Klagerne. København, den 1. juni 2010 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 1. juni 2010 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Dennis Jespersen, Torben Snedevind, Jacob Jespersen, Ole Jespersen og Ellen Jespersen v/ Chartis Europe S.A. Kalvebod Brygge København V Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har ydet mangelfuld rådgivning af klagerne i forbindelse med deres køb af ejendom, hvorpå der var udarbejdet tilstandsrapport og geoteknisk rapport, der viste, at der var alvorlige sætningsskader, der skyldtes utilstrækkelig fundering af ejendommen.

2 2 Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne var i 2000 interesseret i at købe en ejendom, hvorfor klagerne med overtagelsesdag den 23. september 2000 underskrev en købsaftale om køb af ejendommen for kr Købsaftalen var udarbejdet af indklagede, der repræsenterede klagerne i forbindelse med handlen. Det var i købsaftalen anført, at klagerne i forbindelse med handlen havde fået udleveret tilstandsrapport af 19. september 2000 og geoteknisk rapport af 18. september Af tilstandsrapporten fremgik bl.a., at der var stedvise revner og sætninger i fundamenterne, og at der vedrørende disse skader blev henvist til geoteknisk rapport af 18. september Af den geotekniske rapport fremgik bl.a.: [...] 1. Sammenfatning. I husets østfacade og sydgavl er konstateret revner. Der er målt differenssætninger på op til 7 cm langs husets sokkel. Med de ved boringen konstaterede forhold må det antages, at sætningerne skyldes fundering på et tykt fyldlag over moseaflejringer. Effektiv imødegåelse af fremtidige skader kræver for hele huset en fundamentsforstærkning, der mest hensigtsmæssigt udføres som en fundering på pæle. [...] I maj 2004 solgte klagerne ejendommen igen. I juni 2006 anlagde køber retssag mod klagerne og mod den byggesagkyndige, der havde udarbejdet tilstandsrapport på ejendommen i 2004, idet køber havde konstateret alvorlige sætningsskader på ejendommen, hvilket hverken klagerne eller den byggesagkyndige havde oplyst om i forbindelse med handlen. Køber nedlagde påstand om erstatning for væsentlig værdiforringende mangler ved ejendommen, kr Den ene klager har under retssagen forklaret, at klagerne ikke modtog kopi af den geotekniske rapport, selvom det fremgik af købsaftalen, at den var blevet udleveret til klagerne. Klagerne havde ikke set, at der i tilstandsrapporten blev henvist til en geoteknisk rapport. Den ene klager har endvidere forklaret, at indklagede havde sagt, at

3 3 der ikke var nogen grund til, at klagerne havde udgifter til advokat i forbindelse med handlen, at indklagede sagtens kunne ordne papirerne, at der ingen grund var til at bruge penge på at tegne ejerskifteforsikring, idet der var tale om et pænt hus, og at da tilstandsrapporten så fin ud, kunne klagerne roligt købe ejendommen. Der blev afsagt dom i sagen den 18. december 2007: [...]

4 4

5 [ ] 5

6 6 [...] Både klagerne og den byggesagkyndige ankede sagen til landsretten. Den 3. september 2008 sendte klagernes advokat procestilvarsling til indklagede. Indklagede blev opfordret til som biintervenient at varetage sine interesser under retssagen, idet klagerne, hvis de tabte landsretssagen ville gøre regreskrav gældende over for indklagede som følge af manglende rådgivning i forbindelse med købet af ejendommen, specielt med hensyn til manglende oplysninger om indholdet af den geotekniske undersøgelse. Indklagede foretog imidlertid ikke intervention i retssagen. Den 16. december 2008 afsagde landsretten dom i retssagen således:

7 [...] 7

8 8

9 9

10 10 [...] Klagenævnet har anmodet indklagede om at sende kopi af rådgivningsaftale mellem parterne og af indklagedes faktura. Indklagede har hertil oplyst, at der ikke er indgået en aftale om berigtigelse, og at indklagede således heller ikke har opkrævet honorar. Klagerne har bl.a. anført:

11 11 Indklagede skal erstatte klagerne kr ,80. Det fremgår af købsaftalen fra 2000, at indklagede repræsenterede klagerne i forbindelse med handlen, og at indklagede i forbindelse hermed udleverede bl.a. geoteknisk rapport af 18. september 1987 til klagerne. Indklagede burde have indset, at ejendommen i henhold til den geotekniske rapport var behæftet med væsentlige mangler, da det direkte af rapporten fremgår, at en imødegåelse af fremtidige sætningsskader ville kræve en forstærkning af hele huset f.eks. ved nedpresning og/eller nedramning af sammensatte pæle. Indklagede burde tillige have indset, at klagerne, der var helt unge mennesker uden faglige forudsætninger, ikke kunne overskue konsekvenserne heraf. Indklagedes ansvarsforsikringsselskab Chartis Europe S.A. har bl.a. anført: Det bestrides, at indklagede skal betale erstatning til klagerne. Klagerne fik ved deres køb udleveret tilstandsrapport og geoteknisk rapport, der nærmere beskriver sætningsrevnerne i ejendommen og årsagen hertil. Endnu mere vigtigt fremgår det af sælgers vidneforklaring, afgivet under retssagen mellem køber og klagerne, at sælger i forbindelse med klagernes besigtigelse af ejendommen forud for deres køb har udpeget sætningsrevnerne for klagerne. Sælger gav endvidere oplysning til klagerne om, at der var problemer med ejendommens fundering, og at det ville blive dyrt at pilotere. Der var ved prisfastsættelsen taget højde for, at der var denne væsentlige udgift til pilotering. Klagerne er dermed blevet fuldt oplyst om dette forhold, forinden de rettede henvendelse til indklagede for at få udarbejdet købsaftale. Der foreligger således ingen ansvarspådragende adfærd fra indklagedes side, og derudover foreligger der ond tro hos klagerne, hvorfor erstatningsbetingelserne ikke er opfyldt. Nævnet udtaler: Klagerne har ved at underskrive købsaftalen skrevet under på at have modtaget geoteknisk rapport. Hertil kommer, at der i den udleverede tilstandsrapport er henvist til den geotekniske rapport. Nævnet lægger herefter til grund, at klagerne i forbindelse med deres køb af ejendommen var bekendt med, at funderingen var utilstrækkelig. Selvom klagerne var vidende om skaderne, finder nævnet det kritisabelt, at indklagede ikke som klagernes rådgiver rådgav klagerne til inden handlen at få undersøgt, hvad det ville koste at udbedre den manglende fundering. Det kan dog ikke lægges til grund, at

12 12 klagerne, hvis indklagede havde rådgivet som anført, herefter havde valgt ikke at købe ejendommen, eller at sælger ville have accepteret et større nedslag i prisen, hvorfor nævnet allerede af denne grund ikke kan pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Indklagede har efter det oplyste ikke opkrævet honorar hos klager, og der er derfor ikke spørgsmål om honorarfortabelse eller reduktion. Nævnet bemærker i øvrigt, at det ikke kan bebrejdes indklagede, at klagerne i forbindelse med salget af ejendommen ikke oplyste deres køber om funderingsproblemet og derfor blev pålagt at betale erstatning for de væsentlige mangler ved ejendommen. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand