SKØNSERKLÆRING J.nr

Transkript

1 SKØNSERKLÆRING J.nr Besigtigelsesdato: Ejendommen er besigtiget tirsdag d. 22. november tidsrummet mellem kl til Ejendommen: Klager: (I det følgende betegnet som klager / K.K.) Beskikket bygningskyndig: (I det følgende betegnet som indklagede / B.B.) Ansvarsforsikringsselskab: (I det følgende betegnet som Forsikringsselskab / S.S.) Tilstede ved skønsmødet: (Hvis andre end sagens parter deltager anføres i hvilken relation de deltager). (I det følgende betegnet som klagers murermester xx Indklagedes tømrer yy) Bilag (herunder relevante tilbud): Datering, navn og underskrift:

2 Skønsmandens erklæring Oversigt over klagepunkter: Opstigende fugt i skillevæggene i stueetagen af beboelsen. Klagers påstand: Den bygningssagkyndiges forklaring: Kort efter overtagelse af ejendommen har KK konstateret, at der nederst på skillevægge flere steder er fugtskjolder. KK har i den forbindelse foretaget fugtmålinger og registreret optrængende fugt i skillevæggene, som efter KK s opfattelse kan skyldes opstigende grundfugt. KK er af den opfattelse, at den byggesagkyndige burde have registreret disse forhold i forbindelse med besigtigelse af ejendommen for udarbejdelse af tilstandsrapporten. Det er KK s opfattelse, at som fugten forefindes i skillevæggene på nuværende tidspunkt, kræver dette, at samtlige gulve skal optages således, at der kan etableres fugtspærre i vandret liggefuge under gulvhøjde for at sikre mod optrængende fugt. Det er KK s opfattelse, at dette arbejde er forbundet med en meget stor omkostning for udbedring, og i det tilfælde, at det havde været KK bekendt inden købet, havde KK ikke erhvervet ejendommen. Det er BS s vurdering, at ejendommen er grundig gennemgået, hvilket bl.a. ses ved, at der i tilstandsrapporten er givet 22 K3 ere og en enkelt UN. Dette har af sagens naturligvis foranlediget en skærpet og grundig gennemgang af ejendommen. BS har f.eks. foretaget en grundig gennemgang af kælderen, hvor der blev gjort opmærksom på, at der er konstateret rådskader i etageadskillelse, og at der er risiko for opstigende fugt i konstruktionerne. I forbindelse med gennemgangen af ejendommen har BS foretaget fugtmålinger, som ikke viste forhøjede fugtværdier i

3 indvendige vægge. BS forklarer, at i forbindelse med gennemgangen af ejendommen for udarbejdelse af tilstandsrapporten var ejendommen fuldt møbleret, og hvis der har været tegn på fugt i skillevæggene har disse været skjult af møbler. Det er derfor BS s opfattelse, at tilstandsrapporten er korrekt udfyldt, henset til at ejendommen var møbleret på besigtigelsestidspunktet, og møbleringen gjorde det ikke muligt at registrere eventuel fugt i skillevæggene. Vejret på besigtigelsestidspunktet: Øvrige forhold: Vejrforholdene på besigtigelsesdagen var skyet. Temperaturen var ca. 4-6 grader og med en meget svag vind. Ingen.

4 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Der kunne konstateres følgende: Omhandlende ejendom er en ældre ejendom, opført i 1899 med et bebygget areal på 97 m 2. Ejendommen er opført med henholdsvis krybekælder, kælder og et mindre område med terrændæk. Ejendommen vurderes at være funderet på et betonfundament langs ydervæggene, og indvendige skillevægge vurderes at være grundmuret hvilket vil sige, at skillevæggene er udført uden betonfundament, men muret direkte ned i terrænet. Ydervæggene er en traditionel 30 cm ydervæg, hvor formur og bagmur består af ½ stens teglmur. Udvendigt fremstår facaden i blanke teglsten, og indvendigt er såvel bagmur som skillevægge pudset og flere steder beklædt med en pladebeklædning. I udvendigt fundament kunne der konstateres ventilationsriste til ventilation ind under trægulvene (krybekælderen). I forbindelse med afholdelse af syns- og skønsforretningen kunne det konstateres, at flere steder var celotex-plader og tapet blevet fjernet fra de indvendige skillevægge. Enkelte steder forekom vægbeklædningen dog fortsat. Hvor vægbeklædningen var fjernet, har det i sagens natur været svært at vurdere, hvorvidt fugtskjolder nederst på væggen som følge af optrængende fugt har været synlige i forbindelse med BS s gennemgang af ejendommen for udarbejdelse af tilstandsrapporten. Et par steder forekom der dog stadig vægbeklædning, og her kunne der registreres synlige fugtskjolder på tapetet nederst på skillevæggen. Der er foretaget fugtmålinger i skillevæggene. Disse fugtmålinger viser, at der forekommer forhøjet fugtindhold i skillevæggene nederst i væggene i en højde

5 på cm over gulvhøjde. Konklusion: Fejl og forsømmelser: Da en del af vægbeklædningen i ejendommens skillevægge på besigtigelsesdagen for udarbejdelse af skønserklæringen var fjernet, kan det ikke vurderes, i hvor stort omfang optrængende fugt i skillevægge har været synligt i forbindelse med besigtigelse for BS s udarbejdelse af tilstandsrapporten. Hvor der stadig forekom tapet, kunne der registreres fugtskjolder. Det er derfor ikke muligt for syns og skønsmanden at udtale sig om, hvor udbredt fugtskjolderne har været på besigtigelsesdagen. Det er dog syns- og skønsmandens opfattelse, at det har været mulig at konstatere, fugten nederst i skillevæggene, hvis BS har foretaget fugtmålinger. Det er syns- og skønsmandens vurdering, at der enkelte steder i skillevæggene har været synlige tegn på optrængende fugt i skillevæggene. Det er ligeledes syns- og skønsmandens opfattelse, at da ejendommen har været møbleret i forbindelse med besigtigelse for udarbejdelse af tilstandsrapport, kan disse fugtskjolder have været dækket af møbler, og derved ikke skærpet BS s bevågenhed på dette punkt. Traditionelt vist vil der grundlæggende ikke opstå problemer med opstigende grundfugt i ældre ejendomme, så længe der forefindes en velventileret krybekælder, som der gør i denne ejendom. Derfor er det syns- og skønsmandens opfattelse, at der ikke er indikatorer, som skulle indikere, at der forekommer optrængende fugt i skillevæggene. BS burde i forbindelse med sin besigtigelse have foretaget fugtmålinger i skillevæggene, men en sådan fugtmåling er stikprøvevis, og der er reelt enkelte steder i skillevæggene, hvor der ikke kan registreres optrængende fugt. I det tilfælde, at han havde registreret fugt i skillevæggene, burde BS havde anført

6 forholdet med en karakter K3 og følgende beskrivelse: Ved fugtmålinger i ejendommens skillevægge kan der registreres optrængende grundfugt i en højde på cm over gulvet. Note: Optrængende fugt i skillevæggene vurderes at skyldes grundfugt, som suges op af skillevæggene, og derved giver fugt i væggene. Fugt i skillevægge kan forårsage fugt og nedbrydning af bjælkelagt, samt skimmelvækst nederst på skillevæggene. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Der er fra BS s side fremlagt et forslag til udbedring af den fugt, der forekommer i skillevæggene. Udbedringsforslaget går ud på, at samtlige gulve mod krybekælder fjernes. Der indlægges fugtspærre (murpap) i skillevæggene, hvorefter der udlægges nye gulvbrædder inkl. nye fodpaneler og reparationer på væggene. Samlet udbedringsforslag beløber sig på i alt kr ,-. Syns- og skønsmanden har været i kontakt med firmaet Vandex, som foretager injicering i skillevægge, som forebygger optrængende fugt i væggene. Fugtsikringen vil kunne udføres uden, at trægulvene fjernes, men blot ved at fjerne fodpanelet og derved indføre injektionsvæsken i nederste liggefuge mod gulvet. Herefter skal der pudses med en specielmørtel mellem det underliggende murværk ned mod krybrkælderen og det overliggende murværk. Herefter kan der igen monteres fodpaneler. Det er syns- og skønsmandens opfattelse, at en sådan udbedring vil kunne udføres for kr. inkl. moms. Forbedringer: Den foreslåede udbedring indebærer ingen forbedringer. Eventuelle forligsdrøftelser: I forbindelse med afholdelse af syns- og skønsforretningen forhørte syns- og skønsmanden sig om, hvorvidt der var mulighed for indgåelse af forlig. Dette var

7 ikke muligt. Eventuelt: Ingen bemærkninger

8 FOTOS. J.nr Ejendommen set fra gadeside. Ventilationsriste i sokkel for ventilation ind under trægulvene i stueetagen. Skillevæg i stue mod vej, hvor vægbeklædningen delvist var fjernet.

9 Skillevæg i stue mod have, hvor der i hjørne ses aftegninger af optrængende fugt på tapet. Fugtmåling i skillevæg, som viser, at der forekommer optrængende fugt i væggen.