BEVARELSE AF KANDESTEDERNES SÆRKENDER Bemærkninger til Udviklingsplan for Strandhotellerne Hjorts og Kokholm. Maj 2014 FORENINGEN KANDESTEDERNE

Transkript

1 BEVARELSE AF KANDESTEDERNES SÆRKENDER Bemærkninger til Udviklingsplan for Strandhotellerne Hjorts og Kokholm. Maj 2014 FORENINGEN KANDESTEDERNE

2 HAVKLITTERNE KANDESTEDERNE KIG MOD KANDESTEDERNES BEBYGGELSE ENGSLETTEN PANORAMA MOD HAVKLITTERNE PANORAMA MOD INDLANDSKLITTERNE NORDSØSTIEN PANORAMA MOD MILEN INDLANDSKLITTERNE GOOGLE MAP MILEN 2 ENGSLETTEN SET OPPE FRA MILEN

3 LOKALPLAN 80-s31 BYGGEFELT (1) (B) (2) ILLUSTRATION: BEARBEJDNING AF LOKALPLAN 80-s31 Lokalplanen skaber mulighed for at udbygge Badehotellerne med værelser og etablering af hotellejligheder, med den intention, at skabe en bæredygtig basis for HOTELDRIFT i området. Øvrige anvendelser udelukkes, da de hverken tjener hotelformålet eller understøtter områdets særlige karakter. Bemærk at bebyggelsen nøje afgrænses, af hensyn til stedets karakter - i form af et byggefelt(b) som begrænser bebyggelsen til at ligge lige bag Kokholms Hotel, således karakteren bevares i forhold til friarealerne. Området uden for byggefeltet illustreres i to områder: - Dels det bevoksede bagland til hotellet, hvor der tillades tennisbaner i en meget kontrolleret form. (1.) - Dels Engsletten som helt friholdes fra bebyggelse af enhver art. (2) KOKHOLMS HOTEL PÅ KANTEN AF ENGSLETTEN - UNIK UDSIGT bevarelse af kandestedernes særkender Bemærkninger til Udviklingsplan for Strandhotellerne Hjorths og Kokholm UDVIKLINGSPLANEN Ejerkonsortiet bag Kokholms og Hjorths hoteller har i december 2012 fremsat en udviklingsplan for strandhotellerne over for Frederikhavn Kommune. I den anføres på s. 2, at det er ejernes pressede økonomi, som har sat gang i udvik-lings- og udstykningsplanen for området, som hører under de to hoteller. Planen indeholder to elementer, som på relativ kort sigt vil kunne give ejerne en kontant millionindtægt: udstykning af sommerhusgrunde og salg af ferielejligheder. Selve hoteldriften vil naturligvis også kunne bidrage med nettoindtægter, men det vil formentlig tage længere tid og kræve udvikling og omlægning af driften. Foreningen Kandestedernes overordnede holdning til udviklingsplanen er, at bevarelse og styrkelse af hotellerne er i alles interesse. Derimod bør hotelejer-nes valg af driftsform (bortforpagtning) og deraf følgende underskud ikke kunne begrunde, at man kortsigtet får en kapitalindsprøjtning til hoteldriften fra udstykning af de områder, som nu i 30 år i medfør af lokalplanerne 44.S-27 og 80-S.31 har været udlagt som offentligt tilgængelige friarealer. Man ville derved tilsidesætte såvel kommunens som hotelejernes tidligere tilkendegivne, langsigtede holdninger om at ville bevare det åbne landskabsrum mv. omkring hotelområdet. VESTERHVARRE KRYDSER ENGSLETTEN MED FANTASTISKE PANORAMA ER MOD ØST OG VEST 3

4 UNIK UDSIGT FRA VÆRELSE PÅ KOKHOLMS HOTEL MOD RÅBJERG MILE 4 UNIK UDSIGT FRA HJORTS HOTEL - PÅ KANTEN AF ENGSLETTEN.

5 LANDSKAB OG NUVÆRENDE BEBYGGELSE HJORTS HOTEL - PÅ KANTEN AF ENGSLETTEN På tilsvarende måde bør man sikre sig, at kommende bebyggelser understøtter disse landskabelige hovedtræk i harmoni med stedets karakter, hvor engfladen helt friholdes Landskabet syd for Kokholms- og Hjorths badehoteller er karakteriseret ved den åbne for bebyggelse. og vidstrakte engflade, som indrammes af enestående naturscenerier med klitlandskaber, små plantager og enkelte småbebyggelser. Eng- og lyngsletten, som strækker sig fra Milen og til klitterne mod havet, skaber stedets unikke og sårbare karakter - en At stedet har en helt unik karakter understøttes af, at man har valgt at lade Nordsøstien meget bevaringsværdig sammenhæng, som er en af Kandestedernes afgørende oppasserer igennem området fra Hjorts Hotel og mod syd af markve-jen, således at også levelseskvaliteter. de turister, som udnytter denne vigtige attraktion/rekreative facilitet, får del i den store oplevelse, som landskabet åbenbarer syd for hotellet. I hotelejernes udviklingsplan har man i øvrigt sløjfet den nordlige del af stien og placeret et sommerhus der uden at angiden nuværende sommerhusbebyggelse er placeret i lætilbage af rimmerne om areave, hvordan besøgende så skal kunne komme frem og til Milenrundt fra hotellerne. let syd for Kokholm og Katbakken (del af matr.nr. 2a) og mod vest heref-ter kaldet Lyngsletten. Sommerhusene ligger dels mod syd i læ af en øst-vestgående rimme med adgang fra Vesterhvarre, dels mod nord, beliggende på/i de højere klitter med adgang fra Katbakken. Kanten mod Lyngsletten er relativt veldefineret og erkendes som et tydeligt landskabeligt træk, der dannes af rimmerne, klitformationerne og definerende beplantning omkring Kokholms Hotel og langs slettens nordside. Mod syd og sydøst grænser arealerne op til den store fredning af Råbjerg Miles nordlige forland. Tilpasning af den eksisterende bebyggelse til landskabet friholder Lyngsletten og skaber det for Kandestederne karakteristiske åbne rum, hvor det flade landskab strækker sig ubebygget helt fra Milen og ud til klitterne. I forbindelse med udstykningerne på Vesterhvarre er dette landskabelige træk således sikret bevaret via en restriktiv klausul, som forhindrer byggeri på de dele af grundene, som ligger i det lave område i forbindelse med Lyngsletten. NORDSØSTIEN - PÅ VEJ MOD SYD FRA HJORTS HOTEL - OG UD I NATUREN PÅ ENGSLETTEN 5

6 OMRÅDE 1 (1) Evt. Hotellejligheder koks Hotel (2) Hjorts Hotel OMRÅDE 2 ENGSLETTEN illustrationer: Bearbejdning af illustration fra Udviklingsplanen, som viser at store dele af en udstykning ligger ude på engsletten. UDSTYKNINGSFORSLAGET - BEBYGGELSE PÅ ENGSLETTEN OG PÅ NATUROMRÅDE OMKRING HOTELLERNE FØR FØR 6 Grænsen mellem Engsletten og bebyggelse/ vegetation/klitområder er relativt veldefineret omkring Hjorts- og Kokholms Hoteller Det beplantede område vest og nord for Koks Hotel understøtter randzonen mod den store engslette der åbner sig helt til Råbjerg Mile ENGSLETTEN SET FRA MILEN MOD KANDESTEDERNE Hjorts- og Kokholms Hoteller ligger på randen af Engsletten og indgår i Kandestdernes bebyggelse på en harmonisk måde med masser af plads/ natur, hvor sletten åbenbares som en fantastisk imponerende, ubebygget og vidstrakt flade, der leder blikket helt ud til Råbjerg Mile. Randområdet øst for Hjorts Hotel dannes af bevoksninger og bebyggelser, som skaber en veldineret afgrænsning af engsletten mod Råbjerg Mile. ENGSLETTEN SET FRA KOKHOLMS HOTEL MOD MILEN

7 UDSTYKNING AF SOMMERHUSE LOKALPLANGRUNDLAG: Der findes intet lokalplangrundlag for dette, ligesom kommunen siden vedtagelsen af 80-S.31 ikke har tilladt yderligere udstykninger. Tværtimod bestemmes det i planens 10.1, at Arealer, der ikke er fastlagt ved byggefelter, må ikke bebygges eller hegnes, ligesom 1.4 angiver, at et af lokalplanens formål er At sikre offentlig adgang på arealer der ikke er fastlagt ved byggefelter. Disse bestemmelser fremgik allerede af den foregående lokalplan for området fra 1984, 44-S.27. Arealet syd og sydvest for hotellerne har således i 30 år ikke måttet udstykkes. Udviklingsplanen illustrerer et forslag, hvor der i planens område 1 placeres sommerhusgrunde såvel i de træbevoksede arealer nord og vest for Kokholms hotel (delområde A) og på Lyngsletten syd og sydvest for hotellerne (delområde B). KONSEKVENSER AF UDSTYKNINGSFORSLAGET: OMRÅDE A UDSTYKNING I DE BEVOKSEDE AREALER NORD OG VEST FOR KOKHOLMS HOTEL: 1. Udstykning i de bevoksede arealer nord og vest for Kokholms Hotel: Bebyggelsesforslaget i dette område vil formentlig kunne indpasses i Kande-stedernes arkitektoniske og naturmæssige kontekst på forsvarlig vis, hvis det forudsættes, at der bliver stillet restriktive krav om naturbevarelse og stedtilpasset arkitektur. EFTER EFTER Den foreslåede sommer-husudstykning vil helt opløse den eksisterende sammenhæng mellem engflade og bebyggelsen i klitterne/randzonen - med ødelæggende effekt på oplevelsen af engfladen og sammenhængen til Milen. Hjorts- og Koks Hoteller ligger på randen af Engsletten, men dette træk er ikke længere synligt, da engfladen er fyldt op med bebyggelse. Ud over at udstykningen vil berøve Kandestederne et vigtigt identitetssymbol, vil hotellerne ikke længere have en beliggenhed som berettiger deres legende, men blot en beliggenhed midt i en sommerhusudstykning - herved fjernes hotellernes beliggenhedsrelaterede berettigelse - hvilket er paradoksalt i forhold til ansøgers angivelige ønsker Den helt unikke udsigt fra Kokholms Hotel vil være ødelagt, med nye sommerhuse imellem Milen og hotellet - næppe en styrkelse af hotellets kvalitet. 7

8 FØR TERRASSEN SYD FOR HJORTS HOTEL - PANORAMA UD IMOD HAVKLITTERNE PÅ LANGS AF ENGSLETTEN. IDAG ET MEGET HELSTØBT LANDSKAB, HVOR ENGS- LETTEN ER FRIHOLDT FOR BEBYGGELSE EFTER NYE SOMMERHUSE JVF. UDVIKLINGSPLANEN 8 TERRASSEN SYD FOR HJORTS HOTEL - PANORAMA UD IMOD HAVKLITTERNE PÅ LANGS AF ENGSLETTEN. NY BEBYGGELSE VIL ØDELÆGGE DET FLOTTE KIG OG SAMTIDIGT FJERNE HOTELLETS KARAKTER OG VÆRDIEN VED BELIGGENHEDEN UD TIL DET STORSLÅEDE ENGSLETTE-LANDSKAB

9 FØR DEN NUVÆRENDE BEBYGGELSE PÅ VESTERHVARRE INDPASSER SIG PÅ KANTEN AF ENGSLETTEN - PANORAMA UD IMOD HAVKLITTERNE PÅ LANGS AF ENGSLETTEN, HVOR BEBYGGELSEN ER INTEGRERET I KLITTERNE OG SKOVEN, SOM INDRAMMER SLETTEN. EFTER NYE SOMMERHUSE JVF. UDVIKLINGSPLANEN DEN NUVÆRENDE BEBYGGELSE PÅ VESTERHVARRE INDPASSER SIG PÅ KANTEN AF ENGSLETTEN - PANORAMA UD IMOD HAVKLITTERNE PÅ LANGS AF ENGSLETTEN, HVOR EVENTUEL NY BEBYGGELSE VIL UDSLETTE DENNE OPLEVELSE. 9

10 FØR Områdets karakter: I dag er området en del af friarealet omkring Kokholms Hotel og skaber med sin naturtilstand med spredte træer og høje buskadser en del af stemningen omkring hotellerne, hvor der er afstand til nabobebyggelse, og hvor hotellerne ligger i naturen og lige ud til den frie Lyngslette mod syd, med de fantastiske panoramaer imod Milen og imod klitterne ved havet. Hvis området inddrages til sommerhusudstykning, bør det sikres, at den særlige karakter svækkes mindst muligt, således at hotellernes særlige atmosfære skabt igennem beliggenheden ikke ødelægges af nye sommerhuse, som vil klæbe sig op ad hotellerne. OMRÅDE B UDSTYKNING PÅ ENGSLETTEN FORAN (SYD FOR) HJORTS- OG KOKHOLMSHOTELLER: Bebyggelse i dette område vil få en særdeles negativ virkning på det bestående og meget bevaringsværdige landskab og vil ikke kunne leve op til udviklingsplanens positivt ladede beskrivelse: Store sommerhus grunde der indpasses i den flotte natur. Og i slægtskab med de nærliggende udstykninger Planen indeholder desuden nedenstående illustration af et tænkt sommerhus på Lyngsletten, som næppe kan siges at passe ind i den flotte natur. Landskabet er som tidligere nævnt karakteriseret ved sin åbne og vidstrakte engflade, som indrammes af fantastiske naturscenerier med klitlandskaber, små plantager og enkelte småbebyggelser. 10 VESTERHVARRE - PANORAMA OP IMOD HOTELLERNE PÅ TVÆRS AF ENGSLETTEN. HOTELLERNE LIGGER PÅ KANTEN OMGIVET AF BEVOKSNING/NATUR INDE BAGVED SKIMTES DE ØVRIGE BEBYGGELSER I KANDESTEDERNE Store sommerhus grunde der indpasses i den flotte natur. Og i slægtskab med de nærliggende udstykninger!!!!!!!!!!?

11 EFTER Lyngsletten, som strækker sig fra Milen og til ud klitterne mod havet, hen forbi hotellerne, skaber stedets unikke og sårbare karakter, en meget bevaringsværdig sammenhæng, som er en af Kandestedernes afgørende oplevelseskvaliteter. Den nuværende sommerhusbebyggelse er som anført placeret i ly bag rimmer-ne og i klitterne rundt om Lyngsletten. På tilsvarende måde bør man sikre sig at evt. kommende bebyggelser omkring Lyngsletten uden for udviklingsplanen understøtter disse landskabelige hovedtræk, i harmoni med stedets karakter, hvor engfladen friholdes for bebyggelse. Hvis Lyngsletten inddrages til sommerhusbebyggelse, vil Kandestederne miste et af sine enestående naturscenarier og noget af det særkende, som landska-bet her repræsenterer. Samtidigt vil hotellerne miste deres særlige placering på kanten af udsigten til en fantastisk natur, og en sommerhusudstykning vil derfor kunne medføre en faktisk svækkelse af hotellernes eksistensgrundlag på stedet beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed. Hotelkonsortiet har i øvrigt selv formuleret problematikken således i en indsigelse af 18. september 2012 mod en ansøgning om udstykning af et areal (matr.nr. 5a), som ligger øst-sydøst for hotellerne: Endvidere vil en kommende bebyggelse på matr.nr. 5a komme til at virke skæmmende på indtrykket af områdets natur og en udstykning vil stride mod de hensyn, som er blevet søgt iagttaget ved gennemførelse af fredningen omkring Råbjerg Mile. Denne fredning har netop haft til hensigt at sikre de særlige kul-tur- og landskabsværdier, der er repræsenteret i området. Nye bebyggelser på matr.nr. 5a vil komme til at ligge meget eksponeret i naturområdet. Denne vurdering er Foreningen Kandestederne helt enig i, ligesom vi mener, at den i endnu højere grad også må gælde i forhold til en bebyggelse af Lyngsletten i henhold til hotelkonsortiets udviklingsplan. NYT SOMMERHUS JVF. UDVIKLINGSPLANEN NYT SOMMERHUS JVF. UDVIKLINGSPLANEN KONKLUSION: VESTERHVARRE - PANORAMA OP IMOD HOTELLERNE PÅ TVÆRS AF ENGS- LETTEN. EN NY BEBYGGELSE VIL VÆRE ØDELÆGGENDE FOR ENGSLETTENS KARAKTER OG SAMTIDIGT GØRE HOTELLERNES BELIGGENHED HELT UINTERES- SANT I FORHOLD TIL DE KERNEVÆRDIER SOM VÆRDSÆTTES AF KUNDERNE. Der bør ikke udstykkes sommerhuse på marken (Lyngsletten) syd og sydvest for hotellerne. 11

12 HOTELLEJLIGHEDER (FERIELEJLIGHEDER) LOKALPLANGRUNDLAG: EVT. HOTELLEJLIGHEDER HJORTS HOTEL KOKHOLMS HOTEL De foreslåede ferielejligheder er placeret i udviklingsplanens delområde 2, som er det byggefelt i Lokalplan 80-S.31, som tillader hotellejligheder (i lokalplanens delområde 1). Det bemærkes i den forbindelse, at der er afgørende forskel på de to typer lejligheder. Ferielejligheder er selvstændige enheder, som kan sælges som ferieboliger (sommerhuse) eller timeshare medens lokalplanen forudsætter, at hotellejligheder er en del af hotellets værelseskapacitet og benyttes lige som alm. hotelværelser. UDVIKLINGSPLANEN illustrerer 3 forslag A, B og C: HOTELLEJLIGHEDERNE (FERIELEJLLIGHEDER FORESLÅET) ER PLACERET BAG KOKHOLMS HOTEL I LIGHED MED ANVISNINGERNE I LOKALPLANEN. Forslag A indeholder et forslag, hvor de nuværende bygninger udstykkes i to grunde til sommerhusbebyggelse. Forslag B indeholder et forslag med forskudte enkeltenheder, som slanger sig i en bebyggelse, som i henhold til udviklingsplanen siges at overholde princip-perne i lokalplanen, hvilket må indebære, at der er tale om hotellejligheder ikke ferielejligheder. Forslag C indeholder et forslag med vinkelformede længebygninger med 28 boligenheder. KONSEKVENSER af udbygningen: Forslag A vil ikke have nogen visuel effekt på området FORSLAG C Model C DIALOGSKITSE SEPTEMBER 2012 FORSLAG B FORSLAG A Model B DIALOGSKITSE DECEMBER 2012 KLYNGEBEBYGGELSE 2012 SOMMERHUSGRUNDE VINKELFORMEDE GÅRDHUSE Forslag B vurderes at være i overensstemmelse med lokalplanen fra 1988, hvor der er illustreret en meget tæt klyngebebyggelse af hotellejligheder i form af kædehuse/rækkehuse. Bebyggelsesformen er ukendt for Kandestederne, men hvis der forsat arbejdes i en sammenhæng med lav spredt fyrretræsskov, hvor bebyggelsen delvis skju-les/omgives af fyrretræer i en ellers uberørt natur, hvor parkeringspladser og andre visuelt naturskæmmende anlæg undgås, vurderes bebyggelsen ikke at få ødelæggende virkning på miljøet i Kandestederne. Forslag C vurderes ligesom forslag B at være i overensstemmelse med intenti-onerne i lokalplanen fra 1988, hvor der er illustreret en meget tæt klyngebebyg-gelse af hotellejligheder i form af kædehuse/rækkehuse. Bebyggelsesformen er lidt anderledes end kædehusbebyggelse og fremstår i bedre overensstemmelse med de øvrige fritliggende bygninger i Kandesteder-ne, og hvis der også her arbejdes i en sammenhæng med lav spredt fyrretræs-skov, hvor bebyggelsen delvis skjules/omgives af fyrretræer i en ellers uberørt natur, hvor parkeringspladser og andre visuelt naturskæmmende anlæg und-gås, vurderes bebyggelsen ligeledes at kunne indgå i bebyggelsen på udemærket vis 12

13 UDVIDELSE AF HJORTS HOTEL LOKALPLANGRUNDLAG: Lokalplan 80-S.31 bestemmer, at Hjorths hotel kan udvides til 100 sengeplad-ser. Udvidelsen skal ske integreret med de eksisterende bygninger eller på de eksisterende bebyggelsers placering, således at hotelanlægget fremtræder som et samlet hele. (Max kvm.). Arkitektur: Skagenstil Udviklingsplanen illustrerer et forslag, hvor der på den eksisterende staldbygnings sokkel og på parkeringspladsen foran hovedindgangen opføres nye værelsesfløje. Hjorts Hotel KONSEKVENSER af udbygningsforslag UDVIKLINGSPLANENS FORSLAG HJORTS HOTEL MED NY TILBYGNING PÅ DEN NUVÆRENDE GRUSPARKERING FORAN HOTELLETS HAVE. FORSLAGET VIL ELIMINERE/FORRINGE VÆSENTLIGE NUVÆRENDE KVALITETER, F.EKS DEN SKØNNE HAVE. ALTERNATIVT FORSLAG TIL MERE NÆNSOM UDBYGNING: TILBYGNING I EN SAMMENHÆNGENDE NYBYGNING - PÅ STALDEN OG I FORLÆNGELSE MOD NORD. HERVED BEVARES HAVEN ETC. Udformningen af forslaget til udbygning af Hjorts Hotel vurderes at bære præg af ikke at være helt gennemarbejdet, idet en udbygning på den måde ville ødelægge hotelhaven og afsnøre den gamle hotelforside på østsiden/læsiden af bygningen og dermed ødelægge hele det visuelle indtryk, som er hotellets oprindelige særkende. Sammenholdt med etableringen af de foreslåede sommerhusgrunde omkring hotellet, som helt ville ødelægge hotellets særlige image og stedlige karakter, ville det unikke grundlag for at drive hotellet forsvinde hvis udviklingsplanen blev udmøntet som ønsket. Derfor virker udviklingsplanens bemærkning om, at hovedintentionen bag planen er en styrkelse af både hotel og nærområde til glæde for alle, ikke særligt overbevisende. Man kan i den forbindelse blot håbe på, at det ikke er ønsket om at få en hurtig millionindtægt ved udstykning, der vejer tungest. Den gældende lokalplan 80-S.31 rummer efter vor mening udmærkede muligheder for at udvikle hotelforretningen, hvis nogen kan skabe en økonomisk rentabel forretning i et sæsonbaseret, delvis nybygget badehotel. NT TILBYGNING - RØD STREG HAVEN ØDELÆGGES - IMAGE ØDELÆGGES Den ny tilbygning vil stort set eliminere det miljø som er omkring Hjorts idag, med den fredelige og læfyldte solhave, som man kommer til igennem den ikoniske portal som alle kender. Og hvis haven bevares, vil det være i form at en indeliggende gårdhave, hvor den nye bygning lukker mod nord. 13