Dispensaton fra byplanvedtægt nr. 40, Nørresøvej 60, Viborg

Transkript

1 Dispensaton fra byplanvedtægt nr. 40, Nørresøvej 60, Viborg Sagsnr.: 12/10858 Sagsansvarlig: Dorte Meier SAGSFREMSTILLING Arkitektfirmaet Meedom-Bæch har på ejerens vegne ansøgt om at nedrive det eksisterende ældre parcelhus på Nørresøvej 60, Viborg for derefter på grunden at opføre et nyt enfamilieshus i 2 etager + en mindre kælder, der opføres sådan, at byggeriet udnytter det skrånende terræn i området. Huset bygges med et stueplan som overetage og et kælderplan som underetage. Det stærkt skrånende terræn nær Nørresøvej påtænkes yderligere udnyttet således, at der bliver en ekstra kælderetage til et mindre jorddækket kælderrum under den nordvestlige del af bygningen. Oversigtskort og projekt kan ses som bilag nr. 1, 2 og 3. Byggeriet vil fremtræde i 2 etager mod søsiden og skoven (vest og nord). Facaden mod nord vil også i begrænset omfang fremtræde i 3 etager, hvor adgang til den nedre kælder bliver udført. Overetagen bliver på i alt 310 m 2. Underetagen bliver på i alt 420 m 2 og den nedre kælder på ca. 56 m 2. Husets samlede arealer inkl. kælderarealer bliver på ca. 786 m 2. Grundens samlede areal er på 1750 m 2 heraf vejareal 190 m 2. Byggeriets areal giver en udnyttelsesgrad på 0,31 og en bebyggelsesprocent på 28,8. Planforhold Byplanvedtægt nr. 40 for Kokildehøjen, som er vedtaget af Viborg Byråd i 1974 er gældende for området. Byplanvedtægtens 4 med bestemmelser om bebyggelsens placering og omfang angiver bl.a. (uddrag): Udnyttelsesgraden må ikke overstige 0,2. Ingen bygning må opføres med mere end 1 etage. Byrådet kan dog tillade, at bygninger, der opføres på stærkt hældende terræn, opføres i 2 fulde etager mod det lavestliggende terræn, såfremt stuegulv ikke ligger over 30 cm over det højestliggende terræn ud for bygningen. Byrådet kan ved behandling af projekter forlange disse bygningers placering på grunden ændret, hvis det skønnes, at den projekterende bygnings placering bliver til unødig gene for de omboende. Det pågældende boligområde er ifølge den gældende kommuneplan 2009 en del af rammeområde VIBØ.B1.03. Et område til boligformål med åben-lav boligbebyggelse, hvor bebyggelsesprocenten er angivet til 30. Forvaltningens bemærkninger Der skal til det ansøgte enfamilieshus træffes afgørelse om følgende bebyggelsesregulerende forhold: Byggeriets areal og udnyttelsesgrad af grundens areal Byggeriets placering på grunden Terrænregulering til byggeriets udformning og placering på grunden Udnyttelsesgrad kontra bebyggelsesprocent Byplanvedtægten, der blev vedtaget i 1974, anvender for byggeriets omfang enheden Udnyttelsesgrad. Den nuværende tilsvarende enhed Bebyggelsesprocenten blev indført ved Bygningsreglement Bebyggelsesprocenten har derfor efter 1977 været anvendt til beregning af bebyggelsens omfang i området. En bebyggelsesprocent på 25 medfører generelt det tilsvarende omfang for bebyggelse, som ved en udnyttelsesgrad på 0,2. På det grundlag har bebyggelsesprocenten for byplanvedtægtens område 1

2 været sat til max. 25, som det i øvrigt har været gældende for tilsvarende parcelhusområder og ved kommuneplanens rammebestemmelser. Forvaltningen har på det grundlag vurderet, at der kan meddeles dispensation fra byplanvedtægtens bestemmelser i 4 om, at udnyttelsesgraden ikke må overstige 0,2. Supplerende beskrivelse og oplysning om udnyttelsesgrad kontra bebyggelsesprocent fremgår af bilag nr. 4. Byggeriets placering på grunden Det ansøgte enfamilieshus har efter bygherrens ønske en placering på grunden principielt som det nuværende, dog med et andet omfang og - udformning. Byggeriets placering gør det muligt at bygge i 2 etager mod den laveste del af grunden mod vest og nord. Beliggenheden giver samtidig mulighed for, at husets underetage kan indrettes med rimelige adgangsforhold fra nordsiden og fritliggende opholdsrum mod vest. Placeringen har samtidig til formål, at der ved overetage kan blive etableret en afskærmet gårdhave mod syd øst. Byggeriets udstrækning og højde kan i et vist omfang medføre, at naboer vil opleve forringet udsigt mod søen. Byggeriets udformning med fladt tag giver dog en mindre bygningshøjde end et hus med taghældning, som bygherren kunne have valgt. Byggeriets udformning påvirker derved de bagvedliggende naboer mindre end det kunne have været tilfældet. Byggeriets ydre fremtræden og placering på grunden svarer til de øvrige nye huse i området efter forvaltningens vurdering. Forvaltningen har under hensyn til disse forhold vurderet, at der ikke umiddelbart vil være grundlag for at stille vilkår om ændringer på placering af det ansøgte byggeri, og at byggeriets placering vil være i overensstemmelse med byplanvedtægtens intentioner for bebyggelsens omfang og placering jævnfør 4 i vedtægten. Niveauplaner og højdegrænser Når byggeriet bliver opført på en skrånende grund, skal der fastlægges niveauplaner (vandrette planer i konkret højde) til opmåling af byggeriets højder, jævnfør bestemmelser i Bygningsreglement 2010 kap. 2.4 om bebyggelsens højder og herunder fastlæggelse af niveauplan. Niveauplaner bestemmes under hensyn til terrænforhold på grunden og de omkringliggende grunde samt, at der skal skabes rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold på grunden. Der er således for grunden og det ansøgte blevet fastlagt 2 niveauplaner henholdsvis et plan i kote DVR 90 for grundens laveste del - byggeriets vestlige del og et plan i kote DVR 90 for grundens øverste del byggeriets østlige del. Kote er ens med gulvhøjde i det nuværende enfamilieshus på grunden, som fremgår af bilag 3 med terrænsnit og højdeplacering. Oplysning om niveauplaner for byggeriet var en del af partshøring vedr. det ansøgte byggeri se senere. Naboerne havde ikke bemærkninger til de fastlagte niveauplaner. Der anføres en bemærkning om, at byggeriet overskrider det skrå højdegrænseplan. Det er ikke længere tilfældet, da byggeriet en flyttet 43 cm mod nord. Byggeriets placering og højder bliver ved opmåling jævnfør de fastlagte niveauplaner i overensstemmelser med de for enfamilieshuse gældende højdegrænse bestemmelser i Bygningsreglement 2010 kapitel og kapitel Terrænregulering Terrænregulering på ejendomme i bebyggede områder, kan ifølge byggelovens 13 forlanges ændret af kommunen, hvis det efter kommunens skøn er til ulempe for de omkringliggende grunde. Dette gælder, uanset om byggelovens bestemmelser i øvrigt kommer til anvendelse ved det pågældende arbejde. Byggelovens 13 anvendes generelt til håndhævelse i forhold til udført terrænregulering. Det nye hus er projekteret med en del ændringer af de nuværende terrænforhold på grunden, da det nye hus ønskes opført med en under og en overetage til udnyttelse af det stærkt skrånende terræn på grunden. Adgangsforhold og indretning af det nye hus er projekteret med henblik på, at der bliver 2

3 foretaget udgravning og planering til et fremtidigt terræn anlagt i 2 niveauer henholdsvis til et niveau for adgang og parkering m.v. mellem vejen nord for bebyggelsen underetage, samt til et niveau omkring overetage til anlæg af haveareal m.v.. Udgravningen vil på nogle områder medføre et ret stort spring af terrænniveau mellem de ønskede terrænforhold på Nørresøvej 60 og naboejendommenes terrænniveauer. Udgravningerne vil medføre niveauspring på mellem 0 og ca. 4 m. Der vil til sikring af disse højdeforskelle af terrænniveauet, blive etableret betonstøttevægge til sikring af terræn m.v. på naboejendommene. Støttevægge bliver efter projektet placeret indtil ca. 1,0 m fra naboskel. Forvaltningen har vurderet, at der efter de konkrete oplysninger om udførelse af terrænsikring med hjælp af faglig ekspertise fra ejer og ansøger, ikke umiddelbart er grundlag for bemærkninger til disse forhold. Den påtænkte terrænregulering og opførelse af støttevægge i beton til det ansøgte byggeri svarer nogenlunde til de terrænreguleringer og støttevægge, der er blevet udført ved Nørresøvej 58 B. Den påtænkte regulering af terræn og støttevægge fremgår af plan snittegning under bilag nr. 5 og 6. Naboorientering Projektet har været i naboorientering og partshøring i 2 omgange. 1 gang i perioden fra 8. maj maj Projektet blev herefter på foranledning af bl.a. indkomne bemærkninger revideret og ændret: Bygningen bliver placeret 25 cm lavere og bygningens højeste del bliver yderligere sænket 50 cm. Bygningen bliver rykket 1 meter mod nord og så langt mod øst som muligt, dog således at gældende afstandskrav til naboskel overholdes. Fastlæggelse af niveauplaner og sigtelinjer bliver ændret i henhold til ny placering. Projektets beregninger af etagearealer til udnyttelsesgrad og bebyggelsesprocent bliver ændret. Der blev med det reviderede projekt gennemført ny naboorientering og partshøring i perioden fra 15. juni - 2. juli Høringsbrevene og tegningsbilag vedlægges som bilag nr. 7 og - 8. Der er indkommet bemærkninger i forbindelse med naboorientering fra: Lene og Anders Varming, Nørresøvej 64, Viborg, Lene og Jes Agernem, Nørresøvej 62, 8800 Viborg og Kirsten Riisom v/ Leoni Advokater, dateret 23. maj Kirsten Riisom, Nørresøvej 58A, Viborg, dateret 29. juni 2012 Lene og Anders Varming, Nørresøvej 64, Viborg og Lene og Jes Agernem, Nørresøvej 62, 8800 Viborg v/ Leoni Advokater, dateret 29. juni Bemærkningerne vedlægges som bilag nr. 9 og 10. Herudover har Lene og Jes Agernem henvendt sig til borgmesteren, og forvaltningen har besvaret en del spørgsmål fra kredsen i løbet af høringsperioderne. Bemærkninger fra Lene og Anders Varming og Lene og Jes Agernem v/ Leoni Advokater påpeger især forringet udsigt, og at man agter at komme med yderligere indlæg, når projektet er fuldt ud belyst. De øvrige bemærkninger er hovedsageligt af privatretlig karakter. Det kan oplyses, at sigtelinjer, der fremgår af terrænsnit bilag nr. 3 er vist til naboernes orientering om, hvordan placering af det påtænkte hus og højde og udsigtsforhold vil blive fra deres ejendomme mod vest Nørresø. Arkitektfirmaet Meedom-Bæch har på ejerens vegne begrundet det ansøgte projekts omfang og udformning samt, kommenteret naboernes bemærkninger til det ansøgte byggeri. De vedlægges som bilag nr

4 Forvaltningens samlede vurdering Kommunen har tidligere meddelt dispensation, hvad angår etageantal til ejendomme på skrånende grund inden for byplanvedtægten. For så vidt angår den konkrete bestemmelse i byplanvedtægten vedrørende unødig gene for de omkringboende, vurderes det, at den ansøgte bebyggelse ikke vil være til unødig gene. Forvaltningen har ikke praksis for, ved vurdering af nye ansøgninger, at søge at sikre udsigt for bagvedliggende naboer - med mindre der er en deklaration herom. I den konkrete sag, har ansøger forsøgt at tilpasse byggeriet - med henblik på at minimere generne, og det betyder, at de bagvedliggende fortsat har udsigt - dog ikke i helt samme omfang som tidligere. Det er således forvaltningens samlede vurdering, at praksis taler for, at meddele dispensation til en bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 25, med den angivne placering på grunden og med den anførte terrænregulering. Tilbage står så at vurdere, om der kan dispenseres yderligere i forhold til bebyggelsesprocenten, således at byggeriet kan opføres som angivet - med en bebyggelsesprocent på 28,8. Argumentationen for dette vil i givet fald være, at kommuneplanens rammer angiver en bebyggelsesprocent for området på 30 og at ejendommen har en placering ved boligområdets yderste hjørne mod nordvest. BILAG 1 Åben Bilag nr. 1 til TU den - Oversigtskort 73029/12 2 Åben Bilag nr. 2 til TU den - situationsplan, planer og facade 73031/12 3 Åben Bilag nr. 3 til TU den - Terrænsnit med højdeplaceringer 73033/12 4 Åben Bilag nr. 4 til TU den - Udnyttelsesgrad kontra bebyggelsesprocent 76436/12 5 Åben Bilag nr. 5 til TU den - Plan for terrrænregulering 73034/12 6 Åben Bilag nr. 6 til TU den - Princip for terrænsikring mod naboer 73035/12 7 Åben Bilag nr. 7 til TU den naboorientering 72045/12 8 Åben Bilag nr. 8 til TU den. 2. naboorientering /12 9 Åben Bilag nr. 9 til TU den - Bemærkninger fra naboorienteringer - Nørresøvej /12 10 Åben Bilag nr. 10 til TU den - Partsindlæg fra bygherren 72158/12 11 Åben Bilag nr. 11 til TU den - Ansøger ejer bemærkning til 76686/12 partsindlæg.pdf INDSTILLING Direktøren for Teknik og Miljø indstiller at udvalget beslutter en af følgende 2 modeller: 1. Udvalget vurderer, at det foreliggende projekt for det ansøgte enfamilieshus ved placering og omfang ikke er til unødig gene for de omkringliggende naboer, og at der kan meddeles de fornødne dispensationer til det ansøgte byggeri. Udvalget godkender det ansøgte projekt på grundlag af følgende: bebyggelsesprocenten fastsættes til 28,8 % af grundens areal, jævnfør nugældende c. Den påtænkte terrænregulering til anlæg af friarealer og opførelse af støttevægge godkendes principielt på betingelse af, at støttevægge bliver placeret med en afstand 4

5 på mindst 1,0 m fra nabogrund og at der træffes nødvendige foranstaltninger til sikring af nabogrunde. Eller alternativt 2. Udvalget vurderer, at det foreliggende projekt for det ansøgte enfamilieshus har et for stort omfang og derfor skal reduceres i etageareal til en bebyggelsesprocent, der ikke overstiger 25. De øvrige forhold omkring placering på grunden og terrænregulering vurderes ikke at være til unødig gene for de omkringboende naboer. Udvalget kan efter reduktion af ansøgte projekt godkende følgende: bebyggelsesprocenten fastsættes til 25 % af grundens areal, jævnfør nugældende c. Den påtænkte terrænregulering til anlæg af friarealer og opførelse af støttevægge kan udføres på betingelse af, at støttevægge bliver placeret med en afstand på mindst 1,0 m fra nabogrund og at der træffes nødvendige foranstaltninger til sikring af nabogrunde. BESLUTNING I TEKNISK UDVALG DEN Teknisk Udvalg besluttede, at huset højde skal reduceres med 0,6 m i forhold til det fremsendte projekt. På den baggrund vurderer udvalget, at det foreliggende projekt for det ansøgte enfamilieshus ved placering og omfang ikke er til unødig gene for de omkringliggende naboer, og at der kan meddeles de fornødne dispensationer til det ansøgte byggeri. Udvalget godkender det ansøgte projekt, med den anførte ændring, på grundlag af følgende: bebyggelsesprocenten fastsættes til 28,8 % af grundens areal, jævnfør nugældende c. Den påtænkte terrænregulering til anlæg af friarealer og opførelse af støttevægge godkendes principielt på betingelse af, at støttevægge bliver placeret med en afstand på mindst 1,0 m fra nabogrund og at der træffes nødvendige foranstaltninger til sikring af nabogrunde. 5