NewsLetter. Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme. December 2015

Transkript

1 NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme

2 NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Indhold Markedsupdate 4. kv Hvor skal udbuddet af ejendomme komme fra i 2016? Tager befolkningsprognoserne højde for udviklingen i boligbyrden? Øget befolkningstilvækst holder hånden under det københavnske kontorudlejningsmarked Udviklingen i big box-segmentet Styrket efterspørgsel i de sekundære områder i København Markedsbarometer Citat kun mod kildeangivelse In alliance with JLL

3 3 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Markedsupdate 4. kv Den globale økonomiske udvikling er fortsat i bedste fald anæmisk. Bortset fra i USA, hvor der registreres en vis vækst i beskæftigelse og forbrug, er den globale økonomi på randen af en ny recession med en meget svag udvikling i såvel Europa som Kina og Japan. Og emerging markets lider af en fortsat svag udvikling i råvarepriserne. En amerikansk renteforhøjelse kan være nært forestående, men samtidig tror markedet dog ikke på en serie af renteforhøjelser i 2016 dertil er opsvinget i USA for svagt. Den amerikanske centralbank er utvivlsomt desuden opmærksom på, at renteforhøjelser vil styrke den amerikanske dollar til skade for USA s konkurrencedygtighed og eksport, og man ønsker ikke at risikere at standse den trods alt relativt svage økonomiske fremgang. I Europa, Kina og Japan står den pengepolitiske dagsorden på yderligere lempelser. Den korte tyske (og danske) rente er negativ, og det samme gælder for renter med løbetider på op til to-tre år. Den effektive rente på 10-årige statsobligationer i Tyskland (og Danmark) er igen betydeligt under 1 %. Set i dette lys er det ikke sært, at investorernes afkastkrav ved investeringer i fast ejendom er faldet, og at priserne er steget. Opsvinget i de gyldne år før finanskrisen var drevet af en lempelig pengepolitik. Den lave inflation i årene før finanskrisen, drevet af globaliseringen, betød, at centralbankerne hævede renten for sent til at undgå aktivbobler. Spørgsmålet er, om vi er på vej ind i en gentagelse. Det er i denne forbindelse imidlertid væsentligt at pointere, at den lave inflation i dag ikke bare skyldes stigende import af varer produceret i lavtlønslande. Den skyldes i høj grad også en fortsat svag udvikling i beskæftigelse, lønninger og privatforbrug samt et betydeligt fald i råvarepriser. Hertil kommer, at markedet før finanskrisen i høj grad var drevet af lånefinansierede investorer. I dag er markedet i langt højere grad domineret af institutionel kapital, og risikoen for globale bankkriser med heraf følgende likviditetsklemmer og en muligt kreditklemme er derfor ikke til stede. Pensionskasser, livsforsikringsselskaber og UHNWI s (Ultra High Net Worth Individuals), som investerer med en høj egenfinansiering, løber ikke tør for likviditet. I betragtning af at en investering i en 10-årig statsobligation i dag giver under 1 % i effektiv rente, kan det ikke undre, at institutionelle investorer med en lang investeringshorisont, som er i stand til at håndtere enhver risiko for temporær illikviditet, søger mod velbeliggende investeringsejendomme, hvor det direkte afkast er mere end fire gange som højt som ved en statsobligationsinvestering. Med de nuværende renteniveauer kan der være god grund til at antage, at vi også i de kommende 12 måneder vil se fortsat stigende priser på investeringsejendomme. Figur 1: Nettostartafkast på primære kontorejendomme vs. 10-årige statsobl. og 3 mdr. rente 10-årig statsobl. 3 mdr. rente Kontor - primær 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% Kilde: Danmarks Nationalbank og Sadolin & Albæk

4 4 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Hvor langt er vi fra en boble? En boble på markedet er kendetegnet ved, at investorer er parate til at erhverve investeringsaktiver til priser, som ikke er berettiget af fundamentale forhold, men alene af en forventning om, at priserne vil stige yderligere det, der populært kaldes the greater fool theory. Med det nuværende renteniveau er vi imidlertid langt fra denne situation. De priser, som investeringsejendomme i dag omsættes til, afspejler nok historisk set lave absolutte totalafkast men set i forhold til de forventede afkast på andre investeringsaktiver er de forventede totalafkast på investeringsejendomme fortsat ganske attraktive. Der er således ingen investorer, som i dagens marked baserer deres investeringsbeslutninger på irrationelle forventninger om fortsatte prisstigninger. Ved blot stabile lejepriser og nettostartafkastkrav, og dermed uændrede priser, giver ejendomsinvesteringer på både kort og langt sigt et afkast, som er ganske konkurrencedygtigt i forhold til andre investeringsaktiver. Udlejningsmarkedet forbedres Specielt de største byer i Danmark oplever en pæn vækst og fremgang i beskæftigelsen. Den økonomiske vækst i Danmarks kraftcentre, Hovedstadsområdet, Storaarhus og Trekantområdet, er formentlig det dobbelte af den samlede nationale vækst, og i disse kraftcentre mærkes derfor en fremgang på markedet for udlejning af både kontorer, butikker og lager- og produktionslokaler. Også den øgede befolkningstilvækst i de større byer, herunder ikke mindst i København, er med til at drive efterspørgslen på udlejningsmarkedet, hvilket vi kommer nærmere ind på i artiklen Øget befolkningstilvækst holder hånden under den københavnske kontorudlejningsmarked i dette NewsLetter. Betydelig stigning i transaktionsvolumen Sadolin & Albæk forventer, at den samlede transaktionsvolumen på det danske ejendomsinvesteringsmarked i 2015 vil nærme sig kr. 45 mia. Det er en betydelig stigning i forhold til de foregående år, men stadigvæk betydeligt under niveauet i perioden Det er imidlertid værd at konstatere, at transaktionsvolumen i København og Aarhus nu er tilbage på niveauet før finanskrisen, hvorimod omsætningen i resten af Danmark næppe er mere end 20 % af niveauet før krisen. Samtidig er belåningsgraden ved ejendomsinvesteringer faldet betydeligt. For det første er de danske institutionelle investorer, som typisk ikke opererer med lånefinansiering, en langt mere betydende købergruppe end før finanskrisen. Men udenlandske investorer, som i dag er en ganske væsentlig købergruppe, optager normalt ikke lånefinansiering på mere end % af deres investeringer. Der er således Figur 2: Transaktionsvolumen i hhv. hele Danmark og københavnsområdet (kr. mia.) Danmark Københavnsområdet (forventet) Kilde: Sadolin & Albæk

5 5 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme næppe nogensinde før allokeret mere egenkapital til danske ejendomsinvesteringer end i Og det er sandsynligt, at allokeringen vil blive endnu større i Den høje grad af egenfinansiering betyder, at risikoen for, at et fremtidigt svagere ejendomsmarked vil føre til tvangs- realisationer og store tab i banksektoren, er så godt som ikkeeksisterende. En forventning om en snarlig gentagelse af krisen på ejendomsmarkedet i er derfor efter Sadolin & Albæks opfattelse aldeles ubegrundet.

6 6 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Hvor skal udbuddet af ejendomme komme fra i 2016? Igen i 2015 har aktiviteten på det danske ejendomsinvesteringsmarked været særdeles høj. Dermed følger året den tendens, der har gjort sig gældende siden 2009, med en pæn vækst i investeringsaktiviteten år for år. Mange store ejendomme og porteføljer har skiftet hænder igennem de seneste par år, og den stigende aktivitet kan medføre en vis bekymring for, at udbuddet af interessante investeringsejendomme vil falde mærkbart i den kommende tid. Særligt hvis de ejendomme, der er blevet handlet de senere år, er købt som langsigtede investeringer. En del af de nødlidende porteføljer, som i årene efter finanskrisen blev overtaget af bankerne, er efterhånden blevet solgt videre. Således er oprydningen i nødlidende ejendomme stort set i mål, og det er derfor ikke herfra, vi forventer det store udbud i den kommende tid. Alligevel mener Sadolin & Albæk, at der er grund til at være optimistisk i forhold til udbuddet af investeringsejendomme i Dels er der mere harmoni mellem køber og sælgers prisforventninger end for bare nogle få år siden, dels forventes en pæn salgsaktivitet fra ejendomsfonde som følge af naturlige fondscyklusser, og endelig skaber en række udviklingsområder et nyt udbud. Stigende priser I perioden var der et meget stort spænd mellem sælgers prisforventning og den pris, en køber var villig til at betale. Det medførte, at en del af de ejendomme, der blev sat til salg, ikke blev solgt. Men i dag er situationen en helt anden. Der er harmoni mellem køber og sælgers prisforventninger, hvilket betyder, at de ejendomme, der bliver sat til salg, rent faktisk også bliver solgt. En øget betalingsvillighed på købersiden har medført pæne prisstigninger på investeringsejendomme, og disse prisstigninger forventes at være stærkt medvirkende til et stigende udbud af investeringsejendomme i det kommende år. Ifølge Sadolin & Albæks prisindeks for erhvervsejendomme i København var værdistigningen hhv. 5,8 % i 2013 og 7,3 % i 2014, altså en stigning på godt 13 % på to år. Og her er der tale om et gennemsnit for kontor-, detail- og lager-/ logistikejendomme i hele Storkøbenhavn; stigningerne har været væsentligt større for primære kontor- og detailejendomme. I første kvartal 2013 var den primære kontorleje kr pr. m² p.a., mens afkastet var 5 %. I fjerde kvartal 2015 er lejen i dette segment uændret, mens afkastet er faldet til 4,25 %. Faldet i afkastkravet har medført en stigning i de kapitaliserede værdier i omegnen af 18 % på de bedste kontorejendomme, og udsigten til så pæne kapitalgevinster har øget investorernes lyst til at realisere gevinsterne ved at afhænde ejendommene. Enkelte strøgejendomme i København har endda opnået væsentligt større prisstigninger i samme periode. I første kvartal 2013 var toplejen på Strøget kr pr. m² p.a. mens afkastet på en tilsvarende beliggenhed lå på 4,75 %. I slutningen af 2015 er toplejen steget til kr pr. m², mens afkastet er faldet til 3,75 %. De afledte kapitaliserede værdier er dermed steget med hele 40 %. Sikre kapitalgevinster har i visse tilfælde større fokus end muligheden for at genplacere den frigivne kapital til et attraktivt risikojusteret afkast, og de betydelige store kapitalgevinster er således en væsentlig årsag til, at udbuddet har været pænt i 2015, og at det også forventes at være fornuftigt i Stor aktivitet fra ejendomsfonde Ejendomsfonde har stået for en ganske stor andel af transaktionsvolumen efter Fondene har typisk en investeringshorisont på fem til syv år, og med denne relativt korte investeringshorisont er der et kraftigt incitament til at realisere investeringsgevinsten nu qua de pæne prisstigninger igennem de seneste tre år. Således forventes dette at bidrage pænt til udbuddet det kommende år. Desuden foretages flere og flere investeringer gennem en professionel ejendomsforvalter. Det gør sig dels gældende for fondene, men også flere pensionskasser har lagt deres mere risikofyldte ejendomsinvesteringer i hænderne på en professionel ejendomsforvalter, som kan have en mere aktiv tilgang til investeringen. Forvalteren har typisk en stærk incitamentsstruktur, der gør det interessant at realisere værdiskabelsen, når forretningsplanen er implementeret. I dette scenario vil forvalteren typisk have incitament til at sælge efter realisering af værdiskabelsen og derefter søge efter nye interessante investeringsmuligheder til investorerne. Udviklingsområder skaber et nyt udbud En stor del af investeringsaktiviteten de senere år har relateret sig til udviklingsområder. Områder som Københavns Nordhavn, Amager Strandpark og Københavns Sydhavn har udviklet sig markant, og der er fortsat en del projekter i støbeskeen. Man kan derfor forvente betydelig investeringsaktivitet i forbindelse med udviklingen af disse områder. Samtidig er der grund til at forvente, at flere ejendomme,

7 7 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme der egentlig er bygget med et længere investeringssigte, kan blive handlet i det kommende år, da priserne i disse områder er steget i særlig høj grad. Og det er sandsynligt, at flere investorer vil ønske at sælge deres ejendomme ved udsigten til en stor udviklingsgevinst. Stigende risikovillighed De kraftigt stigende priser på de bedste ejendomme i bolig-, kontor- og butikssegmenterne medfører, at nogle investorer øger deres risikovillighed for at finde investeringer til attraktive afkast. Således begynder vi så småt at se en interesse for en type ejendomme, der ikke har oplevet den store efterspørgsel siden Det gælder både de sekundære kontorejendomme, detailejendomme og hele lager-/logistik-segmentet. Investorernes spirende interesse for denne type ejendomme følger også den generelle bedring i økonomien, som skaber grundlag for et stærkere brugermarked. Det er sandsynligt, at der henover det næste år kommer et fornuftigt udbud af denne type ejendomme, som enten har en mere sekundær beliggenhed, eller hvor ejendommene trænger til betydelige investeringer. Disse typer af ejendomme er dog typisk noget mindre i volumen end de store primære bolig-, kontor- og detailejendomme, så der skal et større antal ejendomme til for at imødekomme en række af de mest aktive investorers volumenkrav. Baseret på ovenstående er der god grund til at forvente et fortsat fornuftigt udbud i det kommende år, og hos Sadolin & Albæk ser vi frem til endnu et travlt år på markedet for investeringsejendomme.

8 8 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Tager befolkningsprognoserne højde for udviklingen i boligbyrden? Befolkningstilvæksten er en afgørende faktor for boligefterspørgslen. Og sammen med udbuddet af boliger, finansieringsvilkår og realindkomstniveauer har den en væsentlig betydning for boligpriserne og dermed også for boligbyrden på såvel ejer- som lejerboliger. Danmarks Statistiks seneste befolkningsprognoser, som baserer sig på den mikroøkonomiske model DREAM (Danish Rational Economic Agent Model), forudser en markant stigning i indbyggertallet i storbyerne, herunder særligt i København, hvor der især ventes et stigende antal enlige og børnefamilier. Historisk har der de seneste 20 år (i Storkøbenhavn) været en klar positiv sammenhæng mellem befolkningstilvækst og boligpriser, affødt af den efterspørgselsstigning, som naturligt opstår, når befolkningstallet stiger. I de seneste år er boligbyggeriet i Københavns by (her defineret som kommunerne København, Frederiksberg, Tårnby og Dragør) ikke fulgt med efterspørgselsstigningen. Ifølge DREAM er der på landsplan et behov for netto tæt på nye boliger årligt i perioden For at imødekomme hovedstadens andel af det prognosticerede boligbehov skal boligmassen i Københavns by årligt øges med boliger svarende til m 2 og med boliger svarende til m 2 i Københavns omegn (her defineret som kommunerne Albertslund, Ballerup, Brøndby, Gentofte, Gladsaxe, Glostrup, Herlev, Hvidovre, Høje-Taastrup, Ishøj, Lyngby-Taarbæk, Rødovre og Vallensbæk). Befolkningsprognosen peger således på en markant stigende efterspørgsel og et behov for mere boligbyggeri for at matche befolkningstilvæksten. Generelt vil priserne på ejer- og lejerboligmarkedet reagere på ændringer i boligefterspørgslen, hvis ikke udviklingen i boligudbuddet tilpasser sig efterspørgslen. Dette retfærdiggør i nogen grad den seneste tids prisstigninger på ejerboligmarkedet, særligt i Københavns by. DREAM er en langsigtet demografisk model (modsat en kortsigtet økonomisk model), som ikke baseres på typiske økonomiske variable som fx prisudvikling, rente og disponibel indkomst, om end alder, uddannelse og arbejdsmarkedstilknytning til en vis grad kan forklare indkomstniveau. Dermed tager befolkningsprognosen i modellen ikke højde for ændringer i boligbyrden, men baseres i stedet på husholdningernes historiske valg af bolig i dette tilfælde befolkningens overordnede flyttemønstre i perioden Indarbejdet i DREAM ligger en implicit antagelse om, at boligudbuddet på langt sigt vil tilpasse sig boligefterspørgslen perfekt. Dette er en klassisk tankegang inden for økonomisk teori, men er det realistisk i dette tilfælde? Hvis byggeriet i Københavns by ikke følger med de forventede efterspørgselsstigninger, hvilket det historisk har haft svært ved i perioder med kraftig befolkningsvækst, vil boligpriserne alt andet lige blive udsat for et opadrettet pres, og det kan potentielt afføde en afmatning af befolkningstilvæksten. Urbaniseringstrend driver flere familier til byen Med den nuværende urbaniseringstrend forventes befolkningen i højere grad end tidligere at bosætte sig i byen. Eksempelvis har denne trend medført, at familier og personer med udeboende børn i stigende grad fravælger eller fraflytter villaen til fordel for en lejlighed i byen. Samtidig forventes det, at indbyggerne i højere grad vil acceptere, at en større andel af deres disponible indkomst bruges på boligen. Urbaniseringen og udviklingen på landets uddannelsesinstitutioner betyder, at der kommer relativt flere akademikere. Trenden peger altså på, at der fremover kan ske markante ændringer i efterspørgselsniveau og befolkningens stigende betalingsvillighed i henhold til boliger i Københavns by. Efterspørgselsudviklingen kan således skabe et markant spænd mellem boligbyrden i byen relativt til oplandet. Spændet er i dag væsentligt større end for ca. syv år siden, fordi Københavns omegn ikke har oplevet samme kraftige prisvækst som Københavns by. Hvorfor stiger priserne i fx Rødovre eller Søborg så ikke? Det er bemærkelsesværdigt, at folk ikke foretrækker en bolig i en omegnskommune med kort afstand til byen frem for en bolig i Københavns by, når man ser en prisstigning på % i Københavns by. Igennem de sidste 20 år har der i perioder med kraftige stigninger i hhv. salgspriser og markedslejeniveauer for boliger også været en markant afmatning af befolkningstilvæksten. Dette kommer i høj grad til udtryk, når man betragter hhv. befolknings- og prisudviklingen for Københavns by og omegnskommunerne i perioden I denne periode steg ejerboligpriserne i Københavns by med ca. 29 % p.a., mens befolkningstallet steg med blot 0,10 % p.a. I perioden steg boligpriserne i Københavns by med ca. 16 % p.a., mens befolkningstallet steg med 0,85 % p.a. Således var den årlige befolkningstilvækst i perioden markant højere end i perioden Den samme tendens gjorde sig gældende i Københavns omegn, hvor befolkningstallet steg med 0,23 % p.a. i perioden , mens der i perioden var en be-

9 9 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme folkningsvækst på blot 0,05 % p.a. Boligbyrden i omegns kommunerne steg i perioden nogenlunde proportionalt med priserne i byen. Som følge af Pinsepakken faldt rentefradraget gradvist fra 1999 til Dette skulle bidrage til at bremse de voldsomme prisstigninger på ejerboliger, men effekten blev reelt begrænset, bl.a. på grund af en markant faldende rente de efterfølgende år og fastfrysningen af ejendomsværdiskatten fra Renteudviklingen var faldende i hele perioden , men de mest markante rentefald skete i årene , hvilket kan være med til at forklare de mere markante prisstigninger i netop denne periode. Selvom udviklingen i boligpriserne i høj grad er et resultat af en øget befolkningstilvækst, indikerer tallene, at der efter perioder med høje prisstigninger kan ske en afmatning i befolkningstilvæksten, når udviklingen i den generelle boligbyrde overstiger et vist niveau. Siden 2013 har renten været historisk lav, og den efterlader ikke megen plads til fremtidige rentenedsættelser. Derfor vil en fortsættelse af den nuværende tendens på boligmarkedet i hhv. Københavns by og Københavns omegn øge den gennemsnitlige boligbyrde ganske mærkbart i Københavns by relativt til Københavns omegn. Det er dog uvist, hvilket niveau priserne skal op i, før indbyggerne i stigende grad vælger at udskifte en bolig i Københavns by med en bolig i Københavns omegn. Kritisk at befolkningsprognosen baseres på hushold ningernes historiske flyttemønstre Den nuværende overefterspørgsel efter boliger i Københavns by har resulteret i et stadigt faldende arealforbrug pr. indbygger over de sidste 20 år. Modsat stiger arealforbruget pr. indbygger i Københavns omegn. Der er generel enighed om den overordnede befolkningsudvikling i fremtiden, men at befolkningsprognosen baseres på husholdningernes historiske flyttemønstre er kritisk. Den stadigt stigende gennemsnitlige boligbyrde i Københavns by relativt til Københavns omegn øger husstandenes incitament til at ændre flyttemønstre. Således er det ikke utænkeligt, at den fremtidige boligefterspørgsel, i højere grad end befolkningsprognoserne tilsiger, vil tilfalde omegnskommunerne. Hertil kommer, at finansieringskravene på ejerboligmarkedet er blevet skærpet, bl.a. med indførelsen af reglen om 5 % egenfinansiering og bankernes skærpede krav til låntagernes betalingsevne ved renteniveauer over det nuværende. Dette vil i høj grad ramme førstegangskøbere, som ikke har haft mulighed for at optjene en friværdi. En nedre grænse for arealforbrug pr. person begrænser ganske enkelt, hvor mange personer der på et givent tidspunkt kan bosætte sig i Københavns by. Hvis boligbyggeriet i længere perioder ikke formår at følge med boligefterspørgslen, er det sandsynligt, at priserne på både ejer- og lejeboliger bliver presset så højt op, at folk motiveres eller i værste fald tvinges ud af byen.

10 10 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Dette scenarie er ikke afspejlet i DREAM, da boligudbuddet pr. definition forventes at imødekomme efterspørgslen, og fordi stigninger i boligbyrden og forventninger hertil ikke indgår i modellen. Således kan en del af befolkningstilvæksten tilskrevet Københavns by meget vel tænkes at tilfalde Københavns omegn som følge af for store boligbyrder, når man vælger at bosætte sig i Københavns by. Selvom voldsomme prisstigninger utvivlsomt har en effekt på efterspørgslen, er det vanskeligt at vurdere, hvor meget Danmarks Statistik potentielt set overvurderer den fremtidige befolkningstilvækst for Københavns by, set i forhold til omegnskommunerne. Dette skyldes bl.a. den stigende urbaniseringstrend, som kan betyde ændrede præferencer blandt indbyggerne, og som til en vis grad kan retfærdiggøre mærkbare stigninger i den gennemsnitlige boligbyrde. Omvendt kan urbaniseringstrenden også medføre, at en bolig i Københavns omegn bliver et naturligt alternativ til en bolig i Københavns by for de indbyggere, som af finansielle årsager ikke kan eller vil bo i Københavns by, når boligbyrden når et vist niveau. Figur 3 og 4: Udvikling i antal indbyggere og boligbestand (indeks 100=1994) samt prisudvikling på ejerboliger (kr. pr. m²) Københavns by Boligpriser (kr./m²) 2 ) Indbyggertal Boligbestand (m2) 2 ) Københavns omegn Boligpriser (kr./m (kr/m²) 2 ) Indbyggertal Boligbestand (m2) 2 ) Kilder: Danmarks Statistik og Sadolin & Albæk

11 11 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Øget befolkningstilvækst holder hånden under det københavnske kontorudlejningsmarked Som de fleste andre storbyer mærker København den globale urbaniseringstendens med øget befolkningsvandring fra land mod by. Igennem de seneste 10 år er befolkningstallet i København således steget med ca. 15,5 % fra godt personer i 2005 til godt personer i Og ifølge Danmarks Statistik vil København opleve en markant befolkningstilvækst i de kommende år og vokse med omkring flere indbyggere frem mod Befolkningstilvæksten i København skyldes bl.a. en nettotilflytning fra såvel de øvrige dele af landet som fra resten af verden, herunder i særdeleshed USA og Nordeuropa. Tal fra Københavns Kommune og Danmarks Statistik viser, at både nettotilflytningen fra andre kommuner og nettoindvandringen fra udlandet var negativ i 2001, hvor den samlede nettotilflytning til København var på -419 personer. I 2007 var nettotilflytningen til København på i alt personer, trukket kraftigt op af indvandring fra udlandet. I 2013 var både nettotilflytningen fra andre kommuner og nettoindvandringen fra andre lande positiv, og sammenlagt var nettotilflytningen til København på personer dette år. De fleste af tilflytterne kom til København fra USA, Sverige, Storbritannien, Tyskland og Norge. Som beskrevet i Sadolin & Albæks sidste Newsletter har befolkningstilvæksten i København medvirket til en stigende tendens til konvertering af kontorejendomme til boliger. Således er der fra 2011 til 2015 konverteret omkring m 2 kontorarealer til boliger i København, og allerede nu er der registreret konvertering af yderligere ca m 2 i Dette betyder dog langt fra, at kontormarkedet i det indre København er under afvikling. Figur 5: Befolkningstal i København igennem de seneste 10 år (primo året, antal personer) Kilder: Københavns Kommune og Danmarks Statistik Figur 6: Nettotilflytning til Københavns Kommune (primo året, antal personer) Nettotilflytning fra andre kommuner Nettoindvandring fra andre lande Nettotilflytning i alt Kilder: Københavns Kommune og Danmarks Statistik

12 12 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme En stor del af arbejdsstyrken vælger at bo og arbejde i byen for at minimere den daglige transporttid og opnå en bedre balance mellem familie- og arbejdsliv. At kunne gå, cykle eller tage metroen til arbejdet er for mange et mere bæredygtigt og langt mere fleksibelt alternativ til lang tid bag rattet eller i toget. Central placering har flere betydninger Samtidig handler central placering ikke længere kun om nem pendling mellem arbejde og hjem, men også om nem pendling mellem arbejde og fritid. Særligt for medarbejdere med lange arbejdsdage og måske endda weekendarbejde bliver byen den ramme, der gør det muligt at udnytte pauserne i arbejdsdagen til at ordne daglige gøremål og i det hele taget at udnytte byens mange muligheder. Mange af de mest attraktive københavnske medarbejdere, hvoraf en god del er tilflyttere fra byer som San Francisco, Stockholm, Silkeborg eller Slagelse, er ikke tiltrukket af at arbejde i traditionelle kontorområder i forstæder som fx Albertslund eller Ballerup. De ønsker derimod at arbejde i centrum af København, hvor byen føles levende - også efter kl. 17 og i weekenden. Virksomheder, der er afhængige af den københavnske talentmasse, anerkender således i stigende grad vigtigheden af at integrere arbejdspladsen i de attraktive rammer, som eksisterer i (stor)byen. Kontorhuse i centrum Dette noteres selvsagt også af professionelle kontorudlejere i alle segmenter. Verdens førende udbyder af kontorhoteller, Regus, arbejder aktuelt på ekspansion i de mest centrale dele af København, og flere af de største investorer i og udbydere af kontorlokaler i København viser også interesse i at investere i større københavnske kontorejendomme med tomgang, hvilket var helt utænkeligt for bare et par år siden. Samtidigt oplever nye kontorhusprojekter i City som bl.a. Axel Towers på Axeltorv og Turbinehuset i Adelgade en pæn forhåndsinteresse, selv om indflytning tidligst kan ske i 2016 eller Alt dette illustrerer og understreger en stigende efterspørgsel efter kontorlokaler i det centrale København. Udviklingen er ikke mindst drevet af det lille paradigmeskift, der ligger i, at virksomhederne nu i stigende grad vælger at placere sig der, hvor medarbejderne ønsker at bo og arbejde, hvor det tidligere var medarbejderne, som bosatte sig der, hvor arbejdspladserne lå. Tendensen dækker dog langt fra alle sektorer, erhverv og områder. Men den kan ses som en underliggende forklaring på, hvorfor det centrale København igen er blevet populært, ikke bare blandt de mange tilflyttere, men også blandt lokalesøgende virksomheder.

13 13 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Udviklingen i big box-segmentet Indtil 1950 erne var Central business districts de eneste detailklynger. Enhver større by havde et CBD-område med specialbutikker, banker og biografer, og i de største danske byer var der også stormagasiner i CBD-området. I takt med at flere og flere flyttede til forstæderne og fik biler, blev CBD-områderne dog mindre attraktive med deres tætte trafik og ringe parkeringsmuligheder. I perioden herefter opstod storcentre og større varehuse, også kaldet big boxes, uden for de traditionelle CBD-områder. Langs hovedindfaldsvejene til alle større byer opstod efterhånden et fintmasket net af big boxes. Med en kraftigt voksende internethandel er det nærliggende at antage, at big box-segmentet er under pres. Men på trods af internettets fordele for så vidt angår et stort udvalg og lave priser, så er der en række udfordringer ved e-handel, som endnu ikke er blevet løst i sådan en grad, at internettet for alvor truer big boxenes eksistens. Det gælder især muligheden for skræddersyet rådgivning, muligheden for at se produkterne med egne øjne og trygheden i at kunne returnere varen samme sted, som den er købt. Samtidig har big boxes en vigtig funktion som showrooms for internethandel, ligesom klynger af big boxes tiltrækker flere forbrugere. Stigende e-handel Efterhånden har online-handlen for alvor fået fat i danskerne. Ifølge Foreningen for Dansk Internet Handel nærmer e-handlen sig kr. 90 mia. i 2015, svarende til en fjerdedel af det samlede forbrug. Det har bl.a. betydet, at enkeltstående big boxes i de senere år har haft sværere ved at tiltrække forbrugerne. Hvor disse varehuse tidligere kunne slå på at have et stort udvalg og lave priser, har de i dag svært ved at leve op til internettets udvalg, ligesom prissammenligningsportaler gør det nemmere end nogensinde at finde den laveste pris på en vare på internettet. Derfor har det i stigende grad været nødvendigt for varehusene at samle sig i områder, hvor de kan tilbyde kunderne adgang til one stop shopping og dermed tiltrække kunder fra et større geografisk område. Figur 7: Internethandel i Danmark (mia. kr.) (forventet) Kilde: Foreningen for Dansk Internet Handel Showrooms for internethandel Selvom internettet har et enormt udvalg, kan de fysiske butikker i højere grad tilbyde kunderne rådgivning, og big boxes bliver derfor i stigende grad showrooms for internethandel. Da forbrugerne nemmere end nogensinde før kan sammenligne priser på internettet, er big boxes nødt til at matche de billigste priser på internettet, hvorfor kunden ofte kan opnå samme lave pris i en fysisk butik som på internettet. Endvidere sker der en øget sammensmeltning mellem fysiske og virtuelle butikker; mange butikker har fx en click & collect-funktion, hvor varen bestilles online og hentes i en fysisk butik. Vi ser en tendens til, at forbrugerne er villige til at køre længere for at få et stort udvalg, god rådgivning og de la-

14 14 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme veste priser. Det fintmaskede net af big boxes langs hovedindfaldsvejene er ikke længere nødvendigt, og udviklingen går imod færre og større butikker, der kan fungere som showrooms for en bred produktportefølje. Big boxes er typisk kædebutikker, og et færre antal butikker betyder samtidig lavere omkostninger, hvilket er essentielt i en verden med stigende prisgennemsigtighed og dermed priskonkurrence. Beliggenhed er afgørende Med et mindre antal butikker bliver den rette beliggenhed afgørende for de tilbageværende butikker. Den rette beliggenhed har dels en god infrastruktur, dels en række andre butikker med tilsvarende målgrupper, idet disse elementer bidrager til at udvide det potentielle kundegrundlag. En klynge af big boxes kan udnytte hinandens kundeflow og øge kundetiltrækningen, ligesom der er mulighed for fælles branding, mens butikkerne ikke skal betale dyrt for fællesarealer. Derudover giver klynger af big boxes større fleksibilitet, eftersom det som regel er relativt simpelt og billigt at udvide og ombygge disse. Vi ser således forskellige klynger af big boxes opstå. Én type er IKEA-klynger, hvor en række butikker har lokaliseret sig rundt om IKEA-varehuse for at udnytte den regionale tiltrækningskraft, som IKEA har. Et eksempel på en velfungerende IKEA-klynge er IKEA Gentofte, hvor Elgiganten, Toys- R-Us, JYSK og Maxi Zoo drager nytte af hinandens og IKEAs kundeflow og tilgængeligheden via motorvejsnettet. Et eksempel på en nyere type klynge er det nyopførte BIG i Herlev, som omfatter såvel traditionelle big box-lejere som større udvalgsvarebutikker og restauranter, hvilket giver følelsen af en helstøbt butikscenteroplevelse. Med 97 % udlejet inden åbningen til de største brands inden for detailhandlen i Danmark har konceptet allerede vist sig som en ubetinget succes. Denne type klynge er også på vej i Fredericia, hvor Vestcentret er blevet revet ned for at gøre plads til at opføre en sammenhængende række big boxes. For lejermarkedet betyder denne udvikling, at der formentlig bliver endnu mere konkurrence om de bedste beliggenheder, eftersom disse er afgørende for at tiltrække kunder og for at sikre en attraktiv sammensmeltning mellem virtuelle og fysiske butikker. I takt med at dette brugermarked bliver stærkere, ventes investorefterspørgslen at følge efter. Det gælder dog kun for de mest velfungerende klynger med stærke brands, hvor butikkerne komplementerer hinanden. Brugerefterspørgslen, og dermed også investorefterspørgslen, efter de enkeltstående big boxes langs hovedindfaldsvejene forventes fortsat at falde.

15 15 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Styrket efterspørgsel i de sekundære områder i København Som en konsekvens af den stærke investorefterspørgsel og deraf stigende priser i de helt centrale dele af København retter efterspørgslen sig i øget grad mod de mere sekundære områder i byen. Områder som Københavns Nordvestkvarter, Amager Øst, området omkring Haraldsgade og Rådmandsgade samt de gamle dele af Københavns Sydhavn m.fl. rummer således et pænt potentiale. Områderne består i dag af en blanding af boliger, kontorer, undervisningsejendomme, ældre produktionsejendomme og i et vist omfang også detailhandel. Planmæssigt er områderne udlagt til en blanding af bolig og serviceerhverv, og Københavns Kommune ønsker mange steder at fastholde erhvervsandelen. I Københavns Nordvestkvarter og i området omkring Haraldsgade og Rådmandsgade er efterspørgslen efter kontorlokaler steget markant de seneste par år. Forklaringen skal findes i, at lejeniveauet på lejemål af sammenlignelig kvalitet fortsat ligger kr under niveauet i de indre dele af brokvartererne og væsentligt under niveauet i Indre By. I disse områder er der desuden foretaget en konvertering af de billigste ejendomme til boligformål, hvilket er med til at understøtte efterspørgslen i de sekundære områder. Områderne har de senere år appelleret til virksomheder inden for de kreative erhverv, herunder arkitekter og reklamebureauer, men også mindre rådgivningsvirksomheder og nystartede virksomheder finder områderne attraktive. Det skyldes ikke alene det lave lejeniveau, men også det forhold, at mange af virksomhedernes ansatte bor i byen og stiller krav om, at arbejdspladsen er i cykelafstand fra hjemmet. Virksomhederne sætter endvidere pris på områdernes uprætentiøse karakter. Mange kontorejendomme i områderne er opført i 1950 erne og 1960 erne og er solide ejendomme, som relativt let kan renoveres eller ombygges til moderne kontorer med et enkelt og råt udtryk. Ofte er der parkeringsmuligheder i gården eller i kælderen, hvilket fortsat efterspørges på trods af beliggenheden i byen. Områderne har dog fortsat sekundær karakter, hvilket ses på afkastkravene, der ligger ca. 100 til 150 bp over tilsvarende ejendomme i de centrale dele af byen. Hertil kommer et betydeligt lejepotentiale i takt med, at områderne løftes, og der bør være gode investeringsmuligheder for investorer inden for core+ og value added segmentet. I tillæg til kontorejendomme vurderes boligudlejningsejendommene også at rumme et betydeligt potentiale i eksempelvis den gamle del af Sydhavnen og i de ydre dele af Valby og Vanløse. De kraftige lejestigninger og boligpriser i brokvartererne og i de nye byudviklingsområder i Ørestad og langs havnen har bevirket, at mange studerende og folk i mellemindkomstgruppen søger længere ud for at finde en bolig, der er til at betale. Disse områder rummer en del attraktive boligudlejningsejendomme opført i perioden 1920 til 1950, og der bør ud fra forventningen om en stigende efterspørgsel være et ganske stort potentiale for lejestigninger, også inden etableringen af den sidste del af metroen til Sydhavnen. Afkastmæssigt ligger disse områder bp over tilsvarende ejendomme på de centrale brokvarterer. Opgjort i m2-priser på ejerlejligheder ligger den gamle del af Sydhavnen ca. kr lavere end eksempelvis området omkring Søndre Boulevard på Vesterbro, hvilket giver et ganske godt billede af områdets potentiale.

16 16 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Markedsbarometer Markedsbarometer September 2015 Kontor Ændring 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt kvt. Leje Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter % København Primær 1,750 1,800 1,800 1,800 1,800 1,800 1,800 1,750 1,800 1,800 1,800 1,775 1,750 1,750 1,750 1,750 1,750 1,800 1,800 1, % Sekundær 1,100 1,100 1,100 1,100 1,100 1,100 1,100 1,100 1,100 1,100 1,100 1,100 1,100 1,075 1,075 1,075 1,075 1,100 1,100 1, % Aarhus Primær 1,400 1,400 1,400 1,400 1,400 1,400 1,400 1,350 1,350 1,350 1,350 1,350 1,350 1,350 1,350 1,350 1,350 1,350 1,350 1, % Sekundær % Trekantområdet Primær 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1, % Sekundær % Startforrentning % point København Primær Sekundær Aarhus Primær Sekundær Trekantområdet Primær Sekundær Tomgang % point Storkøbenhavn Aarhus Amt * Trekantområdet Butik Ændring 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt kvt. Leje København Top 19,000 19,000 19,500 19,500 19,500 20,000 20,000 20,000 20,500 20,500 20,500 21,000 21,500 21,500 22,000 22,500 22,500 22,500 23,000 23, % Høj 14,000 14,000 14,000 14,500 14,500 15,000 15,000 15,000 15,500 16,000 16,000 16,500 17,000 17,000 17,000 17,000 17,000 17,500 17,500 17, % Lav 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,500 7,500 7,500 7,500 8,000 8,000 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 8, % Aarhus Top 5,000 5,000 5,000 5,200 5,200 5,200 5,200 5,200 5,300 5,300 5,400 5,400 5,400 5,500 5,500 5,500 5,500 5,600 5,600 5, % Høj 2,800 2,700 2,800 2,800 2,800 2,800 2,900 2,900 2,900 2,900 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3, % Trekantområdet Top 3,000 2,850 2,850 2,900 2,900 2,900 2,900 2,900 2,900 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3, % Startforrentning Høj 1,300 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 1, % København Primær Sekundær Aarhus Primær Sekundær Trekantområdet Primær Tomgang Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter Sekundær Storkøbenhavn Aarhus Amt * Trekantområdet % % point % point Lager/produktion Ændring 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt kvt. Leje Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter % København Primær % Sekundær % Aarhus Primær % Sekundær % Trekantområdet Primær % Sekundær % Startforrentning** % point København Lang Kort Aarhus Lang Kort Trekantområdet Lang Kort Tomgang % point Storkøbenhavn Aarhus Amt * Trekantområdet * Nu administrativt del af Region Midtjylland ** Lang og kort henviser til kontraktens længde

17 Sadolin & Albæk A/S Palægade København K T: Skovvejen Aarhus C T: E: sa@sadolin-albaek.dk W: sadolin-albaek.dk CVR: ISSN: In alliance with JLL