Assens kommune Rådhus Allé Assens

Transkript

1 Statsforvaltningen, Østergade 41, 6950 Ringkøbing Assens kommune Rådhus Allé Assens Dato: Orientering om afgørelse Vi har skrevet til, vedrørende ejendommen matr.nr. kommunens j.nr Med venlig hilsen Trine Brønsgaard BYGGELOV Statsforvaltningen Storetorv Aabenraa Sagsnummer: SAGSBEHANDLER: Trine Brønsgaard Telefon: EAN-Nr skriv til os via borger.dk ÅBNINGS- OG TELEFONTIDER findes på

2 Dato: Afgørelse, sagsnummer Dette brev er inddelt i fire punkter: 1. Afgørelse 2. Begrundelse 3. Klagevejledning 4. Love og regler Baggrunden for sagen I har klaget over kommunens afgørelse af 19. maj 2016 vedrørende afslag på retlig lovliggørelse af 2,7m udhæng opført i forlængelse af skur/udhus. I har i klagen oplyst, at I ikke ved opførelsen var bekendt med, at der gælder samme regler for udhæng som for det skur, i har fået afslag på, i relation til længde i skel. I oplyser, at I synes, kommunens afslag er skrevet i en meget hård tone, og at kommunen beskylder jer for at have handlet i ond tro, hvilket I ikke er enige i. I klager over, at kommunen har oplyst, at Statsforvaltningen næsten altid er enig med kommunen i deres afgørelse. I har oplyst, at kommunen under et møde d. 27. maj 2016 har oplyst, at I kan rive udhænget ned, og bygge et nyt skur 2,5m fra skel, og bygge i nyt skel. I kan ikke forstå, at i får afslag til at bygge langs et skel med den begrundelse, at det er et tæt bebygget område, mens der kan gives tilladelse til byggeri langs et andet skel, da området ikke vil blive mindre bebygget. 1. Afgørelse Vi stadfæster kommunens afgørelse af 19. maj 2016 vedrørende afslag på retlig lovliggørelse. Det betyder, at I ikke får ret i jeres klage, og at kommunens afgørelse står ved magt. 2. Begrundelse for afgørelsen Sådan vurderer vi sagen Vi vurderer, at kommunen har truffet en skønsmæssig afgørelse om afslag på retlig lovliggørelse af overdækningen, baseret på saglige og lovlige hensyn. Hvad har været afgørende for resultatet Det fremgår af sagens oplysninger, at I i 2009 har søgt om byggetilladelse til opførelse af skur med en samlet længde på 15m i skel. Kommunen meddelte afslag på det ansøgte, men vejledte om at I kunne bygge 12 meter i skel, hvilket I fik byggetilladelse til. I har oplyst, at I i forbindelse med opførelsen etablerer et udhæng på 2,7m i forlængelse af det tilladte skur til opbevaring af cykler m.m. Det fremgår videre af sagens oplysninger, at Hedensted Kommune d. 22. februar 2016 har skrevet til jer med varsel af påbud og partshøring om fysisk lovliggørelse af udhænget. Kommunen har i varslingen anført, at forholdet skal lovliggøres, og at kommunen påtænker at udstede et påbud om fysisk lovliggørelse, og at I har ret til at udtale jer til sagen. Af kommunens brev fremgår også, at I har mulighed for at søge om en byggetilladelse, hvis der er væsentligt nye oplysninger til sagen 1

3 siden den sidst blev behandlet. Kommunen oplyser, at en ansøgning ikke er ensbetydende med, at der kan forventes en byggetilladelse, da dette afhænger af en konkret vurdering. Det fremgår herefter, at I har søgt om byggetilladelse til udhænget d. 14. april 2016, men at kommunen har meddelt afslag ved den påklagede afgørelse Det fremgår af byggelovens 16 C, at kommunen er bygningsmyndighed. Af 16 C stk. 3, fremgår, at kommunen, hvis den bliver opmærksom på et ulovligt forhold, skal søge forholdet lovliggjort, med mindre det skønnes af uvæsentligt betydning. Trafik- Bygge og Boligstyrelsen har udgivet en vejledning til kommunerne om lovliggørelsessager. Vejledningen er opdateret i november 2016 (men er i overensstemmelse med tidligere vejledninger på området) udgivet og kan findes på Det fremgår af vejledningen, at det er uden betydning for kommunens forpligtelse efter byggelovens 16C, stk. 3, om sagen starter på baggrund af en henvendelse fra ejer, en klage fra 3. part eller på kommunens egen foranledning. Det følger endvidere af vejledningen, at kommunen indledningsvis skal konstatere, om der foreligger et ulovligt forhold vurderet efter reglerne på opførelsestidspunktet. Om sagsbehandlingen fremgår det, at kommunen skal vurdere, om det ulovlige forhold kunne have været tilladt, hvis der var blevet søgt om byggetilladelse eller dispensation forinden opførelsen. Hvis vurderingen er, at der ville være blevet meddelt byggetilladelse, skal der ske retlig lovliggørelse. Det betyder, at kommunalbestyrelsen efterfølgende meddeler tilladelse og/eller dispensation til bibeholdelse af forholdet. Hvis kommunen i stedet vurderer, at en forudgående ansøgning om tilladelse eller dispensation ikke ville være blevet imødekommet, er det udgangspunktet, at der skal ske fysisk lovliggørelse efter de regler, der er gældende på lovliggørelsestidspunktet. Ved vurderingen af, om der kan meddeles dispensation til det ulovlige forhold efter de regler, der er gældende på lovliggørelsestidspunktet, eller om der skal ske fysisk lovliggørelse, skal der ifølge vejledningen endvidere foretages en konkret vurdering, hvor relevante forvaltningsretlige, saglige kriterier skal afvejes over for hinanden. Ved vurderingen af, om der kan ske retlig lovliggørelse, skal disse hensyn således ifølge vejledningen konkret vurderes og tages i betragtning i det omfang, de bliver påberåbt af ejendommens ejer eller i øvrigt er relevante for vurderingen af den konkrete sag. Hensynene indgår med forskellig vægt afhængig af den konkrete situation, og de vil ofte have en indbyrdes påvirkning. Således fremgår om de relevante hensyn: Lovens formål: Herunder om det ulovlige forhold er udtryk for overtrædelse af et af de primære formål, som byggeloven skal varetage, eller et af de mere sekundære formål, og hvad formålet er med den bestemmelse, der er overtrådt? Denne vurdering kan vidne om overtrædelsens grovhed, og hvilke beskyttelseshensyn, der skal tages med i vurderingen. 2

4 Karakteren af det ulovlige forhold: Dette omfatter, om det ulovlige forhold påvirker sikkerhedsmæssige hensyn og om hensynet til retshåndhævelsen taler for, at der skal ske fysisk lovliggørelse, idet det ikke må kunne betale sig ikke at overholde lovgivningen. Gener for naboen/omboende: Dette omfatter, om andre personer bliver direkte negativt påvirket som følge af det ulovlige forhold, og om generne overstiger det, som naboerne må forvente og tåle. Se blandt andet U /2Ø, hvor bebyggelsen medførte så mange indbliksgener for naboerne, at landsretten fandt, at byggeriet og støttemuren skulle fjernes, selvom hensynet til bygherren, der havde fået samt udnyttet en byggetilladelse fra kommunen, samt hensynet til værdispildsbetragtninger, talte for bibeholdelse. Indrettelseshensyn/berettigede forventninger: Disse hensyn er traditionelt anerkendt i dansk forvaltningsret og omfatter spørgsmålet om, hvorvidt borgeren har indrettet sig i tillid til myndighedens handlinger eller undladelser. Indrettelsen skal være berettiget i kraft af den handling eller undladelse, som forvaltningen har foretaget, eller det udsagn som forvaltningen har fremsat. Dvs. at forvaltningen skal have gjort noget eller ikke gjort noget, som kan give borgeren en berettiget forventning om, at vedkommende må handle på en bestemt måde. Hvis ikke der er berettiget forventninger, vil der heller være ikke et indrettelseshensyn at tage hensyn til, jf. udtalelse fra Folketingets Ombudsmand i FOU For så vidt angår indrettelseshensynets vægt uden egentlig myndighedspassivitet, se MAD , hvor byggearbejder for henholdsvis 18 og 20 år siden blev udført i strid med en lokalplanbestemmelse. Der var gået mange år, naboerne havde ikke klaget, og der var ikke væsentlige samfundsmæssige interesser, der gjorde retshåndhævelsen nødvendig i den konkrete sag Samfundsmæssigt værdispild og økonomisk tab: Et samfundsmæssigt værdigspild, og i en vis udstrækning også et privatøkonomisk tab, kan tale for retlig lovliggørelse. Størrelsen af værdispildet/tabet skal dog sammenholdes med de øvrige lovlige hensyn, fx berettigede forventninger, god tro, proportionalitet etc. Det er dog vigtigt at sondre, idet det samfundsmæssige værdispild i princippet ikke kan erstattes, det kan det private derimod, hvis det er forårsaget af en skadevolder og de almindelige erstatningsretlige regler herom er opfyldt. Se blandt andet U H, hvor det var lovligt at lægge vægt på, at den godtroende ansøger kunne kræve skadesløsholdelse af den kommune, der havde givet byggetilladelse til opførelse af gyllebeholderen uden at tage hensyn til landzonereglerne. Omvendt er dog U /2Ø, hvor valget af retlig lovliggørelse var ulovlig, da det havde været afgørende for kommunens afgørelse om retlig lovliggørelse, at kommunen ville undgå at betale stor erstatning til bygherren. Det er dermed ulovligt at vælge retlig lovliggørelse alene på baggrund af et ønske om at undgå et større erstatningskrav fra bygherren mod at betale et mindre eller slet ingen erstatning til omboende eller andre. Proportionalitet: Proportionalitetsprincippet skal altid iagttages. Dette princip kan medføre, at udgangspunktet om fysisk lovliggørelse skal fraviges. Den retlige følge skal stå i forhold til den konstaterede lovovertrædelse. Der kan ikke kræves mere end det, der er nødvendigt i det konkrete tilfælde. Uønsket præcedens: Dette hensyn vil som udgangspunkt veje tungere, når ejeren af bygningen er i ond tro. Se blandt andet dom fra Retten i Nykøbing Falster fra primo 2014, hvor etablering af en kvist i et sommerhusområde var i strid med bygningsreglementet. Ejeren var i ond tro, og retlig lovliggørelse ville kunne skabe uønsket præcedens. Det skal i denne forbindelse bemærkes, at lighedsgrundsætningen ikke går ud på, at alle borgere skal mødes med det samme resultat i afgørelsessager fra kommunen. Derimod går lighedsgrundsætningen ud på, at alle sager skal behandles sagligt og ens. Dette kan godt 3

5 medføre et andet resultat i den sidste ende, hvis forhold ved selve skønnet vægtes anderledes i den konkrete sag. Det fremgår af kommunens afgørelse, at kommunen har vurderet, at der ikke kan ske retlig lovliggørelse af det igangværende byggeri. Det fremgår af kommunens afgørelse, at kommunen ved sin vurdering af muligheden for retlig lovliggørelse særligt har vægt på at det ansøgte byggeri ikke ville have fået tilladelse, hvis der var søgt forinden opførelsen. Kommunen henviser til, at der konkret er meddelt afslag efter foretagelse af helhedsvurdering i forbindelse med afgørelsen i Derudover har kommunen i forbindelse med sagens afgørelse foretaget en helhedsvurdering af udhænget til vurdering af, om der kunne meddeles tilladelse. Af helhedsvurderingen fremgår, at kommunen vurderer at udhænget er hensigtsmæssigt i forhold til anvendelsen, at der ikke er tilsvarende bebyggelse i området at der er tilfredsstillende lysforhold på egen grund, men skyggevirkning på naboens opholdsareal at udhænget ikke har stor påvirkning på friarealer, at adgangsforhold og parkeringsforhold ikke påvirkes af udhænget, og at ejendommen er beliggende op i mod landbrugsjord Kommunen vurderer på baggrund heraf, at der ikke ville være meddelt byggetilladelse til udhænget, hvis der var søgt forinden opførelsen. Kommunen har herefter foretaget en konkret vurdering af, om det ansøgte byggeri kan retlig lovliggøres. Af kommunens afgørelse fremgår således: Assens Kommune er i forbindelse med en geokodning blevet opmærksomme på, at der er etableret en udvidelse af eksisterende udhus uden byggetilladelse på adressen Assens Kommune har den 10. september 2009 meddelt afslag til at forlænge eksisterende udhus med 7 m. Kommunen har efterfølgende den 7. oktober 2009 godkendt en udvidelse på 4 m svarende til at bygningen bliver 12 m lang i skel. Af luftfotoet fremgår det nu, at der er bygget ca. 15 meter langt i skel. Assens Kommune anser derfor borgeren for at være i ond tro til opførelsen af overdækningen, ejendommen har ikke skiftet ejer i mellemtiden. Assens Kommune vurderer ikke at borgeren kan have en berettiget forventning om at det opførte har været lovligt opført, da der blev givet et afslag i 2009, og borgeren derfor burde vide, at der ikke var givet tilladelse til at udvide med mere end 4 m, uagtet om det var et udhus eller en overdækning. Overdækningen har eksisteret siden 2009 (i alt 7 år) hvilket i sig selv ikke at længe nok til at indrettelseshensynet tidsmæssigt finder anvendelse. 4

6 Det vil kunne komme til at give uønsket præcedens i området, hvis der gives en lovliggørende tilladelse. Området er præget af relativt små grunde, området er i forvejen kompakt bygget, så hvis der bliver bygget over 12 meter i skel ved den enkelte grund, vil området hurtigt komme til at fremstå som et endnu mere kompakt område, og vil derfor ikke bære præg af et parcelhusområde. Der er umiddelbart ingen lige forhold i området at sammenligne med. En overskridelse på 3 meter i skel vurderes isoleret set ikke at være særlig grov. I den konkrete situation er det dog af væsentlig betydning, at overdækningen er placeret i et i forvejen tæt bebygget område, hvor et sådan byggeri ikke vurderes at være hensigtsmæssigt for områdets karakter og udvikling. En anden afgørende faktor er borgers onde tro, idet borger har bygget i direkte modstrid med den givne byggetilladelse. Karakteren af det ulovlige forhold overskridelsen på 3 meter vurderes derfor samlet set at være af grov/væsentlig betydning. En fysisk lovliggørelse af overdækningen vil formentlig indebære et økonomisk tab for borgeren. Tabet må imidlertid være forventeligt for borgeren, idet overdækningen er bygget i strid med byggetilladelsen fra Samfundsøkonomisk vil der ikke være tale om et tab, som følge af en fysisk lovliggørelse. På den baggrund vurderes proportionalitetsprincippet at være overholdt, idet karakteren af det ulovlige forhold vurderes at kunne opveje borgers eventuelle privatøkonomiske tab. Kommunerne planlægger selv sin tilsynsforpligtigelse. Assens Kommune laver ikke tilsyn med anmeldelsessager, medmindre der klages, eller som her i forbindelse med geokodningsprojektet, som omfatter hele kommunen. Det er derfor Assens Kommunes vurdering, at der ikke foreligger myndighedspassivitet. Kommunen har i sin udtalelse til Statsforvaltningen supplerende anført: Statsforvaltningen har bedt om en udtalelse til byggelovsklage på, vedr. et afslag samt et påbud om fysisk lovliggørelse af en overdækning. Der er den 22. februar 2016 varslet et påbud om fysisk lovliggørelse af en ikke ansøgt overdækning. I varslet er der ligeledes oplyst om muligheden for at søge en lovliggørende byggetilladelse. Partshøringsfristen fremgår ligeledes af varslet. Ejer vælger at søge denne lovliggørende byggetilladelse. Assens Kommune afventer udløbet for partshøringen før der sker en sagsbehandling af sagen. Bemærkninger til klagen: I telefonsamtalen der refereres til blev der oplyst at det var retlige spørgsmål, der kunne klages over. Ejer blev oplyst om at så længe et skøn var sagligt begrundet inklusiv de forvaltningsfaglige principper, kunne statsforvaltningen ikke omgøre skønnet, men udelukkende påse at alle regler i sagsbehandlingen var overholdt. 5

7 I forhold til en nedrivningen af den eksisterende overdækning og opførelse af noget nyt, kan det oplyses at det er korrekt at det blev oplyst at bebyggelse skulle holdes 2,5 meter fra det bebyggede skel, men at der var mulighed for at søge en tilladelse til at bygge op mod et andet skel, da den anden side af skellet ligger op mod et åbent område, hvorfor det ikke vil give samme udtryk at bygge mod to skel fremfor mod et. Det blev dog ligeledes oplyst, at det altid vil være en konkret individuel vurdering af den konkrete ansøgning. Bebyggelsesprocenten er for nuværende på 18 %, der er derfor mulighed for at bygge mere på grunden. Det er byggeretten for småhusbygninger, der for nuværende ikke er overholdt. Historik i sagen: Der er den 10. september 2009 meddelt afslag til at forlænge eksisterende udhus med 7 meter,til i alt 15 meter. Den 5. oktober 2009 bliver der derfor søgt om at forlænge eksisterende udhus med 4 meter i stedet for, således byggeretten på 12 meter kan overholdes. Den 7. oktober 2009 bliver forlængelsen på 4 meter godkendt. Der er i 2009, søgt om et udhus. I 2016 konstaterer Assens Kommune at længden i skel i forhold til luftfotoet er 15 meter i alt, og varsler herefter et påbud. Ejer viser på tegningsmaterialet at der er bygget en overdækning i stedet for et udhus. Assens Kommune vælger derfor at realitetsbehandle sagen. Byggeretten for udhuse og overdækninger er dog de samme, hvorfor Assens Kommune når frem til samme resultat som i 2009 som følge af en helhedsvurdering. I helhedsvurderingen er de forvaltningsfaglige principper ligeledes vurderet. I helhedsvurderingen bliver der blandt andet lagt vægt på ejers onde tro, da der tidligere er meddelt afslag til 15 meter i skel, men der nu upåagtet er 15 meter i skel alligevel, også selvom det er en overdækning i stedet for et udhus. Ejer oplyser at han ikke var klar over der var forskel på de to ting. Assens Kommune har bemærket statsforvaltningens afgørelse omkring opsættende virkning, hvorfor sagen sættes i bero, indtil der er truffet en afgørelse af statsforvaltningen. Det er Statsforvaltningens opfattelse, at det fremgår af kommunens afgørelse, og udtalelse til Statsforvaltningen, at kommunen har inddraget relevante, saglige og lovlige hensyn som forudsat i den ovenfor beskrevne lovliggørelsesvejledning, ved sin vurdering af, at hvordan der skal ske lovliggørelse. Vi har herved lagt vægt på, at det fremgår, at kommunen har foretaget en helhedsvurdering af udhænget i overensstemmelse med reglerne i BR10 kap 2.3.1, stk. 1, nr

8 Vi har ligeledes lagt vægt på, at kommunen har foretaget en konkret vurdering af, om der skal ske fysisk eller retlig lovliggørelse, ved hvilken lovliggørelse kommunen har inddraget hensyn, som fremgår af vejledningen om lovliggørelse. Således fremgår, at kommunen har inddraget karakteren af det ulovlige forhold, indrettelseshensynet, lighedsgrundsætningen, værdispildsbetragtninger, hensynet til uønsket præcedens, god/ond tro, proportionalitetsprincippet, spørgsmålet om myndighedspassivitet, Vi stadfæster derfor kommunens afgørelse om afslag på retlig lovliggørelse af 19. maj Det bemærkes, at Statsforvaltningen som klageinstans for retlige spørgsmål vedrørende afgørelser truffet med hjemmel i byggeloven, eller regler fastsat i medfør deraf, ikke kan behandle klager, der vedrører kommunens sagsbehandling. Klage herom, må rettes til kommunens borgmester. Kommunens udtalelse Kommunen har sendt udtalelse af 21. juni I har fået kopi heraf. Hvem har fået kopi af dette brev Vi har sendt en kopi af dette brev til kommunen. Trine Brønsgaard 3. Klagevejledning Statsforvaltningens afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. byggelovens 23, stk. 2. Hvis I ønsker Statsforvaltningens afgørelse indbragt for domstolene, skal sagen efter byggelovens 25 anlægges inden 6 måneder fra I har modtaget dette brev. 4. Love og regler Anvendte retsregler m.v. Her er de retsregler, som vi har truffet afgørelsen efter. Retsreglernes fulde ordlyd finder du på Byggeloven, jf. lovbekendtgørelse nr af 23. september C. Kommunalbestyrelsen er bygningsmyndighed. Stk. 2. Kommunalbestyrelsen påser, at påbud efter loven eller regler fastsat i medfør heraf efterkommes, og at vilkår fastsat i tilladelser eller dispensationer, som er meddelt af kommunalbestyrelsen, overholdes. Stk. 3. Bliver kommunalbestyrelsen opmærksom på et ulovligt forhold, skal den søge forholdet lovliggjort, medmindre det er af ganske underordnet betydning. Stk. 4. En meddelelse om standsning af et byggearbejde, der er påbegyndt uden fornøden tilladelse, kan ikke påklages efter 23, medmindre det gøres gældende, at arbejdet ikke kræver forudgående tilladelse. Stk. 5. Kommunalbestyrelsen kan på ejerens bekostning lade et påbud om at berigtige et ulovligt forhold tinglyse på ejendommen. Når forholdet er berigtiget, skal kommunalbestyrelsen på ejerens bekostning lade påbuddet aflyse fra tingbogen. 7

9 Stk. 6. Transport- og bygningsministeren kan fastsætte regler om kommunalbestyrelsens kompetence som bygningsmyndighed. 23. Kommunalbestyrelsens afgørelser truffet i henhold til denne lov eller regler fastsat i medfør heraf kan, for så vidt angår retlige spørgsmål, påklages til statsforvaltningen, jf. dog 12, stk. 7, 16 C, stk. 4, 18 A, stk. 4, og 25 D, stk. 2. Stk. 2. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan i øvrigt ikke påklages til anden administrativ myndighed. Statsforvaltningens afgørelser efter stk. 1 kan ikke påklages til anden administrativ myndighed. Stk. 3. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan påklages af afgørelsens adressat og andre, der har en individuel, væsentlig interesse i sagens udfald. Danske Handicaporganisationer og medlemsorganisationer heraf er tillige berettiget til at påklage kommunalbestyrelsens afgørelser vedrørende handicapforhold. Stk. 4. Transport- og bygningsministeren kan fastsætte bestemmelser om, at påklage ikke kan ske i sager vedrørende bestemmelser af underordnet eller mindre indgribende betydning. 25. Søgsmål til prøvelse af beslutninger, der er truffet af administrationen i henhold til denne lov eller de i medfør af loven udfærdigede forskrifter, skal anlægges inden 6 måneder efter den dag, beslutningen er meddelt den pågældende. Stk. 2. Overtrædelse af 6 D, stk. 2, og de i medfør af 8, stk. 1, nr. 2-4, og stk. 2 og 3, og 9 fastsatte regler kan gøres gældende i et civilt søgsmål mod den, der har begået overtrædelsen eller har ansvaret for den ulovlige tilstands opretholdelse. Dette gælder dog ikke søgsmål om lovliggørelse, når dispensationen er meddelt efter reglerne i 22. 8