Besigtigelsesrapport. Besigtigelse tirsdag d. 13. december Martinsvej 13, 8751 Gedved. Matr. nr. 14f, Gedved By, Tolstrup. Udført for Line Due

Transkript

1 Besigtigelsesrapport Besigtigelse tirsdag d. 13. december 2017 Martinsvej 13, 8751 Gedved Matr. nr. 14f, Gedved By, Tolstrup Udført for Line Due 11.januar

2 Indledning - formål med besigtigelsen A.1 Formål Ejendommen blev besigtiget med henblik på at vurdere: Om der ved ophold og anvendelse af boligen er sundheds- eller brandfare for beboerne, jf. byfornyelseslovens 76, og hvor alvorlig sundheds- eller brandfaren skønnes at være. Om det er teknisk og økonomisk rentabelt at iværksætte renovering af bygninger på matriklen Besigtigelse, målinger og rapport er gennemført af Jens Ilum Bock fra Søren Garde Rådgivning. Ved besigtigelsen deltog: Jens Ilum Bock, Søren Garde Rådgivning A/S A.2 Generelle oplysninger Der er tale om en hovedbygning, godkendt til ophold og beboelse samt tilhørende lade/stald, der er registreret som er ejet af Karen Margrethe Jensen. Hovedbygningen er registreret opført i 1850 i 1 etage med uudnyttet tagetage med et samlet boligareal på 121 m ² jf. BBR. Staldlænge er registreret opført i 1850 i 1 etage med uudnyttet tagetage med et samlet boligareal på 109 m ² jf. BBR. Bygningernes facader er udført i bindingsværk, og tagbelægning er udført i eternitbølgeplader. Hovedbygning er pt. ubeboet. Konklusion og anbefaling. B.1. Konklusion Ejendommen er ikke tilfredsstillende vedligeholdt og er i kraftigt forfald. Der kunne ved undersøgelsen konstateres fugt, skimmelangreb, råd og andre forhold i et omfang, der gør bygningen uanvendelig til ophold og som udgør sundhedsfare ved ophold og beboelse jf. 75 i Byfornyelsesloven (LBK nr af 03/10/2016). Det vurderes, at sundhedsfaren er nærliggende, niveau 1. De registrerede sundhedsfarlige forhold kan ikke udbedres uden en meget gennemgribende og omkostningsfuld renovering af ejendommen. 2

3 Ejendommen er nedbrudt i et sådant omfang, at en renovering til et tidssvarende niveau ikke skønnes at være økonomisk og teknisk realistisk. Bygningen skønnes på nuværende tidspunkt uden værdi. Det vurderes, at den inden for kort tid vil være skæmmende for lokalområdet, til gene for naboer og omgivelser og at generne vil være stigende. B.2. Anbefaling Det anbefales, at det henstilles til Horsens Kommune at ophæve bygningernes status som bevaringsværdig Anbefaling begrundes med: Sundhedsfare pga. kraftigt opfugtede konstruktioner opholdsrum i bygningen. Brandfare pga. forsatsvægge af brandfarlige cellotex-plader Sundhedsfare pga. skimmelbegroninger at større omfang Istandsættelse af bygninger vurderes ikke teknisk og økonomisk rentabel. Bygningen skønnes at vil være til gene for lokalområdet. Observationer ved besigtigelsen C.1 Beliggenhed og udearealer Bygningen er beliggende i byzone. C.2 Udvendig besigtigelse. Ved besigtigelsen observeres der kraftigt opfugtet og fugtskadet murværk og bindingsværk på facader. Der observeres fremskredent råd i bindingsværk flere steder. Der registreres utætheder og manglende endekapsler på tagrender, hvorved det underliggende murværk opfugtes unødigt C.3 Indvendig besigtigelse. Hovedbygning 3

4 Ved besigtigelsen af bygningen kan der generelt måles moderat til kraftigt forhøjet fugtindhold i forsatsvægge af cellotexplader på ydervægge op til ca cm over gulvniveau. Der ses synlige misfarvninger af fugt flere steder på forsatsvægge og vatagtige begroninger som vurderes at være aktiv skimmel. Det vurderes at størstedelen af skimmelbegroninger tilstede i bygningen på besigtigelsestidspunktet vil være i dvale pga. kraftigt nedkølede og uopvarmede rum. Når udendørs temperaturer stiger, må der forventes kraftig vækst i skimmelaktivitet med lugtgener til det nærliggende naboer til følge. Der foretages hulboring i forsatsvægge i 2 rum. Ved begge boringssteder kan den bagvedliggende murede ydervæg konstateres kraftigt opfugtet og der ses begroninger skjult bag forsatsplader. Det vurderes at der generelt er høj risiko for skjult skimmelvækst bag forsatsplader. Murede skillevægge kan generelt måles opfugtede op til cm over gulvniveau. Ved opskæring af tapet på skillevæg ses tydelige og kraftige skimmelbegroninger skjult bag tapet. 4

5 Enkelte skillevægge kan ved besigtigelsen konstateres at bestå af stampet ler. Disse kan måles moderat til kraftigt opfugtet op til cm over gulvniveau. Ved opskæring af tapet ses begroninger af skimmel skjult bag tapet på disse vægge. Støbt terrændæk under fast tæpper kan ved besigtigelsen måles moderat til kraftigt opfugtet. Det må forventes at der vil være begroninger med skimmelsvamp skjult under gulvbelægninger. Ved besigtigelsen ses flere el-installationer med ulovlige samlinger og kabler uden dobbelisolering. Stald/lade Ved besigtigelsen kan der måles kraftigt opfugtning i murede ydervægge og træ i bindingsværk. Der ses kraftige afskalninger og brudskader på murværk og rådskader i bygningens konstruktionstræ, som har forbindelse med terrændæk. Der registreres udbredte skimmelbegroninger i bygningen. Bygningens konstruktioner er flere steder ikke forseglede mod vejrlig. Målinger ved besigtigelsen D.1. Registrerede fugtmålinger 5

6 Rum/Bygningsdel Normal Let fugtig* Meget fugtig** Våd*** Ydervægge generelt op til ca cm over gulvniveau Skillevægge, murede, op til cm over gulvniveau Skillevægge, ler, op til cm over gulvniveau X X X X X X Terrændæk X X X * Let fugtbelastning indikerer muligt svigt i konstruktionen. **Meget høj fugtbelastning anses for at være sundhedsfarlig og medfører på kortere eller længere sigt betydelig risiko for skimmelangreb. ***Våd fugtbelastning med højere risiko for sundhedsfare og organiske konstruktioner under nedbrydning. Note omkring målinger i murværk og beton: Ved fugtmålinger i tunge vægge måles et større areal med flere målinger. Dette gøres for at undgå enkeltstående målinger der viser fugt, men hvor fugtmåleren i virkeligheden giver udslag pga. af andre omstændigheder f.eks. indmurede armeringsjern mm. Derfor afkrydses den enkelte kategori ud fra en samlet vurdering af konstruktionen i stedet for at oplyse enkeltværdier. Derfor vil det kunne opleves at samme konstruktion har flere afkrydsninger. Fugtmålinger tjener til at give et samlet overblik over fugtbelastningen, til at påvise eventuelle svigt i konstruktionerne samt vise årsager til eventuelle skimmelangreb. De enkelte målinger er forbundet med en vis usikkerhed og fugtmålinger i sig selv kan ikke dokumentere sundhedsfare. Økonomi D.1. Renovering Ejer har modtaget overslag på totalrenovering af hovedbygning pålydende ,- kr. ekskl. moms. Overslaget er udarbejdet af lokale håndværkere. Overslaget er foruden diverse poster som anslås til ca ,- kr. ekskl. moms. Dertil er der ikke påregnet diverse miljøarbejder ved renovering, som vurderes til ca ,- kr. ekskl. moms. 6

7 Samlet overslag er ca ,- kr. Hertil må påregnes uforudsete udgifter svarende til ca % af overslagsprisen. Den 11. januar 2018 Søren Garde Rådgivning A/S Udarbejdet af: Jens Ilum Bock Bygningskonstruktør Tlf Rapport juridisk vurderet af: Søren Garde, Søren Garde Rådgivning A/S Bilag: 1. Besigtigelsesmetode 2. Billeder fra besigtigelsen 3. Laboratorieanalyse 7

8 Bilag 1. Besigtigelsesmetode Besigtigelsen er sket visuelt, og der er foretaget destruktive undersøgelser på adressen i form af hulboring i forsatsvægge. Der er taget fugt- og temperaturmålinger i alle tilgængelige opholdsrum. Der er anvendt: Gann Blueline Compact B kapacitiv fugtmåler Gann Blueline Compact træfugtighedsmåler 8

9 2. Billeder fra besigtigelsen Martinsvej 13 - Hovedbygning Tilbygning 9

10 Udvendigt murværk kan måles kraftigt opfugtet Udvendigt bindingsværk kan måles kraftig opfugtet 10

11 Rådskader i bindingsværk Manglende endekaplser 11

12 Opfugtede yder- og skillevægge i boligen Vatagtige begroninger af skimmelvækst på ydervæg 12

13 Vatagtige begroninger på ydervæg 13

14 Ydervæg kraftig opfugtet bag forsatsvæg Forsatsvæg af brandfarlige cellotexplader Skimmelbegroninger på ydervæg 14

15 Begroninger på opfugtede skillevægge Skimmelvækst bag tapet, skillevæg 15

16 Skimmelvækst bag tapet på skillevæg Skillevæg af stampet ler; kraftig opfugtet 16

17 Mindre begroninger af skimmel under fast tæppe Terrændæk under gulvbelægninger kraftig opfugtet 17

18 Elektrisk samling uden lovpligtig samledåse Opfugtede vægge i staldbygning 18

19 Staldbygningens konstruktioner står åbne mod vejrlig (billede set udefra) Forsatskonstruktion moderat til kraftig opfugtet i staldlænge 19

20 Terrændæk i staldbygning kraftig opfugtet 20

21 Søren Garde Rådgivning A/S Søren Garde Rådgivning arbejder med juridisk, byggeteknisk og administrativ rådgivning for kommunerne omkring sundhedsfarlige og forfaldne huse - med kondemnering, nedrivningspåbud, oprydning m.v. 21