5 m. 15 m. 5 m. Signaturforklaring. Projektområde. Teknik- og Miljøafdelingen. Byggefelt. Byggelinje for parkering i konstruktion

Transkript

1 5 m b B o r g e gade r m m a 2,5 m S ølystvej 40 meter Mål 1:500 Dato XX.XXX.XXXX Signaturforklaring Teknik- og Miljøafdelingen Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf Sagsbh. XX Tegn. KSI Rev.dato Sag nr. Projektområde Byggefelt Borgergade 9-17 udbud Kortbilag Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90 Tg.nr. Kortbilag 1 Copyright Silkeborg Kommune Byggelinje for parkering i konstruktion Vejadgang Princip for sti 1

2 Teknik- og Miljø Dorthe Fogh Monrad April 2017 Teknisk bilag Krav til ny bebyggelse på ejendommen Borgergade 9-17, Silkeborg Bebyggelsens omfang, udformning og placering Projektområdet omfatter matr.nre. 1174, 1175, 1176, 1089 Silkeborg Markjorde, svarende til et samlet areal på m 2. Det vurderes, at der indenfor projektområdet vil kunne opføres bebyggelse som er tilpasset omgivelserne, svarende til en bebyggelsesprocent på 130 og et maksimalt etageareal på maks m 2. Det er dog en forudsætning for en bebyggelsesprocent på 130, at Silkeborg Byråd er indstillet på at vedtage et kommuneplantillæg for projektområdet i forbindelse med vedtagelsen af ny lokalplan for området. (Læs mere under afsnittet Planforhold ) Ny bebyggelse skal anvendes til centerformål og fremtræde som etagebebyggelse, skalamæssigt tilpasset den eksisterende bebyggelse i området. Bebyggelsen kan opføres i maks. 5 etager, men skal nedtrappes mod eksisterende villabebyggelse ved Sølystvej og ejendommen Borgergade 19. Bebyggelsen kan opføres med en højde på maks. 22 m. Ny bebyggelse kan placeres i vejskel mod Borgergade. Mod Sølystvej skal ny bebyggelse placeres minimum 2,5 m fra vejskel. Mod vest skal ny bebyggelse placeres minimum 15 m fra skel mod eksisterende villa ved Sølystvej 4. Eventuel delvist nedgravet parkeringsanlæg må ikke placeres nærmere skel mod vest end 5 m. Se kortbilag 1. Ny bebyggelse skal etableres med variation i facaderne, eksempelvis ved skift i materialer eller ved fremrykning eller tilbagetrækning af bygningsdele. Ny bebyggelse skal opføres med sadeltag eller en fortolkning heraf, således at bebyggelsens udtryk er tilpasset eksisterende bebyggelse langs Borgergade. Der skal etableres fælles opholdsarealer, som minimum svarer til 15 % af etagearealet. Opholdsarealer skal være velbeliggende med gode sol- og lysforhold og må ikke være støjbelastede. Altaner og tagterrasser, som er over 3 m 2, kan indgå som en del af opholdsarealerne. Bemærk dog at tagterrasser indgår som et beboelseslag (etage). Værn omkring eventuelle tagterrasser skal medregnes i bygningshøjden. Solafskærmning skal indgå som en integreret del af designet, så der ikke efterfølgende skal opsættes udvendige persienner eller lignende, der kan ændre bebyggelsens fremtræden. Der skal indarbejdes mindst 3 bæredygtighedstiltag i projektet jf. Silkeborg Kommunes Bæredygtighedsværktøj 1 2

3 Vejadgang, parkering og stier Der skal etableres vejadgang til projektområdet fra Sølystvej og adressen til projektområdet vil i fremtiden være Sølystvej 2. Vejadgang skal placeres minimum 40 m inde på Sølystvej målt fra vejmidte på Borgergade. (Se kortbilag 1) Indenfor projektområdet skal der etableres 12 offentlige parkeringspladser. Her udover skal der etableres parkeringspladser svarende til 1 p-plads pr. bolig og 1 p-plads pr. 75 m 2 erhverv Jf. Silkeborg Kommunes Parkeringsnorm. Handicap parkering skal etableres i henhold til Bygningsreglementets krav. Hvis parkeringspladser helt eller delvist nedgraves skal parkeringskonstruktion holde en afstand til skel mod vest på minimum 5 m jf. kortbilag 1. Hvis parkering etableres på terræn, kan parkering etableres nærmere skel end 5 m. I dette tilfælde skal der sikres, at der etableres hegn eller anden afskærmende foranstaltning langs skel mod vest, som sikrer at der ikke opstår blændingsgener fra billygter på naboejendommene. Der henvises desuden til de gældende vejregler ved indretning af området. Der skal etableres stipassage gennem projektområdet, så det er muligt at komme fra Borgergade og ned til indkørslen til området (og til evt. parkeringskælder), så der sikres en tydelig forbindelse fra butikkerne ved Nørretorv og til de offentlige parkeringspladser. Stipassagen skal sikre forbindelse mellem de to punkter a og b, markeret på kortbilag 1. Der udlægges således at et areal på 5 m målt fra skel mod nord på matrikel 1174 til stipassage. Stipassagen kan med fordel placeres ovenpå ledningen, placeret i den nordlige del af matr.nr. 1174, da de to formål ofte er forenelige. Øvrigt forløb gennem området er op til projektudvikler, så længe der skabes forbindelse mellem punkt a og b og det sikres, at stien har et udlæg på minimum 3m. Krydsningen af Borgergade vil fortsat skulle ske i de allerede etablerede fodgængerfelter placeret hhv. nord og syd for projektområdet. Trafikstøj Støjberegninger foretaget for omkringliggende boligprojekter viser en overskridelse af de vejledende grænseværdier for trafikstøj. Det samme scenarie forventes at gælde indenfor projektområdet. Ny bebyggelse til boligformål skal støjmæssigt sikres, så det indendørs støjniveau i opholdsrum opfylder kravene fastsat i Bygningsreglementet Der skal ligeledes sikres, at det indendørs støjniveau fra vejtrafikstøj i sove- og opholdsrum ikke overstiger 46 db L den, målt med et vindue åbent i det enkelte rum. 2 3

4 Støjsikring kan f.eks. ske med særlig afskærmning ud for vinduet eller særligt isolerende konstruktioner. Boligen kan f.eks. orienteres, så opholds- og soverum placeres mod gårdrum mod vest og birum mod gaden. Krav til det indendørs støjniveau skal dokumenteres overholdt i forbindelse med den efterfølgende udarbejdelse af lokalplan for projektområdet. Eksisterende forhold Projektområdet afgrænses mod nord af hjørneejendommen Falstersgade 1A/Borgergade 19 - en rødstensbygning i 2 etager med udnyttet tagetage. Ejendommen er opført med rødt sadeltag. Mod syd grænser området op til Sølystvej. På arealet syd for Sølystvej er der vedtaget lokalplan Søparken for en boligbebyggelse med 3 punkthuse i henholdsvis 3, 5 og 7 etager. Mod øst ligger projektområdet op til eksisterende villabebyggelse ved Sølystvej. På den modsatte side af Borgergade er der vedtaget lokalplan Ved Skrænten, som giver mulighed for bebyggelse i op til 5 etager. Planforhold Projektområdet er i dag omfattet af lokalplan Område vest for Borgergade. Byggemuligheden skitseret i lokalplanen er aldrig realiseret. Lokalplan forudsættes erstattet af ny lokalplan med henblik på at give mulighed for at opføre en boligbebyggelse på arealet som beskrevet i dette udbud, med henblik på realisering af købers projekt. Projektområdet er desuden omfattet af kommuneplanramme 11-C-17 Centerområde syd for Falstersgade, Alderslyst. Kommuneplan for Silkeborg Kommune angiver følgende for ramme 11-C-17: Anvendelse Området er udlagt til centerområde i form af bycenter. Der kan opføres bebyggelse til center- og butiksformål, boliger, butikker, kontorer, hotel, restaurant og café, biograf, udstillingslokaler, offentlige funktioner, mindre ikke generende fremstillingsvirksomhed i tilknytning til butikkerne samt etableres andre funktioner, der med fordel kan placeres i centrale byområder. Det kan etableres bolig i stueetagen mod Borgergade. Butikker kan opføres med et maksimalt bruttoareal på m 2 for dagligvarebutikker og m 2 for udvalgsvarebutikker. Evt. butikker skal have facade mod Borgergade. Dog kan der etableres butik mod sideveje i hjørnebygninger med sammenhængende stueetage. Området er en del af Borgergade i Silkeborgs Bymidte. For Borgergade som helhed er rammen for det maksimale bruttoetageareal for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål på m

5 Miljø Mindste tilladte miljøklasse 1. Maksimalt tilladte miljøklasse 1. Det skal gennem bebyggelsens placering og eventuelle afskærmningsforanstaltninger m.m. sikres, at miljøstyrelsens gældende vejledninger vedrørende støj kan overholdes, herunder også støj fra parkering og varelevering m.m. til butikker, restauranter og lignende. Ny bebyggelse skal tilsluttes den stedlige kloak- og vandforsyning. Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, hvor der er mulighed for det. Bebyggelse Den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat til 120% og det maksimale antal etager er fastsat til 5. Opholds- og friarealer Hvor bebyggelsesprocenten er større end 60% skal der udlægges min. 10% af boligetagearealet til opholdsarealer til boligerne. Til erhvervs- og butiksbebyggelse skal der etableres et passende opholdsareal i forhold til antal ansatte. Opholdsarealets størrelse vurderes i forhold til områdets karakter og bebyggelsens anvendelse. Velbeliggende altaner og tagterrasser m.m., der er større end 3 m 2 kan medregnes som opholdsareal, hvis de ikke er støjbelastede. Infrastruktur Hvor der kan anlægges acceptable tilkørselsveje skal parkeringsanlæg fortrinsvis etableres under terræn. Parkeringsanlæg under terræn kan etableres med et loft indtil 2 m over terræn. Området er omfattet af p-fond. Silkeborg Kommune vil være positiv indstillet overfor en mindre overskridelse af de bebyggelsesregulerende bestemmelser beskrevet i kommuneplanen, under forudsætning af at projektbyder kan redegøre for et overbevisende projektforslag med tilstrækkelige opholdsarealer og parkeringspladser og under forudsætning af, at Silkeborg Byråd vil vedtage et tillæg til Kommuneplan Det forudsættes desuden at betingelserne i dette notat overholdes. Ledningsforhold/Forsyningsforhold Der er tinglyst flere ledninger indenfor området. Eventuel flytning af ledning bekostes af grundkøber, uden omkostning for Silkeborg Kommune. Se bilag med ledningsoplysninger. I den nordlige del af området, over matr.nr er placeret en ledning. Passagen beskrevet under afsnittet Vejadgang, stier og parkering kan med fordel placeres ovenpå denne lednings tracé. Over matrikel 1173 er der et rørlagt vandløb (stiplet blå på vedhæftede ledningskort) der ender ud i en død ledning (lyseblå). Begge ledninger forventes at være døde. Over matriklerne 1174, 1175, 1176 og 1089 findes en gennemgående regnvandsledning (blå) samt et dræn (lyserødt) i skel mod vest. 4 5

6 Frøbækken har tidligere haft sit forløb gennem området med forbindelse til den ubebyggede grund syd for Sølystvej, hvor Søhaven er planlagt etableret. Bækken har dog været rørlagt i en årrække og i forbindelse med udvidelsen af Borgergade, er bækken blevet omlagt, således at rørene nu ligger i vejtraceet for Borgergade. Bygge- og beskyttelseslinjer Skovbyggelinje Området er omfattet af 300 meter skovbyggelinje udløst af skoven ved Slotsholmen syd for Silkeborg Langsø jf. Naturbeskyttelseslovens 17. Bebyggelse indenfor skovbyggelinje forudsætter dispensation fra naturbeskyttelseslovens 17. Silkeborg kommune er myndighed. Kommunen vurderer, om der kan gives dispensation på baggrund af konkret projektansøgning. Afgørelser kan påklages til Naturklagenævnet. Projektområdet er markeret med rød streg. Grøn markering viser skovbyggelinjen. Søbeskyttelseslinje En del af arealet er omfattet af søbeskyttelseslinje jf. Naturbeskyttelseslovens 16. Søbeskyttelseslinjen ligger som udgangspunkt 150 m fra søbredden. Der må ikke placeres bebyggelse, campingvogne og lignende eller foretages beplantning eller ændringer i terrænet inden for søbeskyttelseslinjen, med mindre der meddeles dispensation. 5 6

7 Områder, hvor der før den 1. september 1972 var påbegyndt en væsentlig lovlig bebyggelse, er i henhold til Naturbeskyttelseslovens 16 stk. 2, nr. 7 ikke omfattet af forbuddet mod bebyggelse. Der har tidligere ligget bebyggelse på arealet. I forbindelse med udvidelsen af Borgergade i 2015 blev eksisterende bebyggelse nedrevet. I dag er projektområdet omfattet af lokalplan Området vest for Borgergade. Lokalplanen giver mulighed for randbebyggelse i 3 ½ etage svarende til en bygningshøjde på maks. 16 m. mod Borgergade. Lokalplan omtaler ikke søbeskyttelseslinjen, da der på tidspunktet for lokalplanens vedtagelse var væsentlig bebyggelse på arealer nærmere søen. Bebyggelsen syd for Sølystvej er i dag nedrevet og man afventer en afgørelse fra det tidligere Natur- og Miljøklagenævn vedr. dispensation fra søbeskyttelseslinjen til opførsel af etagebebyggelse i op til 7 etager. Idet projektområdet således pt. ligger nærmest søen, er området omfattet af søbeskyttelselinje. Det forventes at Silkeborg Kommune kan meddele dispensation fra søbeskyttelseslinjen til realisering af ny bebyggelse, med et omfang og en udformning som angivet i udbudsmaterialet. Dispensationer fra søbeskyttelseslinjen kan dog påklages af andre offentlige myndigheder (fx Naturstyrelsen) samt landsdækkende foreninger og organisationer, hvis hovedformål er beskyttelse af natur og miljø (Danmarks Naturfredningsforening). Klagefristen er 4 uger fra den dag, afgørelsen er meddelt. Silkeborg Kommune tager forbehold for om afgørelsen påklages. Forbehold Der gøres opmærksom på, at Silkeborg Kommune forbeholder sig ret til at foretage ændringer af det projekt, som vinder udbuddet, hvis der i forbindelse med den efterfølgende udarbejdelse af lokalplan med tilhørende screening fremkommer forhold, som Silkeborg Kommune ikke var bekendt med ved udbuddets start. 6 7

8 Projektområdet er markeret med rød streg. Blå markering viser søbeskyttelseslinjen. 7 8