Besigtigelsesrapport. Besigtigelse tirsdag d. 2. august Vestergade 1, Ulsted, 9370 Hals. Matr.nr. 30ab, Ulsted By, Ulsted

Transkript

1 Besigtigelsesrapport Besigtigelse tirsdag d. 2. august 2017 Vestergade 1, Ulsted, 9370 Hals Matr.nr. 30ab, Ulsted By, Ulsted Udført for Aalborg Kommune 10. august 2017 Side 1

2 Indledning - formål med besigtigelsen A.1 Formål Ejendommen blev besigtiget med henblik på at vurdere: Om der ved ophold og anvendelse af boligen er sundheds- eller brandfare for beboerne, jf. byfornyelseslovens 76, og hvor alvorlig sundheds- eller brandfaren skønnes at være. Om eventuelt farlige forhold kan afhjælpes umiddelbart og uden sundheds- eller brandmæssig risiko for ejendommens beboere. Besigtigelse, målinger og rapport er gennemført af Flemming Sørensen fra Søren Garde Rådgivning A/S. Det skal bemærkes at rapport og besigtigelse kun beskæftiger sig med sundheds- og brandfarlige forhold og ikke afdækker alle eventuelle svigt og mangler i bygningen. Varsling af besigtigelse er udsendt af Aalborg Kommune. Ved besigtigelsen deltog: Søren Overgaard Jørgensen, lejer Flemming Sørensen, Søren Garde Rådgivning A/S A.2 Generelle oplysninger. Der er tale om et beboet enfamiliehus, der er registreret som ejet af VB 1 ApS, c/o Ny- Revision ApS, Damsholtevej 3, 2970 Hørsholm. Bygningen er opført i 1946 i 2 etager, og et bebygget areal på 148 m2. Ifølge BBR er der én bolig i bygningen på i alt 296 m 2. Der er dog indrettet 2 boliger i bygningen. Boligen i stueplan er beboet, og boligen på 1. sal er ubeboet. Bygningens facader er opført i murværk som er pudset og malet. Vinduesbåndene på facaden mod syd er beklædt med træ. Tagbelægning er udført med fibercement. Konklusion og anbefaling. B.1. Konklusion Der er konstateret brandfare samt fugt- og skimmelangreb i et omfang i de besigtigede boliger, som skønnes at udgøre sundhedsfare ved ophold og beboelse i strid med 75 i Byfornyelsesloven (LBK nr af 03/10/2016). Det vurderes, at sundheds- og brandfaren er nærliggende, niveau 1. Bygningen er generelt ikke tilfredsstillende vedligeholdt. Bygningen vurderes til at være nedbrudt i et sådant omfang, at en renovering til et tidssvarende niveau ikke Side 2

3 skønnes at være økonomisk og teknisk realistisk. Bygningen skønnes på nuværende tidspunkt uden værdi og bygningen er til gene for omgivelserne. B.2. Anbefaling Det vurderes med baggrund i besigtigelsen, at beboelse og ophold i lejemålet i er forbundet med nærliggende sundheds- og brandfare i strid med Byfornyelseslovens 75 stk. 3., hvorfor der bør nedlægges forbud mod beboelse og ophold (kondemnering) i henhold til 76 stk. 1. Det anbefales, at forbud mod ophold træder i kraft hurtigst muligt, da sundhedsfare er nærliggende jf. byfornyelseslovens 76 stk. 2. at bygningen påbydes nedrevet, da den er udtjent og i tiltagende forfald, og ikke økonomisk forsvarligt kan renoveres til dagens standard jf. lovbekendtgørelsens 77 stk. 2. Anbefaling om kondemnering begrundes med sundheds- og brandfare som følge af: Skimmelvækst og fugt af sundhedsfarlig karakter i boligens opholdsrum. Brandfarlige loft- og vægbeklædninger på 1. sal. Utilstrækkelig opvarmningsmulighed i bygningen. Fare for personskade ved indvendig trappe og terrasse på 1. sal. Observationer ved besigtigelsen C.1 Beliggenhed og udearealer Bygningen er beliggende i byzone ud til offentlig vej. C.2 Udvendig besigtigelse. Bygningen er generelt misligholdt og vurderes at være skæmmende for omgivelserne. I facade mod syd er døren til trapperummet ødelagt og døren er afmonteret, så bygningen er åben for nedbør og dyr. De murede og pudsede facader ses med afskalninger, revner og porøse fuger. På facade mod syd ses vinduesbånd i stueplan og på 1. sal med træbeklædning. Beklædninger ses med svindrevner og råd i brædderne. Der er opsat interimistisk inddækning mellem træbeklædning og mur samt på sålbænke ved træterrassen. Der sker tydeligvis vandindtrængning ved inddækningen. Ved facader og gavle ses højt terrænniveau og opfugtet murværk. Side 3

4 Facade mod syd, dør til trapperum er afmonteret, så der er åbnet for nedbør og dyr. Gavl mod vest, der ses afskallet og opfugtet murværk. Vindue på 1. sal er uden glas, og der er åbent for nedbør. Side 4

5 På 1. sal ses flere afblændede vinduer uden glas. Generelt er fugerne omkring PVC vinduerne i meget ringe stand og der ses store revnedannelser. Alle vinduer er PVC vinduer i ringe stand, og enkelte vinduer kan ikke åbnes. På 1. sal er der udgang til en træterrasse, hvor der mangler afskærmning ved værn. Bygningens tag er belagt med fibercementplader. C.3 Indvendig besigtigelse, stueplan. Ved besigtigelsen af boligen i stueetagen kan der registreres højt fugtindhold på ydervægge og betongulve i alle opholdsrum. Der observeres synlig skimmelvækst på ydervægge langs gulve og på vinduer og i vinduesfalse. Betongulvene er partielt kraftigt opfugtede og under gulvtæpperne ses skimmelvækst og der observeres tydelig muglugt. Mellem ydervægge og betongulve ses revnedannelser og der observeres insekter under tæpperne og i revnerne. Fjernvarmeforsyningen er ikke tilsluttet varmesystemet og opvarmning sker med el paneler som lejer har opsat. Der er ikke varmt vand i boligen. I køkken og opholdsstue ses kraftigt tilsodede lofter og vægge på grund af en brand i emhætten. I badeværelset kan vinduet ikke åbnes og der er ingen ventilation af rummet. I køkkenet er emhætten fjernet efter brand og der er ingen ventilation af rummet. Under køkkenvask ses utæt og interimistisk vandinstallation og der ses skimmelvækst i køkkenskabene. I værelset mod nord kunne der måles luftfugtighed på 66 % RF, der vurderes som højt niveau i forhold til udvendig luftfugtighed på ca. 62 % RF. Der blev udtaget 2 aftryksprøver til laboratorieanalyse i boligen i stueetagen. Analysen viser høj koncentration af levedygtige svampesporer. I prøverne forekommer høj individuel forekomst af arter af skimmelsvamp med sundhedsfarlige karakteristika. Indvendig besigtigelse, 1. sal. Ved indgangen til trapperummet i stueetagen mangler yderdøren og bygningen er åben for nedbør og dyr. Der mangler afskærmning omkring trappen på 1. sal, og omkring træterrassen. Side 5

6 På alle ydervægge ses brandfarlige masonitplader på ydervægge og tynde træpanellofter i opholdsrum. Der kan måles forhøjet fugtindhold i beklædningspladerne. I køkkenet ses vindue i gavl uden glas og åbent for nedbør. I flere køkkenskabe ses udbredt skimmelvækst. Der ses dyreekstrementer i alle rum. Målinger ved besigtigelsen D.1. Generelt om fugtmålinger Forekomst af fugt er bedømt ud fra nedenstående skema: Bygningsdel Normal Let fugtig* Meget fugtig** Våd*** Træværk/gips (%) < Over 17 Murværk (digits) >75 * Let fugtbelastning indikerer muligt svigt i konstruktionen. **Høj fugtbelastning anses for at være sundhedsfarlig og medfører på kortere eller længere sigt betydelig risiko for skimmelangreb. ***Meget høj fugtbelastning med højere risiko sundhedsfare og organiske konstruktioner under nedbrydning. Note omkring målinger i murværk og beton: Ved fugtmålinger i tunge vægge måles et større areal med flere målinger. Dette gøres for at undgå enkeltstående målinger der viser fugt, men hvor fugtmåleren i virkeligheden giver udslag pga. af andre omstændigheder f.eks. indmurede armeringsjern mm. Derfor afkrydses den enkelte kategori ud fra en samlet vurdering af konstruktionen i stedet for at oplyse enkeltværdier. Fugtmålinger tjener til at give et samlet overblik over fugtbelastningen, til at påvise eventuelle svigt i konstruktionerne samt vise årsager til eventuelle skimmelangreb. De enkelte målinger er forbundet med en vis usikkerhed og fugtmålinger i sig selv kan ikke dokumentere sundhedsfare. D.2. Registrerede fugtmålinger Rum/Bygningsdel Normal Let fugtig* Meget fugtig** Våd*** Ydervæg mod syd i stue, op til 0.5 m over gulv. X Side 6

7 Betongulv langs ydervæg mod syd i stue. X Ydervæg mod vest i sovevær. X X Ydervæg mod nord i værelse. X X Betongulv langs ydervæg mod nord i værelse. X Let væg mod øst i værelse. X * Let fugtbelastning indikerer muligt svigt i konstruktionen. **Meget høj fugtbelastning anses for at være sundhedsfarlig og medfører på kortere eller længere sigt betydelig risiko for skimmelangreb. ***Våd fugtbelastning med højere risiko sundhedsfare og organiske konstruktioner under nedbrydning. Note omkring målinger i murværk og beton: Ved fugtmålinger i tunge vægge måles et større areal med flere målinger. Dette gøres for at undgå enkeltstående målinger der viser fugt, men hvor fugtmåleren i virkeligheden giver udslag pga. af andre omstændigheder f.eks. indmurede armeringsjern mm. Derfor afkrydses den enkelte kategori ud fra en samlet vurdering af konstruktionen i stedet for at oplyse enkeltværdier. Derfor vil det kunne opleves at samme konstruktion har flere afkrydsninger. Fugtmålinger tjener til at give et samlet overblik over fugtbelastningen, til at påvise eventuelle svigt i konstruktionerne samt vise årsager til eventuelle skimmelangreb. De enkelte målinger er forbundet med en vis usikkerhed og fugtmålinger i sig selv kan ikke dokumentere sundhedsfare. D.3. Relativ luftfugtighed RH (%) Normal Fugtig Meget fugtig Våd Udvendig luftfugtighed Indvendig luftfugtighed, stueetagen 62% 66% De registrerede luftfugtighedsværdier for boligen vurderes at være for høje i forhold til udvendig målt luftfugtighed. Side 7

8 For høj luftfugtighed i en bolig er ikke i sig selv bevis på sjusket udluftning. Det er udelukkende tegn på utilstrækkelig udluftning ift. den fugtighed boligen tilføres ved menneskeophold, fugtige konstruktioner m.m. Typiske tegn på for høj luftfugtighed er kondens på ruder. Det er at forvente at der vil opstå kondens på ruder i soveværelse i løbet af natten, men ved kondens på ruder i løbet af dagen, er der ikke tilstrækkeligt luftskifte og/eller varme i boligen. Når den relative fugtighed i boligen i længere tid overstiger 75-85% vil der med stor sikkerhed opstå skimmelvækst. D.4. Aftryksprøver, skimmelsvamp. Der blev udtaget 2 skimmelprøver på adressen. VBM Laboratoriet har fremsendt resultatet af de udtagne skimmelprøver d Laboratorierapport er vedlagt rapporten som bilag. Prøve nr. 1, aftryksprøve, udtage på gavlvæg mod vest i soveværelse, viste at der er moderat aktiv sporeforekomst af arterne Cladosporium spp. og Ulocladium spp og høj aktiv sporeforekomst af arten Penicillium spp. til stede på udtagsstedet. Prøve nr. 2, aftryksprøve, udtaget på ydervæg mod nord i værelse, viste at der er høj aktiv sporeforekomst af arten Ulocladium spp. til stede på udtagsstedet. Den 10. august 2017 Søren Garde Rådgivning A/S Udarbejdet af: Flemming Sørensen Bygningskonstruktør Tlf fls@garderaad.dk Kvalitetssikret af: Jens Illum Bock Side 8

9 Bilag: 1. Besigtigelsesmetode 2. Billeder fra besigtigelsen 3. Laboratorieanalyse Bilag 1. Besigtigelsesmetode Besigtigelsen er sket visuelt, og der er ikke foretaget destruktive undersøgelser på adressen. På ydervægge på 1. sal var der sket afrivning af tapet mv. og der var udøvet hærværk mv. i etagen. Der er foretaget fugtmålinger i alle tilgængelige opholdsrum. Der er anvendt: Gann Blueline Compact B kapacitiv fugtmåler Gann Blueline Compact træfugtighedsmåler Elmo 619 IR Videotermometer Side 9

10 2. Billeder fra besigtigelsen Facade mod syd, indgang til vaskerum og depotrum. Der ses nedbrudt træfacade. Gavl mod vest med opfugtet murværk og porøse fuger. Sokkel er under terræn. Side 10

11 Gavl mod øst set fra vej med indgang til varmerum. Facade mod nord set fra indkørsel til nabogrund. Side 11

12 Ydervæg og gavl mod vest i soveværelse, der ses udbredt skimmelvækst. Vindue i soveværelse med udbredt skimmelvækst på karm og ramme. Side 12

13 Vindue i soveværelse, der ses skimmelvækst og tegn på vådt murværk ved kuldebro. Ydervæg mod syd i soveværelse, aftryksprøve nr. 1. Side 13

14 Gavl mod vest i soveværelse, fugtmåling på 67 digits. Gavl mod vest i soveværelse, fugtmåling på 45 digits. Side 14

15 Ydervæg mod syd i stue, fugtmåling på 90 digits. Ydervæg mod syd i stue, fugtmåling på 91 digits. Side 15

16 Betongulv v ydervæg i stue, fugtmåling på 93 digits. Der ses skimmelvækst under tæppe. Ydervæg mod nord i værelse, fugtmåling på 90 digits. Der ses udbredt skimmelvækst langs gulv. Side 16

17 Betongulv i værelse, fugtmåling på 90 digits. Let væg i værelse mod varmerum. Fugtmåling på 17 %. Der ses skimmelvækst bag tapetet. Side 17

18 Ydervæg mod nord i værelse, fugtmåling under radiator på 73 digits. Vindue i værelse mod nord, der ses udbredt skimmelvækst på vindue. Side 18

19 Ydervæg mod nord i værelse, aftryksprøve nr. 2. Køkken hvor emhætte er fjernet efter brand. Der ses interimistisk koldtvandsinstallation. Side 19

20 Vaskeskab med utæt vandinstallation, skimmelvækst og u afdækket elinstallation. Sodskadet loft i køkken, efter brand i emhætten. Side 20

21 Trappe til 1. sal uden afskærmning. Køkken på 1. sal med vandskader og skimmelvækst. Side 21

22 Vindue uden glas i køkken på 1. sal. Der er åbent for nedbør. Ydervægge på 1. sal er beklædt med brandfarlige 12 mm masonitplader. Side 22

23 Ydervæg på 1. sal, fugtmåling på 17 %. Ydervæg på 1. sal, fugtmåling på 15 %. Side 23

24 Terrasse på 1. sal, uden afskærmning. Der ses interimistisk afdækning v inddækning. Vindue på 1. sal, der ses revnede fuger omkring vinduer. Side 24

25 Inddækning mellem pudset facade på 1. sal og træfacade i stueetagen. Der trænger tydeligvis vand ind i konstruktionerne. Side 25

26 Søren Garde Rådgivning A/S Søren Garde Rådgivning A/S arbejder med juridisk, byggeteknisk og administrativ rådgivning for kommunerne omkring sundhedsfarlige og forfaldne huse - med kondemnering, nedrivningspåbud og oprydning m.v. Side 26

27 s sgunnekær 26 s s INDUSTRIVEJ 1 ss DK-2610 RØDOVRE DK-9440 AABYBRO TLF TLF ROEDOVRE@VBMLAB.DK AABYBRO@VBMLAB.DK Skimmelbilag til prøvningsrapportnr.: N A Kundens sagsnummer: Kundens sagsnavn: Vestergade 1 VBM prøvenr. Prøvemærkning Skimmel påvist Antal levedygtige sporer (CFU) N A-1 1. Gavlvæg Soveværelse N A-2 2. Ydervæg i værelse Penicillium spp Cladosporium spp Ulocladium spp Mucor spp Gærsvampe Ulocladium spp Mucor spp CFU: Levedygtige skimmelsvampesporer (Colony Forming Units) CFU vejledning: CFU mindre end 10 - Der er begrænset forekomst af levedygtige svampesporer CFU Der er moderat forekomst af svampesporer CFU over 50 Der er høj forekomst af svampesporer Total CFU: Total CFU: 307 Beskrivelse af de enkelte svampe Cladosporium er naturligt en dominerende del af de sporer, der finde i udendørs luftprøver, i sær i august/september er sporene tagrige i naturen. I bygninger findes cladosporium ofte på fugtige vinduesrammer, men kan også vækste på andre bygningsmateriale og celluloseholdige materialer, som papir og tekstiler, og fødevarer. Cladosporium vækst ses som olivengrøntlag til sortbrune kolonier og vækster mellem -6 og 32 C, men optimalt mellem C. Cladosporium producerer luftbårne sporer sporene kan være allergifremkaldende. Gærsvampe er en gruppe af svampearter, ofte encellede, der hænger sammen i en lang kæde. De er almindelige i naturen og forefindes ofte i jorden samt som luftbårne sporer. Gærcellers produktion af toksiske og allergifremkaldende stoffer er ikke beskrevet. Mucor inkluderer over 50 identificerede arter. Mucor har naturligt habitat i jord, planter, gødning, frugt og grøntsager, hvorfor den indendørs er meget almindelig at finde i fødevarer. Mucor kan lejlighedsvist findes Rapporten vedrør kun de prøvede emner. Uddrag må kun gengives med laboratoriets skriftlige godkendelse. BESØG OS PÅ Side 1 af 2

28 s sgunnekær 26 s s INDUSTRIVEJ 1 ss DK-2610 RØDOVRE DK-9440 AABYBRO TLF TLF ROEDOVRE@VBMLAB.DK AABYBRO@VBMLAB.DK i en række bygningsmaterialer som eksempelvis materialer af rå eller malet træ. Det er almindeligt at finde få sporer i husstøv i huse uden fugt problemer. Mucor kræver høj vandaktivitet for at kunne vokse indendørs, hvorfor Mucor der ikke kan relateres til støv eller sporer fra fødevarer kan indikere et fugtproblem. Mucor er en hurtig groende skimmelsvamp, hvorfor enkelte sporer kan overgro en agarplade. Mucors vækst ses som hvide kolonier, og vækster optimalt ved C. Penicillium er meget almindelig og inkludere over 200 identificerede arter. Penicillium ses i en lang række habitater; i naturen både jord og vegetation. I indendørs miljøer kan penicillium optræde som vækst på fødevarer, træ, lim, tapet og lignende, hvor fugtigheden er høj. De fleste arter har luftbårne spore og producerer mycotoxiner, der begge kan være sundhedsskadelige og allergifremkaldende. Vækst af penicillium, kan ses som hvide, gule, grøngule eller blågrønne kolonier. Penicillium vækster ved 5-37 C, optimalt omkring 25 C, tåler udtørring og sporerne lagres ofte i støv. Ulocladium arter er almindeligt forekommende i jord og på rådnende urteagtige planter, papir, tekstiler, gødning, emulsion maling, græsser, fibre og træ. I bygninger, er ulocladium almindeligt forekommende i fugtige eller våde områder såsom badeværelser, køkkener og kældre og omkring vinduer. Ulocladium er ofte isoleres fra malede overflader, tapet eller våde/fugtige vægge. Ulocladium kræver høj vandaktivitet, hvorfor slægten kan være en vandskade indikator. Ulocladium sporer findes sjældent i luftprøver, da sporer ikke let frigivesm, dog kan udtørring resultere i højere rate af luftbårnesporer. Ulocladium producerer, specielt når den optræder i syntetisk materiale, mycotoxiner, der er sundhedsskadelige. Rapporten vedrør kun de prøvede emner. Uddrag må kun gengives med laboratoriets skriftlige godkendelse. BESØG OS PÅ Side 2 af 2