Yderligere redegørelse af vurderingerne fremgår i den vedhæftede tilladelse.

Transkript

1 Notatark, sags nr Journal nr : 15/20190 Vedr. : lovliggørelse af tilbygning Adresse : Kærmindevej 19, 6000 Kolding Matr. nr. : 9t, Kolding Markjorder 1.afd. Orienteringspunkt til Plan- og Boligudvalget Sagsfremstilling: Byggesagsafdelingen hos Kolding Kommune har d. 25. august 2016 lovliggjort en tilbygning, beliggende på Kærmindevej 19, som overskred det vandrette højdegrænseplan med 7 cm. By- og Udviklingsforvaltningen Byggesagsafdelingen Nytorv Kolding Telefon: byggesag@kolding.dk CPR/SE Dato: Sags nr.: Journal nr.: 15/20190 Sagsbehandler: Dan Bjerre Hjorth Larsen Telefon: dabl@kolding.dk Der er under afgørelsen foretaget flere vurderinger af de relevante forhold og regler, som vedrører lovliggørelse. Her under er blandt andet foretaget en vurdering af proportionalitet, ond tro og præcedens. Der er truffet afgørelse om retlig lovliggørelse, hvilket betyder at der er meddelt dispensation til den overskridelse der er udført uden tilladelse. Yderligere redegørelse af vurderingerne fremgår i den vedhæftede tilladelse. Der blev i maj 2014 meddelt tilladelse til opførelse af en tilbygning med en højde på 6,60 meter. I juli 2014 gøres Kolding Kommune opmærksom på at tilbygningen overskrider det skrå højdegrænseplan. Der foretages en partshøring af naboen på Kærmindevej 17, og der modtages ingen indsigelser. Der meddeles tilladelse overskridelse af det skrå højdegrænseplan med 8 cm i september Kolding Kommune blev i oktober 2015 kontaktet af Kærmindevej 17, som klager over, at byggeriet, på Kærmindevej 19, er opført alt for højt. I december 2015 indsender Kærmindevej 19 en landinspektør opmåling, hvoraf det fremgår, at byggeriet er opført i en højde på 9,21 m, og at det skrå højdegrænseplan overskrides yderligere med 3 cm. Der træffes i januar 2016 afgørelse om retlig lovliggørelse af overskridelsen af det skrå højdegrænseplan, og der træffes afgørelse om fysisk lovliggørelse af overskridelsen af bygningens total højde. Det betyder at bygningens højde

2 skal nedbringes til 8,5 m som er i overensstemmelse med bygningsreglementet. Der indsendes materiale, fra Kærmindevej 19, som viser, at byggeriet er sænket til det påkrævede 8,5 m. Kærmindevej 17 kontakter Kolding Kommune i april 2016, og fremviser en ny landinspektørtegning, hvoaf detfremgår, at Kærmindevej 19, har overskredet den tilladte bygningshøjde. Højden på byggeriet er nu 8,57 m, hvilket er 7 cm over det som byggeretten i Bygningsreglementet tillader. Efter foretaget partshøring træffes afgørelse omretlig lovliggørelse af byggeriet. Bilag: Afgørelse om lovliggørelse, kort over grundene, redegørelse af sagsforløb Side 2

3 Beskrivelse Kærmindevej 17 og 19 Målestok 1: 250,00 Copyright Kolding Kommune, Cowi, GST Byggesagsafdelingen Sags nr By- og Udviklingsforvaltningen Dato Kortet er kun vejledende og beregnet til oversigtsbrug. Kortet kan ikke anvendes ved skelstridigheder, og der tages forbehold for kortets ajourføringsstatus

4 Casper Schwencke Nielsen Karina Schwencke Nielsen Kærmindevej Kolding By- og Udviklingsforvaltningen Byggesagsafdelingen Nytorv Kolding Telefon: Afgørelse, sags nr Vedr. : lovliggørelse af tilbygning Adresse : Kærmindevej 19, 6000 Kolding Matr. nr. : 9t, Kolding Markjorder 1.afd. Dato: Sags nr.: Journal nr.: 15/20190 Sagsbehandler: Dan Bjerre Hjorth Larsen Telefon: dabl@kolding.dk Afgørelse Kolding Kommune har behandlet din ansøgning om lovliggørelse af tilbygning. Der meddeles tilladelse til bibeholdelse af eksisterende taghøjde. Der henvises til sagsforløbet der er skitseret i bilag 1. Det der behandles i denne afgørelse er overskridelse af højden på huset med 7 cm i forhold til den afgørelse om lovliggørelse, der blev meddelt d. 8. januar 2016, hvor der blev givet tilladelse til at bevare huset i en højde på 8, 5 m. Der blev ved byggetilladelse af d. 2. september 2014 givet tilladelse til en tilbygning med en højde på 6,60 m. Den 7 december 2015 kunne konstateres, at der var bygget i 9,21 m højde. Ved afgørelse af 8. januar blev meddelt tilladelse til byggeri i 8,5m svarende til reglerne i bygningsreglementet. D. 17. april kunne der konstateres, at der er bygget i 8,57 m. Lovliggørelse af byggeri kan ske på følgende 3 måder: Som retlig lovliggørelse Retlig lovliggørelse betyder, at det ulovlige forhold gøres lovligt gennem efterfølgende tilladelse eller dispensation til opretholdelse af tilstanden. Herefter vil tilstanden ikke længere være ulovlig. Som fysisk lovliggørelse

5 Ved fysisk lovliggørelse bringes den ulovlige tilstand derimod til ophør ved, at byggeriet rent fysisk bringes i overensstemmelse med lovgivningen. Dette kan ske enten ved ombygning eller nedrivning eller ved en kombination af disse. Eller ved en kombination af både retlig og fysisk lovliggørelse. Der træffes afgørelse om retlig lovliggørelse af eksisternede taghøjde. Der meddeles således dispenasation til en højde på 8,57 m på byggeriet. Begrundelse Vi har i vurderingen om retlig eller fysisk lovliggørelse af den overskredne højde, foretaget en række konkrete og skønsmæssige vurderinger. Ved vurderingen af, om der skal ske retlig- eller fysisk lovliggørelse, skal forvaltningen først og fremmest se på, om der ville være blevet meddelt byggetilladelse, hvis der på korrekt vis var ansøgt om byggetilladelse inden byggearbejdet blev udført. Såfremt der var blevet ansøgt om tilladelse til opførelse af en tilbygning med en højde på 8,57 m på opførelsestidspunktet i 2014, ville der efter bestemmelserne i Bygningsreglement 2010, være blevet meddelt afslag. Byggeriet overholder ikke byggeretten i kapitel 2.2 i bygningsreglement BR10, med hensyn til højde af bygningen. Vi har derfor foretaget en helhedsvurdering af det ansøgte jævnfør kapitel 2.3 i bygningsreglement BR10. Helhedsvurderingen er vedlagt som bilag 2. Hvis en forudgående ansøgning om tilladelse eller dispensation ikke ville være imødekommet, er det udgangspunktet, at der skal ske fysisk lovliggørelse. Forvaltningen skal dog også foretage en meget konkret vurdering af, om der kan meddeles dispensation til forholdet. Følgende hensyn er derfor også indgået i vurderingen: Lovens formål Byggeretten har til formål at sikre, at en ejendom har en forventelig byggemulighed. Byggeretten giver også naboer en ramme, for hvilket byggeri der kan forventes på nabogrunden. Det vurderes at overskridelsen af den vandrette højdegrænseplan ikke er af sådan et omfang, at den strider mod byggerettens formål. Der er lagt vægt på, at der i flere omgange er sket overtrædelse af det, der er givet tilladelse til. Først ved overskridelse af byggetilladelsen og senere ved overskridelse af den højde, der er tilladt ved den efterfølgende lovliggørelse. Hensynet til retshåndhævelse tilsiger derfor, at der ikke gives Side 2

6 flere adgange til retlig lovliggørelse i sagen og at der således ikke meddeles dispensation. Gener for naboen/omboende Det vurderes, at overskridelsen på 7 cm ikke i sig selv i væsentligt omfang har negativ indvirkning på nabogrundene. Der er således ikke tale om forøgede indbliksgener i forhold til den højde på 8,5 m, der er givet tilladelse til. Indrettelseshensyn/berettigede forventninger Det vurderes, at der, under sagsforløbet, ikke har været nogen berettiget forventning hos ejer om, at kunne opretholde den overskredne taghøjde. Det fremgår af den tidligere afgørelse om lovliggørelse, af d. 8. januar 2016, at der blev meddelt afslag på at bibeholde den daværende taghøjde på 9,21 m. Det fremgik af denne afgørelse at taghøjden skulle reduceres til 8,5 m. Der blev indsendt materiale for det fremgår at taget var blevet reduceret fra 9,21 til 8,5 m. Naboen, boende i Kærmindevej 17, fik foretaget en landinspektøropmåling, som viste at tilbygningen har en højde på 8,57 m. Der er ikke på noget tidspunkt i sagsbehandlingen ytret tilsagn om, at der vil blive givet tilladelse til bebyggelse med en højde over 8,5 m. Tvært imod er der tale om, at det er krævet, at bygningshøjden blev sænket til 8,5 m ved afgørelse om lovliggørelse. Myndighedspassivitet og tidsforløbet Der er den 20. juni 2016 ansøgt om lovliggørelse af opført tag. Der foretages d. 5. juli 2016 en partshøring af den berørte nabo. Der var høringsfrist d. 16. august Der er således ikke tale om passivitet hos forvaltningen. God tro Den opførte tagkonstruktion er i strid med bestemmelserne i bygningsreglement BR10. Den er desuden i strid med den afgørelse om lovliggørelse der er truffet d. 8. januar. Denne afgørelse blev truffet efter væsentlig overskridelse af den højde, der var blevet tilladt ved byggetilladelse af 3. juni Når ejer således én gang har modtaget en afgørelse om lovlliggørlse, må det forventes, at der udfoldes væsentlige bestræbelser på at højden ikke på ny overskrides. Vi vurderer derfor, at ejeren har handlet i ond tro ved byggeriets opførelse. Side 3

7 Samfundsmæssigt værdispild og økonomisk tab Ved fysisk lovliggørelse af taghøjden vil ejeren få et privatøkonomisk tab, idet der vil være udgifter forbundet med at ombygge tagkonstruktionen. Da ejer allerede én gang har haft mulighed for at ændre højde i overensstemmelse med afgørelse om lovliggørelse og de byggeretlige regler, findes denne parameter dog ikke at kunne tillægges væsentlig betydning. Proportionalitet Den retlige følge skal stå i forhold til den konstaterede lovovertrædelse. Der er tale om en overskridelse af højden med 7 cm, hvilket ikke har nogen selvstændig væsentlig indvirkning på naboejendommene. Herover for står især hensynet til retshåndhævelsen, der må tillægges væsentlig betydning i denne sag, hvor der er tale om overskridelse af det tilladte i flere omgange. Forvaltningens vurdering er dog, at det ulovlige forhold er af et sådant omfang, at at det ikke vil være proportionelt at kræve fysisk lovliggørelse, da udgiften ved fysisk lovliggørelse vurderes at være væsentlig større end den indvirkning, det har på de omkringboende og området. Der er lagt vægt på at der er tale om en overskridelse på 7 cm, på en bygning med en tilladt højde på 8,5 m. Uønsket præcedens Selve overskridelsen af bygningshøjden vurderes ikke at kunne danne uønsket præcedens, idet overskridelsen er af et minimalt omfang. Ud fra en samlet betragtning er der herefter truffet afgørelse om retlig lovliggørelse. Afgørelse om gebyr Der opkræves gebyr for behandling af byggesagen i henhold til betalingsvedtægt for byggesagsgebyr samt kommunalbestyrelsens beslutning af d. 23. februar 2015 om, at der fra d. 1. marts 2015 opkræves gebyr for afslag. Opkrævning af gebyr for sagsbehandlingen sendes til ejendommens ejer. Afgørelsen om gebyr kan påklages i henhold til klagevejledning for denne afgørelse. Lovgrundlag Kapitel 2.3 i bygningsreglement BR15 giver kommunalbestyrelsen mulighed for at foretage en helhedsvurdering af de forhold, som ikke helt eller delvist er reguleret af, eller opfylder bestemmelserne om byggeretten i kapitel i byggeloven giver kommunalbestyrelsen mulighed for at dispensere fra bestemmelserne i byggeloven og bygningsreglementet, når det skønnes Side 4

8 foreneligt med de hensyn, der ligger til grund for de pågældende bestemmelser. Byggelovens 17 "Det påhviler den til enhver tid værende ejer af en ejendom at berigtige et ulovligt forhold, som er i strid med denne lov eller de i medfør af loven udfærdigede forskrifter. Består forholdet i en ulovlig brug af ejendommen, påhviler pligten tillige brugeren. Stk. 2. Efterkommer ejeren eller brugeren ikke et af kommunalbestyrelsen meddelt påbud om at berigtige et ulovligt forhold, kan det ved dom pålægges ham inden en fastsat tidsfrist under tvang af fortløbende bøder at berigtige forholdet. Stk. 3. Når et ved dom meddelt påbud om at berigtige et ulovligt forhold ikke efterkommes rettidigt og inddrivelse af tvangsbøder ikke kan antages at føre til, at påbuddet efterkommes, kan kommunalbestyrelsen foretage det nødvendige til forholdets berigtigelse på ejerens eller brugerens bekostning. Stk. 4. Bestemmelserne i stk. 1-3 finder ikke anvendelse på forsikring af bebyggelse efter 25 A og indsendelse af dokumentation efter 25 C stk. 1 og 2". Byggelovens 28 "Gebyrer for kommunalbestyrelsens behandling af ansøgninger i henhold til loven skal opkræves efter tidsforbrug. Undtaget fra dette krav er dog mindre bygninger, herunder carporte, garager, udhuse, drivhuse m.v. og tilbygninger hertil. Klima-, energi-, og bygningsministeren kan fastsætte nærmere regler om opkrævning af gebyrer for kommunalbestyrelsens behandling af ansøgninger i henhold til loven eller regler fastsat i medfør af loven". Bygningsreglement BR15 kapitel 1.12 hvoraf det bl.a. fremgår: "Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at der skal opkræves gebyr for tilladelser, midlertidige tilladelser og anmeldelser efter reglementet. Kommunalbestyrelsen kan endvidere beslutte, at der skal opkræves gebyr for dispensationer ved byggearbejder, der ikke kræver tilladelse eller anmeldelse. Gebyr kan også opkræves, selvom der meddeles afslag på ansøgningen". Betalingsvedtægt "Omhandler bygninger der henføres til bygningsreglementets kapitel 1.3, kapitel 1.5 og kapitel 1.7. Stk. 2. For de bygninger og konstruktioner, der hører under stk. 1 opkræves der gebyr efter anvendt tid. Stk. 3. Gebyret er fastsat til kr. 747 pr. time og opgøres efter time og minut". Side 5

9 Øvrigt Har du spørgsmål til dette brev, er du velkommen til at kontakte undertegnede. Venlig hilsen Dan Bjerre Hjorth Larsen Byggesagsbehandler Side 6

10 Klagevejledning BYGGELOVEN Afgørelsen kan påklages for så vidt angår retlige spørgsmål. Det betyder, at du kan klage, hvis du mener, at Kolding Kommune ikke har haft lov til at træffe afgørelsen. Du kan derimod ikke klage, hvis du mener, at Kolding Kommune skulle have truffet en anden afgørelse. Klagefristen er 4 uger fra den dag afgørelsen er meddelt. Eventuel klage skal sendes til Statsforvaltningen, Storetorv 10, 6200 Aabenraa, post@statsforvaltningen.dk Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jævnfør byggelovens 25, stk. 1. Side 7

11 Sagsforløb D. 9. maj 2014 modtager Byggesagsafdelingen ansøgningen om opførelse af tilbygning. D. 3. juni 2014 gives der byggetilladelse til opførelse af den ansøgte tilbygning. D. 29. juli 2014 gør landinspektør Jan Adelhard Sparke Byggesagsafdelingen opmærksom på at byggeriet overskrider det skrå højdegrænseplan. D. 2. september 2014 udsendes der en partshøring, med post, til Kærmindevej 17. Der modtages ingen indsigelser. D. 26. september 2014 gives der tilladelse til en overskridelse af det skrå højdegrænseplan på 8 cm. D. 29. oktober 2015 modtager Byggesagsafdelingen hos Kolding Kommune en klage fra Kærmindevej 17 over, at byggeriet er for højt, og over at der ikke er fortaget en høring. D. 13. november 2015 redegør ejeren af byggeriet for højden, og det fremgår at byggeriet er opført for højt. D. 16. november 2015 udsendes der stopbrev. D. 7. december 2015 indsendes en ny landinspektør opmåling. Denne viser at det skrå højdegrænseplan overskrides med yderligere 3 cm. Den viser desuden at den samlede bygningshøjde, er ca. 9,21 m. D. 14. december 2015 indsendes nyt ændringsforslag til tagkonstruktionen, således at højden ikke overskrider 8,5 m. D. 15. december 2015 udsendes partshøring vedr. overskridelsen på yderligere 3 cm til Dorthe Schandorff Nielsen. Der er svarfrist d. 4. januar D. 21 december 2015 gives der udsættelse af partshøringen, til d. 7. januar D. 4 januar 2016 modtages indsigelse fra Claus Hagedorn Schultz, advokat for Dorthe Schandorff Nielsen. D. 8. januar 2016 er høringen slut. Der træffes afgørelse om retslig afgørelse af overskridelse af det skrå højdegrænseplan, og fysisk lovliggørelse af overskridelsen af det vandrette højdegrænseplan. D. 19. januar 2016 fremsendes billedmateriale af ombygget spær konstruktion. D. 17. april 2016 fremsender Dorte Schandorff Nielsen, boende Kærmindevej 17, en landinspektøropmåling, hvor det fremgår at tilbygningen er opført 7 cm for høj.

12 D. 21. april 2016 foretages partshøring af Kærmindevej 19, med baggrund i den indsendte landinspektøropmåling. D. 26. maj 2016 sendes varsel om påbud, da der ikke blev modtaget nogen kommentarer fra Kærmindevej 19. D. 20. juni 2016 modtages ansøgning om lovliggørelse af eksisterende taghøjde fra Kærmindevej 19. D. 5. juli 2016 udsendes partshøring til Kærmindevej 17, vedrørende modtaget dispensationsansøgning. D. 16. august 2016 modtages indsigelse fra Kærmindevej 17.