Med baggrund i bygherrernes alder søges der om et hus i ét plan uden niveauspring og med terrasse i samme niveau som gulvet i boligen.

Transkript

1 Sag nr.: Mødedato: 4. november 2009 TEKNISK UDVALG REFERAT Cirius-sag nr.: 2009/42238 Sagsbehandler: jql Ansøgning om opførelse af nyt enfamiliehus. Pileurtvej 16, Rødding Baggrund Viborg Kommune har modtaget en ansøgning om opførelse af nyt enfamiliehus på Pileurtvej 16 i Rødding. Senest reviderede projekt er modtaget 15. september Projektet medfører en væsentlig terrænregulering, og forvaltningen vurderer, at terrænreguleringen er i strid med lokalplanen. Med baggrund i bygherrernes alder søges der om et hus i ét plan uden niveauspring og med terrasse i samme niveau som gulvet i boligen. Grunden er skrånende og byggefeltet falder ca. 2,5-3 meter fra syd mod nord. Placeringen og udformningen af huset og terrassen medfører, at det eksisterende terræn skal hæves med op til ca. 1,6 m ud mod Røddingvej. Selve terrassen medfører en påfyldning på 0,7-1,6 m. Planforhold Ejendommen er reguleret af lokalplan nr. 98 for et boligområde i Rødding. Lokalplanområdet er opdelt i to delområder, hvor delområde I består af 23 grunde, der ligger på en skråning syd for Rødding Sø. I forhold til terrænregulering gælder følgende lokalplanbestemmelse: 10 Eksisterende terræn skal i videst muligt omfang følges. Terrænregulering nærmere skel end 1 m skal godkendes af bygningsmyndigheden. Der må, efter en af kommunen godkendt plan, udføres nødvendig terrænregulering, så det færdige terræn tilpasses det fremtidige byggeri. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplan nr. 98 blev det på grund af de store terrænforskelle i lokalplanområdet drøftet og vurderet, om lokalplanen skulle indeholde den normale bestemmelse om, at terrænreguleringer +/-0,5 m kunne ske uden tilladelse. Disse drøftelser med rådgiver udmøntede sig i, at +/-0,5 og/eller +/-1 m på visse grunde kunne være for meget, og på andre for lidt, idet udgangspunktet var, at bevare områdets terrænmæssige udtryk i videst mulig omfang. Dog ville der - alt efter hvor skrånende terrænet er, ved den enkelte bebyggelse - nødvendigvis være et vist behov for større eller mindre terrænreguleringer. Hensigten er ikke, at der ikke må ske terrænreguleringer, men i videst mulig omfang at tilpasse bygninger til terræn. Bestemmelserne i 10 søgtes formuleret netop for at have en vis kontrol med de nødvendige terrænreguleringer, men samtidig gøre dem individuelle. Bl.a. blev det bestemt, at der ikke må reguleres nærmere skel end 1 m, hvilket vil give begrænsninger, og endelig skal der i hvert enkelt tilfælde foreligge en terrænplan til godkendelse. På grund af bestemmelsens formulering kan det være vanskeligt for bygherrerne i området på baggrund af lokalplanen at vurdere, hvor store terrænreguleringer, der kan godkendes. Juridisk vurdering Forvaltningen vurderer imidlertid, at lokalplanens tekst klart tilkendegiver, at udgangspunktet er, at terrænet skal følges i videst muligt omfang. De sidste 2 linier tilkendegiver blot, at når huset så er passet ind i terrænet, kan der være behov for at passe terrænet til. Kommunen kan dispensere fra denne bestemmelse. Men Kommunen kan alene dispensere fra bestemmelserne, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen ( 19 i Planloven). Med Side nr.: 1

2 Sag nr.: Mødedato: 4. november 2009 TEKNISK UDVALG REFERAT Cirius-sag nr.: 2009/42238 Sagsbehandler: jql den ovenstående vurdering betyder det, at det vil være ulovligt at dispensere til terrænændringer over en vis størrelse. Hvor grænsen går for, hvornår en dispensation er ulovlig, er vanskeligt præcist at sige. Men det vil i den konkrete ansøgning kunne afklares i Naturklagenævnet, hvis en sag ankes. Erklærer nævnet en dispensation ulovlig, vil kommunen være erstatningspligtig, såfremt byggeriet er påbegyndt / færdiggjort, inden nævnet træffer afgørelse. (En anke til Naturklagenævnet vil ikke have opsættende virkning, idet der alene er tale om en retslig prøvelse i nævnet og med de almindelige sagsbehandlingstider, kan en bygherre godt have kommet langt med byggeriet, inden nævnet træffer afgørelse). Der henvises til vedlagte bilag 3. Den konkrete sag I den konkrete sag har forvaltningen i en forhåndsudtalelse til ansøger anmodet om, at projektet i højere grad gør brug af sokkelnedtrapning (sokkel med trappelignende forløb, der følger terrænet) og at terrassen udføres på stolper. Disse løsninger vil tilgodese ansøgers ønske om bolig og terrasse i samme niveau, samtidig med at det eksisterende terrænforløb bibeholdes. Bygherren har afvist at etablere terrassen som stolpekonstruktion med henvisning til, at det arkitektonisk set er en dårlig løsning. Forvaltningens bemærkninger Nedenfor er redegjort for konsekvenserne ved forvaltningens tolkning af sagen og ved en mindre restriktiv tolkning, der muliggør ansøgers ønsker. Forvaltningens tolkning Forvaltningen tolker som nævnt ovenfor lokalplanens bestemmelser om terrænregulering således, at det eksisterende terrænforløb i området først og fremmest skal bibeholdes i videst muligt omfang. På den baggrund bør bebyggelse i området i høj grad tilpasse sig terrænet for at minimere det efterfølgende behov for terrænregulering. Denne tilpasning kan ske ved at bygge i forskudte plan, i to etager mod den lave del af grunden eller benytte sokkelnedtrapning. På den måde opnår man, at alle parcellerne i området bebygges på en måde, der minimerer behovet for efterfølgende terrænregulering, og hvor den samlede bebyggelse i området vil fremstå som tilpasset den oprindelige skråning. Tolkningen betyder at der nødvendigvis må stilles store krav til hvilke projekter, der vil kunne godkendes. En mindre restriktiv tolkning Hvis lokalplanbestemmelsen om terrænregulering tolkes mindre restriktivt i dette tilfælde således, at den konkrete sag vil kunne godkendes - vil der generelt blive tilladt væsentligt større terrænreguleringer i det pågældende område. Større terrænreguleringer medfører som regel markante skråningsanlæg mod naboskel. Det vil ofte medføre nabogener, primært som følge af regnvand, der ledes til de lavereliggende grunde, men også med større mulighed for indkig til nabogrunde og skyggevirkninger. For at tage højde for eventuelle fremtidige problemer, kan Kommunen derfor fastlægge et vilkår om, at øgede gener, skal afhjælpes af den, der etablerer det større skråningsanlæg. Det er dog altid Kommunens ansvar at vurdere, hvorvidt en terrænregulering grundlæggende er i overensstemmelse med lokalplanens principper og intentioner. Vælges denne tolkning, er der imidlertid større risiko for, at der efterfølgende opstår klagesager til kommunen over de gener, skråningsanlæggene medfører. Klagerne vil kunne hævde at være påført nogle gener, som de ikke forventede, kunne opstå med baggrund i lokalplanens bestemmelser om at følge terræn. Sådanne klagersager vil være vanskelige at håndtere, fordi det er kompliceret at dokumentere, hvilken del af regnvandet, der følger af de øgede skråningsanlæg. Side nr.: 2

3 Sag nr.: Mødedato: 4. november 2009 TEKNISK UDVALG REFERAT Cirius-sag nr.: 2009/42238 Sagsbehandler: jql Jfr. ovenstående juridiske vurdering, er det samtidig forvaltningens umiddelbare vurdering, at en dispensation ikke vil være lovlig. Kommunen kan dog godt vælge at prøve denne vurdering af ved at meddele en dispensation. Risikoen er, at Naturklagenævnet i en klagesag kommer til en anden vurdering, og at Kommunen bliver erstatningspligtig over for bygherren. Samlet vurdering Den hidtidige praksis i Viborg Kommunes lokalplanlagte parcelhusområder har været, at nyt byggeri i videst muligt omfang tilpasses eksisterende terræn. Når der er mulighed for at benytte byggetekniske løsninger til at foretage denne tilpasning af byggeriet, er terrænregulering, der overskrider lokalplanens bestemmelser, ikke nødvendig. Det skal bemærkes, at der på Pileurtvej 10 allerede er givet byggetilladelse til en bolig, efter at bygherren har revideret projektet således, at bebyggelsen er tilpasset det nuværende terrænforløb, frem for en markant påfyldning, som der først var søgt om. (jf. bilag 2) Uanset hvilken tolkning ansøgningen på Pileurtvej 16 behandles ud fra, vil afgørelsen skabe præcedens for, hvorledes de fremtidige byggeansøgninger i området bliver behandlet. Andre sager skal derfor behandles på samme måde og selv om der ikke kommer klager i denne sag, vil der kunne komme klager i forhold til fremtidige sager i området. I den forbindelse skal nævnes, at terrænet i den pågældende sag er et af de svages hældende terræner i området. Godkendes det ansøgte projekt på Pileurtvej 16, vil f.eks. bygherren på Pileurtvej 10 kunne påklage sagen med henvisning til, at de to byggesager er blevet behandlet forskelligt, og at han har tilpasset projektet efter kommunens anvisninger, hvorefter kommunen godkender et lignende projekt på en anden ejendom. Forvaltningen anbefaler på den baggrund, at der i området ikke gives tilladelse til væsentlige terrænreguleringer, og at der alene accepteres byggetekniske løsninger, der kan sikre at terrænet følges i videst muligt omfang. I den konkrete sag på Pileurtvej 16 vil den skitserede byggetekniske løsning bibeholde det eksisterende terrænforløb og samtidig tilgodese bygherrens ønske om bolig og terrasse i samme niveau. Bilag Bilag 1: Oversigtskort og fotos Bilag 2: Tegningsmateriale for Pileurtvej 16 og Pileurtvej 10 Bilag 3: Notat om kommunens erstatningsansvar Indstilling Direktøren for Teknik & Miljø indstiller med baggrund i den hidtil anvendte praksis, at Teknisk Udvalg beslutter, at der meddeles afslag til det ansøgte projekt af 15. september 2009 i henhold til lokalplan nr at det meddeles ansøger, at der kan forventes tilladelse til det nuværende projekt, hvis terrassen ændres til en stolpekonstruktion, og der anvendes sokkelnedtrapning, hvorved soklen følger det eksisterende terrænforløb. Side nr.: 3

4 Sag nr.: Mødedato: 4. november 2009 TEKNISK UDVALG REFERAT Cirius-sag nr.: 2009/42238 Sagsbehandler: jql BESLUTNING: Teknisk Udvalg besluttede, at det meddeles ansøger, at det ansøgte projekt af 15. september 2009 godkendes, idet det ansøgte anses for at være i overensstemmelse med lokalplanen. Side nr.: 4

5 Pileurtvej 16, Rødding Bilag 1: Oversigtskort og fotos LP 98 Delområde I Pileurtvej 16 Luftfoto med parceller i lokalplan nr delområde I.

6 Pileurtvej 16 (Parcel nr. 8) med koter/højdekurver. Byggefeltet er angivet med stiplede linier. Max-koten, der er angivet i byggefeltet, viser den maksimalt tilladte bygningshøjde på grunden (er fastlagt ud fra vejkoten). Pileurtvej 16 set fra vest (Pileurtvej 10 i baggrunden).

7 Pileurtvej 16 set fra sydvest Pileurtvej 16 set fra nord (Røddingvej).

8 Pileurtvej 16 (ligger bagerst op mod skoven) set fra øst.

9

10

11

12

13

14 Pileurtvej 16, Rødding Bilag 3: Notat vedrørende kommunens erstatningsansvar I forbindelse med salg af nye boliggrunde i et lokalplanlagt område har lokalplanen to væsentlige funktioner: 1. Lokalplanen giver grundkøberen et indtryk af, hvordan grundene kan bebygges, og grundkøberen kan vurdere om lokalplanens byggemuligheder tilgodeser køberens behov. 2. Lokalplanen giver samtidig grundkøberen et indtryk af, hvordan området vil blive bebygget og vil fremstå i fremtiden. Når Kommunen efterfølgende dispenserer fra lokalplanens bestemmelser, ændres de forudsætninger som gjaldt, da lokalplanen blev vedtaget. De grundejere, der har købt grund, inden dispensationen er givet, har ikke kunnet forudse de ændrede forudsætninger, hvilket kan medføre klage over dispensation. Den konkrete sag på Pileurtvej 16 Hvis Naturklagenævnet afgør, at en dispensation er i strid med lokalplanens intentioner om at bibeholde det eksisterende terrænforløb, og dispensationen ændres til et afslag, vil Kommunen være erstatningsansvarlig i forhold til et eventuelt påbegyndt byggeri. Erstatningsansvaret vil gælde de meromkostninger, der vil være forbundet med at lovliggøre byggeriet. Med udgangspunkt i den konkrete sag på Pileurtvej 16 kan udfaldet være følgende: 1. Der meddeles dispensation til terrænreguleringen på Pileurtvej Dispensationen ankes til Naturklagenævnet (behandling af klage kan tage 8-10 måneder). 3. Der meddeles i mellemtiden byggetilladelse til Pileurtvej 16 (Kommunen må ikke tilbageholde en byggetilladelse på baggrund af en verserende klagesag i Naturklagenævnet). 4. Byggeriet påbegyndes. 5. Naturklagenævnet erklærer Kommunens dispensation for ulovlig, da den strider mod lokalplanens princip om at bibeholde det eksisterende terræn i videst muligt omfang. 6. Byggeriet standses og skal tilpasses det oprindelige terrænforløb. 7. Bygherren på Pileurtvej 16 kan herefter forlange erstatning af Kommunen for at have meddelt en ulovlig dispensation og efterfølgende byggetilladelse. Vi skal på den baggrund være opmærksomme på, at en dispensation fra lokalplanen indebærer, at kommunen er økonomisk ansvarlig over for bygherren, hvis en efterfølgende anke af afgørelsen ændres til et afslag.