Delårsrapport, 1. kvartal 2012, Foreningen Fast Ejendom, Dansk Ejendomsportefølje

Transkript

1 Side 1 af 16 OMX Den Nordiske Børs København Nikolaj Plads 6 Postboks København K Fondsbørsmeddelelse nr. 4/2012 Delårsrapport 1. kvartal 2012 Foreningen Fast Ejendom f.m.b.a. Tuborg Havnevej Hellerup Tlf Fax CVR-nr april 2012 Delårsrapport, 1. kvartal 2012, Foreningen Fast Ejendom, Dansk Ejendomsportefølje Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for første kvartal 2012 for Foreningen Fast Ejendom. Resultatet af ejendommenes drift i første kvartal blev et overskud på 14,4 mio. kr. mod 15,8 mio. kr. i første kvartal Periodens administrationsomkostninger blev 2,3 mio. kr. mod 2,7 mio. kr. i første kvartal Periodens resultat før værdiregulering, finansielle poster og skat blev 14,2 mio. kr. (første kvartal 2011: 14,2 mio. kr.) Periodens finansielle omkostninger, opgjort netto, blev 2,8 mio. kr. (første kvartal 2011: 3,5 mio. kr.), mens dagsværdireguleringen af koncernens ejendomme er positiv med 2,1 mio. kr. (første kvartal 2011: 1,1 mio. kr.) Periodens resultat efter skat er et overskud på 8,6 mio. kr. (første kvartal 2011: 8,0 mio. kr.) Periodens pengestrøm fra driften blev 3,5 mio. kr. (første kvartal 2011: 5,0 mio. kr.) Ultimo første kvartal var udlejningsgraden 83,8 mod 85,1 ultimo Ejendommenes dagsværdi udgør ultimo perioden mio. kr. mod mio. kr. ultimo I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør gælden (Loan To Value) ultimo perioden uændret 65,2 pct. i forhold til ultimo Ultimo perioden er indre værdi pr. foreningsbevis 105,27 mod 100,79 ultimo 2011, svarende til en stigning på 4,45 pct. Stigningen i indre værdi skyldes dels Foreningens positive resultat i perioden (2,87 procentpoint), dels foretagne tilbagekøb af foreningsbeviser i perioden (1,58 procentpoint).

2 Side 2 af 16 Medlemmernes formue udgør ultimo perioden 359,3 mod 355,5 ultimo Foreningen har i første kvartal tilbagekøbt i alt stk. egne beviser til en samlet pris på kr., hvilket svarer til en gennemsnitlig kurs på 41,4. Programmet fortsætter indenfor en maksimal ramme på 24,0 mio. kr. i hele Bestyrelsen har den 22. marts annulleret i alt stk. egne beviser svarende til 8,1 pct. af de af Foreningen udstedte foreningsbeviser. Antallet af udstedte foreningsbeviser er herefter reduceret fra stk. til stk. Foreningen har ikke erhvervet eller solgt ejendomme i perioden. For hele 2012 forventer bestyrelsen uændret et resultat af primær drift før værdireguleringer, finansielle poster og skat i niveauet 50 mio. kr. (2011: 53,5 mio. kr.). Foreningen har ved periodens afslutning indgået en renteswap på 87,0 mio. kr. til en fast rente i perioden 29. juni 2012 til 30. juni 2017 på 1,88 pct. p.a. Den gennemsnitlige varighed på Foreningens låneportefølje er herefter 0,6 år sammenholdt med 0,1 år ved udgangen af første kvartal For yderligere oplysninger kontakt venligst bestyrelsesformand Niels Roth, , direktør Lars Frederiksen,

3 Side 3 af 16 Indholdsfortegnelse Ledelsespåtegning... 4 Hoved- og nøgletal... 5 Ledelsesberetning... 6 Begivenheder i perioden 1. januar til 31. marts Begivenheder i øvrigt efter regnskabsperiodens udløb... 8 Forventninger til hele året... 8 Indre værdi... 8 Koncernregnskab, Foreningen Fast Ejendom Pengestrømsopgørelse Noter Foreningens ejendomsportefølje... 16

4 Side 4 af 16 Ledelsespåtegning Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. januar til 31. marts 2012 for Foreningen Fast Ejendom, Dansk Ejendomsportefølje f.m.b.a. Delårsrapporten, som ikke er revideret eller reviewet af foreningens revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34 Præsentation af delårsrapporter, som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede virksomheder. Det er vores opfattelse, at delårsrapporten giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. marts 2012 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar til 31. marts Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse af udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og koncernens finansielle stilling som helhed og en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen står overfor. København, den 24. april 2012 Direktion: Lars Frederiksen Bestyrelse: Niels Roth Flemming Borreskov Jesper Bo Hansen formand næstformand Henning Balle Kristensen Frank Pedersen Søren Schjødt-Hansen

5 Side 5 af 16 Hoved- og nøgletal Foreningen Fast Ejendom, Dansk Ejendomsportefølje (koncernen) 1. kvt kvt Året 2011 Hovedtal Totalindkomstopgørelse Lejeindtægter Resultat af ejendommenes drift Værdireguleringer af investeringsejendomme Administrationsomkostninger Resultat af primær drift Finansielle poster, netto Resultat før skat Resultat før skat ekskl. dagsværdireguleringer Periodens resultat Balance Langfristede aktiver Kortfristede aktiver Foreningskapital Medlemmernes formue Langfristede gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser Balancesum Investering i langfristede aktiver Antal foreningsbeviser i omløb, stk Nøgletal Ejendomsafkast før værdiregulering (Afkastgrad 1) (pct.) *) 1,08 1,14 4,73 Ejendomsafkast efter værdiregulering (Afkastgrad 2) (pct.) *) 1,27 1,24 1,70 Periodens forrentning målt på indre værdi *) 4,45 2,21 3,59 Forrentning af medlemmernes formue (pct.) *) 2,39 2,19 0,19 Dagsværdirisiko (mio.kr.) Renterisiko (t.kr.) Areal ultimo (kvm.) Udlejningsgrad (pct.) 83,8 89,3 85,1 Gennemsnitligt vægtet afkastkrav excl. udviklingsejendomme (pct.) 6,89 6,79 6,89 Resultat af ejendomme (kr. pr. kvm.) *) Husleje (kr. pr. kvm) *) *) Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering (kr. pr. kvm.) *) Dagsværdi af ejendomme (kr. pr. kvm.) Omkostningsprocent (pct.) *) 0,20 0,24 0,87 Udskudt skatteforpligtelse (kr. pr. foreningsbevis) 0,92 0,79 0,00 Indre værdi 105,27 99,44 100,79 Børskurs 45,00 42,00 38,50 Udbytte pr. foreningsbevis (kr.) 0,00 0,00 0,00 Resultat pr. foreningsbevis (kr.) *) 2,51 2,16 0,17 Gennemsnitlig lånerente (pct.) *) 0,43 0,44 2,14 Loan to Value 65,2 65,1 65,2 *) Nøgletal pr og er ikke omregnet til helårsnøgletal Definitioner og beregningsformler fremgår af foreningens årsrapport for 2011

6 Side 6 af 16 Ledelsesberetning Resultatet af ejendommenes drift i første kvartal blev et overskud på 14,4 mio. kr. mod 15,8 mio. kr. i første kvartal Faldet på 1,4 mio. kr. sammensætter sig af en lavere lejeindtægt (1,0 mio. kr.) og højere omkostninger vedrørende investeringsejendomme (0,4 mio. kr.). Hovedårsagen hertil er en faldende udlejningsgrad i Foreningens portefølje. Udlejningsgraden faldt således fra 89,3 i første kvartal 2011 til 83,8 ultimo første kvartal Hertil kommer lejerabatter og en generelt faldende markedsleje ved genudlejning af ledige lejemål. Den øgede tomgang har desuden medført, at Foreningens andel af ejendommenes driftsomkostninger er steget. Periodens administrationsomkostninger blev 2,3 mio. kr. mod 2,7 mio. kr. i første kvartal De faldende administrationsomkostninger skyldes, at distributionshonorar til medvirkende pengeinstitutter (0,4 mio. kr. pr. kvartal) blev opsagt i 2010 og er ophørt med virkning fra 1. juli Periodens resultat før værdiregulering, finansielle poster og skat blev herefter 14,2 mio. kr. (første kvartal 2011: 14,2 mio. kr.) Periodens finansielle omkostninger, opgjort netto, blev 2,8 mio. kr. (første kvartal 2011: 3,5 mio. kr.) De faldende finansielle omkostninger skyldes et lavere renteniveau i første kvartal 2012 i forhold til første kvartal 2011 kombineret med det forhold, at Foreningen til og med udgangen af første kvartal 2012 har valgt udelukkende at være finansieret i realkredit med halvårlig rentefastsættelse. Den gennemsnitlige effektive rente på Foreningens prioritetsgæld pr. 31. marts 2012 var således 1,74 pct. p.a. mod 2,00 pct. p.a. ultimo første kvartal Dagsværdireguleringen af koncernens ejendomme er i første kvartal 2012 positiv med 2,1 mio. kr. (første kvartal 2011: 1,1 mio. kr.). Den positive værdiregulering skyldes alene indeksering af lejeindtægten fra eksisterende lejekontrakter. Der er ved værdiansættelsen af Foreningens ejendomme pr. 31. marts 2012 anvendt samme afkastkrav som ved værdiansættelsen pr. 31. december 2011 (6,89 pct.). Periodens resultat efter skat er herefter et overskud på 8,6 mio. kr. (første kvartal 2011: 8,0 mio. kr.) Periodens pengestrøm fra driften blev 3,5 mio. kr. (første kvartal 2011: 5,0 mio. kr.) Udlejningsgraden, målt på lejeindtægt fra Foreningens ejendomsportefølje, var med udgangen af perioden 83,8 pct. mod 85,1 pct. ved udgangen af Efterspørgslen efter navnlig erhvervslejemål er fortsat svag og præget af den fortsatte økonomiske krise, hvor virksomhederne flytter til mindre eller billigere lejemål eller helt ophører med at drive virksomhed. Ejendommenes dagsværdi udgør mio. kr. mod mio. kr. ultimo 2011.

7 Side 7 af 16 Ultimo 1. kvartal har Foreningen en prioritetsgæld på 786,0 mio. kr. Realkreditlånene er som anført optaget med halvårlig rentefastsættelse (CIBOR 6). Den gennemsnitlige varighed på Foreningens låneportefølje var ultimo perioden 0,1 år. I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør gælden (Loan To Value) ultimo periode uændret 65,2 pct. i forhold til ultimo Medlemmernes formue udgør ultimo perioden 359,3 mio. kr. mod 355,5 mio. kr. ultimo Forøgelsen skyldes det positive resultat (8,6 mio. kr.) med fradrag af tilbagekøb i perioden (4,7 mio. kr.). Begivenheder i perioden 1. januar til 31. marts 2012 Tilbagekøbsprogram I perioden fra 1. januar 31. december 2011 forventes der tilbagekøbt foreningsbeviser for et beløb på op til 24,0 mio. kr. svarende til en buy back yield (defineret som tilbagekøbsbeløbet i forhold til den samlede børsværdi af Foreningens udestående beviser) på 19,9 pct. Foreningen har i første kvartal tilbagekøbt i alt stk. egne beviser til en samlet pris på kr., hvilket svarer til en gennemsnitlig kurs på 41,4. Efter regnskabsperiodens afslutning har Foreningen opkøbt yderligere beviser for et beløb på kr. svarende til en gennemsnitlig kurs på 45,0. I forhold til det udmeldte tilbagekøbsprogram udestår der herefter tilbagekøb for op til kr. Bestyrelsen tilstræber en vis stabilitet i opkøbet, således at programmet i sig selv sikrer en kontinuerlig efterspørgsel efter Foreningens beviser. Tilbagekøbsprogrammet kan blive ændret, hvis bestyrelsens resultatforventning ændres. I overensstemmelse med anbefalingen fra Nasdaq OMX Copenhagen tilbagekøber Foreningen ikke egne beviser i de tre uger, der ligger forud for offentliggørelsen af et perioderegnskab. Endvidere tilbagekøber Foreningen ikke beviser i perioder, hvor Foreningen er insider. Tilbagekøb af beviser er i den resterende del af 2012 muligt i perioderne fra og med den 25. april til og med den 1. august fra og med den 24. august til og med den 3. oktober fra og med den 26. oktober til og med den 31. december Tilbagekøb af beviser er i den resterende del af 2012 ikke muligt i perioderne fra og med den 2. august til og med den 23. august fra og med den 4. oktober til og med den 25. oktober

8 Side 8 af 16 Foreningen oplyser løbende i periodemeddelelserne om status for tilbagekøb samt eventuelle ændringer i programmet. Annullering af beviser Bestyrelsen har den 22. marts annulleret i alt stk. egne beviser svarende til 8,1 pct. af de af Foreningen udstedte foreningsbeviser. Antallet af udstedte foreningsbeviser er herefter reduceret fra stk. til stk. Køb og salg af ejendomme Foreningen har ikke erhvervet eller solgt ejendomme i perioden. Renteswap Foreningen har i de seneste tre år opnået fuld fordel af det faldende renteniveau, idet bestyrelsen har valgt en varighed på låneporteføljen på gennemsnitlig 0,2 år. Bestyrelsen anser et væsentlig yderligere rentefald for mindre sandsynligt, mens der omvendt vurderes at være en stigende risiko for en vis rentestigning. For at reducere sårbarheden på Foreningens låneportefølje overfor en eventuel rentestigning, har bestyrelsen ved udgangen af første kvartal 2012 besluttet at øge varigheden på Foreningens låneportefølje. Foreningen har ved periodens afslutning indgået en renteswap på 87,0 mio. kr. til en fast rente i perioden 29. juni 2012 til 30. juni 2017 på 1,88 pct. p.a. Den gennemsnitlige varighed på Foreningens låneportefølje er herefter 0,6 år sammenholdt med 0,1 år ved udgangen af første kvartal Ledelsen overvåger løbende udviklingen på rentemarkedet og vurderer, om det vil være hensigtsmæssigt at foretage yderligere renteafdækning. Begivenheder efter regnskabsperiodens udløb Der er ikke efter regnskabsperiodens udløb og frem til offentliggørelsen af denne delårsrapport indtruffet begivenheder, som i væsentlig grad påvirker resultatet eller balancen. Forventninger til hele året For hele 2012 forventer ledelsen uændret et resultat før værdiregulering, finansielle poster og skat i niveauet 50 mio. kr. Foreningens pengestrøm fra driftsaktivitet forventes i 2012 at være positiv i niveauet 32 mio. kr.

9 Side 9 af 16 Indre værdi Foreningens indre værdi beregnes dagligt og offentliggøres ligeledes dagligt via fondsbørsen. Opgørelsen af indre værdi tager højde for ændringer i værdien af Foreningens aktiver og passiver opgjort til dagsværdi samt resultatet af den løbende drift. Ultimo perioden er indre værdi pr. foreningsbevis 105,27 mod 100,79 ultimo 2011, svarende til en stigning på 4,45 pct. Stigningen i indre værdi skyldes dels Foreningens positive resultat i perioden (2,87 procentpoint), dels foretagne tilbagekøb af foreningsbeviser i perioden (1,58 procentpoint).

10 Side 10 af 16 Totalindkomstopgørelse, Foreningen Fast Ejendom Koncern 1. kvt kvt Året 2011 Note t.kr. t.kr. t.kr. Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme Omkostninger vedrørende investeringsejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Bruttoresultat Administrationsomkostninger Andre driftsindtægter Resultat af primær drift (EBIT) Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Resultat før skat Skat af periodens resultat Ændring i medlemmernes formue (Periodens resultat) Anden totalindkomst efter skat Ændring i medlemmernes formue (Totalindkomst i alt)

11 Side 11 af 16 Balance, Foreningen Fast Ejendom Koncern 1. kvt kvt Året 2011 Note t.kr. t.kr. t.kr. Investeringsejendomme Langfristede aktiver Tilgodehavender fra lejere Tilgodehavender hos dattervirksomheder Andre tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender Likvide beholdninger Kortfristede aktiver Aktiver Balance, Foreningen Fast Ejendom Koncern 1. kvt kvt Året 2011 Note t.kr. t.kr. t.kr. Foreningskapital Andre reserver Overført resultat Medlemmernes formue Udskudte skatteforpligtelser Prioritetsgæld Langfristede forpligtelser Skyldig selskabsskat Prioritetsgæld Leverandørgæld Anden gæld Kortfristede forpligtelser Passiver

12 Side 12 af 16 Pengestrømsopgørelse 1. kvt kvt Året 2011 t.kr. t.kr. t.kr. Resultat af primær drift (EBIT) Tilbageførsel af dagsværdiregulering Ændring i driftskapital Betalt skat Pengestrøm fra primær drift Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Tilbageførsel af værdiregulering af prioritetsgæld Tilbageførsel af dagsværdiregulering af finansielle instrumenter Pengestrøm fra driftsaktivitet Køb og forbedringer af investeringsejendomme Pengestrøm til investeringsaktivitet Tilbagekøb af foreningsbeviser Afdrag og indfrielse på prioritetsgæld Deposita, lejere Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Periodens pengestrøm Likvider primo Likvider ultimo

13 Side 13 af 16 Opgørelse af medlemmernes formue Koncern Fore- Medlem- Forenings- Andre Overført slået mernes kapital reserver resultat udbytte formue 2012 t.kr. t.kr. t.kr t.kr. t.kr. Medlemmernes formue, primo Totalindkomst i alt Annullering af foreningsbeviser Tilbagekøb af foreningsbeviser Medlemmernes formue, ultimo 1. kvartal Medlemmernes formue, primo Totalindkomst i alt Medlemmernes formue, ultimo 1. kvartal

14 Side 14 af 16 Noter 1. Anvendt regnskabspraksis Delårsrapporten aflægges i overensstemmelse med IAS 34 Præsentation af delårsrapporter, som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede virksomheder. Delårsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som årsrapporten for 2011, hvortil der henvises. 2. Skøn og estimater Udarbejdelsen af delårsrapporter kræver, at ledelsen foretager regnskabsmæssige skøn og estimater, som påvirker anvendelsen af regnskabspraksis og indregnede aktiver, forpligtelser, indtægter og omkostninger. Faktiske resultater kan afvige fra disse skøn. De væsentlige skøn, som ledelsen foretager ved anvendelsen af koncernens regnskabspraksis, og den væsentlige skønsmæssige usikkerhed forbundet hermed er de samme ved udarbejdelsen af delårsrapporten som ved udarbejdelsen af årsrapporten for Prioritetsgæld t.kr. t.kr. Gæld til realkreditinstitutter med pant i fast ejendom Nominel værdi af prioritetsgæld Prioritetsgæld forfalder til betaling således: Indenfor et år efter balancedagen Efter et år og før fem år efter balancedagen Efter fem år efter balancedagen Prioritetsgæld er indregnet således i balancen Langfristede forpligtelser Kortfristede forpligtelser Gennemsnitlig rentesats p.a. 1,74% 1,79%

15 Side 15 af 16 Noter Foreningens ejendomme er finansieret med op til maksimum 70 pct. fremmedkapital i dansk realkredit. Realkreditlån optages med lang løbetid (20-30 år) og kort rentefastsættelse (6 måneder). En overvejende del af gælden (98 %) er optaget med udsat amortisering. Med udgangspunkt i nettogælden ved udgangen af regnskabsperioden vil en ændring på 1 pct. - point i det generelle renteniveau medføre en ændring i Foreningens årlige renteomkostninger før skat på ca. 7,9 mio. kr. 4. Transaktioner med nærtstående parter Der har i perioden været følgende transaktioner mellem koncernen og nærtstående parter til denne: t.kr t.kr. Cura Management A/S: Køb af tjenesteydelser Bestyrelsen: Bestyrelseshonorar

16 Side 16 af 16 Foreningens ejendomsportefølje Ejendom/type Dagsværdi Porteføljeandel Udlejningsareal i m2 Kontor Produktionsvej Glostrup Produktionsvej Glostrup Produktionsvej Glostrup Produktionsvej Glostrup Lykkesholms Allé Viby J Tomsagervej Åbyhøj 550 Tomsagervej Åbyhøj 750 Sydmarken Søborg Baltorpvej Ballerup Aldersrogade 6C 2100 Kbh. Ø Ørbækvej Odense Hejrevej København NV Kontor i alt ,5% Butik Mølledamsvej Birkerød Rugårdsvej Odense Butik i alt ,7% Lager og produktion Hjulmagervej Vejle Gunnar Clausens Vej 26 A 8260 Viby J Gunnar Clausens Vej 26 B 8260 Viby J Gunnar Clausens Vej 26 C 8260 Viby J Gunnar Clausens Vej Viby J Gunnar Clausens Vej Viby J Gunnar Clausens Vej Viby J Rudolfgårdsvej Viby J Mørupvej Herning Hvidelvej Herning Sletvej Tranbjerg Jens Juuls Vej Viby J Handelsvej Odense Handelsvej Odense Handelsvej Odense Vesterlundvej Herlev Bredebjergvej Taastrup Kærup Industrivej 4100 Ringsted Lager og produktion i alt ,0% Bolig Skipperstræde 6000 Kolding Rådhusvej Charlottenlund Bolig i alt ,7% Andre ejendomme Gunnar Clausens Vej Viby J 0 Tomsagervej Åbyhøj 0 Andre ejendomme i alt ,1% 0 Grand total ,0%