gladsaxe.dk Forslag Lokalplan 188 Gladsaxevej 22-26

Transkript

1 gladsaxe.dk Forslag Lokalplan 188 Gladsaxevej 22-26

2 Hvorfor lokalplan? I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en lokalplan når dele af kommuneplanen skal realiseres, når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bygninger, og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres. Hvad er en lokalplan? En lokalplan består af to dele - en redegørelse for planen og planens juridiske bestemmelser. Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre interesserede om den planlagte udvikling. I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lokalplanens indhold og dens forhold til den øvrige planlægning beskrives. Desuden forklares lokalplanens retsvirkninger. Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalplanens vedtagelse er bindende for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet som paragraffer og suppleret med kortbilag, og kommunen tinglyser lokalplanen på alle ejendomme inden for planens område. Indsigelsesfrist For at sikre borgernes indsigt og medindflydelse i planlægningen fremlægges hermed et forslag til lokalplan. Forslaget er fremlagt i perioden Har De indsigelser eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, skal De skrive til: Gladsaxe Byråd, Rådhus Allé, 2860 Søborg eller pr. e-post: kommunen@gladsaxe.dk Fristen for indsendelse af indsigelser og ændringsforslag er fastsat til den Før en lokalplan vedtages endeligt, behandler byrådet de modtagne, skriftlige tilkendegivelser og beslutter, i hvilket omfang ændringsforslag og indsigelser skal imødekommes i den færdige lokalplan. Byrådet bekendtgør herefter lokalplanens endelige vedtagelse i den lokale presse, og lokalplanens bestemmelser tinglyses på de berørte ejendomme. Eventuelle yderligere oplysninger om lokalplanforslaget kan fås ved henvendelse til: Byplanafdelingen, Rådhuset, tlf

3 Redegørelse for forslag til lokalplan 188 Gladsaxevej i Søborg kvarter Baggrund Udviklingsfirmaet Friheden Gruppen A/S ønsker at opføre et etageboligprojekt på ejendommen Gladsaxevej Projektforslaget indeholder 18 ejerlejligheder på 3 og 4 værelser med en gennemsnitlig størrelse på 90 m². Bebyggelsen ønskes opført i 3 etager med en maksimal bebyggelsesprocent på 75. Gladsaxevej anvendes i dag til autoværksted og brugtbilsalg. I 1995 vedtog Byrådet lokalplan 99 for området, der muliggør opførelsen af en udstillingshal til bilsalg med tilhørende autoværksted. Denne lokalplan er dog aldrig blevet realiseret. Ejendommen er i Kommuneplan 2005 fastlagt anvendt til erhvervsformål. Et fremtidigt boligbyggeri på ejendommen forudsætter derfor, at der foruden en ny lokalplan for området vedtages et tillæg til kommuneplanen. Lokalplanens formål Lokalplan 188 skal give mulighed for, at der kan opføres etageboliger i lokalplanområdet. Med lokalplanen skal det sikres, at fremtidig bebyggelse danner en arkitektonisk og bymæssig overgang mellem etagebebyggelsen i Gladsaxe og villabebyggelsen i Gentofte. Lokalplanens område Lokalplanen omfatter ejendommen Gladsaxevej på grænsen til Gentofte Kommune. Lokalplanens område afgrænses mod vest af etageboligbebyggelse langs Gladsaxevej og Thor Langes Allé. Bebyggelsen er i op til 3 etager. Øst for lokalplanområdet ligger kommunegrænsen til Gentofte Kommune. I Gentofte Kommune ligger en villabebyggelse langs Stjerneborg Allé. Kl Kl Indhold Lokalplan 188 giver mulighed for, at der kan opføres etageboliger i området med bebyggelsesprocent på maksimalt 75. Boligerne skal opføres som en samlet bygning vinkelret på Gladsaxevej i maksimalt 3 etager. Bygningen skal opføres i lyse teglsten for at skabe en arkitektonisk samhørighed med etageboligerne mod vest og skabe en klar overgang til villabebyggelsen i Gentofte Kommune. For at minimere eventuelle skyggegener for naboerne på begge sider af byggeriet fastsætter lokalplanen et byggefelt centralt på grunden. Al tilkørsel til området skal ske fra Gladsaxevej, og der skal anlægges 1 parkeringsplads pr. bolig. Parkeringspladserne kan anlægges på terræn. Lokalplanen fastsætter en bestemmelse om, at der skal være udendørs opholdsarealer svarende til 50 procent af boligarealet. SKYGGEDIAGRAM marts/september 3

4 Tho r La nge s Al lé Lokalplanens miljømæssige konsekvenser Der er i henhold til lov om vurdering af planer og programmer gennemført en screening af de miljømæssige konsekvenser af lokalplan 188. Det vurderes på baggrund af screeningen, at det ikke er nødvendigt at gennemføre en miljøvurdering, da ændringen fra erhverv til bolig generelt må vurderes at være en forbedring af lokalmiljøet. Glad saxe vej Lokalplanens område Trafik Lokalplanområdet trafikbetjenes fra Gladsaxevej. Den eksisterende overkørsel, der i dag giver adgang til ejendommen, skal fortsat anvendes. Der er meget begrænsede oversigtsforhold ved udkørsel fra lokalplanområdet til Gladsaxevej. For at biler på Gladsaxevej kan nå at standse for udkørende biler, skal der etableres 40 km/t hastighedsbegrænsning i svinget ud for overkørslen. Vejtrafikstøj / Støjafskærmning En kortlægning af vejtrafikstøj i kommunen viser, at lokalplanområdet er belastet med et støjniveau, der overstiger 55 db(a). I forbindelse med nybyggeri til støjfølsom anvendelse som boliger skal det sikres, at kommuneplanens krav til maksimalt støjniveau på 55 db(a) overholdes på udendørs opholdsarealer. Varmeforsyning Lokalplanområdet er i kommunens varmeplanlægning udlagt til forsyning med naturgas. Ved nybyggeri er der tilslutningspligt til denne form for kollektiv varmeforsyning. Afvandingsforhold Det er kommunens målsætning at fremme grundvandsdannelsen. Der opfordres derfor til, at tagvand nedsives, såfremt jordbunds- og forureningsforhold tillader det. Befæstede arealer kan eksempelvis udføres som græsarmerede flader. Nedsivning af regnvand fra veje og parkering, tagvand fra større byggeri og erhvervsbygninger kræver tilladelse efter miljøbeskyttelseslovens bestemmelser. Spildevand og evt. regnvand skal afledes til kommunens offentlige spildevandssystem i overensstemmelse med kommunens spildevandsplan. Det samlede afløb må ikke overstige den vandmængde, der svarer til de gældende afløbskoefficienter. Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i Gladsaxe Kommunes vandforsyningsområde. Søborg Vandværk Jordforurening Der er konstateret forurening med kulbrinter, PAH er samt tungmetallerne bly og cadmium. Ejendommen er registreret og kortlagt på V1 niveau. Igangsætning af bygge- og anlægsar-

5 bejder kræver derfor forudgående tilladelse fra amtet. Efter 1. januar 2007 gives denne tilladelse af Gladsaxe Kommune. Regionplan Lokalplanområdet er i regionplanen beliggende i et område med særlige beskyttelsesinteresser for grundvand. Inden for området må der ikke gives tilladelse til virksomheder eller anlæg, der er grundvandstruende. Kommuneplan Området er omfattet af rammebestemmelserne for enkeltområde 14.E.3 i Søborg kvarter, der fastsætter områdets anvendelse til erhverv, kategori B. Sideløbende med lokalplan 188 fremlægges tillæg 5 til Kommuneplan 2005, der ændrer kommuneplanens bestemmelser således, at området fremover er omfattet af enkeltområde 14.B.11, der fastsætter områdets anvendelse til etageboliger i 3 etager med en maksimal bebyggelsesprocent på 75. Lokalplan Området er omfattet af lokalplan 99, tinglyst den 3. november 1995, som ophæves i sin helhed med vedtagelsen af lokalplan 188. Tilladelse fra andre myndigheder I lokalplanområdet løber en kloakledning ejet af Gentofte Kommune. Der er tinglyst en deklaration af på matrikel 8 æ, Buddinge, der fortsat er gældende. Deklarationen pålægger restriktioner for anvendelsen af denne matrikel, og Gentofte Kommune skal før igangsætning af byggeri i lokalplanområdet give tilladelse. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet under visse forudsætninger give tilladelse til udnyttelse af de omfattede ejendomme i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst 1 år efter forslagets offentliggørelse. Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse har lokalplanen retsvirkninger som beskrevet i 12 Skitseforslag set fra syd-øst 5

6 Lokalplan 188 Gladsaxevej i Søborg kvarter I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 883 af ) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål Denne lokalplan har til formål: At give mulighed for, at et mindre erhvervsområde omdannes til boligområde At integrere området i den omkringliggende boligbebyggelse At sikre en arkitektonisk og bymæssig overgang mellem etageboligerne i Gladsaxe og villaområdet i Gentofte At sikre boligerne i lokalplanområdet gode udendørs opholdsarealer. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet, som er beliggende i byzone, afgrænses som vist på kortbilag Lokalplanområdet omfatter følgende matr. nr., begge af Buddinge By: 8 f og 8 æ byggefelt. Mindre bygninger til cykelparkering, udhuse og lignende kan, med Byrådets godkendelse, opføres udenfor byggefeltet. 4.3 Bebyggelsen må højst opføres i 3 etager med en største højde på 9 m, målt fra terræn til skæring mellem facade og tagflade. 4.4 Der kan tillades mindre bygningsdele, så som elevatortårne, trapper eller skorstene, der overstiger 9 meter over terræn. 5 Bebyggelsens ydre fremtræden 5.1 Bebyggelsen skal opføres med facader i lyse teglsten. Mindre dele af facaden kan udføres i andre materialer. 5.2 Bebyggelsen skal opføres med fladt tag med mindst mulig taghældning. 6 Vejadgang Tilkørsel til ejendommen skal ske fra Gladsaxevej som vist på kortbilaget. 3 Områdets anvendelse Området må kun anvendes til boliger, etageboliger til helårsbeboelse. 4 Bebyggelsens omfang og placering 4.1 Bebyggelsesprocenten for området må ikke overstige Byggelinier og parkering 7.1 Der fastsættes langs Gladsaxevej en byggelinie i en afstand af 5 m fra vejskel. 7.2 Der skal anlægges parkeringspladser svarende til 1 parkeringsplads pr. bolig. Parkering skal anlægges, så områdets bebyggelse sikres gode sammenhængende opholdsarealer. 4.2 Al bebyggelse skal opføres inden for det på kortbilag 1 viste 6

7 8 Ubebyggede arealer og hegning 8.1 Ubebyggede arealer, der ikke anvendes til parkering eller vej, skal anlægges og vedligeholdes som have eller park efter en samlet plan, der skal godkendes af Byrådet. 8.2 Udendørs oplag må ikke finde sted. 8.3 For ubebyggede arealer, som efter Byrådets skøn henligger i skæmmende, forsømt eller uordentlig tilstand, kan Byrådet stille krav om foranstaltninger, der bringer den uønskede situation til ophør. 8.4 Inden for lokalplanens område skal der i forbindelse med bebyggelse sikres udendørs opholdsarealer svarende til mindst 50 % af bruttoetagearealet. Terrasser og altaner kan medregnes som dele af de samlede udendørs opholdsarealer. 8.5 Ved anlæg og vedligeholdelse af adgangs- og opholdsarealer skal bevægelseshæmmedes færden sikres. 8.6 Hegning internt i lokalplanområdet og hegning mod naboarealer og offentlig vej og sti skal overvejende udformes som levende hegn. Hegning internt kan, hvor arkitektoniske hensyn taler for det, udformes som mur eller tilsvarende fast hegn. Hegning mod lokalplanområdets naboarealer kan desuden udformes som trådhegn med beplantning. 8.7 En eventuel støjskærm mod Gladsaxevej skal indarbejdes i den samlede plan for ubebyggede arealer og beplantes mod vejen, så den med tiden dækkes af bevoksning. holds- og parkeringsarealer i overensstemmelse med bestemmelserne i 7.2 og Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før de primære udendørs opholdsarealer (altaner/terrasser) er sikret mod vejtrafikstøj fra Gladsaxevej, der overstiger 55 db(a). 11 Ophævelse af lokalplan, byplanvedtægt og deklarationer Lokalplan nr. 99, tinglyst den 3. november 1995, ophæves i sin helhed. 12 Lokalplanens retsvirkninger 12.1 Ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, må kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil, idet lokalplanen ikke medfører en handlepligt i form af krav om etablering af de anlæg, som planen muliggør Byrådet kan meddele dispensationer til mindre afvigelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun finde sted ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. 9 Antenner Således vedtaget af Gladsaxe Byråd, den 8. november 2006 Større radio- og TV-antenner, herunder parabolantenner, kan opsættes centralt på bygningens tag, hvor de er mindst synlige set fra terræn. Karin Søjberg Holst / Philip Hartmann 10 Vilkår for ibrugtagen af ny bebyggelse 10.1 Før ny bebyggelse tages i brug, skal den være tilsluttet kollektiv varmeforsyning Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret op- 7

8 e ao Thor Langes Alle 12 8ai 8af 5m 34 Byggefelt 8f 8æ Gladsaxevej m 7by 13 Indkørsel 25 7bz 9 Søborg Vandværk 16ey Lokalplan 188 Kortbilag 1 Lokalplanens område Gladsaxe Kommune. Byplanafdelingen 1:1000