Forslag til Lokalplan nr Ravnkilde erhvervsområde

Transkript

1 Forslag til Lokalplan nr. 308 Ravnkilde erhvervsområde

2 Læsevejledning Lokalplanen indeholder følgende 1. En Redegørelse - der beskriver baggrund og formål med lokalplanen, og fortæller om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de tekniske og miljømæssige forhold, og om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning. 2. Bestemmelser - der fastlægger bindende regler for områdets fremtidige anvendelse - som gælder for f.eks. bebyggelsens omfang, bebyggelsens udseende m.m. 3. Bilag - Lokalplanens bilag understøtter og præciserer lokalplanens bestemmelser og findes bagest i lokalplanen. Lokalplanens bilag består typisk af: Matrikelkort, der viser den bindende afgrænsning af lokalområdet i forhold til skel. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området skal disponeres. Kortet er bindende og hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne. Evt. Illustrationsskitse, der viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes jf. lokalplanen. Illustrationsskitsen er vejledende og til inspiration og er derfor ikke bindende. Miljøscreening efter miljøvurderingsloven skal planforslag vurderes, om de kan få en væsentlig positiv eller negativ indvirkning på miljøet, og der derfor skal udarbejdes en miljøvurdering. 4. Retsvirkninger og vejledning - der oplyser om forhold, der ikke må etableres, fordi de er i strid med en lokalplan eller et lokalplanforslag. Se nærmere i afsnit om retsvirkninger i lokalplanen. Læs også afsnittet Vejledning til lokalplaner side 3. Nærmere oplysninger: Rebild Kommune Hobrovej Støvring Tlf Mail: raadhus@rebild.dk Planen er udarbejdet af Rebild Kommune. Kort Cowi Forslag til llokalplan nr. 308 Side 2

3 Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan planen vedtages endeligt, hvis byrådet ønsker det. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Offentliggørelse på PlansystemDK Lokalplanforslag og vedtagne lokalplaner indberettes af kommunen til PlansystemDK.dk, hvor de gældende planer kan ses. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og planen er offentlig bekendtgjort, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, kan fortsætte som hidtil, selv om det er i strid med lokalplanen. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Forslag til llokalplan nr. 308 Side 3

4 Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Redegørelse 1. Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanområdet Lokalplanens omgivelser Lokalplanområdets fremtidige forhold Lokalplanens forhold til øvrig planlægning og lovgivning Kommuneplan Gældende lokalplaner Zoneforhold Detailhandel Naturforhold Kulturmiljø Tekniske Forhold Museumsloven Servitutter Tilladelser eller dispensationer efter anden lovgivning Miljøvurdering Lokalplanens fremlæggelse Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Lokalplanens bestemmelser 1 Lokalplanens formål Område- og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Tekniske anlæg Forudsætning for ibrugtagning Ophævelse af lokalplan Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelse Bilag Kortbilag 1 Matrikelkort Kortbilag 2 Anvendelseskort Miljøscreening Forslag til llokalplan nr. 308 Side 4

5 1. Lokalplanens baggrund og formål Det eksisterende erhvervsareal i Ravnkilde er ved at være solgt. Der er dog et markareal vest og nord for det eksisterende erhvervsområde på matr. nr. 4bn Kirkegårde, Ravnkilde, som er lokalplanlagt men endnu ikke udnyttet. Den eksisterende lokalplan på matr. nr. 4bn ønskes aflyst for i stedet at udvide erhvervsområdet med denne lokalplan, se evt. kapitel 5.2. Udvidelsen sker især med sigte på, at Ravnkilde Kraftvarmeværk ønsker at opføre en ny biomassekedel. Bl.a. pga. de nødvendige transporter har værket vanskeligt ved at placere anlægget ved deres eksisterende bygninger på Skalborgvej 17. Der skal etableres en ny adgangsvej indenfor lokalplan nr. 308, som kan aflaste Skalborgvej samt betjene det nye erhvervsareal. Det ikke udnyttede areal på 4bn vil komme til at ligge uhensigtsmæssigt i forhold til en ny vej, hvorfor lokalplanen aflyses for denne del, og arealet tilbageføres til landzone. Da lokalplanen ligger i et område med særlige drikkevandsinteresser, skal der laves særlige tiltag til sikring af grundvandet på den del, som ikke tidligere har været lokalplanlagt. 2. Lokalplanområdet Lokalplanområdet er på ca. 1,6 ha. Hovedparten af området dyrkes landbrugsmæssigt. En mindre del af lokalplanområdet er inddraget til erhverv. Lokalplanområdet, mål 1: Luftfoto optaget år Forslag til llokalplan nr. 308 Side 5

6 Terrænet falder fra øst mod vest. Der er ca. et fald på 1,5 2 m fra Skaarupvej til lokalplanens vestlige grænse. 3. Lokalplanens omgivelser Vest for lokalplanområdet er et større areal med juletræer. Der er nogle nord-sydgående læbælter i markskellene vest for lokalplanområdet, som skjuler det meste af erhvervsområdet set fra vest. Mod nord støder lokalplanen op mod en mindre ejendom Skaarupvej 31. Når man ankommer til Ravnkilde fra nord via Skaarupvej vil ejendommene Skaarupvej 31 og 37 skjule det meste af lokalplanområdet. Når man passerer mellem Skaarupvej 31 og 37 får man et kort indkig til lokalplanområdet. Ellers er det først, når man passerer Skaarupvej 31, at man får fuld indsigt til lokalplanområdet. Lokalplanen er mod øst afgrænset af Skaarupvej. Øst herfor er dyrkede marker. Terrænet stiger ca. 7 m mod øst hvorefter det igen falder ned mod Lindenborg ådal. Langt hovedparten af byggeri i lokalplanområdet vil være skjult bag bakkekammen set fra ådalen. Det kan dog ikke udelukkes, at meget højt byggeri, så som skorstene, kan ses fra ådalen. Syd for lokalplanområdet ligger det eksisterende erhvervsområde omkring Skalborgvej samt resten af Ravnkilde by. Erhvervsområdet består mest af lettere erhverv, men huser også et kraftvarmeværk samt en daginstitution. 4. Lokalplanområdets fremtidige forhold Området udlægges til lettere erhverv så som mindre varmeværk, produktions- og fremstillingsvirksomhed, samt lager- og værkstedsvirksomhed. Da der er særlige drikkevandsinteresser i området, skal den del af området, som ikke tidligere har været udlagt til erhverv, friholdes for virksomhedstyper eller anlæg, der medfører en væsentlig fare for forurening af grundvandet jf. bek. nr af indrettes på en sådan måde, at risikoen for forurening af grundvandet minimeres. Ved veje, parkeringspladser samt oplagspladser til forurenede stoffer skal det sikres, at der ikke nedsiver forurenet vand til undergrunden. Dette sikres ved, at overfladevand skal ledes til kloak eller regnvandsledninger, så der er mulighed for, at det kan renses, inden det ledes videre. Der stilles særlige krav til placering af tanke og ledninger. Fx skal olietanke og ledninger placeres over jorden, så man kan se, om der går hul på en tank. Samtidig skal olietanke være under tag, så de er beskyttet mod vejrlig. Alternativ skal der bruges dobbeltvæggede beholdere. Grunde skal udstykkes med en grundstørrelse på mindst m 2. Det skal samtidig være muligt, at indtegne et kvadrat på 30x30 m. Dette er for at sikre mod for små grunde, som kan være vanskelige at overdrage til en ny bruger, som kan have andre krav til indretning af grunden. Der udlægges et areal til en fordelingsvej med adgang via Skaarupvej. Vejen anlægges i den sydlige del af lokalplanområdet for at kunne aflaste Skalborgvej. Ved at placere vejen i den sydlige ende er det muligt Forslag til llokalplan nr. 308 Side 6

7 for de tilstødende grunde mod syd at få vejadgang via den nye vej i stedet for Skalborgvej. Da vejen lægges i den sydlige ende er det mere vanskeligt at udstykke grunde nord for vejen. Mellem vejen og lokalplanens nordlige grænse er der ca. 100 m. Kommer der kun mindre erhverv, vil de næppe have brug for så dyb en grund. Det kan derfor blive nødvendigt at udstykke koteletgrunde i den nordlige del af lokalplanområdet. Alternativ kan laves stikveje mod nord. Men da der i så fald skal laves vendepladser, vil det kræve meget areal og medføre betydelige anlægsomkostninger. Der udlægges et oversigtsareal langs Skaarupvej. Pga. Skaarupvejs krumning kræver det et betydeligt areal. Ideelt set burde oversigtsarealet have været større, men grundet ejendommen Skaarupvej 31 er det ikke muligt. Mod nord og vest skal der laves et afskærmende beplantningsbælte. Mod øst (Skaarupvej) er der ikke krav herom. Grundet bakken øst for lokalplanen, er området nogenlunde afskærmet længere øst på. I stedet udlægges et 8,5 m bredt grønt bælte langs Skaarupvej for at give et præsentabelt udseende, når man ankommer til Ravnkilde. Af samme grund skal evt. trådhegn ved de første grunde mod Skaarupvej skærmes med et levende hegn. En del af det grønne bælte er omfattet af oversigtsarealet nævnt ovenfor. I denne del skal evt. beplantning holdes lavt. Der må ikke ske terrænregulering større end +/- 0,5 m i forhold til naturligt terræn og ikke nærmere skel end 0,5 m. Dvs. terræn før evt. reguleringer i forbindelse med anlæggelse af veje, kloaker med videre under byggemodningen. Bebyggelse skal som udgangspunkt holde sig under 8,5 m højde. Der kan dog gives tilladelse til en større højde for mindre bygningsdele, såsom siloer, skorstene mv., såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det. Hvis der gives tilladelse til en større højde end 8,5 m, bør det vurderes, om der skal stilles særlige vilkår til farvevalg. Har en meget høj skorsten primært himlen som baggrund, kan det være en fordel at vælge en lys grå farve. Er der i stedet tale om en lidt lavere silo, som primært har træer som baggrund, kan en mørkere farve være at foretrække. Det kommer meget an på den eksakte placering samt højde af konstruktionen. Hvis tagvand nedsives lokalt må der i delområde 1 ikke anvendes bly, kobber eller zink til tage, tagrender eller nedløbsrør, hvis tagvand nedsives lokalt. Mindre inddækninger er dog ikke omfattet heraf. Dette krav stammer fra retningslinjerne på bilag 10 i Spildevandsplan til beskyttelse af grundvand i områder med særlige drikkevandsinteresser. Lokalplanen er forholdsvis åben i forhold til farvevalg. Dog tillades ikke en ren hvid farve i delområde 1, da større hvide flader kan være meget dominerende og ligefrem reflektere lys. Tilladelse til skilte jf. 7.8 gives med udgangspunkt i gældeden skiltemanual. Forslag til llokalplan nr. 308 Side 7

8 5. Lokalplanens forhold til øvrig planlægning og lovgivning En lokalplan må ikke være i strid med overordnet planlægning, fx kommuneplanen, landsplandirektiver, internationale naturbeskyttelsesområder, Natura 2000 planer, vandområdeplaner eller råstofplaner. Lokalplanen må heller ikke stride mod anden lovgivning så som naturbeskyttelsesloven mv. 5.1 Kommuneplan Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2013 delvis omfattet af rammeområde 05.E360, som udlægger det til erhvervsformål. Der udarbejdes sideløbende med lokalplan nr. 308 et tillæg nr. 32 til Kommuneplan 2013, som opretter et nyt rammeområde 05.E361, som omfatter den resterende del af lokalplan nr Samtidig aflyses rammen 05.E360 for den del beliggende på matr. nr. 4bn Kirkegårde, Ravnkilde. Den del af 05.E360, som bliver aflyst, er på ca m 2. Den nye ramme 05.E361 er på ca m 2. Erhvervsområdet bliver derfor ca m 2 større. Ændringer i rammer ved kommuneplantillæg nr. 32, mål 1: Kommuneplantillæg nr. 32 ændrer ikke ved bestemmelserne for rammeområde 05.E360 men alene ved afgrænsningen. Bestemmelserne for 05.E360 og 05.E361 er identiske bortset fra, at der i 05.E361 præciseres krav til håndtering af vejvand og oplag af olie lignende forurenende stoffer. stilles krav om tekniske tiltag til sikring af grundvandet. Forslag til llokalplan nr. 308 Side 8

9 Plannummer 05.E E361 Plandistrikt Ravnkilde Ravnkilde Plannavn Erhvervsområde Erhvervsområde Anvendelse generelt Erhvervsområde Erhvervsområde Anvendelse specifik Erhvervsområde Erhvervsområde Fremtidig zonestatus Byzone Byzone Zonestatus By- og landzone By- og landzone Bebyggelsesprocent 50% 50% Bebyggelsesprocent af Den enkelte ejendom Den enkelte ejendom Max. bygningshøjde 8,5 m 8,5 m Min. miljøklasse 2 Max. miljøklasse 4 4 Anvendelse Områdets anvendelse Erhvervsområde. Mindre produktions- og fremstillingsvirksomhed, lager- og værkstedsvirksomhed. Detailhandel: 200 m 2 til salg af egne fremstillede produkter. Erhvervsområde. Mindre produktions- og fremstillingsvirksomhed, lager- og værkstedsvirksomhed. Detailhandel: 200 m 2 til salg af egne fremstillede produkter. Opholdsarealer 10% 10% Særlige bestemmelser Der skal foretages tekniske tiltag til sikring af grundvandet. Området kan ikke anvendes til grundvandstruende virksomheder eller anlæg. Parkeringspladser og kørearealer samt områder, hvor der oplagres eller håndteres olie, kemikalier eller andre forurenende stoffer, skal være befæstet med en tæt belægning med fald mod afløb, hvorfra der sker kontrolleret afledning. Olie o.lign og kemikalier skal opbevares i egnede beholdere, der enten er dobbeltvæggede eller placeret under tag og beskyttet mod vejrlig. Oplagspladser til forurenende stoffer skal indrettes således, at spild kan holdes inden for et afgrænset område og uden mulighed for afløb til jord og grundvand. Områder eller opsamlingssump skal som minimum kunne rumme indholdet af den største opbevaringsenhed i området. Tanke og rørføring til forurenende materialer og stoffer skal etableres over jorden for at minimere risikoen for uopdaget spild. Forurenet overfladevand skal ledes til kloak eller evt. via olieudskiller til regnvandsbassin eller lignende med tæt bund. Bestemmelser for rammeområde 05.E360 og 05.E361 efter kommuneplantillæg nr. 32. Forslag til llokalplan nr. 308 Side 9

10 En del af lokalplanområdet er i Kommuneplan 2013 udpeget som et jordbrugsområde jf. retningslinje Da arealet skal overgå til erhvervsformål, vil kommuneplantillæg nr. 32 aflyse udpegningen indenfor lokalplanområdet. En del af lokalplanområdet er i Kommuneplan 2013 udpeget som et potentiel naturområde jf. retningslinje Da arealet skal overgå til erhvervsformål, vil kommuneplantillæg nr. 32 aflyse udpegningen indenfor lokalplanområdet. Da arealet hidtil har været dyrket landbrugsmæssigt vurderes det ikke at indeholde væsentlige naturinteresser. Det potentielle naturområde orienteres mod øst langs ådalen. Det vurderes ikke, at have nogen betydning for udpegning, at den begrænses. Jordbrugsområde og potentiel naturområde jf. Kommuneplan 2013, mål 1: Gældende lokalplaner Lokalplanområde nr. 308 er delvist omfattet af lokalplan nr. 3.6, som vil blive aflyst i forbindelse med vedtagelsen af lokalplan nr Forslag til llokalplan nr. 308 Side 10

11 Eksisterede lokalplaner, mål 1: Lokalplan nr. 3.6 vil blive aflyst i sin helhed i forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplan nr Kun en del af lokalplan nr. 3.6 er omfattet af lokalplan nr Den resterende del vil blive aflyst efter planlovens 33, stk. 1. Samtidig vil den del af lokalplan nr. 3.6 som ikke er omfattet af lokalplan nr. 308 blive tilbageført fra byzone til landzone efter planlovens 45, stk Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i byzone og landzone. Arealer som ligger i byzone forbliver i byzone efter planens endelige vedtagelse. Arealer som ligger i landzone overføres til byzone ved planens endelige vedtagelse. 5.4 Detailhandel Lokalplan nr. 308 giver mulighed for, at virksomheder må have en butik på op til 200 m 2 i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler til salg af egne fremstillede produkter. Efter planlovens 5n, stk. 1, nr. 4 kan der udenfor bymidter udlægges arealer til mindre butikker til salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler. Det forudsættes, at kunder kun har adgang til butikken og ikke til værkstedet. I dette tilfælde er det alene det areal, hvor kunderne kommer, der tæller som butiksareal. I andre tilfælde skal hele arealet inkl. produktionsarealer medregnes til butikken, det kan f.eks. være en glaspuster, der har et åbent værksted i den ene ende af butikken, hvor kunderne kan se på. 5.5 Naturforhold Lokalplanområdet har hidtil været dyrket landbrugsmæssigt. En mindre del er allerede inddraget til erhvervsformål. Da arealet hidtil har været dyrket landbrugsmæssigt vurderes det ikke at indeholde væsentlige naturinteresser Natura 2000 og bilag IV Lokalplanområdet ligger ca. 1 km km fra nærmeste Natura 2000 område i Rebild Kommune; det drejer sig om Natura 2000 område nr. 18 Rold Forslag til llokalplan nr. 308 Side 11

12 Skov, Lindenborg Ådal og Madum Sø. Pga. afstanden vurderes det ikke, at planen vil kunne medføre en væsentlig påvirkning af arter og naturtyper indenfor Natura 2000 området. En række dyr omfattet af naturbeskyttelseslovens 29a og habitatdirektivets bilag IV kan have levested, fødesøgningsområde eller sporadisk opholdssted i eller omkring planområdet. Rebild Kommune er ikke bekendt med konkrete yngleforekomster i området og det vurderes ikke at planen vil kunne skade eller ødelægge eventuelle yngle- eller rasteområder Beskyttet natur Der er ikke i lokalplanområdet registreret beskyttet natur efter naturbeskyttelseslovens 3. Lokalplanområdet ligger ca. 600 m fra nærmeste registrerede 3 område øst for Kildebakken. Naturtyper beskyttet efter naturbeskyttelseslovens 3, mål 1: Kulturmiljø Kirker Ravnkilde Kirke ligger ca. 600 m sydøst for lokalplanområdet. Lokalplanen vurderes ikke at få indvirkning på kirken pga. den eksisterende mellemliggende bebyggelse Fortidsminder Der er ikke registreret fortidsminder i lokalplanområdet. Området er heller ikke omfattet af en fortidsmindebeskyttelseslinje fra fortidsminder udenfor området. Det nærmeste beskyttede fortidsminde er en rundhøj og en runesten ved Ravnkilde Kirke. Der er registreret flere ikke-fredede fortidsminder i og omkring Ravnkilde. Nærmeste registrering er ca. 50 m øst for lokalplanen. Forslag til llokalplan nr. 308 Side 12

13 5.6.3 Fredninger Lokalplanen vurderes ikke at påvirke fredede områder, bygninger m.v. Det nærmeste fredede område ligger ca. 2,3 km mod nord (Gravlevdalen, Rebild Bakker, Lindenborg Å opstrøms). 5.7 Tekniske Forhold Veje, stier og parkering Lokalplanområdet skal trafikbetjenes via en ny adgangsvej til Skaarupvej. Der skal laves en vendeplads for enden af den nye vej. Vendepladsen skal kunne håndtere lastbiler. Der er mulighed for, at virksomheder i det eksisterende erhvervsområde får en ny vejadgang via den nye vej for herved at aflaste Skalborgvej. Rebild Kommune har den 3. december 2014 vedtaget en parkeringsbekendtgørelse om standsning og parkering på veje og pladser i byer. Bekendtgørelsen regulerer hvor længe man må parkere bl.a. lastbiler, påhængsvogne, campingvogne, trailere osv. på veje og pladser. Parkeringsbekendtgørelsen kan læses på Rebild Kommunes hjemmeside Varmeforsyning Lokalplanområdet ligger jf. varmeplanen for Rebild Kommune indenfor Ravnkilde Kraftvarmeværks forsyningsområde. Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Jf. planloven har kommunen dog pligt til at dispensere fra kravet om tilslutning til kollektiv varmeforsyning for bygninger, der er opført som lavenergibebyggelse Elforsyning Lokalplanområdet elforsynes fra energiselskabet Eniig Vandforsyning Ifølge Vandforsyningsplanen for Rebild Kommune skal lokalplanområdet forsynes fra Ravnkilde vandværk Grundvandsforhold Hele Ravnkilde by ligger i et område med særlige drikkevandsinteresser samt i et nitratfølsomt indvindingsområde. Lokalplanområdet ligger ca. 800 m fra nærmeste vandværksboring ved Døstrupvej 188. Lokalplanområdet ligger udenfor vandværkets indvindingsområde. Forslag til llokalplan nr. 308 Side 13

14 Vandværksboringer og indvindingsopland, mål 1: Jf. bek. nr af skal områder med særlige drikkevandsinteresser friholdes for virksomhedstyper eller anlæg, der medfører en væsentlig fare for forurening af grundvandet. Forbuddet gælder ikke arealer, der allerede er udlagt i kommuneplanen for disse virksomhedstyper og anlæg. Lokalplanen giver derfor ikke mulighed for indretning af sådanne virksomheder eller anlæg i delområde 1. I bilag 1 i "Vejledning om krav til kommuneplanlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse" fra december 2016 er listet de virksomheder og anlæg, som må antages at medfører en væsentlig fare for forurening af grundvandet. Listen er ikke udtømmende. For at minimere risikoen for forurening af grundvandet stiller lokalplanen krav om tekniske tiltag til sikring af grundvandet. Kravet stilles kun i nye områder. Den del som hidtil har været omfattet af lokalplan nr. 3.6, jf. kapitel 5.2, er ikke omfattet af disse krav Spildevandsforhold Lokalplanområdet er ikke omfattet af Rebild Kommunes spildevandsplan. Der udarbejdes derfor et tillæg til spildevandsplanen. Det eksisterende erhvervsområde er separatkloakeret. Lokalplanen giver mulighed for, at der kan laves et regnvandsbassin indenfor området. Men der stilles ikke krav herom. Det vurderes ikke umiddelbart nødvendigt med et nyt regnvandsbassin. Bliver det nødvendigt, bør det undersøges, om et bassin skal placeres i erhvervsområdet eller fx mod vest, hvor 2 regnvandsledninger samles. Evt. regnvandsbassiner i lokalplanområdet skal laves med en tæt bund, så der ikke sker nedsivning af forurenet vand Forurening - støj, støv og lugt Der er mulighed for etablering af egentlige fremstillingsvirksomheder og værksteder i området, der kan påvirke omgivelserne. Forslag til llokalplan nr. 308 Side 14

15 Inden for området kan der etableres lettere erhverv i op til miljøklasse 4. Miljøklasser: Der henvises til Håndbog om Miljø og Planlægning udgivet af Miljøstyrelsen i Der opereres med 7 klasser og disse klassers anbefalede afstand til boliger. Klasse m Klasse 1 0 m forretninger, liberale erhverv, kontorer og småværksteder med butik. Klasse 2 20 m bogbinderier, elektronikværksteder og f.eks. laboratorier. Klasse m Klasse 3 50 m håndværksprægede virksomheder og visse servicevirksomheder. Klasse m levnedsmiddelfabrikker og mindre, overfladebehandlende Klasse m virksomheder, herunder autolakkerier. Klasse m maskinfabrikker, betonfabrikker og farve- og lakindustrivirksomheder. Klasse m asfaltfabrikker, slagterier, større Klasse 7 mindst 500 m maskin- og betonfabrikker samt jernstøberier Klasse m medicinal- og pesticidproduktion og kraft- og stålvalseværker. Klassifikationen af virksomheder er forbundet med en vis usikkerhed. En virksomhed kan ændre sig over tid, og to forskellige virksomheder inden for den samme branche kan give anledning til så forskellig en miljøbelastning, at de må betegnes som hørende til forskellige miljøklasser. Miljøbelastningen kan ligeledes være af forskellig art, f.eks. støj, støv eller lugt, hvor omgivelserne kan være mere følsomme overfor en type påvirkning end andre. Der vil således ifm. etableringen af en virksomhed være behov for en konkret vurdering af virksomhedens påvirkning af nærliggende boliger. Ud over den generelle miljøkonsekvensvurdering af virksomheder inden lokalisering, kan der i en eventuel miljøgodkendelse eller lignende bl.a. fastsættes en grænse for den eksterne støj fra virksomheder. Der henvises til vejledning nr. 5, 1984 fra Miljøstyrelsen. Ekstern støj fra virksomheder Jordforurening Der er ikke ejendomme indenfor lokalplanområdet, som er omfattet af Region Nordjyllands liste over ejendomme, som er kortlagt eller uafklarede i henhold til jordforureningsloven. Eventuel fjernelse af jord skal anmeldes til Rebild Kommune, da arealer som overføres til byzone bliver omfattet af områdeklassificeringen. Jordforureningsloven klassificerer arealer som ligger i byzone, jf. planlovens 34, som et område, der kan være lettere forurenet. Forslag til llokalplan nr. 308 Side 15

16 Hvis kommunen har viden om, at et større sammenhængende område indenfor byzone ikke er lettere forurenet, kan kommunen gennem et regulativ undtage området fra klassificeringen. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejder konstateres en forurening, skal arbejdet straks standses og Rebild kommune underrettes, jf. miljøbeskyttelseslovens 21 og jordforureningslovens Museumsloven Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelse af jordarbejdet skal Museumslovens iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund. Loven giver bygherren mulighed for at få en udtalelse om sandsynligheden for fund af arkæologisk betydning samt information om de finansieringsmæssige forhold. Findes der under jordarbejdet alligevel spor af fortidsminder, fx knogler fra mennesker eller dyr, flint- eller metalredskaber, lerkarskår, stenanlæg, koncentrationer af trækul og ildpåvirkede sten m.m., skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til museet. Eventuelle spørgsmål herom kan rettes til Nordjyllands Historiske Museum. 5.9 Servitutter Der er ved udarbejdelsen af lokalplanen gennemført en servitutgennemgang. Der ophæves ingen servitutter, som følge af denne lokalplan. Ejere, bygherre og deres rådgivere bør sikre sig et overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, forinden jordarbejder påbegyndes Tilladelser eller dispensationer efter anden lovgivning Vejanlæg Der kan ikke, uden samtykke fra politiet, gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslen, sikkerhed og afvikling, jf. færdselslovens 100. Kommunen skal godkende nye overkørsler, nye veje og stier m.m. jf. vejloven. Overkørsler til de enkelte grunde vil blive givet i forbindelse med byggetilladelsen. 6. Miljøvurdering Efter miljøvurderingsloven skal der udarbejdes en miljøvurdering, hvis gennemførelsen af lokalplanen må antages at kunne få en væsentlig positiv eller negativ indvirkning på miljøet. Formålet hermed er at sikre et højt miljøbeskyttelsesniveau og at bidrage til at integrere miljøhensyn ved udarbejdelse og vedtagelse af planer, som kan påvirke miljøet væsentligt. Forslag til llokalplan nr. 308 Side 16

17 Jævnfør miljøvurderingslovens, 4 stk. 1 har Rebild Kommune konkluderet, at nærværende lokalplan ikke vil have en sådan indvirkning på miljøet, at der skal foretages en miljøvurdering efter samme lovs 3 stk. 1. Til at vurdere en eventuel miljøpåvirkning har kommunen foretaget en screening, dvs. en indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Konklusionen af screeningen illustreres i følgende skema. Parametre Geografisk niveau Lokalt niveau Regionalt niveau Befolkning og menneskers sundhed Biologisk mangfoldighed Landskab og jordbund Vand Luft Klimatiske forhold Kulturarv Ressourcer og affald Sikkerhed Socioøkonomiske effekter For den komplette screening henvises til screeningskemaet bagerst i lokalplanforslaget. Forslag til llokalplan nr. 308 Side 17

18 7. Lokalplanens fremlæggelse I overensstemmelse med planlovens 24 er der fastsat en frist på 8 uger til at indsende skriftlige indsigelser, kommentarer og ændringsforslag til lokalplanforslaget. Lokalplanforslaget er fremlagt i perioden fra den til og med den Høringssvar skal være skriftlige, og skal indsendes som e-post til pbv@rebild.dk eller med almindelig brevpost til Rebild Kommune, Center Plan, Byg og Vej, Hobrovej 110, 9530 Støvring, så de er kommunen i hænde senest den Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endelig vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, ny bebyggelse, nedrivning og ændring af anvendelsen. Forbuddet gælder også dispositioner i overensstemmelse med forslaget. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Tilladelser meddelt før forslagets offentliggørelse berøres ikke af lokalplanens midlertidige retsvirkninger. Dog kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget, når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet. En forudsætning herfor er, at lokalplanforslaget er i overensstemmelse med den gældende kommuneplan udnyttelsen ikke er lokalplanpligtig efter planlovens 13, stk. 2. der ikke er tale om overførsel til byzone eller sommerhusområde der ikke er opretholdt indsigelse fra miljøministeren, en statslig myndighed, regionsrådet eller en nabokommune jf. planlovens 29, 29 a eller 29 b ministeren ikke har overtaget forslaget, jf. planlovens 3, stk. 5. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endelig vedtaget, dog højst indtil 1 år efter forslagets offentliggørelse. Forslag til llokalplan nr. 308 Side 18

19 Bestemmelser Lokalplan nr. 308 for et område til erhverv i Ravnkilde I henhold til planloven fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Lokalplanens formål er: at udvide det eksisterende erhvervsområde. at give mulighed for mindre butikker til salg af egne produkter. at sikre en ny vejadgang til Skaarupvej. at fastsætte bestemmelser til sikring af grundvandet. 2 OMRÅDE- OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag Lokalplanområdet ligger i byzone og landzone. Arealer som ligger i byzone forbliver i byzone efter planens endelige vedtagelse. Arealer som ligger i landzone overføres til byzone ved planens endelige vedtagelse. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Lokalplanområdet udlægges til erhvervsformål i form af lettere erhverv så som mindre varmeværk, produktions- og fremstillingsvirksomhed, samt lager- og værkstedsvirksomhed. Delområde 1 kan ikke anvendes til grundvandstruende virksomheder eller anlæg. 3.2 Indenfor lokalplanområdet må kun udøves virksomhed til og med miljøklasse Lokalplanområdet deles op i delområderne 1 og 2 som vist på kortbilag 2. 4 UDSTYKNING 4.1 Grunde skal udstykkes med en grundstørrelse på mindst m Grunde skal udstykkes, så der kan indtegnes et kvadrat på mindst 30 x 30 m. 4.3 Tekniske anlæg til områdets forsyning og drift, såsom regnvandsbassiner, pumpestationer, transformatorer mv. er ikke omfattet af ovenstående bestemmelser under 4. Forslag til llokalplan nr. 308 Side 19

20 Bestemmelser 5 VEJE, STIER OG PARKERING 5.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Skaarupvej i princippet som vist på kortbilag Langs Skaarupvej udlægges et oversigtsareal som vist på kortbilag 2. Indenfor oversigtsarealet må ikke forefindes genstande over 1 m højde herunder beplantning. 5.3 Der udlægges areal til den på kortbilag 2 viste vej. Vejen udlægges med bredde på 11 m med en kørebanebredde på 7 m. 5.4 Der skal etableres vendepladser for enden af alle blinde veje. 5.5 Parkering skal foregå på egen grund. Til hver ejendom skal anlægges mindst 1 parkeringsplads per 100 m 2 bruttoetageareal erhvervsbebyggelse, dog mindst 4 parkeringspladser. 5.6 Parkeringspladser og kørearealer i delområde 1 skal være med kant og befæstet med en tæt belægning med fald mod afløb, hvorfra der sker kontrolleret afledning. Vejvand fra delområde 1 må ikke nedsives i lokalplanområdet. 5.7 Alle veje, parkeringspladser, handicap p-pladser, vendepladser og lign. skal udformes efter Vejdirektoratets til hver tid gældende vejregler. OBS. Ved evt. tilladelser til bygningshøjder over 8,5 m jf. 6.3 bør det vurderes, om der skal stilles særlige vilkår til farvevalg se nærmere i kapitel 4 Lokalplanområdets fremtidige forholdlokalplanområdets fremtidige forhold. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Langs Skaarupvej udlægges et grønt areal på 8,5 m bredde fra vejskel, som vist på kortbilag 2. Indenfor arealet må der ikke opføres nogen form for bebyggelse. 6.2 Bebyggelsesprocenten må maks. være 50 for hver enkelt ejendom. 6.3 Ny bebyggelse må opføres med en højde på op til 8,5 m over godkendt niveauplan. Der kan dog gives tilladelse til større højde for mindre bygningsdele, såsom siloer, skorstene mv., såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det, og gives tilladelse til større højde ved opstilling af en mobilantennemast. 6.4 Der må ikke ske terrænreguleringer større end +/- 0,5 m i forhold til naturligt terræn, og ikke nærmere skel end 0,5 m. Der vil senest i forbindelse med byggetilladelsen blive fastlagt et niveauplan. Forma Forslag til llokalplan nr. 308 Side 20

21 Bestemmelser 6.5 Virksomheder må have en butik på op til 200 m 2 i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler til salg af egne fremstillede produkter. 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7.1 Bygninger i delområde 1 skal fremstå i materialets oprindelige farve eller efterbehandles, så de fremstår i sort, grå, jordfarver jf. skalaen på bygningsbevaring.dk eller blandinger af sort, hvid, grå og jordfarver. Bygninger i delområde 2 skal fremstå i materialets oprindelige farve eller efterbehandles, så de fremstår i hvid, sort, grå, jordfarver jf. skalaen på bygningsbevaring.dk eller blandinger af sort, hvid, grå og jordfarver. 7.2 I delområde 1 må der ikke anvendes bly, kobber eller zink til tage, tagrender eller nedløbsrør, hvis tagvand nedsives lokalt. Mindre inddækninger er dog ikke omfattet heraf. 7.3 Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende bygningsmaterialer. Solpaneler er undtaget herfra. 7.4 Solpaneler kan opsættes på tagflader, når de opsættes i plan med tagfladen. Solpanelerne samt rammerne skal være sorte eller samme farve som den øvrige tagflade. 7.5 Der kan opsættes solpaneler på terræn, såfremt solpanelerne ikke kan ses udenfor lokalplanområdet. 7.6 Der må ikke opsættes skilte indenfor det grønne areal langs Skaarupvej vist på kortbilag 2 bortset fra, at der kan opsættes 1 fælles stander/pylon ved indkørslen til lokalplanområdet. Fællesskiltet skal stadig placeres udenfor oversigtsarealet jf Reklameskilte og flag for reklamering af produkter og ydelser må ikke kunne ses udenfor lokalplanområdet. Skilte og flag med firmanavn og logo er ikke omfattet heraf. 7.8 Skiltning og reklamering må kun finde sted med kommunalbestyrelsens godkendelse i hvert enkelt tilfælde. 8 UBEBYGGEDE AREALER 8.1 Der skal etableres et 5 m bredt beplantningsbælte langs lokalplanens nord og vest grænse som vist på kortbilag 2. Beplantningsbæltet skal mindst være 8,5 m højt, når det er fuldt udvokset. Beplantningsbæltet skal være tæt og afskærmende. Levende hegn hører til den enkelte ejendom og skal ren- og vedligeholdes af denne. Forslag til llokalplan nr. 308 Side 21

22 Bestemmelser 8.2 Langs Skaarupvej udlægges et grønt areal på 8,5 m bredde fra vejskel, som vist på kortbilag 2. Indenfor arealet må der ikke være bebyggelse, oplag, befæstelse (veje eller pladser), parkering, skilte (bortset fra fællesskilte jf. 7.6) eller lignende. Arealet skal henligge i græs eller andet beplantning. Evt. beplantning skal stadig overholde Der skal etableres udendørs opholdsarealer svarende til 10 % af bruttoetagearealet. 8.4 Der må ikke ske terrænreguleringer større end +/- 0,5 m i forhold til naturligt terræn, og ikke nærmere skel end 0,5 m. 8.5 Indenfor 30 m af vejskel mod Skaarupvej skal hegn være levende hegn. Det levende hegn kan suppleres med et trådhegn på indvendig side, så trådhegnet dækkes af det levende hegn set fra Skaarupvej. 8.6 Levende hegn mod vej og sti skal plantes mindst 0,4 m inde på egen grund, så det sikres, at hegnet ikke breder sig ud på vejog stiareal. 8.7 Udendørs oplag må kun finde sted indenfor tæt hegnede arealer. 8.8 Oplagspladser i delområde 1 med oplag eller håndtering af olie, kemikalier eller andre stoffer, der kan forurene grundvandet, skal være med kant og befæstet med en tæt belægning med fald mod afløb, hvorfra der sker kontrolleret afledning. Overfladevand herfra må ikke nedsives i lokalplanområdet. 8.9 Oplagspladser i delområde 1 skal indrettes således, at spild kan holdes inden for et afgrænset område og uden mulighed for afløb til jord og grundvand. Områder eller opsamlingssump skal som minimum kunne rumme indholdet af den største opbevaringsenhed i området I delområde 1 skal olie, kemikalier og lignende forurenende stoffer opbevares under tag medmindre, at det opbevares i dobbeltvæggede beholdere Åbne grøfter/render i delområde 1 til håndtering af overfladevand fra parkeringsarealer, kørearealer samt oplagspladser med oplag eller håndtering af stoffer eller materialer, der kan forurene grundvandet, skal etableres med tæt bund Regnvandsbassiner skal etableres med tæt bund. 9 TEKNISKE ANLÆG 9.1 Tanke og rørføring til forurenende materialer og stoffer skal etableres over jorden. Forslag til llokalplan nr. 308 Side 22

23 Bestemmelser 10 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGNING 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er sket tilslutning til kollektiv varmeforsyning. Jf. planlovens 19 har kommunen pligt til at dispensere fra kravet om tilslutning til kollektiv varmeforsyning for bygninger, der er opført som lavenergibebyggelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug før veje og parkeringsarealer er anlagt i overensstemmelse med Ny bebyggelse må ikke tages i brug før beplantning er udført i overensstemmelse med Ny bebyggelse må ikke tages i brug før opholdsarealer er etableret i overensstemmelse med OPHÆVELSE AF LOKALPLAN 11.1 Med vedtagelsen af nærværende lokalplan ophæves den eksisterende lokalplan nr LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 12.1 Efter byrådets offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen kan ikke i sig selv gøre indgreb i de bestående forhold, hvorfor den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Endvidere medfører lokalplanen heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Efter planlovens 47 kan byrådet ekspropriere private ejendomme og rettigheder, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for lokalplanens virkeliggørelse. Om- og tilbygning eller ibrugtagning i strid med nærværende lokalplan må ikke finde sted. Byrådet kan meddele dispensation under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med planens principper, dvs. at dispensationen ikke ændrer den overordnede karakter og udtryk i det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen. Forslag til llokalplan nr. 308 Side 23

24 Bestemmelser Efter planlovens 47 a kan ejere af arealer der overføres til byzone, inden 4 år efter overførslen, kræve arealet overtaget af Rebild Kommune mod erstatning, når forudsætningerne i 47 a er opfyldt. VEDTAGELSE Godkendt som forslag af Rebild Byråd, den Endelig godkendt af Rebild Byråd, den Retsvirkningen indtræder den dd.mm.20åå, dvs. dato for offentliggørelsen af lokalplanen. Forslag til llokalplan nr. 308 Side 24

25 Lokalplan nr Ravnkilde erhvervsområde Kortbilag 1 - Matrikelkort 10f Skårup By, Ravnkilde 10a 15h Kirkegårde, Ravnkilde 4bn 4bu 3a 4b 7000c 4bs 4bm 4bæ 4bø 4bz 4bo 4bl 7000m 4bh 4be 7 4by 4bi 4bf 4 4bv 4bg 4bk Målforhold 1:1500

26 Lokalplan nr Ravnkilde erhvervsområde Kortbilag 2 - Anvendelseskort 1 Skaarupvej 2 Skalborgvej 1 Målforhold 1:1500