Forvaltningen blev anmodet om en tilbagemelding, hvis varmekilden ikke er fjernvarme.

Transkript

1 222. Helhedsplan FfB, afd. Søndermarken, godkendelse af skema A Kommunalbestyrelsen tiltrådte indstillingen. Magistraten og By- og Miljøudvalget indstiller, 1. at Kommunalbestyrelsen over for Landsbyggefonden principgodkender helhedsplanen for FfB afd. Søndermarken, og 2. at det godkendes, at der optages realkreditlån på maksimalt 233 mio. kr. til finansiering af renoveringen, at der gives tilsagn om at ville stille kommunegaranti for den støtteberettigede del af realkreditlånet, og at der i budget 2013 afsættes et rente- og afdragsfrit lån på som led i en kapitaltilførsel til afdelingen. Forvaltningen blev anmodet om en tilbagemelding, hvis varmekilden ikke er fjernvarme. Beskrivelse af sagen: KAB har på vegne Frederiksberg forenede Boligselskaber fremsendt en helhedsplan for afdeling Søndermarken, Borgmester Fischers Vej. Formålet med planen er at kvalitets- og fremtidssikre afdelingen. Kommunalbestyrelsen skal godkende planen og står ved sin godkendelse inde for, at den foreslåede løsning er egnet til at afhjælpe boligafdelingens problemer. Helhedsplanen omfatter tiltag på klimaskærm og tekniske installationer, blandt andet for at imødegå den massive skimmelvækst, som til stadighed afhjælpes i afdelingen samt kriminalpræventive foranstaltninger og tiltag i udeområderne med det formål, at gøre området attraktivt for beboerne og fremme beboeraktiviteter i og omkring Søndermarken. Afdelingen er opført af Frederiksberg forenede Boligselskaber i perioden mellem 1951 og Afdelingen består af 5 boligblokke med 2 opgange og med 15 etager i hver opgang. Afdelingen rummer 433 boliger med et samlet etageareal på m2. Helhedsplanen er opdelt i støttede byggeskade- og miljøtiltag og ustøttede opretnings- og forbedringstiltag. De støttede arbejder omfatter: Facaderenovering og efterisolering. Der har gennem længere tid været vandgennemtrængning ved vinduer og markante kuldebroer ved ydervægshjørner, hvilket har medført fugtskjolder og skimmelvækst. De godkendte anbefalinger til den nødvendige byggeskadeopretning medfører, at der iværksættes en total facaderenovering inkl. udvendig efterisolering, hvilket vil medføre et ændret udseende på bygningerne. Miljøarbejder på udeområderne. Arbejderne har til formål at gøre området attraktivt for beboerne og fremme beboeraktiviteter. Tagudskiftning, der omfatter tilpasning af tagkonstruktion i forbindelse med facaderenovering og udskiftning af nedslidt tagpap. Side 581

2 De ustøttede arbejder omfatter: Nødvendig udskiftning af el-installationer i kældrene. Renovering af belysning i opgange, hvor den nuværende belysning ikke lever op til nutidens krav. Forbedrede belysningsforhold vil være et kriminalpræventivt tiltag. Renovering af elevatorerne, der er meget nedslidte og præget af jævnlige driftsstop. Udskiftning af vand- og afløbsinstallationer. Udskiftningen omfatter brugsvandsinstallationer samt gulvafløb og faldstammer. Der gøres plads til måling af vandforbrug. Kloakrenovering. Der er konstateret problemer med tilstoppede kloakker med vandskader til følge som følge af, at store dele af kloaknettet er nedslidt og blokeret. Udskiftningen vil medføre separering af regn- og spildevand samt etablering af et nyt omfangsdræn. Opgradering af varmecentraler med henblik på at opnå en optimal drift og udnyttelsesgrad. Principperne for renoveringen er udskiftning af vinduer til nye vedligeholdelsesvenlige rammer med lav-energiglas, efterisolering af alle facader med ca. 200 mm isolering, udskiftning af nedslidte brugsvandinstallationer og forberedelse af individuel måling af vandforbrug, hvilket skønnes at medføre en besparelser på 10-20%, anvendelse af nye rør af rustfrit stål, hvilket vil nedsætte tryktabene i anlægget betydeligt og medføre besparelse i pumpetryk og reducere el-forbruget, og etablering af moderne og energioptimale ventilationssystemer, der genbruger den varme, som fjernes med den fugtuge luft fra boligen. Disse principper, som KAB vil søge indarbejdet i løsningsmodellerne for helhedsplanen, forventes at nedbringe CO2-udledningen betydeligt. KAB arbejder endvidere for, at opnå så stor en energibesparelse, som det er rentabelt at gennemføre i afdelingerne. Det er ikke på nuværende tidspunkt i planlægningsarbejdet muligt at beregne den forventede reduktion af CO2-udledningen. Boligorganisationen har godkendt helhedsplanen, finansiering og huslejestigning den 16. december 2010 og beboerne i afdelingen har efterfølgende godkendt dette på et afdelingsmøde den 23. marts Landsbyggefonden har godkendt helhedsplanens omfang og har foretaget en foreløbig vurdering af de foreslåede udgifter til renovering og forbedrings- og opretningsarbejder samt behovet for kapitaltilførsel mv. De samlede udgifter til gennemførelse af helhedsplanen er opgjort til: Støttede tiltag 180 mio. kr. Ustøttede tiltag 65 mio.kr. 245 mio.kr. Disse samlede udgifter finansieres ifølge den foreliggende finansieringsplan ved 30-årige realkreditlån med støtte fra Landsbyggefonden kr. Realkreditlån uden støtte kr. Frie henlæggelsesmidler (afdelingens opsparing) kr. Side 582

3 Kapitaltilførsel (fra Landsbyggefonden) Tilskud fra dispositionsfonden kr kr kr. Uden støtte ville beboerbetalingen på de støttede og de ustøttede lån udgøre 291 kr. pr. m2, og bringe huslejen op på kr. pr. m2. Landsbyggefonden har opgjort, at der er behov for kapitaltilførsel på i alt 5 mio. kr. for at nedsætte denne uforholdsmæssigt store lejeforhøjelse og fastholde lejen på et rimeligt niveau, som er fastlagt til 815 kr. i det første år efter gennemførelsen af renoveringen. Tilskud til nedbringelse af lejen nedtrappes, sådan at lejen i år 10 efter renoveringen udgør 846 kr. (2011- prisniveau). Optagelse af lån kræver garantistillelse fra Frederiksberg Kommune (50%) og Landsbyggefonden (50%). FfB har opgjort, at det støttede lån på ca. 180 mio. kr. kan ydes mod 64% kommunegaranti, svarende til 115 mio. kr., mens det ustøttede lån på ca. 53 mio. kr. kan ydes uden kommunegaranti. Kapitaltilførslen skal fremkomme fra Frederiksberg Kommune med 1/5, som et rente- og afdragsfrit lån Realkreditinstitutterne, som et rente- og afdragsfrit lån Boligorganisationen, som et rente- og afdragsfrit lån Landsbyggefonden, som et rente- og afdragsfrit lån 2 mio. kr. 5 mio. kr. Lovgrundlag: Lov om almene boliger. By- og Miljøområdets vurdering: Det fremgår af helhedsplanen, at beboerne igennem det sidste årti har givet udtryk for manglende komfort i deres lejligheder i form af vandgennemtrængning ved vinduer og ydervægshjørner, skimmelvækst på vægge og køkkener og badeværelser er nedslidte. Derudover bærer bygningerne generelt præg af, at de er over 50 år gamle. Forud for helhedsplanen er der foretaget gennemgang af bygningerne og de forskellige hovedemner er verificeret med følgende undersøgelser: Visuel registrering af klimaskærm, thermografering, fugtmåling og forsøg. Visuel registrering af ventilation, forsøg med etablering af mekanisk ventilation, registrering af relativ fugtighed og temperatur i lejlighederne via dataloggere Visuel registrering af vandinstallationer Visuel registrering af varmeanlæg Visuel samt TV-inspektion af registrering af kloak Visuel registrering og dyrkning af skimmelsvampe. Side 583

4 Helhedsplanen, der er baseret på resultatet af undersøgelserne sammenholdt med tidligere undersøgelser, konkluderer, at der er et stort behov for, at kuldebroer fjernes og vandindtrængning undgås. Kuldebroer og vandindtrængning sammenholdt med den manglende ventilation skønnes at være årsag til de fundne skimmelsvampproblemer. Samlet vurderes disse problemer at kunne løses med en udvendig facadeisolering og etablering af mekanisk ventilation. Vandinstallationerne, varmeanlægget, elinstallationer i lejlighederne og kloakken er nedslidt og trænger til udskiftning. Hvis der ikke foretages en udskiftning, må det forventes, at der vil forekomme accelererende problemer med disse elementer inden for de næste 0 5 år. Den tekniske løsning af facederenoveringen er ikke afklaret, men vil blive afklaret i forbindelse med kommunens byggesagsbehandling. Landsbyggefonden har med baggrund i de præsenterede undersøgelser og vurderinger godkendt helhedsplanens omfang og fremlagt en finansieringsskitse, der vil danne baggrund for finansiering og huslejedannelse. Finansieringsskitsen omfatter, at der etableres et kapitaldepot på 5 mio. kr., hvortil Frederiksberg Kommune forudsættes at bidrage med 1/5 som et rente- og afdragsfrit lån. Den foreliggende helhedsplan for Søndermarken er i overensstemmelse med Kommunalbestyrelsens mål i Kommuneplan 2010 for boliger og bolignære områder, der skal være af tidssvarende god standard med høj æstetisk kvalitet i harmoni med omgivelserne og med Kommunalbestyrelsens ønsker om forbedring af bygnings- og boligstandarden for at sikre et løft i nedslidte og belastede kvarterer ved forbedring af nærmiljøer funktionelt og visuelt for at give beboerne optimale muligheder for at bo og trives i samspil med naboer og omgivelser. På den baggrund vurderer By- og Miljøområdet, at den foreslåede løsning er egnet til at afhjælpe boligafdelingens problemer. Økonomi: Der er ikke afsat budget til afholdelse af udgiften til kapitaltilførsel på, som skal betales i Borgmesterpåtegning: Forelægges til drøftelse, idet der foreslås afsat udgifter på i Behandling: By- og Miljøudvalget 23. maj 2011, Magistraten 30. maj 2011, Kommunalbestyrelsen 20. juni LRH/bg. Bilag fremlagt i Håndbiblioteket: Helhedsplan, Rambøll, maj Journalnr.: Bilag: Side 584

5 Oversigtskort Ansøgning med bilag Bevillingsskema - Helhedsplan FfB, afd. Søndermarken, godkendelse af skema A.pdf Side 585