Lokalplan Forslag af 21. august Borupgårdscentret. Kommuneplantillæg nr. 14. Smakkevej. Nørrevej. Comwell Kursuscenter

Transkript

1 Forslag af 21. august 2014 Hornbæk Ålsgårde Saunte Skibstrup Hellebæk Havreholm Borsholm Horserød Helsingør Plejelt Nygård Langesø Gurre Tikøb Jonstrup Nyrup Snekkersten Kvistgård Espergærde N Smakkevej Rønnebær Allè Comwell Kursuscenter Nørrevej Snekkersten Station Borupgårdscentret. Kommuneplantillæg nr. 14 Lokalplan 1.138

2 Lokalplanlægning Hvad er en lokalplan? En lokalplan er et juridisk bindende dokument, der regulerer den fremtidige anvendelse og udformning af det område planen omfatter. Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan inden et større byggeri, anlægs- eller nedrivningsarbejde sættes i gang eller når arealer overføres fra landzone til byzone. Hensigten er, at Byrådet har mulighed for at skabe rammerne for en ønsket udvikling af de fysiske omgivelser og høre offentlighedens mening herom. Eksisterende lovlige forhold Eksisterende lovlige forhold kan fortsætte også selvom lokalplanen foreskriver andre løsninger. Det er først i forbindelse med fremtidige ændringer, at man skal handle i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Lokalplanen og handlepligt Lokalplanen medfører først en handlepligt, når man vil ændre forhold omfattet af lokalplanen på sin ejendom. Lokalplanforslag og offentlig høring Lokalplanen udarbejdes først som forslag, der bliver behandlet af Teknik-, Miljø- og Klimaudvalget og af Økonomiudvalget hvorefter Byrådet vedtager at offentliggøre planforslaget. Lokalplanforslaget er i høring minimum 8 uger. Høringsperiode og indsigelsesfrist kan ses sidst i redegørelsen. Lokalplanforslaget annonceres på kommunens hjemmside og i lokale aviser. Miljøvurdering Ifølge Lov om miljøvurdering af planer og projekter er der foretaget en miljøscreening af lokalplanen. Resultatet kan ses under redegørelsen efter lokalplanen. Endeligt vedtaget lokalplan Efter den offentlige høring bliver indsigelser og ændringsforslag behandlet af Teknik-, Miljøog Klimaudvalget, Økonomiudvalget og Byrådet som vedtager lokalplanen med eventuelle ændringer. Ved større ændringer skal planforslaget i ny offentlig høring. Når en lokalplan er endeligt vedtaget, bliver den annonceret på kommunens hjemmeside og i lokale aviser. Sådan bruges lokalplanen Lokalplanen består af to dele: Lokalplanbestemmelserne er de juridisk bindende bestemmelser, der gælder for lokalplanområdet. Redegørelsen/vejledningen, som skal ledsage lokalplanen, skal oplyse om, hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og øvrig planlægning for området. Den skal angive, om lokalplanens virkeliggørelse er afhængig af tilladelser fra andre myndigheder end Byrådet. I kystnærhedszonen, i kystnære dele af byzonerne og ved etablering af butikker skal der desuden redegøres for bebyggelsens indvirkning på det omkringliggende område. Klagemulighed Byrådets vedtagelse af lokalplanen kan påklages for så vidt angår spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan ikke klages over planens indhold. Klage indgives til Center for Kultur, Plan og Erhverv som videresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet. Klagen skal være modtaget i Center for Kultur, Plan og Erhverv inden 4 uger fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan. Spørgsmål om planens lovlighed kan indbringes for domstolene inden for 6 måneder fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan.

3

4 Indholdsfortegnelse Hvorfor denne lokalplan... 4 Eksisterende forhold... Fremtidige forhold Lokalplanens formål Område og zonestatus Lokalplanens anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Bebyggelsens placering og omfang Energibestemmelser Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Lednings- og antenneanlæg Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Lokalplanens retsvirkning Tillæg nr. 14 til Helsingør Kommuneplan REDEGØRELSE Helsingør kommuneplan Tillæg nr.14 til Helsingør kommuneplan Fingerplan Spildevandsplan Varmeplan Museumslovens Kystnærhedszonen Handicapforhold Aflysning af servitutter Miljøvurdering Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Mindretalsudtalelse Fremlæggelse- og indsigelsesfrist... 20

5 Hvorfor denne lokalplan Denne lokalplan er udarbejdet som første etape i ombygningen af Borupgård Centerområde. Den muliggør nedrivning af eksisterende center og opførelse af et nyt byggeri til butikker, erhverv og beboelse i den sydlige del af centerområdet. Lokalplanen skal sikre en sammenhæng med intentionerne i det overordnede skitseprojekt for Borupgårdcenteret, som omfatter hele kommuneplanens rammeområde 1C66, der mod nord afgrænses af Smakkevej, mod øst af Rønnebær Allé, mod syd af Nørrevej. Mod vest afgrænses området af stiforbindelsen mellem Smakkevej og Nørrevej. Både byrådet og borgere i lokalområdet har længe udtrykt ønske om en revitalisering af området, som gennem de seneste år har oplevet en dalende kvalitet og en stadig større kontrast til det nye Snekkersten Stationsområde og Comwell Borupgaard. Det overordnede skitseprojekt for rammeområde 1C66. Lokalplanen udarbejdes således dels på baggrund af et politisk og befolkningsmæssigt ønske og dels på baggrund af bygherres ønske om at opføre byggeri, der opfylder nutidige krav til dagligvarebutikker og tidssvarende boliger, som erstatning for det eksisterende butiksbyggeri. Eksisterende forhold Borupgård centret består i dag af tre bygninger, der er opført i To af bygningerne har erhvervsareal på godt 800 m², mens det for den sidste bygning er på 440 m². Bygningerne er orienteret mod et fælles torveareal og mod Nørrevej findes der ubebyggede græsarealer. Området vejbetjenes i dag med overkørsel både fra Nørrevej og Rønnebær Allé. En del af det offentlige vejareal mod øst fungerer som parkeringsareal for centret, idet centret ikke har parkering på egen grund i dag. Lokalplanområdet ligger i en afstand af m fra Snekkersten Station og er således indenfor det stationsnære kerneområde, som ligger omkring stationen. Afstanden til stationen betyder, at der kan etableres et kontorbyggeri på mere end 1500 m² indenfor området. Det nuværende center 4

6 Yderligere er lokalplanområdet beliggende ved et knudepunkt mellem flere primære og sekundære sti- og cykelruter. Fremtidige forhold Placering og motivation: Som følge af områdets meget centrale placering og for at styrke områdets samlede funktionalitet giver lokalplanen planmæssigt grundlag for etablering af en multifunktionel anvendelse. Det er intentionen, at området skal kunne rumme både detailhandel (dagligvarer og udvalgsvarer), publikumsorienterede serviceerhverv (eks. frisører, cafeer), liberale erhverv (eks. advokat, landinspektør, revisor), kontorfaciliteter og boliger. Blandingen af funktioner giver mulighed for, at området er levende også udover butikkernes almindelige åbningstid. Dette liv har en præventiv effekt, idet området som helhed (inklusiv arealerne op til stationen) bliver et mere åbent, lyst og dermed sikkert at færdes i. Funktionalitet Planen giver mulighed for opførelse af to dagligvarebutikker med erhvervsarealer på henholdsvis ca m² og ca. 800 m², mindre udvalgsvarebutikker, samt opførelse af lejligheder til beboelse på matr.nr. 1ng Borupgård, Helsingør Jorder. For at skabe arkitektonisk overensstemmelse med de omliggende bebyggede strukturer og det eksisterede terræn er beboelsesdelen tænkt udført med terrassehuspræg med den højeste etage modsat Nørrevej. Mod Rønnebær Allé (enhed 2) kan der efter udarbejdelse af en ny lokalplan opføres 2000 m² erhverv og 2800 m² boliger, samt 4000 m² parkering under terræn. Den nye bebyggelse bliver placeret i områdets sydvestlige del, hvorfor det er hensigten, at bygningsmassen tilpasses både vejforløbet mod Nørrevej og det gennemgående stiforløb mod vest. Det er intentionen, at den påtænkte bebyggelse dels skal udføres med respekt for den omliggende bebyggelse og terræn og dels bidrage til en arkitektonisk fornyelse af området. Bygningens facader udføres som lyse/hvide betonelementer eller som pudsede/filtsede. Bygningsdetaljer og elementer som sternkanter, nedløb, gelænder, søjleelementer, facadeopdelinger mv kan udføres i glas/zink/alu/beton/stål/træ, mens vandrette flader kan etableres med sedum eller beplantning og dermed bidrage til indtrykket af en levende og organisk bebyggelse. For at underbygge det bymæssige centerpræg og for at nedbryde den store skala i byggeriet, vil bygningsmassen i form af højde og struktur understøtte hver sin funktion. Facadehøjden i stueplanet vil med sine publikumsrettede erhverv blive ca. 5,5-6 m, mens de øvrige facader fra og med første sal kun vil blive ca. 3,5 4m pr. etage. Samtidig vil der blive arbejdet med både vertikale og horisontale forskydninger. Etablering af fælles og/eller private udearealer på tagterrassekonstruktionen og opbrydning af facaderne med beplantning kan give et liv i højden og bidrage til, at de grønne strukturer fra torvearealerne integreres i byggeriet, ud over den aktivitet, der naturligt vil forgå ved butikker og torvearealer. Det vurderes, at virkeliggørelsen af denne lokalplan bidrager til et fornyet liv i området og det er samtidig byrådets håb, at omdannelsen vil føre til en højere kvalitet i udearealerne og dermed et mere behageligt byrum. Plangrundlaget vil skabe rammerne for en fortætning af et område, der med sin placering giver let adgang til kollektiv transport, med forbindelser til København, Hillerød og Helsingør Centrum. Bebyggelse: Luftfoto over lokalplanområdet 5

7 Perspektiv mod sydøst Perspektiv mod sydvest Perspektiv mod nordøst 6

8 I henhold til Lov om Planlægning, Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2.1 nævnte område i Helsingør Kommune. 1 - Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål: Med lokalplanen sikres rammerne for nedrivningen af det eksisterende center at give mulighed for nedrivning af eksisterende centerbyggeri og udvikling af med boliger. Der gives mulighed for og udvikling af et nyt centerområde området til centerformål i form af detailhandel (dagligvarer og udvalgsvaner, hvor folk fra de omliggende bolig- indretning med optimale centerfunktiorer), liberale erhverv og boliger. områder dels kan foretage deres daglige indkøb og dels kan færdes eller op- at der fastsættes bestemmelser for omfang og placering af ny bebyggelse og holde sig i kortere perioder. parkering 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter pr. 1. marts 2014 matrikelnummer 1ng og 20 Borupgård, Helsingør Jorder, samt dele af matr.nr. 7000b, 7000p og 7000y Borupgård, Helsingør Jorder. Lokalplanområdet er beliggende i byzone. Området forbliver byzone 2.2 Lokalplanområdet opdeles i enhederne 1 og 2 som vist på kortbilag 1 Baggrunden for opdelingen i to enheder er et ønske om fælles parkeringsforhold for de to enheder, samt et ønske om fastlæggelse af bestemmelser for udviklingen af enhed 1 og et princip for udviklingen af enhed Lokalplanområdets anvendelse Enhed Udlægges til centerformål med mulighed for etablering af flere anvendelser i form detailhandel (dagligvarer og udvalgsvarer), liberale erhverv, serviceerhverv og boliger med tilhørende parkeringspladser. Lokalplanens anvendelsesbestemmelser er helt centrale i sikringen af lokalplanens formål. Det er anvendelsesbestemmelserne, der skal sikre, at der kommer den blanding af forskellige centerformål, der bidrager til et levende og attraktivt bymiljø. 3.2 Anvendelsen i stueplan fastsættes til dagligvare-, udvalgsvarebutikker og publikumsorienterede liberale erhverv (f.eks. frisører, caféer mv) 3.3 Anvendelsen fra og med første sal fastsættes til liberale erhverv og/eller boliger. Kontorer til liberale erhverv i form af eks. landinspektører, revisorer, advokater. 7

9 Enhed Udlægges til liberale erhverv, serviceerhverv, butikker og boliger med tilhørende parkeringspladser. Helsingør kommune ejer enhed 2, der delvist består af vejarealer. Inden et projekt realiseres vil der blive udarbejdet en mere detaljeret lokalplan. 4 Udstykning 4.1 Der må indenfor enhed 1 ikke foretages udstykning, se dog stk. 4.2 og Offentlige vej- og stiarealer skal udskilles i matriklen. Øvrige matrikulære forandringer i form af berigtigelser og arealoverførsel anses ikke i strid med lokalplanen. Bestemmelsen forhindrer heller ikke opdeling i ejerlejligheder eller anparter. Bestemmelsen sikrer overensstemmelse med lov om offentlige veje Vej-, parkerings- og fællesarealer (grønne områder, stier, veje, parkering etc.) kan dog udstykkes, således at strukturen i ejerog grundejerforeningen følges. Bestemmelsen sikrer mulighed for etablering af samarbejder med andre grundejerforeninger og ejerforeninger, etableret i takt med områdets udvikling. 5 - Veje, stier og parkering 5.1 Vejadgang skal etableres som vist på kortbilag 3. Vejadgang til parkeringspladserne må alene ske fra henholdsvis Nørrevej og Rønnebær Alle. Herudover skal der etableres en separat vareindlevering fra Nørrevej. 5.2 Der skal i forbindelse med opførelse af det nye byggeri etableres ny venstresvingsbane på Nørrevej indenfor det på kortbilag 3 viste område. Vareindlevering til dagligvarebutikkerne og afhentning af deres affald mv sker ad overkørsel fra Nørrevej. Dette sikrer en manøvreplads for varebiler og holder denne del af trafikken adskilt fra anden trafik til området. Vareindlevering og vareindkørsel skal indrettes, således at varetransport sker forlæns og at der ikke bakkes ind fra Nørrevej, samt at der er klar adskillelse mod bløde trafikanter. Se også bestemmelsen 9.3 I forbindelse med byggeriet skal der på Nørrevej etableres ny venstresvingbane. De trafikale ændringer etableres og betales af grundejere som fastlagt i udbygningsaftale. Aftalen skal være underskrevet af bygherre inden den endelig vedtagelse af lokalplanen. Enhed I forbindelse med etableringen af centret skal der indenfor enhed 1 etableres 57 parkeringspladser, hvoraf to skal reserveres til handicapparkering. Der sikres gennem udlæggelse af parkeringsarealer tilstrækkelige parkeringsmuligheder for bilister på terræn. Det samlede parkeringsbehov i enhed 1 8

10 er 120, hvoraf de 57 pladser skal kunne etableres i enhed 1, mens de resterende 63 pladser udlægges i enhed 2. Tilstedeværelsen af disse pladser i enhed 2 sikres gennem den nye lokalplan og i den grundejerforeningsvedtægt, som stiftes efter byggeri i enhed Der skal i forbindelse med etablering af boligerne, indenfor byggefeltet og i nærhed til indgangene til boligerne, etableres og indrettes rum til opbevaring af cykler og barnevogne på mindst 50 m², i princippet som vist på kortbilag Langs butikkernes facader skal der reserveres plads til cykelparkeringspladser. 5.6 Vejanlæg og parkeringspladser skal etableres i princippet som angivet på bilag 3. I henhold til Helsingør kommunes parkeringsstrategi forudsættes det, at der i forbindelse med indretning af nye boliger sikres et passende antal parkeringspladser til cykler. For handlende opsættes cykelstativer i forbindelse med butikkernes indgangspartier Parkeringsstativer til cykler vil være placeret flere steder i og omkring bebyggelsen, og de vil servicere boligerne såvel som butikkerne. 5.7 Inden for lokalplanområdet kan der etableres en sti langs en nord-syd gående akse, jf. principperne på bilag 3. Stiforbindelsen skal bidrage til udviklingen af Helsingør kommunes overordnede infrastruktur for de lette trafikanter. 5.8 Veje og stier skal udføres handicapegnede i overensstemmelse med Dansk Standard, DS , Tilgængelighed for alle og SBI-anvisning nr. 98 Boligbebyggelse for alle Enhed Der skal indenfor enhed 2 etableres mindst 63 parkeringspladser til brug for bebyggelsen i enhed 1. Til kommende bebyggelse i enhed 2 skal der etableres: 1 p-plads pr. 100 m² liberalt erhverv 1 p-plads pr. 50 m² detailhandel 1 p-plads pr. bolig Bestemmelsen sikrer, at der i forbindelse med udarbejdelsen af plangrundlaget for enhed 2 sikres, at der altid er etableret 63 pladser til opfyldelse af den samlede parkeringsforsyning på 120 pladser i enhed Bebyggelsens placering og omfang 6.1 Området må alene bebygges i overensstemmelse med principperne angivet på bilag 2, 3, 4 og 5. Kortbilagene fastlægger placering og udstrækning af byggeriet i enhed 1, samt et vejledende byggefelt for enhed 2. 9

11 Enhed Der må maksimalt opføres m² bebyggelse (bruttoetagemeter) Herudover kan der etableres halvtage til indkøbsvogne, cykelparkering og tag over varegård og tilkørsel hertil. Halvtage må etableres udenfor byggefeltet. Det samlede butiksareal indenfor lokalplanområdet må maksimalt udgøre m² Det samlede bruttoetageareal for dagligvarebutikkerne inklusiv lager, lukket varegård og eventuel kælder må ikke overstige m². Herudover må tillige opføres en åben varegård på maksimalt 50 m² og lokale til personalefaciliteter på maksimalt 200 m². De maksimale butiksstørrelser skal beregnes i overensstemmelse med bestemmelserne i planloven. Ved personalefaciliteter forstås de lokaler, hvor alene personalet har adgang, og som benyttes i forbindelse med personalets pauser og personlige pleje. De lokaler, der kan fradrages i beregningen af bruttoetagearealet, er personalekantine, -toilet, -fitnessfaciliteter og - pauserum. Skure, parkeringsarealer, overdækkede varegård og tilkørsel hertil indgår således ikke i beregningen af de 6.050m². Udvalgsvarebutikker må have et areal på maksimalt 500 m² 6.3 Der må maksimalt indrettes i alt 28 boliger og det samlede areal for boligbebyggelsen må maksimalt være m². 6.4 Bebyggelsen må alene opføres indenfor byggefeltet, som angivet på kortbilag 2 og skal placeres med en minimumsafstand til skel på 2,5 m. Bebyggelsen er disponeret med et vinkelformet stueplan med butikker der lægger sig ind i det faldende terræn på grunden. Derved dannes der rum for torve- og parkeringsarealer, hvorfra der er god overskuelighed og adgang til de to dagligvarebutikker og de mindre butikker/serviceerhverv. Varegård, støttemure mv kan opføres i skel. 6.5 Bebyggelse må maksimalt opføres i seks etager med etagestruktur, udstrækning og en forskydning, som angivet på kortbilag 4. Butiksdelen danner base for to klynger af terrasserede boliger, der ligger forskudt i forhold til hinanden på taget af butikkerne. De to klynger strækker sig fra 1. til 6. etage (stuen til 5. sal), og de trapper hver især op mod henholdsvis nord og vest. Afstanden til basen og de indbyrdes forskydninger er fastlagt på kortbilag Intet punkt på byggeriet må overstige kote (dvr90) 6.7 Der skal være niveaufri adgang til butikkerne og boligerne. Bestemmelsen sikrer, at det til enhver tid handicapegnede i overensstemmelse med Dansk Standard, DS , Tilgængelighed for alle 10

12 Enhed Der må maksimalt opføres 2000 m² erhverv og 2800 m² boliger, samt 4000 m² parkering under terræn. Rammen for byggeri i enhed 2 kan ikke udnyttes uden forudgående vedtagelse af en ny lokalplan for denne enhed. 7 - Energibestemmelser 7.1 Nybyggeri skal opføres i henhold til Bygningsreglementets bestemmelser for lavenergibebyggelse. 8 - Bebyggelsens udseende Enhed Facadevægge på bebyggelsen, varegården og støtte- og halvmure må alene udføres som lyse eller hvide betonelementer / pudsede facader. Facader kan udføres med fremspring eller anden variation. Jfr. planlovens 21a forstås lavenergibebyggelse, som bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgningen om byggetilladelse opfylder bygningsreglementets rammer for energiforbrug i lavenergibygninger. Det er tanken, at terrassehusene skal fremstå lyse og lette i udtrykket. Facaderne præges af store vinduespartier, og enkle, hvide flader i beton, puds eller lignende. De hvide flader kan eventuelt suppleres med felter med trælister eller lignende. Altaner hænges udenpå facaden og giver en dybde og variation til facaden. Helsingør kommune ejer enhed 2 og vil i forbindelse med kommende lokalplan for denne enhed fastlægge bestemmelser for bebyggelsens udseende. 8.2 Bygninger skal udføres med murkrone og bagvedliggende tagflade, således taget ikke umiddelbart kan ses og derved fremstår fladt. Der vil være adgang til samtlige boliger fra butiksbasens tag. Taget vil i stor udstrækning være belagt med fliser og med grønne elementer der giver ophold og mødested for beboerne. Flere af boligerne vil have adgang til store, private taghaver med panoramaudsigt over Øresund. Der vil desuden være private altaner til udeophold. Taghaver og altaner orienteres så vidt muligt mod syd og mod vest. Da flere af tagfladerne benyttes til udeopholdsarealer, vil det være oplagt at begrønne flere af disse. Dette kan eksempelvis gøres med beplantninger af sedum. 8.3 Bebyggelsen skal fremstå i ensartede materialer og der må ikke benyttes surrogatmaterialer. Surrogatmaterialer er materialer, som i eksempelvis form, udtryk og fysisk beskaffenhed udgiver sig for at være et andet materiale end det i virkeligheden er (eksempelvis plasticbrædder med træ-look, eller coatede plasticplader i stål-look ). 11

13 8.4 Der må ikke anvendes reflekterende materialer, bortset fra vinduesglas, i facaderne. 8.5 Skiltning på facade må alene placeres som vist på kortbilag 4. Der kan etablere én pylon ved overkørslen til Nørrevej på maksimalt 2x6 m, som vist på kortbilag 3. Pylonen må alene bruges til navn og logo for forretningerne. Lysskilte må kun udføres med enkeltstående bogstaver og/eller logoskilt og må ikke være til ulempe eller virke skæmmende i forhold til omgivelserne. Skiltningen indenfor lokalplanområdet følger principperne i Helsingør kommunes hæfte Skiltning - arkitekturpolitiske retningslinier, som indeholder en række gode råd og retningslinjer for erhvervsskiltning i kommunen. Det skal sikres, at der skabes en helhedsorienteret løsning med skiltning for alle forretningerne, som ikke opleves skæmmende i forhold til omgivelserne. Ud over pylon som vist på kortbilag 3 må der, bortset fra færdselstavler ikke opsættes nogen form for fritstående skilte, reklameflag eller reklamegenstande i lokalområdet. 8.6 Køleanlæg og lignende tekniske anlæg skal placeres inde i bygninger Det skal i forbindelse med placering af tekniske installationer, samt andre støjende anlæg eller foranstaltninger sikres, at Miljøstyrelsens gældende krav til grænseværdier for støj overholdes. Det er en forudsætning for byggeriets ibrugtagen, at der forud foreligger dokumentation for overholdelse af kravene. Ved etablering af butikkerne skal det sikres, at der ikke påføres omgivelserne et støjniveau, som overstiger de grænseværdier, som er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. 9 - Ubebyggede arealer 9.1 Kørebanearealerne må alene belægges med asfalt, flisebelægning eller anden belægning i mørke/sorte/koksgrå nuancer. Torvearealer eller øvrige funktionsflader, jf bilag 3, må kun belægges med fliser eller øvrige belægning, der adskiller sig fra kørebanearealerne. 9.2 Parkeringspladserne må kun udføres med permeabel belægning og skal markeres med tydelig afmærkning i form af stribning, belægningsskift, forsænkninger eller en kombination heraf. Det er vigtigt, at udearealerne disponeres således, at de også er orienterede mod områdets gående og cyklende trafikanter. Omkring indgangspartier til forretningerne skal der lægges fliser, der danner en lille plads og dermed skaber sikkerhed for den gående til og fra forretningerne. Permeabel belægning (permeable pavement) er en belægning, der som andre belægninger sikrer en plan overflade velegnet til gang eller kørsel, men har derudover den funktion at regnvand kan sive igennem. 12

14 9.3 Varegården skal mod det vestlige skel / den offentlige sti, samt mod øst afskærmes, som vist på kortbilag 3. Afskærmningen må maksimalt have en højde på 1,80 m og skal følge det naturlige terræn. Udformningen af afskærmningen må alene udføres i overensstemmelse med bestemmelsen i 8.1 og skal beplantes med varierende slyngplanter, således afskærmningen fremtræder grøn hele året. For at afskærme varegården mod nabomatriklen mod vest etableres en mur i terræn. Muren ligger i skel i hele varegårdens længde. Muren vil være delt op i mindre enheder, og den kan eksempelvis brydes af lette partier eller afsnit med beplantning. Murens højde vil følge det stigende terræn. Varegården skal tillige afskærmes mod øst, således der sker adskillelse mellem varelevering og gående færdsel på sti/fortov. 9.4 Der skal som minimum etableres hækbeplantning samt enkeltstående, solitære træer som angivet på kortbilag 3. Hæk må kun være af bøg. For at skabe et grønt præg i lokalplanområdet er det intensionen, at bevare så mange af de eksisterende træer som muligt. De træer, der af hensyn til disponeringen ikke kan beholdes hvor de står i dag vil enten blive flyttet eller erstattet med nye træer. Det skal sikres, at der rundt om alles træer skabes plads, så træerne får gode vækstmuligheder. 9.5 Belysning på parkeringspladsen må alene udføres som lav parkbelysning. Lyskilden må maksimalt være 3,0 m over parkeringspladsniveauet og må hverken indenfor området eller set udefra virke blændende. 9.6 Belysning af varegård skal udføres, således den hverken for boligerne indenfor området eller set udefra virker blændende. Beplantning, belægning og facader belyses således at belysningen dels giver intime, karakterfulde byrum, dels bidrager præventivt til at sikre og trygge opholdsarealer. Belysningen kan udføres med lamper i belægningen for at markere bevægelsen i området. Det skal sikres, at belysningen på intet tidspunkt virker blændende for områdets beboere. 9.7 Ved befæstelse af mere end 50 % af området skal der ske lokal håndtering af regnvand. Tagvand og overfladevand skal nedsives eller føres til faskine for ikke at belaste det eksisterende kloaksystem. Som følge af de stigende regnmængder skal der i projekteringen og dimensioneringen af udearealerne lægges vægt på håndtering af overfladevand. Det skal sikres, at overfladevandet håndteres indenfor lokalplanområdets område gennem forsinkelse. Kommunen skal som forudsætning for byggetilladelse godkende en redegørelse for håndtering af overfladevand, som også tager højde for situationer med ekstreme regnhændelser. Regnafstrømning søges så vidt muligt håndteret ved hjælp af grønne land- 13

15 9.8 Udendørs oplag af varer eller affald må ikke finde sted. Dog kan udstillinger af varer på stativer finde sted ved indgangen til butikkerne, såfremt disse ikke er til gene for passage ved indgangen, herunder for personer med handicap. skabselementer, eksempelvis græsarealer, regn- eller forsinkelsesbede og trug inden for området. Håndtering af affald skal ske i henhold til Helsingør kommunes gældende affaldsregulativ. 10 Lednings- og antenneanlæg 10.1 Alle ledninger til forsyning af området, herunder vejbelysning må kun udføres som jordkabler Sende- og/eller modtageanlæg, herunder parabolantenner, må kun placeres således disse ikke er synlige fra vej og offentligt areal Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 11.1 Før ny bebyggelse tages i brug skal der: være etableret: parkeringspladser ( 5.3), færdselsarealer ( 5.6), afskærmning ( 9.3), belysning ( 9.5) og venstresvingsbane ( 5.2) Lokalplanområdet ligger indenfor et fælleskloakeret område. Der skal være etableret beplantning ( 9.4) eller stillet garanti herom. Der skal være foretaget tilslutning til kloak, vand, el og varmeforsyning i overensstemmelse med kommunens planer for disse områder Grundejerforening 12.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme indenfor lokalplanens område Grundejerforeningen skal stiftes af grundejerne, når Byrådet kræver det Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet Grundejerforeningen skal fungere som samlende enhed for de respektive ejerfor- 14

16 eninger, samt forestå drift og vedligeholdelse af vej-, parkerings- og fællesarealer, herunder belysning samt mindre bygninger som er opført på fællesarealerne, samt de opgaver som i medfør af lovgivningen henlægges til grundejerforeninger. Grundejerforeningen skal endvidere administrere det samlede parkeringsbehov for de to enheder og sikre, at parkeringsbehovet i enhed 1 på 120 pladser indføres i vedtægterne, således der til enhver tid findes mindst 63 pladser i enhed Grundejerne indenfor lokalplanområdet har pligt til at overdrage vej-, parkerings- og fællesarealer til grundejerforeningen. Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på samme arealer Grundejerforeningen er berettiget til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved optagelse af lån, at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelsen af administrationen af foreningens opgaver samt til at kræve fornøden sikkerhed herfor Lokalplanens retsvirkning 13.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme der er omfattet af planen ifølge Lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan, jf. Planlovens 19, meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med lokalplanen fortrænges af denne. 15

17 I henhold til 24 i Lov om planlægning vedtages lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse. SÅLEDES VEDTAGET AF HELSINGØR BYRÅD, d. p.b.v. Benedikte Kiær / Bjarne Pedersen borgmester kommunaldirektør 16

18 Tillæg nr. 14 til Helsingør Kommuneplan Vedrørende ændring af bestemmelserne for område 1.C.66 Borupgårdcentret I henhold til 22 i Lov om planlægning lovkendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 fastsættes herved følgende nye bestemmelser markeret med fed skrift. Rammenummer Rammenavn Områdetype 1.C.66 Borupgårdcentret Centerområde Særlige bestemmelser : a. At områdets anvendelse fastlægges til centerformål (butikker til lokal forsyning, liberale erhverv, privat service samt mindre ikke-generende fremstillingsvirksomheder i tilknytning til butikkerne), offentlige formål og parkeringsarealer samt boliger. b. Bebyggelse på matr.nr. 1ng Borupgård, Helsingør Jorder må maksimalt opføres med seks etager (indtil 5. sal) i det nordvestlige hjørne, aftrappet til tre etager mod øst og to etager mod syd. På de øvrige ejendomme, herunder vej- og parkeringsarealer, må bebyggelse alene opføres med maksimalt to-fire etager under hensyntagen til den omkringliggende bebyggelse. c. Der må opføres i alt m² bruttoetageareal. d. På matr.nr. 1ng Borupgård, Helsingør Jorder må maksimalt opføres 6.050m² bruttoetageareal, samt skure, varegård og overdækninger. e. Den samlede ramme til butiksformål er m². Den maksimale butiksstørrelse for dagligvarer er m² og for udvalgsvarer 500 m². f. Indenfor rammeområdet skal der fastholdes en byggemulighed på 2000m² til liberalt erhverv. Således vedtaget af Helsingør Byråd d. p.b.v. Benedikte Kiær borgmester / Bjarne Pedersen kommunaldirektør 17

19 REDEGØRELSE Helsingør kommuneplan Ifølge Helsingør Kommuneplan er lokalplanområdet beliggende i område 1.C.66. Her gælder følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen: En lokalplan, der træffer bestemmelser for området, skal sikre: a b c d e f At områdets anvendelse fastlægges til centerformål (butikker til lokal forsyning, liberale erhverv, privat service samt mindre ikke-generende fremstillingsvirksomheder i tilknytning til butikkerne), offentlige formål og parkeringsarealer samt boliger, Bebyggelsen kan opføres med fire tårnbygninger i 6,7,8 og 10 etager. Der må opføres i alt m² bruttoetageareal. Den samlede ramme til butiksformål er m2. Den maksimale butiksstørrelse for dagligvarer er m2 og for udvalgsvarer 500 m2. På første sal skal der opføres minimum m² til erhverv. Der skal etableres minimum 167 p-pladser. Tillæg nr.14 til Helsingør kommuneplan Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammer for så vidt angår område 1.C.66 og der er derfor udarbejdet et tillæg til kommuneplanen. Fingerplan 2013 Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med Fingerplan Spildevandsplan Området er i spildevandsplanen udlagt som separat kloakeret område og er allerede forsynet med regn- og spildevandsanlæg. Hvis en større del af grunden befæstes, skal grundejer for egen regning forsinke regnvandet svarende til afledning fra maksimalt 50 % af grunden. Regnvandet kan i visse tilfælde nedsives, hvilket dog kræver særskilt tilladelse fra Center for Teknik, Miljø og Klima. Varmeplan Lokalplanområdet skal ifølge kommunens varmeforsyningsplan forsynes med fjernvarme. Museumslovens 27 Denne plan muliggør forskellige tiltag - blandt andet genopførelse af byggeri. Hvis der i forbindelse med jordarbejdet dukker fund eller arkæologiske spor op efter bygninger, grave eller andet fra fortiden, skal bygherren straks give besked til Gilleleje Museum. Pligten til at standse arbejdet og meddele fund og iagttagelser til Museet er fastlagt i Museumslovens 18

20 Redegørelse kapitel Museet, der hører under Holbo herreds kulturhistoriske centre har adresse på Vesterbrogade 56, 3250 Gilleleje. Telefon og mail er: , Kystnærhedszonen Byggeriet er beliggende indenfor de kystnære dele af byzonen jvf. 16, stk. 4 i Lov om planlægning. Lokalplanområdet er i dag beliggende i eksisterende centerområde, omkranset af udbyggede boligområder. Formålet med lokalplanen er, at erstatte eksisterende byggeri med nybyggeri til butiks-, erhvervs- og boligformål. På grund af terrænforholdene og den mellemliggende bebyggelse er der ikke visuel kontakt mellem lokalplanområdet og kysten. Lokalplanens udvidelsesmuligheder vil derfor ikke medfører ændringer, der vil have negative virkninger på kystlandskabet. Handicapforhold Aflysning af servitutter Helsingør Kommunes målsætning er, at byggeri og udearealer er egnede for alle. Byrådet anbefaler derfor, at bygherrer og arkitekter helt fra starten af projekteringen af byggerier sikrer en helhedsløsning for alle. Det vil sige at handicapforholdene er indarbejdede og omfatter både udearealerne og indretningen af bygningerne. Det er vigtigt at overgangen mellem ude og inde bliver udført i niveau. Bygherrer og projekterende henvises derfor under projekteringen at følge vejledningen i Dansk Standard, DS 3028 Tilgængelighed for alle". Kravene vedr. handicapegnethed for vej-, sti-og parkeringsforhold indgår i den lovmæssige lokalplantekst, der tinglyses i den endelige lokalplan. Kravene til bygningernes handicapegnethed er selvstændigt lovgivet i Bygningsreglementet og stilles i forbindelse med udstedelsen af byggetilladelser og indgår således ikke i lokalplaner. Det gælder i følge planlovens 18, at private byggeservitutter og tilstandsservitutter bortfalder, hvis lokalplan og servitut ikke kan opfyldes på samme tid. Der er ikke indenfor lokalplanområdet tinglyst servitutter i strid med lokalplanen. Miljøvurdering I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (lovbekendtgørelse nr. 939 af ) er der foretaget en miljø-screening af lokalplanen. Screeningen har omfattet emnerne: Biologisk mangfoldighed, landskab, trafik, kulturarv, befolkning og sundhed, socioøkonomisk effekt og visuel 19

21 effekt. Det er herefter vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, da planen ikke vil få negativ indvirkning på miljøet, jf. 3, stk. 1, pkt. 3 i Lov om Miljøvurdering af planer og programmer fordi lokalplanen alene giver mulighed for en udvidet genopførelse af eksisterende byggeri. I henhold til lovens 16 kan der klages over miljøvurderingsbeslutningen efter regler i Planloven. Der kan kun klages over retlige spørgsmål, som fx: om lokalplanen er omfattet af lovens miljøvurderingspligt, om procedurereglerne er overholdt, om indholdskravene til miljøvurdering er overholdt. Afgørelsen om miljøvurderingen kan påklages til Natur og Miljøklagenævnet. Klagen bedes så vidt muligt sendt elektronisk til kib@helsingor.dk Helsingør Kommune, Center for Kultur, Idræt og Byudvikling, Stengade 72, 3000 Helsingør senest XX Det koster et gebyr på 500 kr. at få behandlet en klage i Natur- og Miljøklagenævnet. Vejledning om gebyret kan ses på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside Ønskes afgørelsen om miljøvurderingen indbragt for domstolene, skal dette ske senest d. XX. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Mindretalsudtalelse Når et forslag til lokalplan er offentliggjort efter 24 i Lov om planlægning, må ejendomme, der er omfattet af forslaget ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af den endelige plans indhold. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan byrådet give tilladelse til udnyttelse af ejendomme i overensstemmelse med forslaget jf. lovens 17. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst indtil 1 år efter offentliggørelsen. Der foreligger følgende mindretalsudtalelse fra???byrådsgruppe. Fremlæggelse- og indsigelsesfrist Forslag til lokalplan og kommuneplantillæg er fremlagt i xx uger fra d. XX - XX i overensstemmelse med reglerne i Lov om Planlægning Forslaget er fremlagt følgende steder: Center for Kultur, Idræt og Byudvikling, Stengade 72, Helsingør. Center for Teknik, Miljø og Klima, Mørdrupvej 15, Espergærde Center for Borgerservice, It og Kommunikation på Prøvestenen, Birkedalsvej 27, Helsingør. Hovedbiblioteket i Helsingør, Espergærde Bibliotek, Abild- 20

22 Redegørelse vænget Bibliotek, og Hornbæk Bibliotek Forslaget kan ses på Helsingør Kommunes hjemmeside Bemærkninger til forslagene bedes så vidt muligt sendt elektronisk til adressen: Center for Kultur, Plan og Erhverv, Stengade 59, 3000 Helsingør. Yderligere oplysninger kan fås ved henvendelse til ark. XXX på tlf

23 Miljøscreening af forslag til lokalplan nr for Borupgaardcentret Lokalplanens indvirkning på miljøområdet er vurderet i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (lovbekendtgørelse nr. 939 af ) Miljøparametre Bemærkninger Hvis planen omhandler forhold, der er omfattet af lovens 3, stk. 1, nr. 1 betyder det, at der skal udarbejdes miljørapport og -vurdering: Er planen omfattet af lovens bilag 3 og 4? Påvirker planen et internationalt beskyttelsesområde? Nej Nej Vurdering af om planen i øvrigt kan få væsentlig indvirkning på miljøet jævnfør lovens 3, stk. 1, nr. 3 og stk. 2 jævnfør lovens bilag 2: Har planen væsentlig indvirkning på/ eller Nej relevans for andre projekter og aktiviteter samt anden planlægning og lovgivning? Planen er indenfor rammerne af Helsingør Kommunes virkeflet fjr. Planlovens bestemmelserog forudsætter ikke andre myndigheders godkendelse. Er karakteren af planens miljømæssige indvirkning væsentlig (i forhold til størrelse, geografisk udbredelse, varighed og indbyrdes påvirkning)? Nej Planen omfatter et relativt lille lokalt område som allerede i dag fungerer som centerområde. Opførelse af det nye center vurderes ikke at medføre væsentlige miljøpåvirkninger. Påvirker planen på væsentlig måde menneskers sundhed og sikkerhed? Nej Nyt centerbyggeri indrettes i overensstemmelse med byggelovgivningen Påvirker planen på væsentlig måde værdien og sårbarheden af karakteristiske na- Nej tur- træk, kulturarv, andre bevaringsværdier eller grænseværdier? Centret ligger tilbagetrukket fra kystlandskabet langs Øresund og de terrasserede bebyggelsesformer medvirker til at bløde bebyggelsen op. Set fra Øresund underordner bebyggelsens dimensioner de bagvedliggende boligblokke. Har planen væsentlig indvirkning på beskyttede naturområder, landskaber herunder nationale beskyttelsesområder? Nej Området ligger med samme placering som det eksisterende center. Der findes ikke fredede eller beskyttede arealer i nærheden, som vil kunne blive påvirket af projektet. Afgørelse om miljørapport/-vurdering Byrådet har på baggrund af ovenstående screening truffet afgørelse om, at der ikke gennemføres yderligere miljørapport/-vurdering, fordi lokalplanen alene giver mulighed for en udvidet genopførelse af eksisterende byggeri. Mindre rettelser i forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplanen ændrer ikke ved denne afgørelse. Udvidet miljøscreening er vedlagt som bilag til lokalplanen. 22

24 23

25

26

27

28

29