den deraf meget begrænsede risiko for tomgang. Samtidig er det et segment, hvor finansiering er rimelig tilgængelig. De sekundært beliggende ejendomme halter stadig efter, men der sker transaktioner. Med en fortsat økonomisk fremgang vil den store efterspørgsel efter primært beliggende ejendomme i centrum formentlig sprede sig ud, hvilket vi også allerede nu ser tegn på Pengemarkedsrente CIBOR, løbetid 3 måneder 1-årig statsobligation Finansieringskilderne er ikke længere så tilbageholdende, når det kommer til primært beliggende ejendomme, men er mere forsigtige, når det kommer til sekundært beliggende ejendomme. Den samlede transaktionssum for de egentlige ejendomshandler tegner til at lande lidt over summen i 13. Hertil kommer selskabshandlerne. Colliers STATUS 1. kvartal 1 Investering Colliers International Danmark

3 Kontor Markant fald i kontorledigheden De seneste tal fra Oline-ED Statistikken viser et markant fald i tomgangen for kontorer. På landsplan er tomgangen næsten faldet med 1 procentpoint siden forrige kvartal fra 9. % til.9 %. På et år er tomgangen på landsplan faldet med 1,3 procentpoint. Også i by er tomgangen faldet. På et år er tomgangen faldet næsten 3 procentpoint, hvor det seneste kvartal står for et fald på 1,3 procentpoint. Tilsvarende er tomgangen i s omegn faldet med, procentpoint det seneste kvartal. Der er flere årsager til faldet i tomgangen. For det første har nybyggeriet været begrænset de senere år. Det gælder generelt, men i særdeleshed er der ikke bygget meget spekulativt. For det andet er arbejdsmarkedet fortsat i bedring. For det tredje er der god aktivitet indenfor omdannelse af erhverv til bolig på grund af den høje efterspørgsel efter boliger, ikke mindst i de større byer. tområdet (Vejle) Men træerne vokser ikke ind i himlen. Den skrøbelige økonomiske vækst betyder, at en del virksomheder stadig er tilbageholdende med at søge nye lokaler. Mange kontorudlejninger handler mere om downsizing end om udvidelse. s centrum er præget af mange lejemål af begrænset størrelse i den ældre bygningsmasse. Lejerne er her fx iværksættervirksomheder og lejere fra fx advokatbranchen. I omegnen af findes en række store, ledige kontorer til en forholdsvis lav leje. Selvom der så småt er kommet gang i udlejningen i disse områder, går det stadig forholdsvis trægt. Muligheden for at bygge nye kontorer i havneområderne vil øge udbuddet af moderne kontorer tæt på centrum. I sker der også udvikling af nye kontorer på havneområdet. I den nordlige del af byen er der stor aktivitet og udvikling, omend efterspørgslen dog er lidt for nedadgående. Blandt andet byggeriet af det nye supersygehus driver fortsat efterspørgsel til den del af byen. I de sydlige forstæder er der fortsat ret høj tomgang og mulighed for at leje lokaler forholdsvis billigt. I de seneste to kvartaler har der dog været en stigende efterspørgsel. (Vejle) Andelen af ledige lokaler indenfor kontor pr. 1. januar 1,3 7,9 1, 1, 11, 1,7 9,9,3, 7, 9, Markedsleje for kontor pr. 1. januar 1 Kr. pr. m ekskl. drift It Antal beskæftigede Afkastkrav for kontor pr. 1. januar ,%,%,%,%,% Vejle ,% Omfatter både moderne og ældre ejendomme med bedste beliggenhed. Kilde: Danmarks Statistik statistikbanken.dk Kilde: Colliers MarkedsPULS 3 Colliers STATUS 1. kvartal 1 Kontor Colliers International Danmark

4 Retail Stigning i detailsalget giver optimisme Tomgangen for butikslokaler er stabil. Pr. 1. januar 1 er den opgjort til,3 % på landsplan. For de fleste landsdele er der også kun marginale ændringer, dog er tomgangen ifølge opgørelsen fra Oline-ED Statistikken faldet med procentpoint i Østjylland. Den stabile tomgang afspejler status quo for den danske detailbranche. Selvom detailsalget for første gang siden 7 er steget (opgjort for et helt år), er det en begrænset stigning på 1,1 % fra 13. Stigningen giver dog stadig optimisme i detailhandlen efter mange år med først faldende og siden ret konstant omsætning. I tallene for detailsalget indgår en vis del af e-handlen, idet e- handel i danske internetbutikker tælles med. Derimod indgår omsætning i udenlandske butikker og hos engrosvirksomheder ikke. Køb af rejser og mobiltelefoni er ikke med, uanset om de sælges online eller i en butik. En nylig opgørelse fra Dansk Erhverv viser, at danskerne i 1 e-handlede for mia. kr., hvilket svarer til en stigning på 1 % fra året før. Disse tal inkluderer også rejser, koncerter, optankning af rejsekort m.m. Også forbrugertilliden giver anledning til optimisme. I januar 1 er den opgjort til 9,, hvilket er en lille stigning fra det seneste halve års gennemsnit på,. Niveauet nu er markant højere, end det var i alle årene fra til og med 13. På de primære beliggenheder i fx og og i de øvrige gode handelsbyer er der kun meget begrænset tomgang. De stærke butikskæder kæmper om de bedste beliggenheder, mens en skov af iværksættere ønsker de lidt billigere lejemål. Caféer og spisesteder fylder mere og mere i gadebilledet blandt andet i takt med at e-handlen flytter noget af den almindelige omsætning væk fra de fysiske lokaler. På sekundære beliggenheder, hvilket både omfatter ikke så gode beliggenheder i ellers velfungerende handelsbyer og svagere handelsbyer, er der noget mere tomgang. Også her spiller e-handlen ind, men også centraliseringen af befolkningen har betydning ligesom vores øgede mobilitet. Andelen af ledige lokaler indenfor retail pr. 1. januar 1, Markedsleje for retail pr. 1. januar 1 Kr. pr. m ekskl. drift,7, 3,1 9,9 7,,,7, ,9,3 1 1 Udvikling i forbrugertillid Afkastkrav for retail pr. 1. januar ,%,%,%,%,%,% Ejendomme i fx gågader til udvalgsvareforretninger med bedste beliggenhed. Kilde: Colliers MarkedsPULS Colliers STATUS 1. kvartal 1 Retail Colliers International Danmark

5 Industri og logistik God brugerefterspørgsel Tomgangen for industri- og logistiklokaler er ifølge Oline-ED Statistikken opgjort til 3, % for hele Danmark. Det er uændret siden sidste kvartal, men et fald på et halvt procentpoint siden januar 1. Den lave økonomiske aktivitet i en årrække har betydet, at priserne for ældre produktionsejendomme er ret lave endda meget lave i nogle områder. Dette forhold, kombineret med at det synes at være blevet nemmere at opnå finansiering til køb af brugerejendomme, har betydet en stigende omsætning i segmentet. Det gælder både i mindre byer i provinsen og på den københavnske vestegen. Det ændrer imidlertid ikke ved, at der i mange områder fortsat ligger produktionslokaler, som det er svært at forestille sig, bliver brugt til formålet indenfor den nærmeste årrække, blandt andet fordi de er nedslidte. En del af disse kan omdannes til anden anvendelse det gælder særligt, hvis de er bynært beliggende. Udbuddet af erhvervsjord er ret stort i mange kommuner, så der er også mulighed for at bygge nyt. På grund af fortsat ret lav byggeaktivitet er byggeomkostningerne lave, så økonomien hænger tit sammen, også fordi den efterfølgende drift også er billigere både på grund af energibesparelser, og fordi bygningerne er skræddersyet til formålet. Markedslejen er mange steder lav, men tilsyneladende ikke længere under pres. Ifølge Oline udbudsstatistikken ligger den gennemsnitlige udbudsleje for lager- og produktionsejendomme på ca. kr. pr. m eksklusive driftsomkostninger. Niveauet var noget højere i -1, men ser nu ud til at have stabiliseret sig på dette niveau. Andelen af ledige lokaler indenfor industri og logistik pr. 1. januar 1 3,9 1,9,,,7, 3,,9 3,9,3 3, Markedsleje for industri og logistik pr. 1. jan. 1 Kr. pr. m ekskl. drift Industriens salg Afkastkrav for industri og logistik pr. 1. jan. 1 7,% 1 7,%,% 7,7% ,% 7,7% Ejendomme opført i moderne byggestil med bedste beliggenhed. Kilde: Colliers MarkedsPULS Colliers STATUS 1. kvartal 1 Industri og logistik Colliers International Danmark