REFERAT. fra ordinær generalforsamling i A/B Lindøhusene onsdag den 9. april 2014, kl i Munkebo forsamlingshus, Lindøalléen 49, 5330 Munkebo

Transkript

1 REFERAT fra ordinær generalforsamling i A/B Lindøhusene onsdag den 9. april 2014, kl i Munkebo forsamlingshus, Lindøalléen 49, 5330 Munkebo 94 medlemmer (svarende til 34%) af 277 var repræsenteret heraf 5 ved fuldmagt. Dagsordenen var følgende: 1. Valg af dirigent og referent Bestyrelsens beretning Forelæggelse af årsregnskabet samt stillingtagen til regnskabets godkendelse Indkomne forslag Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften Valg af bestyrelse Eventuelt Valg af dirigent og referent Næstformand Annette Kristiansen bød velkommen. Lars Sørensen fra Administration Danmark blev valgt som dirigent uden modkandidater, og han konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet og beslutningsdygtig i henhold til vedtægterne. Thomas Lyng fra Administration Danmark blev valgt som referent uden modkandidater. 2. Bestyrelsens beretning Beretningen var udsendt sammen med indkaldelsen til generalforsamlingen, og der var ingen uddybende bemærkninger til den. Der var følgende spørgsmål/kommentarer til beretningen: Hvorfor er grundejerforeningen ikke kommet på plads endnu? Advokatfirmaet Kroman Reumert er nu ved at hjælpe med at få de to grundejerforeninger lagt sammen til én, og det skal kommunen godkende politisk, inden man kan gå videre i sagen. Sagen kan forhåbentlig snart færdiggøres. Ekstra udgift til vand - hvad er det? Ny kloakstiksafgift som Kerteminde Forsyning opkræver foreningen for ud fra antallet af huse. Det er politisk bestemt, at den skal opkræves hos ejerne i stedet for hos beboerne, og den skal bruges til at renovere kloaknettet. Der kommer nok snart nye regler for hele landet om, at der skal være dobbelt vandafledning, men det må man se på til den tid. Dirigenten tog herefter beretningen til efterretning. Side 1 af 7

2 3. Forelæggelse af årsregnskabet samt stillingtagen til regnskabets godkendelse Revisor Lars L. Larsen fra Deloitte gennemgik regnskabet for 2013, der havde en blank påtegning, og han havde bl.a. følgende kommentarer: Resultatopgørelsen udviser overskud på kr. 1,5 mio., men under hensyntagen til, at der er aktiveret VVS-arbejder for kr. 1,5 mio. som forbedringer på husene i forhold til stiftelsen, er tallene stort set som budgetteret. Lejeindtægterne er mindre end forventet, idet der er solgt 3 tidligere udlejede huse til andele. Der har også været lidt tomgang i året, men denne udgift er faldende, idet det ikke er svært at leje husene ud. Tomgang kan aldrig helt undgås, idet der måske skal istandsættes inden genudlejning m.v. Største udgiftspost er renter og bidrag til realkreditlån, hvor det store lån stiger 0,07%-point hvert år (trappestigning) frem til 2019, hvor den er 5,35%. Ejendommene er aktiveret til kr. 463 mio. i henhold til valuarens opgørelse, og det svarer til en pris på ca. kr pr. hus. Det er noget over den offentlige vurdering. Revisor anførte, at det er samme valuar og samme forudsætninger som tidligere, og at værdien er baseret på valuarens forventning til en investors krav om forrentning, og at den er følsom for udsving. Der er brugt kr. 22 mio. på renoveringsprojektet ud af det samlede budget på kr. 27 mio. Beløbet indgår i valuarens værdi af ejendommen. Likvide beholdninger på kr. 2,5 mio. står i Nykredit, og der er tilknyttet en kassekredit med en trækningsret på kr. 5,5 mio., så der er penge til at afslutte vedligeholdelsesprojektet. Prioritetsgælden er faldet fra kr. 451,5 mio. til kr. 411,0 mio. på trods af det nye tillægslån på kr. 9,2 mio. vedr. byggesagen, og det kan henføres til en meget mindre negativ værdi af renteswapperne. Bestyrelsen har indstillet, at man indarbejder en buffer i andelskronen på kr. 16,1 mio. i stedet for at lade andelskronen stige meget, og den kommer så til at være et værn mod fremtidige fald i andelskronen. Revisor anførte, at værdien af swapperne efterfølgende er steget med ca. kr. 15 mio., og at andelskronen dermed stadig kan opretholdes pga. bufferen. Andelshavere hæfter ikke for realkreditlån og bankgæld, men kun med sit indskud. Der var herudover følgende spørgsmål og kommentarer til regnskabet: Indskud på kr. 277 i alt idet alle huse har et indskud på kr. 1, og der er kommet 3 nye til. Men de har ikke givet nogen indtægt, idet de var i meget dårlig stand. Andelskronen er udtryk for en maksimalpris, men hvis man forbedrer sin bolig, bliver det et tillæg, som man må tage ekstra for. Værdien på kr pr. hus er før gælden er trukket fra. Der er 4 fastansatte (2 ude og 2 på kontor) og hertil kommer ekstra assistance efter behov. Hvorfor er der så mange store diverse-poster i regnskabet? Man kan få et meget stort regnskab, hvis alle poster skal medtages, og bestyrelsen arbejder efter et stort samlet budget, som gerne skal holde. Man undrede sig over, hvordan nogle poster svinger meget fra år til år, men bestyrelsen prioriterer løbende alle opgaver i forhold til hinanden, og det er Side 2 af 7

3 vigtigt, at det samlede budget bliver holdt. Annette oplyste, at bestyrelsen havde indgået en ny aftale med en ny VVS-mand, så foreningen forhåbentlig kunne komme til at spare en del på denne meget store post. Hvem sørger for at udbedre skimmelsvamp? Man skal kontakte René. Der har været store tab på tilgodehavender i året, og det er primært på lejerne, hvor nogle huse er i meget dårlig stand, uden at lejerne selv har råd til at sætte i samme stand som ved indflytningen. Der har dog også været enkelte eksklusionssager af andelshavere, der ender med tab, idet de skal renoveres, inden de kan blive solgt til nye andelshavere. Der bliver fulgt kraftigt op på dårlige betalere - både lejere og andelshavere. Revisor blev spurgt, om økonomien ser god ud, og det kunne han bekræfte. Der er balance i tallene, og budgetterne overholdes. Andelskronen, der sidste år blev fastsat til kr. 664 pr. m 2, foreslås nu vedtaget til kr pr. m 2. Regnskabet med andelskronen blev herefter sat til afstemning og blev enstemmigt godkendt. Thomas Bro fra Nykredit var til stede på generalforsamlingen, og han benyttede lejligheden til at komme med Nykredits syn på foreningen: Nykredit anser foreningen som veldrevet med god økonomi, og det kan henføres til en dygtig bestyrelse og administrator. Det er også årsagen til, at Nykredit har løftet foreningens lån, ligesom de også har overtaget driften og dermed kassekreditten. Foreningen har en renteswap, idet der var et meget stort ønske ved stiftelsen om, at man gerne ville holde boligafgiften i ro, så man kunne få sikkerhed for sin husleje langt ud i fremtiden. Foreningens økonomi bliver ikke påvirket af swapperne - det er kun noget, som har betydning for dem, som vil sælge. Nykredit vil tilknytte en fast person i Odense til foreningen, så alle andelshavere kan få en personlig bankrådgiver, der kender foreningens økonomi. Hvis en køber ikke kan få lån til køb af en andel i denne foreningen, har det ikke noget med foreningens økonomi at gøre, men deres egen private økonomi. 4. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften Administrator Thomas Lyng gennemgik budgettet for 2014, der var udsendt sammen med indkaldelsen, og der var følgende uddybende bemærkninger, spørgsmål og kommentarer: Stigning i boligafgiften på 3% pr. 1. maj 2014, svarende til ca. kr. 1 pr. m 2 pr. måned eller kr. 100 pr. måned for et hus på 100 m 2. Ny månedlig boligafgift bliver kr. 34,00 pr. m 2 pr. måned. Moderniseringstillægget er en indtægt på kr. 3,5 mio., der jf. stiftelsen kun opkræves i 10 år fra stiftelsen - dvs. til og med 31. december Der er fremsat et forslag om en aftrapningsordning i stedet. Side 3 af 7

4 Der er varslet stigning til lejerne efter reglerne for omkostningsbestemt leje, og det vil give en større indtægt, som ikke er indregnet i budgettet. Tomgangsleje og tab på lejere er indregnet, men det er et område, der skal arbejdes videre med at få nedbragt. Den nye udgift til kloakstik er indsat med t.kr. 188, men den kommer i stedet til at være t.kr. 250 for et helt år, og hertil kommer en rest vedr Det kommer dog ikke til at påvirke det samlede budget, idet lejeforhøjelsen heller ikke er medtaget. Vedligeholdelsesbudget på kr. 4,4 mio. til almindelig vedligeholdelse. Forhåbentlig kan der spares på denne post, så pengene i stedet kan hensættes til fremtidige større vedligeholdelsesprojekter. Udgift til realkreditlån er inkl. stigning, jf. rentetrappen, og inkl. det nye tillægslån på kr. 9,2 mio. til vedligeholdelsesprojektet, hvor der nu også budgetteres med afdrag. Der blev spurgt til moderniseringstillægget i forhold til garager og udestuer, og reglerne for hvem der står for vedligeholdelsen af det. Bestyrelsen oplyste, at alle udvendige bygninger mv. lavet af træ (f.eks. carporte og udestuer) er noget, som man selv skal vedligeholde. Opkrævet betaling herfor er moderniseringstillæg, der bortfalder 10 år efter stiftelsen, uanset om man har fjernet det eller ej. Hvis noget ødelægges f.eks. af en storm, vil det dog være omfattet af forsikringen. Budget for 2014 med stigning i boligafgiften blev godkendt med 5 imod, 5 blanke og resten for. 5. Indkomne forslag Forslag 1 ændring af moderniseringstillæg Bestyrelsen havde foreslået en gradvis nedtrapning af moderniseringstillægget i stedet for, at der kommer en brat overgang pr. 1. januar 2019, hvor den årlige indtægt fra moderniseringstillæg forsvinder, og hvor boligafgiften alt andet lige skal stige 30% for at holde samme indtægtsniveau: Nedtrapningen skal ske over 10 år og starte allerede pr. 1. juli 2014, og dermed kommer betalingen af moderniseringstillæg til at løbe frem til 1. juli 2023, hvor det bortfalder helt. Den gennemsnitlige betaling er uændret, men alle husene har forskellige moderniseringstillæg, og derfor vil nogle skulle stige lidt, mens andre vil falde. Alle husenes månedlige betaling af boligafgift og moderniseringstillæg fremgår af bilag A, hvor alle andelshavere også kan se, hvad de kommer til at betale pr. 1. januar 2019, hvis der ikke sker ændringer, og hvad de kommer til at blive reguleret årligt i stedet, hvis forslaget vedtages. 129 andelshavere betaler mindre end gennemsnittet i moderniseringstillæg i dag, og de kommer dermed til at stige i samlet betaling. Én bolig stiger således med kr. 117 pr. måned, mens alle andre stiger op til kr. 80 pr. måned. 148 andelshavere betaler mere end gennemsnittet i moderniseringstillæg i dag, og de kommer til at betale mindre pr. måned. Det beløb, den enkelte andelshaver skal betale i moderniseringstillæg, er uændret samlet set, idet summen af nuværende betalinger (4,5 år tilbage) er den samme som summen af betalinger under nedtrapningen. Side 4 af 7

5 Boligafgiften kommer som følge af nedtrapningen tilsvarende til at stige ca. 3% hvert år pr. 1. juli, og hertil skal lægges stigningen på andre poster f.eks. rentetrappen på lånet. Det vil dog være noget, som hvert år skal indarbejdes i budgettet og dermed godkendes af generalforsamlingen. Boligafgiften skal stige med yderligere kr. 1 pr. m 2 pr. måned pr. 1. juli 2014 dvs. til kr. 35,00 pr. m 2 pr. måned. Forslaget gav anledning til en del spørgsmål og kommentarer: Hvorfor ikke vente med denne problemstilling i nogle år? Fordi man så bare skubber problemstillingen, og dermed bliver den forskel, man skal regulere, bare endnu større. Bestyrelsen har også selv denne problemstilling og bliver også ramt af forslaget, men det er nødvendigt at få taget hul på problemstillingen og få drøftet, hvad foreningen skal gøre, når indtægten fra moderniseringerne forsvinder - pengene kan ikke undværes i driften. Bedre at dele korrektionerne ud over mange år i stedet for at de kommer som en meget stor regulering på én gang. Andelshavere, der skal stige, når moderniseringstillægget bortfalder, får denne stigning delt op i mange små rater, som må være nemmere at overkomme, men de skal så tåle, at det kommer til at ske tidligere end forventet. Andelshavere, der skal falde, kommer allerede nu tilsvarende til at falde lidt tidligere end forventet. Vigtigt at denne ulighed mellem andelshaverne kommer væk, så alle fremover kommer til at betale det samme i boligafgift pr. m 2. Desværre har man ikke behandlet denne problemstilling ved stiftelsen, men derfor er man alligevel nødt til at forholde sig til problemstillingen. Jo før jo bedre. Mange havde problemer med at forstå, hvad forslaget egentlig betød for dem, og flere andelshavere blev trukket frem og forklaret nærmere. De fleste andelshavere, der skulle stige, ville hellere have stigningen delt op i mindre bidder end at få det hele på én gang. En enkelt andelshaver ville dog hellere vente og så få det hele samlet. Forslaget blev sat til afstemning og blev vedtaget med 76 for og resten imod eller blanke. Dvs. meget stor opbakning til forslaget på 81% af de fremmødte. Nedtrapningen af moderniseringstillægget igangsættes dermed pr. 1. juli 2014 med en tilsvarende stigning i boligafgiften på kr. 1 pr. m 2 pr. måned. Forslag 2 nedlæggelse af grønne områder og asfaltering Anne Marie Andersen fremlagde sit forslag, som var opslået i foreningen. Bestyrelsen nævnte, at de grønne områder er omfattet af lokalplanen, og at man derfor ikke bare kan lave noget om. Forslaget blev trukket og kom dermed ikke til afstemning. 6. Valg af bestyrelse Formand Jan Burghardt var desværre blevet syg og deltog derfor ikke på generalforsamlingen, men Annette Kristiansen oplyste, at resten af bestyrelsen var glade Side 5 af 7

6 for hans indsats og gerne så ham genvalgt. Jan Burghardt blev herefter genvalgt for 2 år uden modkandidater. Annette Kristiansen blev ligeledes genvalgt for 2 år uden modkandidater. Shanna Henriksen og Hans Rye ønskede ikke genvalg, og efter en oplistning af bestyrelsens opgaver stillede følgende op, som begge blev valgt for 2 år uden modkandidater: Kurt Malling-Larsen Sif Teilmann-Ibsen Bestyrelsen består herefter af følgende: Jan Burghardt, formand på valg i 2016 Annette J. Kristiansen på valg i 2016 Kurt Malling-Larsen på valg i 2016 Sif Teilmann-Ibsen på valg i 2016 Knud Christian Jensen på valg i 2015 Frank Brønk på valg i 2015 Joan Gregersen på valg i 2015 Der skulle herefter vælges suppleanter til bestyrelsen, og følgende stillede op og blev valgt uden modkandidater: 1. suppleant Jens Ole Tranekjer 2. suppleant John Rolle 7. Eventuelt Der blev drøftet følgende under eventuelt: Snak om beboerhus - hvorfor bruger man ikke bare nogle af dem, der står ledige? Ingen vil have et festhus som nabo, så det bør nok ligge lidt længere væk. Hvem beslutter, hvor meget der skal laves på husene - f.eks. murerarbejder? Man skal kontakte vicevært, hvis man mener, noget skal laves. Det er dog et pengespørgsmål og en nødvendig prioritering af opgaverne. Der er blevet lavet meget, men det er også blevet dyrere end forventet. Hvornår går malerne i gang med at male de tage, der mangler? Det afhænger af vejr og vind, men planen er, at de starter op igen 23. april. Der var ønske om, at man får besked, inden de går i gang igen, så man kan flytte sine biler inden. Man bør også dække vinduer til, så de ikke bliver plettede. Afrensning af nogle tage skal vel helt laves om, da de ikke nåede at blive malet - hvem betaler for det? Det er malerne selv, der står for det. Man skal ikke fodre mågerne - de klatter på de fine nye tage. Der er fræset i nogle mure, uden at de er blevet lukket igen. Man opfordres til at henvende sig til kontoret med sådanne sager. Skimmelsvamp - hvem tager sig af det? Det er René, og man skal henvende sig på kontoret. Side 6 af 7

7 Stormen væltede træ og gadelampe - hvornår kommer der noget lys? Foreningen har haft fat i kommunen, men det skal betales af foreningen, og det vil snart blive ordnet. Dirigenten takkede herefter for god ro og orden og hævede mødet. Generalforsamlingen var herefter slut kl Munkebo, den 24. april 2013 Dirigent: Lars Sørensen Bestyrelse: Jan Burghardt Annette J. Kristiansen Knud Christian Jensen Kurt Malling-Larsen Frank Brønk Joan Gregersen Sif Teilmann-Ibsen Side 7 af 7