Midtvejsregulering Reguleringsklausuler. advokat Mette Haagensen juridisk konsulent hos Ejendomsforeningen Danmark

Størrelse: px

Starte visningen fra side:

Download "Midtvejsregulering Reguleringsklausuler. advokat Mette Haagensen juridisk konsulent hos Ejendomsforeningen Danmark"

Ole Bro
5 år siden
Visninger:

1 Midtvejsregulering Reguleringsklausuler advokat Mette Haagensen juridisk konsulent hos Ejendomsforeningen Danmark

2 Regulering af andelsværdien 2

3 Regulering af andelsværdien GD2013/14H (U H) og GD 2013/13H (U H): Tidspunkt for korrekt beregning af andelsværdi: Indgåelse af aftale Fald i foreningens formue, der ikke skyldes sædvanlig drift Ny beregning alene ved væsentlig negativ påvirkning af foreningens formue Regulering af den senest vedtagne formueopgørelse på det eller de punkter, som må anses nødvendige for at maksimalprisbestemmelsen kan anses for overholdt 3

4 Regulering af andelsværdien Regulering af andelsværdien bl.a.: Ny lavere valuarvurdering (GD2013/14H) Ny lavere offentlig vurdering (U V) Markedsværdi af finansielle produkter som fx. renteswap (GD2013/13H) Byggesager (GD2015/41Ø) Omlægning af lån Kun hvis faldet er væsentligt! 4

5 Regulering af andelsværdien Kan Stødpuden absorbere faldet, afhængig af hvad stødpuden er hensat til? TBB Ø: Hvis der er fast praksis for at hensætte beløb 5

6 Regulering af andelsværdien GD 2016/64 Ø Ikke regulering, når uvæsentligt fald: Nedregulering af andelsværdi grundet fald i valuarvurdering ulovlig, da den negative påvirkning af andelsværdien var uvæsentlig, og andelsboligforeningen ikke havde etableret praksis for at genberegne andelsværdien, når den negative påvirkning af andelsværdien var uvæsentlig. 6

7 Regulering af andelsværdien Muligheder for fastsættelse af andelsværdi i praksis: Kun regulere andelsværdien, når der er sket et væsentligt fald? Genberegne en skarp andelsværdi ved hver handel? Hvad er betingelserne for ovenstående? 7

8 Regulering af andelsværdien Anbefaling: 1) Regulering ved hver handel: Sker der inden næste generalforsamling ændringer i foreningens forhold, som påvirker foreningens formue negativt, skal bestyrelsen nedsætte værdien af andelen til den maksimalt lovlige pris ifølge andelsboligforeningsloven. 8

9 Regulering af andelsværdien Anbefaling: 2) Fastslå hvad der er et væsentligt fald Sker der inden næste generalforsamling ændringer i foreningens forhold, som påvirker foreningens formue negativt, således at det medfører et fald i andelsværdien pr. kvm på minimum 5%, skal bestyrelsen nedsætte værdien af andelen til den maksimalt lovlige pris ifølge andelsboligforeningsloven. 9

10 Reguleringsklausuler 10

11 Reguleringsklausuler Mulighed afhænger af fortolkning af ABL 5 og foreningens vedtægt ABL 5: Andelsboligforeningsloven indeholder ikke et generelt forbud mod reguleringsklausuler. Afgørende om stigningen er indtrådt på tidspunktet for overdragelse? Valuar- eller offentlig vurdering 11

12 Reguleringsklausuler Mulighed afhænger af fortolkning af ABL 5 og foreningens vedtægt Vedtægten: Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende indtil næste generalforsamling, selvom der lovligt kunne være fastsat en højere pris. HR: Ikke mulighed for at indsætte reguleringsklausul, jf. TBB Ø 12

13 Hovedregel: Reguleringsklausuler TBB Ø Reguleringsklausul ikke tilladt pga. vedtægtens ordlyd Landsretten udtalte: I A/B s vedtægter 14, stk. 1, litra A, er det bestemt: generalforsamlingens fastsættelse af andelsværdien er bindende for tiden indtil næste generalforsamling, selv om der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. Ikke generalforsamlingsvedtagelse om regulering eller foreningssædvane i A/B Parterne kunne ikke indgå aftale om en prisreguleringsklausul, der tager forbehold om en regulering af andelsværdien, som en senere generalforsamling måtte fastsætte på grundlag af årsregnskabet 13

14 Undtagelse 1: Reguleringsklausuler GD 2009/38 H Klausul i vedtægt Højesteret udtalte: Det var anført i vedtægterne 16, stk. 6:»Såfremt en andel i foreningen sælges i perioden mellem 1. november og førstkommende ordinære generalforsamling, og foreningens andelskrone ændres, forbeholder køber / sælger sig via foreningen retten til umiddelbart efter at opkræve / refundere værdiændringen i andelens indskud hos køber / sælger.«foreningens reguleringsklausul i 16, stk. 6, muliggør en prissætning ved salg efter 1. november i overensstemmelse med, hvad ejendommens værdi pr. 1. oktober ved den offentlige vurdering blev ansat til Højesteret finder, at en sådan pris ikke kan anses for at overstige, hvad værdien af ejendommen med rimelighed kan betinge 14

15 Undtagelse 2: Reguleringsklausuler GD 2009/39H Klausul i aftale på grund af GF-beslutning I A/B s vedtægter var anført i 8, stk. 2, at værdien af andelen i foreningens formue opgøres til "den pris, der er fastsat på den seneste ordinære generalforsamling, med tillæg af den prisstigning, som generalforsamlingen har godkendt for tiden indtil næste generalforsamling. I henhold til generalforsamlingsvedtagelse havde A/B i en årrække ved overdragelse anvendt en aftaleformular med følgende prisreguleringsklausul: "Sker salg af andelen i perioden fra regnskabsårets afslutning til godkendelse af regnskabet på generalforsamlingen, tages forbehold for værdien af andelskrone, men når den nye andelskrone er godkendt på generalforsamlingen, foretager parterne selv regulering af købesummen." 15

16 Undtagelse 2: Reguleringsklausuler GD 2009/39H Klausul i aftale (fortsat) Højesteret udtalte: Foreningens reguleringsklausul muliggør en prissætning ved salg efter 1. januar i overensstemmelse med, hvad ejendommens værdi pr. 1. oktober året før ved den offentlige vurdering blev ansat til Højesteret finder, at en sådan pris ikke kan anses for at overstige, hvad værdien af ejendommen med rimelighed kan betinge Det bemærkes herved, at der ikke er fornødent holdepunkt for en forståelse af ABL 5, stk. 2, litra c, hvorefter A/B i medfør af denne bestemmelse skulle være afskåret fra at vedtage og anvende den nævnte reguleringsklausul som sket Reguleringskravet kunne ikke anses for stridende mod ABL 5 16

17 Undtagelse 3: Reguleringsklausuler GD 2010/02H Mange årig foreningspraksis på trods af vedtægter A/B anvendte perioden 1/7-30/6 som regnskabsår. Som note til regnskabet blev oplyst, hvilken værdi andelene havde ved årsregnskabets slutning, dvs. pr. 30/6 Ved indkaldelse til ordinær generalforsamling, som afholdtes inden 6 måneder efter regnskabsårets udløb, medsendtes årsregnskabet med henblik på generalforsamlingens stillingtagen A/B havde i hvert fald siden 1990 anvendt salgsaftaler indeholdende en klausul om regulering af den aftalte pris, når der skete overdragelse af andele i perioden fra regnskabsårets udløb til generalforsamlingens afholdelse 17

18 Undtagelse 3: Reguleringsklausuler GD 2010/02H Mange årig foreningspraksis på trods af vedtægter Højesteret udtalte: Denne reguleringsklausul muliggør en prissætning ved salg efter 1. juli, i overensstemmelse med hvad ejendommens værdi pr. 1. oktober det forudgående år ved den offentlige vurdering blev ansat til Anvendelse af reguleringsklausul var hjemlet i den foreningssædvane, der var skabt ved den mangeårige praksis 18

19 Reguleringsklausuler Maksimum for regulering Anvendelse af Aftl 36 for at tilsidesætte en reguleringsklausul? Konkret afvejning, men finder næppe anvendelse ved reguleringsklausuler, da dette vil medføre, at køber vederlagsfrit overtager en allerede indtruffet værdistigning 19

20 Reguleringsklausuler Eksempel på reguleringsklausul i ABF standardvedtægt 14, stk. 1, litra A: En eventuel reguleringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet frem til næste generalforsamling. 20

Relaterede dokumenter

Ejendomsforeningen Danmark. Renteswaps i andelsboligforeninger og prisreguleringer seneste Højesteretspraksis. Den 3. april 2013

Ejendomsforeningen Danmark. Renteswaps i andelsboligforeninger og prisreguleringer seneste Højesteretspraksis. Den 3. april 2013 Ejendomsforeningen Danmark Renteswaps i andelsboligforeninger og prisreguleringer seneste Højesteretspraksis Den 3. april 2013 Århus Sønder Allé 9 8000 Århus C Tlf: +45 89 31 90 00 Højesteretsdom sag 365/2011