Lokalplan 990, Blandet byområde ved Lokesvej - Forslag

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 10. oktober 2014 Lokalplan 990, Blandet byområde ved Lokesvej - Forslag Offentlig fremlæggelse af forslag til Lokalplan nr. 990, Blandet byområde ved Lokesvej, Åby, forslag til Tillæg nr. 28 til Kommuneplan 2013, forslag til udbygningsaftale og forslag til miljørapport 1. Resume Lokalplanområdet er en del af erhvervsområdet beliggende syd for Søren Frichs Vej, øst for Åbyvej og nord for Lokesvej. Området er på m 2, hvoraf m 2 er privat ejet og 500 m 2 er kommunalt vejareal. Der er mulighed for i alt at opføre m 2 etageareal inden for lokalplanområdet. Ca m 2 antages at blive erhverv, og på baggrund heraf antages ca m 2 at blive til boliger. Det skønnes, at det giver mulighed for boliger. I forslag til Tillæg nr. 28 til Kommuneplan 2013 udskilles lokalplanområdet som et selvstændigt rammeområde BL. Området udlægges til blandet bolig- og erhvervsområde. Erhverv må kun etableres inden for virksomhedsklasse 1. Det maksimale antal etager er 15, den maksimale bebyggelsesprocent er 165, og den maksimale bygningshøjde er 50 m. Der gives mulighed for 1 dagligvarebutik på op til m 2 etageareal. Aarhus Kommune har fra ejerne af lokalplanområdet modtaget en opfordring til at indgå en frivillig udbygningsaftale og har forhandlet herom. Lokalplan 990, Blandet byområde ved Lokesvej - Forslag side 1 af 12

2 På baggrund af screening af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg og fordi der er tale om højhusbebyggelse er der truffet afgørelse om, at planerne er omfattet af krav om miljøvurdering. Der er i perioden fra den 21. november til den 12. december 2013 indhentet idéer og synspunkter om ændring af kommuneplanen og et projekt til nybyggeri i en del af omdannelsesområdet Åby/Søren Frichs Vej. Der er modtaget 15 synspunkter og idéer. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan nr. 990, Blandet byområde ved Lokesvej, Åby godkendes til offentlig fremlæggelse, At 2) forslag til Tillæg nr. 28 til Kommuneplan 2013 godkendes til offentlig fremlæggelse, At 3) forslag til udbygningsaftale godkendes til offentlig fremlæggelse, At 4) forslag til miljørapport godkendes til offentlig fremlæggelse, og At 5) synspunkter og idéer fremkommet under den forudgående offentlige debat besvares som angivet i indstillingens afsnit Baggrund Arkitektfirmaet H. Thule Hansen har på vegne af ÅF Transport A/S og Aabyen Ejendomme Aps anmodet om lokalplanlægning for 1. etape af det område, der i kommuneplanen er benævnt Åby/Søren Frichs Vej. Omdannelsesområdet er et af de højest prioriterede i kommuneplanen. Inden for lokalplanområdet ligger erhvervsejendomme, som for en stor dels vedkommende er fraflyttet eller har midlertidige anvendelser. Inden for området ønskes opført boliger og mindre omfang erhverv i form af liberale erhverv o.l. og en dagligvarebutik. Lokalplan 990, Blandet byområde ved Lokesvej - Forslag side 2 af 12

3 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens mål om, at der skal ske en fortætning af byen for at spare på arealressourcerne, og at en stor del af nybyggeriet i kommunen skal ske i omdannelsesområder. 5. Sagsfremstilling 5.1 Forslag til lokalplan Lokalplanområdet er en del af erhvervsområdet beliggende syd for Søren Frichs Vej, øst for Åbyvej og nord for Lokesvej. Området er på m 2, hvoraf m 2 er privat ejet og 500 m 2 er kommunalt vejareal. Lokalplanområdet opdeles i 3 områder: Delområde I - den nordlige del langs Søren Frichs Vej udlægges til etageboligbebyggelse. De 2 nederste etager kan ud over boliger anvendes til virksomheder i virksomhedsklasse 1 herunder liberale erhverv, undervisning m.v. og offentlige formål som institutioner og fritidsaktiviteter. I stueetagen kan der etableres restauranter og 1 dagligvarebutik på op til m 2. Delområde II den sydlige del mod Lokesvej udlægges kun til etageboliger. Delområde III ligger midt mellem delområderne I og II og udlægges til fælles opholdsareal og regnvandsbassin. Der bliver offentlig adgang til delområdet. Bygninger i delområde I bliver langs Søren Frisch Vej i 6 og 7 etager. Ind mod det fælles opholdsareal delområde III aftrappes bygningerne til 4 etager. Bygningerne i delområde II bliver langs Lokesvej i 4 etager. Mod det fælles opholdsareal bliver bygningerne hhv. 7, 7, 8 og 15 etager. Der er mulighed for i alt at opføre m 2 etageareal inden for lokalplanområdet. Ca m 2 antages at blive erhverv, og på baggrund heraf antages ca m 2 at Lokalplan 990, Blandet byområde ved Lokesvej - Forslag side 3 af 12

4 blive til boliger. Det skønnes, at det giver mulighed for boliger. Der regnes med, at lokalplanområdet vil generere ca bilture i døgnet. Vejadgang fra Søren Frichs Vej samles ét sted, hvor der på sigt kan etableres et lyskryds. Der udlægges 1 vejadgang fra Åbyvej og 5 vejadgange fra Lokesvej. Der udlægges stiadgange gennem området. Parkering vil hovedsagelig ske i p-kældre. En mindre del af parkeringen kan ske på terræn. Lokalplanen indeholder bestemmelser om bebyggelsens fremtræden. Der henvises i lokalplanforslaget til facadetegninger og visualiseringer. Større bygningsdele må opføres i mørk tegl, beton, fiberplader eller fiberbeton og træ. Mindre bygningsdele må være glas, natursten, zink, kobber m.v. Opholdsarealerne skal indrettes med beplantning og belagte arealer, så de udgør attraktive og varierede arealer. Mellem Søren Frichs Vej og et parkeringsareal skal der plantes en lav hæk suppleret med opstammede løvfældende træer. 5.2 Forslag til kommuneplantillæg Lokalplanområdet ligger i kommuneplanens rammeområde ER, der er udlagt til virksomheder i virksomhedsklasse 1-2. Det maksimale antal etager er 2, den maksimale bebyggelsesprocent er 60, og den maksimale bygningshøjde er 10 m. Samtidig er området udpeget som byomdannelsesområde. Lokalplanområdet ligger inden for et af de områder, der i højhuspolitikken er udpeget som et område, hvor projekter med høje huse ikke som udgangspunkt afvises. I forslag til Tillæg nr. 28 til Kommuneplan 2013 udskilles lokalplanområdet som et selvstændigt rammeområde BL. Området udlægges til blandet bolig- og erhvervsområde. Erhverv må kun etableres inden for virksomhedsklasse 1. Det maksimale antal etager er 15, den maksimale bebyggelsesprocent er 165, og den Lokalplan 990, Blandet byområde ved Lokesvej - Forslag side 4 af 12

5 maksimale bygningshøjde er 50 m. Der gives mulighed for 1 dagligvarebutik på op til m 2 etageareal. 5.3 Forslag til udbygningsaftale Aarhus Kommune har fra ejerne af lokalplanområdet modtaget en opfordring til at indgå en frivillig udbygningsaftale og har forhandlet herom. Udkast til aftale er vedlagt som bilag 2 til indstillingen. Ved aftalen forpligter ejerne sig til at etablere svingbaner på Søren Frichs Vej, at etablere nyt fortov og beplantning med træer og græs på Søren Frichs Vej, at forestå drift af ovenstående beplantning i 5 år, og at etablere regnvandsbassin med fast kant mod syd og beplantet skråning mod nord inden for lokalplanens delområde III. 5.4 Helhedsplan Åbydalen ved Søren Frichs Vej og Åbyvej 2011 Det fremgår af kommuneplanen, retningslinje 2.13, at det for større og højt prioriterede omdannelsesområder er et krav, at der udarbejdes en helhedsplan for det samlede omdannelsesområde, inden der kan igangsættes lokalplaner inden for området. En sådan helhedsplan er vedlagt som bilag 6 til indstillingen. Formålet med helhedsplanen er at vise sammenhængende strukturer for området og undgå uhensigtsmæssige dispositioner. Helhedsplanen har dannet udgangspunkt for lokalplanlægningen. 5.5 Forslag til besvarelse af synspunkter og idéer Der er i perioden fra den 21. november til den 12. december 2013 indhentet idéer og synspunkter om ændring af kommuneplanen og et projekt til nybyggeri i en del af omdannelsesområdet Åby/Søren Frichs Vej. Der er modtaget 15 synspunkter og idéer (vedlagt indstillingen som bilag 4 og nummereret 1-15). Der er modtaget synspunkter og idéer fra følgende: 1. Haveforeningen Fritiden, Lokesvej, 8230 Åbyhøj 2. Winnie V. Thorsen, Vibyvej 49 D, st. th., 8230 Åbyhøj (kolonihaveejer) Lokalplan 990, Blandet byområde ved Lokesvej - Forslag side 5 af 12

6 3. Lene Samler, Rudolph Wulffs Gade 6, 3. Tv., 8000 Aarhus C. (kolonihaveejer) 4. Thomas Andersen, Langelandsgade 41, 1. th, 8000 Aarhus C. (kolonihaveejer) 5. Mette Asboe Thomsen, Tousparken 25, st. th., 8230 Åbyhøj (kolonihaveejer) 6. Turid Nørlund Christensen, Mejlgade 50, 1. Tv., 8000 Aarhus C. (kolonihaveejer) 7. Lea Andersen og Daniel Nielsen, Jægergårdsgade 114 b, st. 1, 8000 Aarhus C. (kolonihaveejer) 8. Byggeselskabet Olav de Linde, Søren Frichs Vej 38 A, 8230 Åbyhøj 9. Morten Bock Sørensen, Ålborggade 19, 1. Th., 8000 Aarhus C. 10.Hanne Nielsen, Kærvej 6, 8230 Åbyhøj 11.Gunner R. Nielsen, Gefionsvej 12, 8230 Åbyhøj 12.Steen Høj Jensen, Åbyvej 82, 8230 Åbyhøj 13.René Mortensen, Åbyvej 63, 8230 Åbyhøj 14.Mikkel Madsen, Engparken 8, st. th., 8230 Åbyhøj 15.Mogens Skjold, Åbyvej 27, st. tv., 8230 Åbyhøj Synspunkterne og idéerne gennemgås emnevis i bilag 7 og omhandler følgende emner: Højde/bebyggelsens omfang (skygger og indblik, udsigtsforhold, bygningshøjden) Bygningsplacering Bygningsudformning Trafik Anvendelse Planlægning for brakområder /omdannelsesområder Erstatning Illustrationernes kvalitet/relevans Høringskreds/offentliggørelse 6. Strategi for borgerinddragelse Der forventes under den videre lokalplanprocedure ikke gennemført særlige initiativer med borgerinddragelse ud over de lovbestemte krav og den normale praksis for lokalplanlægning i Aarhus Kommune. 7. Konsekvenser for ressourcer Konsekvenser for den kommunale økonomi Udbygningsaftale Lokalplan 990, Blandet byområde ved Lokesvej - Forslag side 6 af 12

7 Som beskrevet i indstillingens afsnit 5.3 foreligger der et forslag til udbygningsaftale. Aftalen opererer med ejerafholdte driftsudgifter de første 5 år af vejtræer og vejrabat, hvorefter driften overgår til Aarhus Kommune. En vedtagelse af lokalplanen vil derfor efter 5 år medføre afledte driftsudgifter for vejtræer og græsareal, der afholdes inden for budgettet på området. Skoleforhold m.v. Lokalplanen giver mulighed for opførelse af op til m 2 etageareal i lokalplanområdet. Med udgangspunkt i, at ca m 2 etageareal anvendes til erhverv, vil der blive ca m 2 etageareal til boliger svarende til ca boliger. Der er i befolkningsprognosen fra 2013 regnet med 50 nye familieboliger i området fra 2014 og frem til Vedrørende førskoleområdet: Ifølge befolkningsprognose 2013 forventes børnetallet i Åby Skoledistrikt at være stigende i perioden frem til og med Stigningen i børnetallet forventes at svare til et udbygningsbehov på omkring 3 nye dagtilbudsgrupper. Børn og Unge har i dag to arealreservationer til dagtilbudsformål ved Lokesvej/Huginsvej (lokalplan nr. 725) placeret i umiddelbar nærhed af lokalplanområdet og ønsker ikke yderligere arealreservationer til dagtilbudsformål. Børn og Unge har stillet arealerne inden for de to arealreservationer til rådighed for Northsidefestivalen frem til Børn og Unge har herudover ikke planer om institutioner i områdets nærhed. Vedrørende skolebørnsområdet: Åby Skole har i skoleåret 2013/2014 haft 644 elever. I følge skoleprognose 2013 forventes elevtallet frem til 2018 at være svagt stigende, mens antallet af klasser vil være konstant. På baggrund heraf vurderer Børn og Unge, at lokalplanens vedtagelse ikke vil have kapacitetsmæssige konsekvenser for Åby Skole. Konsekvenser for miljøet På baggrund af screening af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg og fordi der er tale om Lokalplan 990, Blandet byområde ved Lokesvej - Forslag side 7 af 12

8 højhusbebyggelse er der truffet afgørelse om, at planerne er omfattet af krav om miljøvurdering. Trafikafvikling, herunder trafikadgang og parkeringsløsning Der forventes en trafikmængde fra lokalplanområdet på ca ture i døgnet. En del af turene skal afvikles fra en samlet vejadgang fra Søren Frichs Vej. Der er indgået en betinget frivillig aftale med ejerne om en udbygningsaftale, der bl.a. indebærer, at ejerne forpligter sig til at etablere svingbaner på Søren Frichs Vej. Hovedparten af bilparkeringen vil ske i parkeringskældre. Trafikstøj Trafikken på Søren Frichs Vej medfører, at grænseværdierne for trafikstøj overskrides på facaderne mod Søren Frichs Vej. Dette løses med facadeisolering, så støjen nedbringes til et niveau under grænseværdien. Opholdsarealer er beliggende, så de ikke belastes med trafikstøj over grænseværdien. Byarkitektur påvirkning af byens skyline og kystlandskabet Den nye bebyggelse vil blive på 4-8 etager, og en enkelt bygning vil blive på 15 etager. Den eksisterende bebyggelse i området er på 1-3 etager, så den nye bebyggelse vil påvirke skyline på en ny og anderledes måde. Dette er i miljørapporten vist på 3 visualiseringer fra henholdsvis Gl. Åby Kirke, krydset Silkeborgvej/Thorsvej og et grønt område syd for Lokesvej. Fra Gl. Åby Kirke kan den nye bebyggelse ses tydeligt, men den vil ikke virke dominerende i synsfeltet herfra. Fra Krydset Silkeborgvej/Thorsvej er der i lokalplanlægningen lagt vægt på, at det stadig skal kunne lade sig gøre at se horisonten hen over hovedparten af den nye bebyggelse. Visualiseringen herfra viser, at det er tilfældet for så vidt angår bebyggelsen i op til 7 etager, Lokalplan 990, Blandet byområde ved Lokesvej - Forslag side 8 af 12

9 men at de 2 bygninger på henholdsvis 8 etager og 15 etager bryder horisonten. Fra bakken i det grønne område syd for Lokesvej vil det ikke længere være muligt at se hen over bebyggelsen til Gellerupparken m.v. Det vurderes, at den nye bebyggelse ikke vil kunne ses fra kysten. Byarkitektur påvirkning af lokalområdet, herunder terræn, skala, og indblik Terrænet ændres kun lidt med den nye bebyggelse. Der vil blive etableret et regnvandsbassin midt i området, og her skal terrænet sænkes. Den nye bebyggelses påvirkning i nærområdet er belyst med 3 visualiseringer fra henholdsvis Åbyvej nord for Søren Frichs Vej, fra Søren Frichs Vej øst for lokalplanområdet, og fra Lokesvej øst for lokalplanområdet. Fra Åbyvej nord for Søren Frichs Vej kan den nye bebyggelses ses tydeligt hen over den eksisterende lave bebyggelse, men den vurderes ikke at blive dominerende. Fra Søren Frichs Vej øst for lokalplanområdet vil den nye bebyggelse få en klar bymæssig karakter svarende til bymidtens med bygninger ud til Søren Frichs Vej på 6-7 etager. Mod Søren Frichs Vej udformes bebyggelsen med en karrékarakter. Det vurderes, at bebyggelsen sammen med den nye beplantning langs Søren Frichs Vej vil medvirke til at opnå et attraktivt byrum. Til sammenligning er der i dag lave erhvervsbygninger uden nogen bymæssig relation til Søren Frichs Vej. Fra Lokesvej øst for lokalplanområdet vil den nye bebyggelse langs vejen blive i 4 etager, og det medfører en anderledes bymæssighed end den nuværende bebyggelse i 1-2 etager. Længere væk fra Lokesvej vil bebyggelsen blive på 7, 8 og 15 etager. Bygningen i 15 etager tegner sig tydeligt som en selvstændig bygning. Lokalplan 990, Blandet byområde ved Lokesvej - Forslag side 9 af 12

10 En stor del af arealerne tæt på planområdet består af erhvervsbygninger, som ikke vurderes at få indbliksgener. På sigt vil omdannelsen måske også omfatte disse ejendomme, men problematikken om indblik vil her ikke blive meget anderledes end det kendes i bymidten. I forhold til eksisterende boliger og kolonihaverne vurderes det, at det er kolonihaverne, der kan opleve indbliksgener fra den del af bebyggelsen, der ligger ud mod Lokesvej. For at minimere generne er bebyggelsen her ikke i mere end 4 etager. Byrum ved foden af byggeriet, herunder facader og adgange I midten af lokalplanområdet vil der blive et fælles opholdsareal med offentlig adgang. Mellem det fælles opholdsareal og boligerne vil der blive opholdsarealer med halvprivat karakter. Fra de omgivende eksisterende og nye veje vil der være adgange til boligerne. Langs Søren Frichs Vej vil den nye bebyggelse danne en markant afgrænsning mod det offentlig byrum. En mindre del af bebyggelsen langs Søren Frichs Vej er trukket tilbage fra vejen, så der dannes et torv ud for en planlagt dagligvarebutik. I stueetagen mod Søren Frichs Vej vil der blive boliger eller lettere erhverv o.l. Bygningernes stueetage vil generelt blive udformet med indgange med grønne arealer omkring og med en bygningsdetaljering, der vil medvirke til at opnå et attraktivt område. Det lokale klima omkring byggeriet vindforhold En analyse af vindforholdene viser, at der efter opførelse af den nye bebyggelse ikke vil blive væsentligt anderledes vindforhold end i dag. Det gælder både i planområdet og på de omkringliggende veje. Beplantning på Søren Frichs Vej og på opholdsarealer vil medvirke til at reducere vindpåvirkningen. Det lokale klima omkring byggeriet sol, skygge og reflekser Skyggediagrammer er udført for midsommer, jævndøgn og vintersolhverv. Internt i planområdet forekommer der Lokalplan 990, Blandet byområde ved Lokesvej - Forslag side 10 af 12

11 skygger på forskellige tider af dagen, men det vil altid være muligt at finde opholdsarealer tæt på boligen, hvor der er sol. Uden for planområdet er skyggepåvirkningen størst om morgenen, om aftenen og i dagtimerne i vinterperioden. Erhvervsbebyggelsen umiddelbart vest for planområdet vil blive skyggepåvirket tidligt om formiddagen det meste af året. Erhvervsarealerne nord for Søren Frichs Vej vil stort set kun blive påvirket af skygge om vinteren. Erhvervsbebyggelsen øst for planområdet vil blive påvirket af skygger om eftermiddagen ved jævndøgn og om vinteren. Åby Skole vil i begrænset omfang være skyggepåvirket ved jævndøgn og om vinteren, men det vil kun være om formiddagen. Bygningernes facader skal udformes i materialer, der ikke giver anledning til væsentlige reflekser. Overvågning Der vurderes ikke at være behov for selvstændig overvågning. Der kan dog i forbindelse med de generelle trafiktællinger ske overvågning af trafikbelastningen og af trafikstøjpåvirkningen. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Forslag til Lokalplan nr. 990, Blandet byområde ved Lokesvej, Åby, lp 990 Bilag 2: Forslag til udbygningsaftale, lp 990 Bilag 3: Forslag til miljørapport, lp 990 Bilag 4: Synspunkter og idéer 1-15, lp 990 Bilag 5: Folder indkaldelse af idéer og forslag, lp 990 Lokalplan 990, Blandet byområde ved Lokesvej - Forslag side 11 af 12

12 Bilag 6: Helhedsplan Åbydalen ved Søren Frichs Vej og Åbyvej, lp 990 Bilag 7: Forslag til besvarelse af synspunkter og idéer, lp 990 Sagsnummer: 14/ Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: E-post: Lix: 39 Sagsbehandler: Peter Christoffersen Tlf.: E-post: Lokalplan 990, Blandet byområde ved Lokesvej - Forslag side 12 af 12