AFGØRELSE i klagesag om Kolding Kommunes afslag på lovliggørende dispensation til ændret tagkonstruktion og tagbeklædning.

Transkript

1 14. august 2017 Sagsnr. NMK KlageID: NAELS-NMKN AFGØRELSE i klagesag om Kolding Kommunes afslag på lovliggørende dispensation til ændret tagkonstruktion og tagbeklædning. Kolding Kommune har den 4. marts 2016 meddelt afslag på dispensation til ændret tagkonstruktion og tagbeklædning på ejendommen Lindegade 41, 6070 Christiansfeld. Planklagenævnet har modtaget en klage over afgørelsen. Planklagenævnet ophæver afgørelsen og hjemviser sagen til Kolding Kommune. PLANKLAGENÆVNET Toldboden Viborg Tlf CVR nr EAN nr nmkn@naevneneshus.dk naevneneshus.dk Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 3, stk. 3, i lov om Planklagenævnet 1. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. 3, stk. 4, i lov om Planklagenævnet. 1 Lov nr af 20. december 2016 om Planklagenævnet

2 Klagen til Planklagenævnet Ejeren af ejendommen, der er repræsenteret af advokat, har påklaget Kolding Kommunes afgørelse af 4. marts 2016 til Natur- og Miljøklagenævnet. Sagen er pr. 1. februar 2017 overført til Planklagenævnet jf. 14, stk. 2, i lov om Planklagenævnet. Klager har navnlig gjort gældende, at den ændrede tagkonstruktion ikke har mistet sin bevarende værdi, og at et afslag på dispensation til tagbeklædningen er i strid med lighedsgrundsætningen. Klager har desuden gjort gældende, at vinduer og døre ikke er udført i PVC, hvorfor afslag på dispensation til dette er meddelt på forkert grundlag. Sagens oplysninger Plangrundlaget Ejendommen er omfattet af lokalplan nr Center- og boligområde i Lindegade øst for Herrnhuterbyen, som er vedtaget i Ejendommen har høj bevaringsværdi og er beliggende i område II. Det fremgår af lokalplanens 1, om lokalplanens formål: Lokalplanen har til formål at sikre at området kan anvendes til centerformål, offentlige formål, kontorer, serviceerhverv, motelvirksomhed og beboelse. at ny bebyggelse tager hensyn til eksisterende bebyggelses arkitektur og udformning. bevarelsen af flere bevaringsværdige bygninger i lokalplanområdet. Det fremgår af lokalplanens 6, om bebyggelsens omfang og placering: 6.1 Huse med høj og mellem bevaringsværdi, som vist på kortbilag nr. 2, skal i videste muligt omfang bevares og må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden byrådets tilladelse. Det fremgår specifikt for område II, at: 6.8 Bygningerne må opføres i højest 1 etage med udnyttet tagetage. 6.9 Ingen bygningsdel må opføres med en højde, der overstiger 8,5 m over terræn. Det fremgår af lokalplanens 7, om bebyggelsens ydre fremtræden: 7.4 Vinduer og døre må ikke udføres i PVC. 7.5 Der må ikke opsættes baldakiner, udhængsskabe, udhængstage eller lignende overdækninger. Det fremgår specifikt for område I og II, at: 2

3 7.10 Tage skal forsynes med tegl (traditionel dansk tegl). Blanke og reflekterende tagmaterialer må ikke anvendes. Kommunens afgørelse Kolding Kommune har den 4. marts 2016 truffet afgørelse vedrørende flere ulovlige forhold på ejendommen Lindegade 41, 6070 Christiansfeld. Kommunen har meddelt lovliggørende tilladelse til at bibeholde et overdækket areal med tagterrasse, en udvidelse af etagearealet så tagetagen kan udnyttes til bolig, en anvendelsesændring fra enfamiliehus til etagebolig og en carport med udhuse. Kommunen har samtidig meddelt afslag på lovliggørende dispensation til ændret tagkonstruktion inklusiv tagbeklædningen, og til at vinduer og døre er udført i PVC. Kommunen har begrundet afgørelsen med, at de ovennævnte ulovlige forhold kræver en dispensation fra lokalplanens 1, 6.1, 6.8, 6.9, 7.4, 7.5 og I forhold til afslaget på den lovliggørende dispensation til ændret tagkonstruktion og tagbeklædningen, og til at vinduer og døre er udført i PVC, har kommunen fundet, at et af formålene med lokalplanen er at sikre bevarelsen af flere bevaringsværdige bygninger, herunder klagers. Selvom ejendommen fremstår som pæn og nyrenoveret, virker bygningen fremmed i husrækken, som dermed har mistet et betydeligt element i sin midte. Den tidligere sammenhæng mellem materialer, bygningsudtryk og enkeltdele er gået tabt ved ombygningen. Kommunen har dermed vurderet, at bygningens bevaringsværdi ikke er bevaret, hvorfor ombygningen er i strid med lokalplanens formål, og at kommunen derfor ikke kan meddele dispensation fra lokalplanens principper. Kommunen har desuden vurderet, at en dispensation vil medføre tab af retsfølelse blandt øvrige borgere, som rettidigt ansøger om byggetilladelse, såfremt der sker en retlig lovliggørelse af ombygningen, i det omfang den er i strid med lokalplanens formål. Klager er desuden i 2009, af to omgange, blevet gjort opmærksom på, at der skal anvendes rødt tegltag i henhold til bestemmelserne i lokalplanen. Kommunen er den 8. november 2011 blevet opmærksomme på, at der er udført bygningsarbejde på ejendommen. I perioden frem til kommunens afgørelse af 4. marts 2016, har kommunen været i løbende kontakt med klager, for at afklare forholdene nærmere. Klager har oplyst, at ombygningen er foretaget i , og kommunen har derfor ikke haft mulighed for at standse det igangværende byggearbejde og begrænse de ulovlige forhold. Kommunen har vurderet, at klager har handlet i ond tro. Kommunen har samtidig vurderet, at klager vil få et privatøkonomisk tab i forbindelse med en fysisk lovliggørelse af tagkonstruktionen. Desuden vil en tilladelse til at overtræde lokalplanens formål kunne skabe en uønsket præcedens i lokalplanområdet og lignende byggesager. 3

4 Klagen Klager har den 1. april 2016 påklaget kommunens afgørelse til Statsforvaltningen. Statsforvaltningen har den 31. maj 2016 afvist at behandle klagen, da Statsforvaltningen ikke er rette klagemyndighed efter planloven og har henvist klager til Natur-og Miljøklagenævnet (nu Planklagenævnet). Klagen er uploadet i nævnets klageportal den 1. juni Klager har navnlig anført, at den foretagne renovering/ombygning ikke betyder, at bygningen fremstår som fremmed i husrækken, og at bygningens bevaringsværdi er bevaret. Klager har anført, at bygningens udseende adskilte sig i væsentlig grad fra nabohusene inden ombygningen, hvorfor klager har bestridt kommunens argument om, at den tidligere sammenhæng i husrækken er gået tabt. Klager har ligeledes bestridt, at bevaringsværdien er gået tabt ved ombygningen, idet kommunen ikke har anført hvilke specielle bygningsmæssige karakteristika, der er gået tabt. Klager har således anført, at huset er blevet betydeligt smukkere efter ombygningen. Klager er desuden ikke enig i, at en dispensation vil betyde tab af retsfølelse blandt andre borgere. Klager har desuden henvist til, at tagbeklædningen er rød, som kommunen har forlangt, hvorimod naboejendommene på Lindegade 37 og 39 har sort tagbeklædning. Selve udformningen af taget afviger ikke fra de omkringliggende huse. Klager har endelig anført, at de nye vinduer og døre i ejendommen ikke er udført i PVC og har vedlagt dokumentation i form af faktura. Kommunens bemærkninger Kolding Kommune har den 29. juni 2016 fremsendt supplerende bemærkninger til sagen. Kommunen har anført, at en bygnings bevaringsværdi knytter sig til bygningens ydre. Bevaringsværdige bygninger udpeges med en bevaringsværdi på 1-4. Bevaringsværdien vurderes ud fra en bygnings arkitektur, kulturhistorie og håndværksmæssige udførelse, som derved er fremtrædende eksempler på god byggeskik eller fortæller en historie og forskellige tiders levevilkår. Klagers ejendom, Lindegade 41, 6070 Christiansfeld, har en bevaringsmæssig værdi på 3. Kommunen har fundet det vigtigt, at historiske enkeltbygninger i en sammenhængende helhed bevarer deres udtryk for ikke at svække det samlede miljø. Kommunen har vurderet, at klagers ejendom virker fremmed i husrækken efter ombygningen, da ejendommen har mistet et betydende element i sin midte. Kommunen har desuden vurderet, at klagers ejendom med sin arkitektur på bedste vis har fortalt områdets historie. Ejendommen havde før sin ombygning et helstøbt arkitektonisk udtryk og den tidligere sammenhæng 4

5 mellem materialer, bygningsudtryk og enkeltdele er gået tabt ved ombygningen. Ejendommen er registreret bevaringsværdigt første gang i Ved vurderingen er der bl.a. registreret en fyldningsdør, en muret gesims, en tagkvist, valmtag, og at bygningens arkitektur er Bedre Byggeskik, hvorfor den bevaringsmæssige vurdering forholder sig til den faglige metode og således ikke om huset er pænt at se på. Kommunen har vurderet, at bygningen i dag, ved en ny bevaringsvurdering, vil få en lavere bevaringsværdi, da flere af de vurderede bygningselementer har ændret karakter og bygningsdetaljer er enten slørede eller helt fjernet. Derfor har kommunen fastholdt, at ejendommen bør tilbageføres til sit oprindelige udtryk. Kommunen har endelig anført, at klager har påvist at døre og vinduer ikke er udført i PVC, og kommunen ophæver derfor dette punkt i afgørelsen om lovliggørelse af 4. marts Klagers supplerende bemærkninger Klager har den 14. juli 2016 fremsendt supplerende bemærkninger til kommunens kommentarer. Klager har indledningsvist navnlig gentaget tidligere argumenter. Klager har i den forbindelse anført, at der er andre ejendomme i området, der fremstår som klagers ejendom eller på anden vis er opført i strid med lokalplanen, hvorfor det er i strid med lighedsgrundsætningen. Klager har henvist til følgende ejendomme: Hernhutterbyen og butikscentret Lindegade 35, Lindegade 37-51, fremstår ikke som et samlet hele, men består af bygninger af vidt forskellig karakter og udseende, herunder med hensyn til tagenes udformning, materiale og farve. Nr. 37 har sort skifertag, nr. 39 har sort paptag og har ændret facaden fra almindelig vinduer til forretningsvinduer og med en pudset facade i stedet for en rød murstensfacade, hvorfor helheden i husrækken brydes, nr. 43 og nr. 45 har rødt tegltag, nr. 47 har rødt eternittag, og nr har tegltag i forskellige røde nuancer. Klagers ejendom skiller sig alene ud fra de andre røde tage ved at være blankt og endda ikke i særlig udpræget grad. Desuden er Kongensgade 24 efter en renovering for et par år siden opført med blankt rødt tag. Kommunens supplerende bemærkninger Kolding Kommunen har den 17. maj 2017 fremsendt bemærkninger til de af klager anførte argumenter vedrørende lighedsgrundsætningen, samt redegjort for de enkelte ejendomme. 5

6 Kommunen fastholder på den baggrund, at klagers ejendom bør tilbageføres til sit oprindelige udtryk særligt af hensyn til helheden i husrækken og vigtigheden af at bevare historiens lag i Christiansfeld. Planklagenævnets bemærkninger og afgørelse Efter planlovens 58, stk. 1, nr. 3 2, kan Planklagenævnet tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven. Det er et retligt spørgsmål, om kommunens afgørelse er i strid med lokalplanens principper. Klager har påvist, at døre og vinduer ikke er udført i PVC og kommunen har derfor ophævet dette punkt i afgørelsen. På denne baggrund behandler Planklagenævnet ikke klagepunktet vedrørende vinduer og døre udført i PVC og i strid med lokalplanen. Klager har gjort gældende, at ejendommens tagkonstruktion, herunder tagbeklædning, ikke har mistet sin bevaringsværdi. Planklagenævnet må forstå klagen som, at tagkonstruktionen ikke er i strid med lokalplanens principper. Det følger af planlovens 18, at bestemmelserne i en lokalplan er bindende over for borgerne. Det betyder, at dispositioner, der er i overensstemmelse med lokalplanen, er umiddelbart tilladt. Derimod forudsætter dispositioner, der ikke er i overensstemmelse med lokalplanen, at kommunen kan og vil dispensere fra lokalplanbestemmelserne. En bestemmelse i en lokalplan må derfor for at kunne håndhæves som en bindende bestemmelse være så klart og præcist formuleret, at der ikke kan herske tvivl om, hvorvidt den er overholdt eller ej. Det fremgår af lokalplanen, at huse med høj eller mellem bevaringsværdi i videst muligt omfang skal bevares. Der må ikke opsættes faste baldakiner, udhængsskabe, udhængstage o.lign. overdækning og tage skal forsynes med traditionel dansk tegl, jf. 6.1, 7.5 og Det følger af sagens oplysninger, at der er foretaget en ombygning af ejendommen, herunder i forhold til tagkonstruktionen, og at tagbeklædningen er opført med blank rød tagbeklædning. Ombygningen af ejendommen og tagets konstruktion og tagbeklædning er således ikke umiddelbart tilladt i henhold til lokalplanen. Efter planlovens 19, stk. 1, kan en kommune dispensere fra en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper eller tidsbegrænses. Videregående afvigelser end omhandlet i stk. 1, kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan, jf. planlovens 19, stk Lovbekendtgørelse nr af 23. november 2015 om planlægning med senere ændringer 6

7 Principperne i en lokalplan er efter lovbestemmelsens forarbejder planens formålsbestemmelse og de anvendelsesbestemmelser, som er fastsat ud fra formålet med planen. Principperne omfatter også den planlagte struktur, fordeling mellem friarealer og bebyggede arealer. Principperne omfatter derimod som hovedregel ikke de bestemmelser, der mere detaljeret regulerer bebyggelsens omfang, udformning og placering, medmindre disse bestemmelser netop er fastlagt for at fastholde en særlig udformning af bebyggelsen. At en bebyggelsesregulerende bestemmelse i en lokalplan må anses for at være en del af principperne i planen kan følge af en detaljeret formålsbestemmelse, der specifikt henviser til den pågældende bebyggelsesregulerende bestemmelse, eller af karakteren og detaljeringsgraden af lokalplanbestemmelsen eller lokalplanen. Planklagenævnet finder ikke, at det er i strid med lokalplanens principper at dispensere fra lokalplanens bebyggelsesregulerende bestemmelser i 6.1, 7.5 og Det er således muligt for kommunen at dispensere fra bestemmelserne efter en konkret vurdering. Kolding Kommune har anført, at ombygningen er i strid med lokalplanens principper, og at der derfor ikke kan meddeles en dispensation. Kommunen har derfor ikke foretaget den fornødne konkrete vurdering af, om kommunen ønsker at meddele en dispensation. Planklagenævnet bemærker, at det er en skønsmæssig afgørelse, om kommunen i det konkrete tilfælde vil meddele dispensationen eller give afslag. Kommunen skal i den konkrete sag foretage en saglig vurdering, samt tage stilling til lighedsgrundsætningen. Kommunens skønsmæssige afgørelse kan ikke efterprøves af Planklagenævnet. Nævnet kan således heller ikke tage stilling til, om et eventuelt afslag på dispensation er rimeligt eller hensigtsmæssigt i forhold til klagers interesser. På denne baggrund ophæver Planklagenævnet Kolding Kommunes afgørelse af 4. marts 2016 om afslag på dispensation til ændret tagkonstruktion inklusiv tagbeklædning på matr. nr. 123, Tyrstrup Ejerlav, Tyrstrup beliggende Lindegade 41, 6070 Christiansfeld og hjemviser sagen til fornyet behandling. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 4, stk. 1, i lov om Planklagenævnet. Planklagenævnet beklager den lange sagsbehandlingstid. Carsten Munk-Hansen Formand 7

8 Afgørelsen er sendt til: Kolding Kommune, By- og Udviklingsforanstaltningen, sagsnr , og Råd Til Advokat Advokatanpartsselskab, Perlegade 17, 6400 Sønderborg på vegne af Lars Christ Knudsen, Tingskovhedevej 10, 6070 Christiansfeld, og Afgørelsen og gebyrafgørelsen er sendt til: Buch Boje Thyssen I/S, att.: Frode Christensen, sagsnr.: fc/ad, 8