Plejeboligmodernisering - Ingeborggården, (Boligdel)

Transkript

1 Projekt nr.: 28 Fagudvalg: SOU Funktion: Plejeboligmodernisering - Ingeborggden, (Boligdel) Adresse: Troels-Lunds Vej Frederiksberg KB Anlægsudgifter Bevilges ved budgetvedtagelse Afledte driftsudgifter, netto Lånefinansiering Grundkapitalindskud Se Notat om låneadgang her: Notat - Låneadgang Se hele Lånebekendtgørelsen her: Lånebekendtgørelsen Projektet indg i B2017 med følgende beløb Anlægsudgifter Ændring mellem nuværende forslag og B 2017 (+ = forøgelse) Anlægsudgifter

2 Beskrivelse af anlægsprojektet Opsummering Ingeborggden er et tidligere selvejende plejehjem som nu drives af Frederiksberg Kommune. Sundheds- og Omsorgsudvalget besluttede at opsige driftsoverenskomsten med Ingeborggden med ophør ved udgangen af 2016 (SOU d. 29. feb. 2016, sag 17). Frederiksberg Kommune har således overtaget driften af plejehjemmet. I forbindelse med moderniseringen vil OK Fonden være forretningsfører for byggeriet på både plejeboliger og serviceareal. Moderniseringen af Ingeborggden giver en kapacitetsforøgelse fra 150 til 200 plejeboliger. Byggeriet forventes påbegyndt i 2018 og afsluttet i Moderniseringen af Ingeborggden er en del af masterplanen for modernisering af plejeboliger, som blev fremlagt for Sundheds- og Omsorgsudvalget d. 30. maj 2016 (sag 53). Ingeborggden er et ældre plejehjem, der i sin nuværende tilstand trænger til en større modernisering for at kunne opfylde de stigende krav til bedre livskvalitet i hverdagen for beboerne og bedre arbejdsvilk for personalet. Moderniseringen af Ingeborggden betyder, at Ingeborggden vil overgå fra at være et plejehjem efter Serviceloven 192 til at være et plejehjem opført efter Almenboligloven. Konkurrenceprogrammet for moderniseringen af Ingeborggden og Frederiksberg Boldklub blev annonceret december 2016 med tilbudsfrist den 12. maj 2017, hvor der i alt indkom tre tilbud. Ingen af de indkomne tilbud er vurderet konditionsmæssige i forhold til udbudskriteriet pris. Som konsekvens heraf er indledt en forhandlingsproces omkring byggeriets kvaliteter og økonomiske ramme. Det er i denne forbindelse besluttet at hæve budgetrammen til det maksimale støtteberettigede niveau for alment boligbyggeri. I budget 2017 er den maksimale ramme ikke udnyttet fuldt, fordi grundkøb er foretaget billigere end oprindeligt forudsat jf. bestemmelse i servitut tinglyst skødet. Plejeboligerne opføres efter lov om almen boliger og kan således opføres på særligt gunstige vilk. Finansieringsregler for alment boligbyggeri fremg af økonomiafsnit samt bilag 1. Økonomi Skemaet på forsiden dækker over udgifter og indtægter vedrørende moderniseringen af Ingeborggden. Udgiftsrammen beregnes ud fra det maksimale støtteberettiget beløb pr. kvadratmeter alment boligbyggeri som fastsættes af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. Hertil kommer et statsligt tilskud på kr. pr. bolig. Anskaffelsessummen for byggeriet (boligdel og servicedel) dækker over grundkøbesum (grundværdi eller grundejendomsværdi), håndværkerudgifter og projekteringsudgifter. Boligdelen fastsættes til maksimumprisen pr. kvadratmeter boligbyggeri, som for 2018 er skønnet til kr. 2

3 pr. m2 og finansieres delvist af realkreditlån (88 %) og beboerindskud (2 %) 1. I modsætning til boligdelen er der vedr. servicearealer ikke automatisk låneadgang og Frederiksberg kommune leverer derfor den fulde finansiering. På grund af høje grund- og ejendomsværdier på Frederiksberg budgetlægges servicearealerne ligesom boligdelen ud fra maksimumsprisen pr. kvadratmeter boligbyggeri. Boligdel Økonomien vedrørende boligdelen fremg af skemaet nedenfor. Beløbet indeholder et skøn for indeksering som skal dække pris- og lønudvikling fra skema A og B aflæggelse til byggeriet er fuldendt. Udgifter til boligdelen budgetlægges uden for anlægsrammen. Beboerindskud budgetlægges ikke jf. bilag 1. Boligdel i Anskaffelsessum Lånoptagelse Kommunal udgift* * Hvoraf 8,704 mio. kr. er beboerindskud Servicedel Opførelsen af servicearealer finansieres fuldt ud af Kommunen, der som bygherre hjemtager servicearealtilskud på 8 mio. kr. fra staten. Udover anskaffelsessummen som er beregnet på baggrund af maksimumbeløbet er der en række forhold i byggeriet med økonomisk konsekvens. Disse fremg af skemaet nedenfor og gennemgås efterfølgende. Den samlede anskaffelsessum for servicedelen Servicedel I Anskaffelsessum pba. Rammebeløb Anskaffelsessum ekskl. moms Indeksering estimeret Inventar Shared space Parkering Omkostning ved etapeinddeling (incl. moms) Besparelse v. parkering Servicearealtilskud Kommunal udgift i alt Kommunal indtægt i alt Indeksering Skøn for pris og lønudvikling fra skema A og B aflæggelse hvor anskaffelsessummen fastlåses og frem til byggeriet er tilvejebragt. 1 I aftale om kommunernes økonomi for 2015 har regeringen og KL aftalt at give dispensation til at sænke grundkapitalindskuddet til 10 % for almene boligbyggerier i perioden Efter 2018 kan fordelingen af finansieringsmulighederne derfor ændre sig. 3

4 2. Inventar Der afsættes et budget på i alt 8 mio. kr. til indkøb af inventar samt monteringsudgifter. 3. Shared space Udnyttelsen af mulighederne for at udvikle byrummene omkring anlæggene, så plejehjem og idrætsanlæg integreres i bydelen, heri torvedannelse, shared space, panoramacafé mv. er anslået til 5 mio. kr. og afholdes i slutningen af byggeperioden. 4. Parkering Kommuneplanen angiver, at der skal etableres én p-plads pr. 200 m2. For Ingeborggdens nye plejecenter betyder det, at der skal etableres i alt 86 pladser. En konkret analyse af behovet har imidlertid afdækket, at plejecenteret kun har behov for 40 pladser. I grundmodellen skulle der i udgangspunkt bygges 30 pladser i konstruktionen og 10 i terræn. En parkeringskælder skaber utryghed og derfor fordelte man 15 i kontruktionen og 25 på terræn. Dette har givet en besparelse på 3,2 mio. kr. der er indarbejdet i projektøkonomien. Integrationen af klubhuset med Ingeborggden og de to matrikler vest for Ingeborggden giver dog mulighed for, at der på terræn, etableres yderligere 50 p-pladser, som vil kunne imødegå de parkeringsudfordringer, som aktiviteterne på boldbanerne medfører særligt i weekenderne. Den skønnede udgift til etablering af disse pladser er 1,3 mio. kr. 5. Etapedeling. Ingeborggden opføres i to etaper, hvor 100 boliger fastholdes i institutionens bygninger under ombygningen. Der er afsat 6,8 mio. kr. til afholdelse af udgifter i forbindelse hermed. Sammenhæng med Frederiksbergstrategien Frederiksbergstrategien gør sig særligt gældende for moderniseringen af plejehjemmet Ingeborggden, som er en del af en større projekt, hvor også Frederiksberg Boldklubs klubhus bliver moderniseret. I moderniseringsplanen er det til tænkt, at der i omkringliggende bykvarter skal være plads til alle uanset alder, hvilket udviklingen af bydelen omkring Ingeborggden og Frederiksberg Boldklub skal understøtte. Det nye byggeri skal åbne sig mod omgivelserne, invitere ind igennem området med oplevelser og passager. Anlægsskemaet på boldklubben ligger under Kultur- og fritidsudvalget. Moderniseringen af plejehjemmet Ingeborggden ligger også i tråd med Frederiksbergstrategiens målsætning om, at øge livskvaliteten for beboerne i hverdagen. Modernisering af plejeboligerne til mere tidssvarende plejeboliger er en medvirkende faktor til øge livskvaliteten for beboerne i hverdagen. Henvisning til bevillingssag: 4

5 Skema over afledt drift, Afledte driftsudgifter i alt, netto (jf. tabel på side 1) N Afledte driftsudgifter, (SOU) U Beskrivelse af afledt drift Netto: t. kr. Ingeborggden ombygges i 2 etaper. I 1. etape, flytter 55 af beboerne over i bufferen Nimbus, mens de resterende bliver boende. Flytningen ud og internt (etape 2) anslås hvert til 550 t. kr. i 2018 og I sene anslås flytningen tilbage til Nimbus og rengøring af buffer til samlet t. kr. 5

6 Projekt nr.: Fagudvalg: MAG Funktion: Plejeboligmodernisering Ingeborggden Teknisk grundsalg Adresse: Troels-Lunds Vej Frederiksberg KB Anlægsudgifter Bevilges ved budgetvedtagelse Afledte driftsudgifter, netto Lånefinansiering Grundkapitalindskud Se Notat om låneadgang her: Notat - Låneadgang Se hele Lånebekendtgørelsen her: Lånebekendtgørelsen Projektet indg i B2017 med følgende beløb Anlægsudgifter Ændring mellem nuværende forslag og B 2017 (+ = forøgelse) Anlægsudgifter

7 Beskrivelse af anlægsprojektet Generelt Ingeborggden er et tidligere selvejende plejehjem som nu drives af Frederiksberg Kommune. Sundheds- og Omsorgsudvalget besluttede at opsige driftsoverenskomsten med Ingeborggden med ophør ved udgangen af 2016 (SOU d. 29. feb. 2016, sag 17). Frederiksberg Kommune har således overtaget driften af plejehjemmet. I forbindelse med moderniseringen vil OK Fonden være forretningsfører for byggeriet på både plejeboliger og serviceareal. Moderniseringen af Ingeborggden giver en kapacitetsforøgelse fra 150 til 200 plejeboliger. Byggeriet forventes påbegyndt i 2018 og afsluttet i Moderniseringen af Ingeborggden er en del af masterplanen for modernisering af plejeboliger, som blev forelagt for Sundheds- og Omsorgsudvalget d. 30. maj 2016 (sag 53). Ingeborggden er et ældre plejehjem, der i sin nuværende tilstand trænger til en større modernisering for at kunne opfylde de stigende krav til bedre livskvalitet i hverdagen for beboerne og bedre arbejdsvilk for personalet. Moderniseringen af Ingeborggden betyder, at Ingeborggden vil overgå fra at være et plejehjem efter Serviceloven 192 til at være et plejehjem opført efter Almenboligloven. Økonomi Økonomien på boligdelen og servicedelen findes i skemaerne Plejeboligmodernisering Ingeborggden (Service- og boligdel) på SOU. Da kommunen ejer grunden i forlængelse af købet af Ingeborggden pr. 1. januar 2017 foretages i forbindelse med opførelsen af boligdelen et teknisk grundsalg med henblik på at kunne lånoptage svarende til værdien heraf efter gældende regler for opførelse af alment boligbyggeri. Kommunen købte Ingeborggden pr. 1. januar for 35,4 mio. kr., hvoraf den kontante købesum udgjorde 22,6 mio. kr. Kommunen forpligtede sig også til at overtage Ingeborggdens gældsposter på i alt 20,7 mio. kr. (heraf et realkreditlån på 11,9 mio. kr., et pantebrev på 1,5 mio. kr. samt en ikke tinglyst gæld på 7,3 mio. kr. efter afskrivning vedrørende et kommunalt lån til etablering af elevator m.v. ydet i I forbindelse med kommunalbestyrelsens behandling af sagen om køb af Ingeborggden (sag nr. 59 den 27. februar 2017), fremgik det, at både den kontante del af købesummen samt de overtagne gældsposter ville indgå i den samlede anskaffelsessum og dermed også i finansieringen og i beregningen af den kommende husleje. På baggrund af konkurrenceresultatet (sagen blev forelagt for Kommunalbestyrelsen i mødet den 19. juni 2017) blev det nødvendigt at anskaffelsessummen blev hævet til det maksimalt støtteberettigede niveau for alment boligbyggeri. Samtidig fik forvaltningen mandat til at afskrive værdien af de ovetagne gældsposter fra Ingeborggden såfremt dette kunne vurderes juridisk muligt, dette undersøges fortsat. I det korrigerede anlægsforslag er der alene forudsat et teknisk grundsalg på 18,5 mio. kr. svarende til boligdelens andel af den kontante købesum på 22,6 mio. kr. (80 pct.). Salgsindtægten modsvares dermed af en tilsvarende grundkøbsudgift under Sundheds- og Omsorgsudvalget projektetet Plejehjemsmodernisering Ingeborggden, Boligdel, hvor den er forudsat at indgå som en del af de samlede anlægsudgifter på i alt 435,2 mio. kr. 7

8 Der foretages ikke grundsalg vedrørende servicearealet, da det er en ren kommunal udgift. Sammenhæng med Frederiksbergstrategien Frederiksbergstrategien gør sig særligt gældende for moderniseringen af plejehjemmet Ingeborggden, som er en del af en større projekt, hvor også Frederiksberg Boldklubs klubhus bliver moderniseret. I moderniseringsplanen er det til tænkt, at der i omkringliggende bykvarter skal være plads til alle uanset alder, hvilket udviklingen af bydelen omkring Ingeborggden og Frederiksberg Boldklub skal understøtte. Det nye byggeri skal åbne sig mod omgivelserne, invitere ind igennem området med oplevelser og passager. Anlægsskemaet på boldklubben ligger på MAG i skema 1. Moderniseringen af plejehjemmet Ingeborggden ligger også i tråd med Frederiksbergstrategiens målsætning om, at øge livskvaliteten for beboerne i hverdagen. Modernisering af plejeboligerne til mere tidssvarende plejeboliger er en medvirkende faktor til øge livskvaliteten for beboerne i hverdagen. Henvisning til bevillingssag: 8