Kommuneplantillægget har været i høring fra den 2. marts 2016 til 27. april 2016.

Transkript

1 Notat Vedrørende: Indkomne bemærkninger til kommuneplantillægget og forslag til behandling Sagsnavn: Kommuneplantillæg nr Revision af kommuneplanens retningslinjer og rammer for detailhandel Sagsnummer: P Skrevet af: Morten Aabo morten.aabo@randers.dk Forvaltning: Plan Dato: Sendes til: Miljø- og teknikudvalget, Økonomiudvalg og Byråd Kommuneplantillægget har været i høring fra den 2. marts 2016 til 27. april Ved fristens udløb var der kommet bemærkninger fra følgende: 1. Mødereferat fra møde mellem Erhvervsstyrelsen og Randers Kommune af 18. marts 2016 med Randers Kommunes kvittering for mødereferat fra Erhvervsstyrelsen af Høringssvar fra PRO Developments A/S af 26. april Ansøgning/Ændringsforslag fra Rema1000 vedrørende Over Hornbæk. 4. Bemærkninger fra en kreds af grundejere og erhvervsdrivende langs Århusvej. Amsler Arkitektur. 5. Indsigelse/ændringsforslag fra Brugsen i Harridslev. 6. Ændringsforslag fra Damm s forlagsbogbinderi om mulighed for butik / boliger på erhvervsejendommene ved Hvedevej / Mariagervej 7. Indsigelse fra Brugsen i Assentoft mod flytning af Assentoft bymidte til Gl. Grenåvej / Skovvangsvej. 8. Indsigelse fra Assentoft Slagterforretning ved Christian Primby mod flytning af Assentoft bymidte til Gl. Grenåvej / Skovvangsvej. 9. Indsigelse fra Essenbæk Håndværker- og Borgerforening mod flytning af bymidten i Assentoft til Gl. Grenåvej / Skovvangsvej vedlagt 860 underskrifter mod at Assentoft Centrum flyttes. I det følgende gennemgås de modtagne bemærkninger og der stilles forslag til behandling af disse. Bagest i notatet fremgår forvaltningens forslag til rettelser og tilføjelser samt en opsamling af samtlige ændringer.

2 1. Erhvervsstyrelsen Der er tale om et referat fra møde den 18. marts 2016 mellem Erhvervsstyrelsen og Randers Kommune. Mødet blev afholdt på baggrund af anmodning fra Erhvervsstyrelsen i forhold til at drøfte butiksområder i Assentoft og Drastrup Erhvervsstyrelsen kvitterede for et grundigt og velovervejet planforslag. Erhvervsstyrelsen havde ingen bemærkninger til planforslaget bortset fra Assentoft og Drastrup. Her ønskede Erhvervsstyrelsen at drøfte de foreslåede ændringer. Erhvervsstyrelsen oplyste, at det vil være i strid med de statslige interesser at nedlægge/nedgradere en bymidte, som fortsat indeholder en del bymidtefunktioner, til lokalcenter og i stedet udpege en ny bymidte, som på sigt vil være placeret i den centrale del af Assentoft / Drastrup. Styrelsen havde dog forståelse for, at der var behov for nye muligheder for detailhandel samt at trække bymidten mod øst, og der blev drøftet en løsning, hvor den nuværende bymidte opretholdes men at bymidten udvides mod øst, sådan, at den kommer til at omfatte kirken og kirkegården samt erhvervsområdet ved Lysningen samt de arealer ved Gl. Grenåvej - Skovvangsvej, som i kommuneplanforslaget var tænkt som den nye bymidte. Ved at vælge denne mulighed ville man ikke fratage de nuværende butikker i den eksisterende bymidte deres udvidelsesmuligheder, samtidig med at der kan gives nye muligheder for butikker i den udvidede bymidte ved Skovvangsvej. I forhold til Drastrup fandt Erhvervsstyrelsen ikke, at der var redegjort tilstrækkeligt for det lokale opland til dette lokalcenter. For at undgå spredning af nye butikker i området vurderer Erhvervsstyrelsen, at udlægget til lokalcentret i Drastrup skal tages ud af kommuneplantillægget. Alternativt vil Erhvervsstyrelsen nedlægge veto. Forvaltningen indikerede efter mødet med Erhvervsstyrelsen, at forvaltningen forventede, at processen med kommuneplantillæggets behandling ville medføre, at ændringerne for Assentoft og Drastrup blev udtaget af kommuneplantillæg nr. 20, og at en eventuel udvidelse af bymidten i Assentoft ville kunne indgå i den ordinære revision af kommuneplanen eller komme som et særskilt kommuneplantillæg herfor. Ad.1 Forvaltningen har overvejet den foreslåede løsning om en større sammenhængende bymidte i sammenhæng med de indsigelser og bemærkninger, som er kommet fra Assentoft (se punkterne 7, 8 og 9). Den beskrevne ændring er en større ændring, der vil indebære, at der skal ske fornyet høring af kommuneplantillægget. Dette vil udsætte den endelige vedtagelse af hele kommuneplantillægget. For at sikre at kommuneplantillægget vedtages og dermed bliver administrationsgrundlag for kommunen, anbefaler forvaltningen, at Assentoft bymidte tages ud af kommuneplantillægget med henblik på, at der med baggrund i Erhvervsstyrelsens udmelding om den fremtidige butiksstruktur i Assentoft udarbejdes og vedtages et selvstændigt kommuneplantillæg for detailhandel i Assentoft.

3 Forvaltningen foreslår således: at de foreslåede ændringer i bymidten i Assentoft samt lokalcenter i Drastrup udtages af kommuneplantillægget og kommuneplantillægget vedtages endeligt at der efterfølgende udarbejdes et kommuneplantillæg for en ændring af bymidten i Assentoft som skitseret i bilag 4, som er vedhæftet sagen. 2. PRO Developments A/S I høringssvaret fra PRO Developments A/S foreslår firmaet 4 ændringer i kommuneplantillægget. a. I Ydervang foreslås at det samlede etageareal til detailhandel udvides med yderligere m 2, sådan at der er mulighed for at etablere i alt m 2 nyt butiksareal i bydelscentret. Årsagen hertil er, at firmaet i øjeblikket arbejder med etableringen af en dagligvarebutik på 1000 m 2 i bydelscentret og er i gang med de indledende arbejder til etablering af to udvalgsvarebutikker, som ønsker at etablere sig i bydelscenter Ydervang inden for en ramme på m 2 - i alt et samlet ønske på m 2 b. I Assentoft ønskes bymidten flyttet til krydset ved Gl. Grenåvej og Skovvangsvej, da placeringen opfylder betingelserne for en placering centralt i Assentoft Drastrup. De har allerede interesserede dagligvarekæder, der kunne ønske sig denne placering. Med hensyn til Drastrup er de af den opfattelse, at der ikke er behov / underlag til yderligere en butik i området. c. I Hornbæk ønsker de, at muligheden for at etablere dagligvarebutik nr. 2 indføjet i kommuneplantillægget, da der efter, at Brugsen i Ålum er lukket, vil være underlag til butik nr. 2 på 1000 m 2, når man tager højde for den forventede udbygning med boliger i Hornbækområdet. d. På Århusvej ønskes der mulighed for etablering af et bydelscenter som en sydlig pendant til Bydelscenter Ydervang. Der henvises til den lukkede Kiwibutik og muligheden for at indrette dagligvarebutikker i de tomme HTH-Butikker på Århusvej. Ad.2 Ad a. Tillægget udlægger i Ydervang en ramme på i alt m 2 til detailhandel, svarende til en forøgelse af detailhandelsrammen på m 2 ny detailhandel. Forvaltningen vurderer, at der i forhold til en udvidelse af Ydervang ikke vil være planlægningsmæssige problemer med at udvide den samlede ramme med yderligere m 2 til i alt m 2, således der kan etableres m 2 ny detailhandel som ønsket for Ydervang. I dag er området allerede bydelscenter, som svarer til bygningsmassen inden for området, og det forventes, at der etableres et stort antal nye boliger på kaserne-grunden umiddelbart øst for bydelscenteret. Med den foreslåede udvidelse af rammen, vil der være plads til yderligere butiksudbygning i området.

4 Forvaltningen foreslår derfor at rammen øges fra m 2 til m 2. Ad b. Med hensyn til Assentoft foreslår forvaltningen som nævnt ovenfor under punkt 1, at der udarbejdes et nyt kommuneplanforslag for en udvidelse af bymidten, hvorved forslaget vil kunne imødekommes. I forhold til Drastrup har Erhvervsstyrelsen varslet et veto mod etableringen af et lokalcenter her. Ad c. Byrådet har den 26. oktober 2015 (sag.nr. 291) besluttet, at butiksstørrelsen for såvel nye dagligvarebutikker som nye udvalgsvarebutikker i Over Hornbæk blev fastlagt til højst 500 m 2, og at den samlede butiksramme blev fastlagt til m 2. Forvaltningen foreslår, at butiksstørrelsen for nye butikker fastholdes på 500 m 2, men med mulighed for at tillade en mindre udvidelse af den eksisterende Rema 1000 butik jf. punkt 3 nedenfor. En større udvidelse af butiksområdet forudsætter fornyet høring eller et selvstændigt kommuneplantillæg. Forvaltningen vil i så fald foreslå, at der udarbejdes et selvstændigt kommuneplantillæg. Ad d. På byrådets møde den 26. oktober 2015 besluttede byrådet, at der ikke skulle arbejdes videre med muligheden for at etablere et lokalcenter på Århusvej. Forvaltningen foreslår, at byrådets beslutning fastholdes og ændringsforslaget afvises. Hvis byrådet ønsker at give mulighed for et lokalcenter ved Århusvej, forudsætter dette fornyet høring eller et selvstændigt kommuneplantillæg. Forvaltningen vil i så fald foreslå, at der udarbejdes et selvstændigt kommuneplantillæg. 3. Rema 1000 Rema 1000 har i forbindelse med offentlighedsfasen ansøgt om at kunne udvide den eksisterende butik i Over Hornbæk med 150 m 2. så den får et samlet etageareal på m 2 (1.000 m 2 til dagligvarebutik og 50 m 2 til personalefaciliteter). Rema 1000 begrunder udvidelses med, at man ønsker at tilbyde kunderne gode lokaler med mulighed for at præsentere vareudbuddet på en ordentlig måde. Ad 3. Forvaltningen foreslår, at bestemmelserne for Over Hornbæk suppleres med en bestemmelse om at den eksisterende butik kan udvides til m 2 butiksetageareal. Bestemmelsen om at nye butikker kan etableres med et butiksareal på 500 m 2 inden for en samlet butiksramme på 1750 m 2 fastholdes.

5 4. Amsler Arkitektur Amsler Arkitektur fremsender på vegne af en række af grundejere og erhvervsdrivende langs den sydlige del af Århusvej nord for Hammelvej en række bemærkninger og forslag om forskellige tiltag i området. Det planlægningsmæssige hovedforslag er, at man skal begrænse udviklingen af Aflastningscentret i Paderup og i stedet arbejde for en vitalisering af erhvervsområdet på begge sider af Århusvej med henblik på at danne en detailhandelsmæssig sammenhæng mellem Paderup og Midtbyen med mulighed for blandt andet etablering af boksbutikker og på måde være med til at vende handelsstrømmen, så den i fremtiden går fra Paderup mod Bymidten i stedet for den modsatte vej. Bemærkningerne indeholder også nogle forslag til forskellige tiltag langs Århusvej som for eksempel tilplantning af de tomme grunde eller lignende, en undersøgelse af, hvad projekt Byen til vandet vil betyde for trafikken på Århusvej samt et udarbejdelse af et skitseprojekt for Århusvejs udformning herunder vejtilslutninger og adgangsforhold og lignende. Ad 4. Forvaltningen vurderer, at bemærkningerne om forskellige tiltag langs Århusvej ikke direkte relaterer sig til kommuneplantillægget, men kan indgå i sammenhæng med den løbende proces om Århusvejs udvidelse og Byen til Vandet og kommuneplanen i øvrigt og henvises derfor hertil. Ændringsforslag for detailhandel: Planloven giver ikke mulighed for at udvide det eksisterende aflastningscenter i Paderup. Det er uvist, om det vil blive muligt med den varslede ændring af planloven. Hvis en lovændring giver mulighed for en udvidelse af aflastningscenteret, vil dette forventeligt skulle ske i tilknytning til det eksisterende aflastningscenter. Området ved Hammelvej, Århusvej mv. ligger ikke i direkte tilknytning hertil. I forbindelse med den indledende politiske behandling af kommuneplantillægget besluttede byrådet den 26. oktober 2015, at der ikke skulle etableres bydelscenter / lokalcenter ved Århusvej på nordsiden af Hammelvej. I tilfælde af at byrådet ønsker at give mulighed for et bydelscenter / lokalcenter ved Århusvej, kan dette kun have et omfang og indhold svarende til behovet i lokalområdet. Det vil således ikke kunne omfatte hele erhvervsområdet på begge sider af Århusvej, da der efter loven skal være en sammenhæng mellem et eventuelt centers størrelse og det opland, som centret skal betjene. Eksisterende butikker i området til pladskrævende varegrupper vil i givet fald skulle medregnes ved beregning af den samlede detailhandelsramme for et eventuelt lokalcenter. Det er forvaltningens vurdering, at forslaget ikke kan imødekommes inden for planlovens regler for detailhandel. Forvaltningen foreslår derfor at ændringsforslaget vedrørende detailhandel afvises.

6 I det tilfælde, at Planloven ændres på dette punkt, vil byrådet kunne tage fornyet stilling til ønsket. Det forventes at øvrige omdannelsesmuligheder i området ved Århusvej undersøges i forbindelse med udarbejdelse af forslag til Kommuneplan 2017, hvor byrådet i forbindelse med vurdering af indkomne forslag og ideer i fordebatten på mødet den 25. april 2016 (sag nr. 142) har besluttet at imødekomme ønsket om at omdanne et område ved Ribevej til blandet bolig- og erhverv. 5. DagligBrugsen Harridslev Uddeler Søren Habekost, DagligBrugsen i Harridslev fremsætter i sine bemærkninger ønske om en udvidelse af rammerne for butikken i Harridslev, sådan at butikken kan få en maksimal butiksstørrelse på 2000 m 2 fordelt på 1500 m 2 til butik og 500 m 2 til lager. Søren Habekost oplyser, at butikken i dag har en størrelse på 1282 m 2 (= arealet i BBR) og man blandt andet ønsker at udvide med bedre personalefaciliteter, som passer til en butik af denne størrelse. Ad 5. Udvidelsesmuligheder for Brugsen i Harridslev. Brugsen ligger i dag i et lokalcenter med mulighed for at etablere dagligvarebutikker med en størrelse på op til m 2 samt op til 200 m 2 personalefaciliteter. Hvis det nuværende butiks- og lagerareal er 1282 m 2, vil der kunne udvides med op til 200 m 2 personalefaciliteter, uden at dette skal medregnes i bruttoetageareal til detailhandel. Hvis man skal følge ændringsforslaget fra Brugsen i Harridslev vil det kræve, at der udlægges en bymidte i Harridslev. I en bymidte vil byrådet jævnfør planloven kunne fastlægge butiksstørrelser på op til m 2 for dagligvarer og m 2 for udvalgsvarer. I den nuværende kommuneplan og tillæg nr. 20 er der alene udlagt bymidter til detailhandel i Randers samt centerbyerne Assentoft, Spentrup og Langå. Harridslev er i kommuneplanen udpeget som lokalby, hvor der ikke er udpeget en bymidte. DagligBrugsen er en eksisterende butik og må opretholde sit nuværende butiksareal, ligesom det jf. planloven kan indgå i kommuneplanen, da dette areal er etableret lovligt i henhold til den oprindelige kommuneplanlægning i Nørhald Kommune. Forvaltningen foreslår derfor at Harridslev opretholdes uændret som lokalcenter med mulighed for etablering af nye butikker med en størrelse på op til m 2., dog så den eksisterende butik med et bruttoetageareal på m 2 kan bibeholdes. Butikken vil så kunne udvides med op til 200 m 2 personalefaciliteter. Det er tvivlsomt om der er plads til en butik på m2, uden at der skal erhverves naboejendomme.

7 En udvidelse vil forudsætte, at der skal tilvejebringes en lokalplan, hvis et konkret projekt skal virkeliggøres. Hvis byrådet ønsker at imødekomme ønsket, forudsætter det, at området udlægges til bymidte, hvor at butiksstørrelsen for dagligvarebutikker hæves til m 2. Hvis den samlede detailhandelsramme for området ikke forøges, og områdets afgrænsning ikke ændres vurderer forvaltningen, at dette kan ske ved den endelige vedtagelse af kommuneplantillægget uden fornyet høring. 6. Damms Bogbinderi på Mariagervej Flemming Damm, Damms Bogbinderi på Mariagervej har sendt bemærkninger og ændringsforslag til Kommuneplantillægget for så vidt angår erhvervsområdet 1.02.E.5. ved Hvedevej. Forslaget går ud på at erhvervsområdet fortsat skal kunne bruges til lettere industri, men med den tilføjelse, at der desuden skal være mulighed for handels- og dagligvarebutikker eller til en udvidelse af bydelscentret. Flemming Damm nævner, at en sådan mulighed kunne give området et løft og dermed hæve områdets kvalitet. Ad 6. I forhold til forslagene om at arbejde med en omdannelse af erhvervsområdet til f. eks boliger vil denne del af bemærkningerne indgå i forbindelse med den igangværende udarbejdelse af Kommuneplan Ønsket om detailhandel er behandlet på byrådets møde den 8. februar 2016 i forbindelse med de indkomne bemærkninger fra fordebatten. Der er ikke efterfølgende sket ændringer i lovgivningen, der muliggør den ønskede udvikling. Jf. planloven kan udvidelse af bydelscentre, der har et samlet butiksareal på over 5000 m 2, kun ske efter den statistiske metode, der tager udgangspunkt i tilstedeværelsen og koncentrationen af en række funktioner, herunder butikker, kulturtilbud og privat og offentlig service. Udvidelsen kan således kun ske inden for det område, der er omfattet af afgrænsningen. Ved udarbejdelsen af et tidligere kommuneplantillæg for Bydelscenter Ydervang (kommuneplantillæg nr. 128) til kommuneplan blev der udarbejdet en afgrænsning for dette bydelscenter efter den statistiske metode. Afgrænsningen fremgår af illustrationen fra kommuneplantillægget for den maksimale udstrækning af bydelscentret kan man se, at afgrænsningen mod syd ligger på vejarealet for Ringboulevarden.

8 Illustration fra kommuneplantillæg nr. 128: Mulighed for udvidelse af bydelscenter med adderet 100 meter buffer. Det betyder, at det jf. planlovens bestemmelser ikke er muligt at udvide bydelscentret, så det omfatter Mariagervej Forvaltningen foreslår, at ændringsforslaget afvises. 7. SuperBrugsen i Assentoft SuperBrugsen i Assentoft ved uddeler Martin Jul Pedersen (MJP) har sendt følgende bemærkninger til kommuneplantillægget: MJP foreslår i stedet for en flytning af bymidten, at der arbejdes med at flytte de eksisterende produktionsvirksomheder væk fra Storegade, sådan at der bliver plads til yderligere detailhandel og andre byfunktioner på Storegade. MJP er i øvrigt ikke enig i at en bymidte ved Skovvangsvej vil give de korteste afstande for borgerne til bymidten. Peger i stedet på, at hvis bymidten i Assentoft suppleres med et lokalcenter i Drastrup ved rundkørslen, så vil afstandene til detailhandlen blive reduceret for de fleste borgere i området. MJP har tidligere bemærket, at hvis bymidten i Assentoft nedgraderes til lokalcenter og hvis der etableres en bymidte ved Skovvangsvej vil det betyde en udhuling af aktiviteterne i Storegade i Assentoft med yderligere problematiske forhold for den tilbageblevne detailhandel Assentoft bymidte.

9 Med hensyn til behandling af bemærkningerne 7, 8 og 9 fra Assentoftområdet vil de blive behandlet samlet nedenfor efter pkt. 9 da de har sammenhæng med punkt 1 Bemærkningerne fra Erhvervsstyrelsen. 8. Assentoft Slagter Assentoft Slagter ved slagtermester Christian Primby (CP) gør indsigelse mod flytningen af bymidten fra Storegade i Assentoft til krydset Skovvangsvej / Gl. Grenåvej. CP oplyser, at der er sket en udvikling Langs med Storegade med etablering af frisør, apotek, blomsterbutik og cafe/spisested. Nogle af funktionerne er endda etableret i helt nye lokaler. CP foreslår ligesom Martin Jul Pedersen under pkt. 7, at der arbejdes med at flytte de eksisterende produktionsvirksomheder væk fra Storegade, sådan at der bliver plads til yderligere detailhandel og andre byfunktioner på Storegade. CP foreslår, at der startes en dialog mellem Assentoft og Byrådet om at skabe mere vækst i hele byen og derved tiltrække mere handel i den nuværende bymidte. 9. Essenbæk Håndværker og borgerforening Essenbæk Håndværker og borgerforening gør indsigelse mod flytning af bymidten fra Storegade til Skovvangsvej / Gl. Grenåvej. Foreningen medsender en underskriftsindsamling med 860 underskrifter indsamlet i kommuneplantillæggets offentlighedsfase. Foreningen oplyser, at antallet svarer til ca. halvdelen af alle borgere i Assentoft. Foreningen vurderer, at Assentoft bymidte ikke er et dødt område. Fremhæver i stedet, at der er en positiv udvikling i gang i byen, som styrker den nuværende udvikling i bymidten. Foreningen foreslår også, at der arbejdes med at flytte de eksisterende produktionsvirksomheder væk fra Storegade, sådan at der bliver plads til yderligere detailhandel og andre byfunktioner på Storegade. Foreningen vurderer, at detailhandelsanalysen er fejlagtig, for så vidt angår størrelsen af butiksarealerne i Assentoft. I brevet spørges til om man kan have butikker i området, der er større end m 2. Loven fastsætter imidlertid, at eksisterende lovlige (og større) butikker kan indgå i planlægningen og derfor kan opretholde deres størrelse. Ad 7, 8 og 9

10 Forvaltningen har kigget på de opgivne tal for de eksisterende butikker, og kan konstatere, at tallene er hentet fra Sønderhald Kommunes kommuneplan , hvor der er lavet en opgørelse, som samlet er på ca m 2. I forbindelse med udarbejdelsen af kommuneplantillægget har forvaltningen opgjort det samlede detailhandelsareal til omkring 2610 m 2. På baggrund af Erhvervsstyrelsen bemærkninger har forvaltningen vurderet de indsigelser og bemærkninger, som er kommet fra Assentoft-området. Erhvervsstyrelsen bemærkninger vil medføre, at der skal ske fornyet fremlæggelse af kommuneplantillægget. Dette vil udsætte den endelige vedtagelse af hele kommuneplantillægget. Jævnfør punkt 1 foreslår forvaltningen, at bymidten i Assentoft samt lokalcenteret i Drastrup udtages af kommuneplantillægget og kommuneplantillægget vedtages endeligt samt, at der efterfølgende udarbejdes et kommuneplantillæg for bymidten i Assentoft. Der kan i den forbindelse gennemføres yderligere dialog med de erhvervsdrivende og beboerne i Assentoft. Forvaltningens rettelser og tilføjelser. Eksisterende butikker og butikker større end loven tillader. I Randers kommune findes en række lovligt etablerede butikker, som er større end planlovens bestemmelser om maksimale butiksstørrelser. Disse butikker kan umiddelbart efter planloven indgå i planlægningen og kan fastholdes med den nuværende størrelse. Det drejer sig f.eks. om Kvickly Randers og Plantorama i Paderup samt f. eks. brugsen i Harridslev, jf. pkt. 5 ovenfor. Forvaltningen foreslår, at disse butikker med deres størrelser vil blive tilføjet rammebestemmelserne for de enkelte områder, sådan at man hurtigt kan danne sig et overordnet indtryk af eksisterende forhold og muligheder. Som supplement til ovenstående foreslår forvaltningen, at det samlede eksisterende butiksareal indsættes i rammebestemmelserne for det enkelte centerområde. Sammenfatning af forslag til øvrige ændringer. Forvaltningen foreslår på baggrund af høringssvarene følgende ændringer: Bymidten i Assentoft tages ud af kommuneplantillægget og behandles særskilt i en selvstændigt kommuneplantillæg eller i Kommuneplan Det forslåede lokalcenter i Drastrup tages ud af kommuneplantillægget for at undgå et statsligt veto mod tillægget. Rammen til butikker i Bydelscenter Ydervang forøges med yderligere 700 m 2 til i alt en forøgelse på m 2 svarende til en samlet ramme til detailhandel på m 2.

11 Bydelscenter Hornbæk tilføjes muligheden for at udvide den eksisterende butik til m 2. Nye butikker må højst være 500 m 2.