OPHÆVELSE. Forslag til ophævelse af lp nr Riberhus. Ribe bykerne. Plan nr

Transkript

1 OPHÆVELSE Forslag til ophævelse af lp nr Riberhus Ribe bykerne Plan nr august 2018

2 Ophævelse af lokalplan nr Riberhus

3 Ophævelse af lokalplan nr Riberhus Indhold 1. Baggrund Lokalplanområdet Områdets afgrænsning Begrundelser for at ophæve Lokalplan nr Konsekvenser ved at ophæve Lokalplan nr Aflysninger i PlanDK Retsvirkninger Vedtagelse... 8 Side 1

4

5 1. Baggrund Esbjerg Kommune har modtaget en ansøgning med ønske om at ændre anvendelsen af den eksisterende bebyggelse på Sct. Nicolaj Gade 18, Ribe fra ældreboliger til beboelseslejligheder. Ejendommen er beliggende indenfor Lokalplan for Riberhus, hvoraf det fremgår at området udlægges til offentlige formål og kun må anvendes ældreboliger, plejehjem m.m. Det ansøgte er derved ikke i overensstemmelse med lokalplanens anvendelsesbestemmelser og forudsætter at lokalplanen ophæves for at det ansøgte kan realiseres. 2. Lokalplanområdet Lokalplanområdet er beliggende vest for Ribe bykerne og omfatter del af matrikel nr. 518a, 518e, 7000 bm samt 7000 ax Ribe Bygrunde. Esbjerg Kommune solgte ejendommen Sct. Nicolaj gade 18 i Ribe det tidligere plejehjem Riberhus, tilbage begyndelsen af 2017 og den nye ejer ønsker nu at indrette op mod 11 beboelseslejligheder i de eksisterende bygninger. Den ønskede anvendelse er ikke i overensstemmelse med gældende lokalplan men stemmeroverens med gældende kommuneplan som fastsætter anvendelsen af enkeltområdet til hovedcenter herunder mulighed for boliger. Foruden plejehjemmet omfatter Lokalplan nr også det grønne rekreative areal, som ligger sydvest for ejendommen ned til Ribe å. Dette ejes forsat af Esbjerg Kommune, og ophævelsen af lokalplanen for området vurderes ikke at få nogen konsekvenser for arealet. Baggrunden for vedtagelsen af Lokalplan var i sin tid, at give mulighed for, i forbindelse med funktionsændringen fra plejehjem til ældreboliger, at udvide og ombygge plejehjemmet Riberhus. Lokalplanen skulle sikre, at denne udvidelse og ombygning skete på en hensynsfuld måde i forhold til det omkringliggende parkområde og den historiske bykerne. Lokalplan ønskes ophævet i sin helhed, da der er tale om en lokalplan udarbejdet for at muliggøre et konkret projekt for udvidelsen af plejehjemmet i Riberhus. Lokalplanområdet har været anvendt som plejehjem herunder ældreboliger, offentlig og privat service såsom kontorer, klinikker og lignende samt park og lignende rekreative anlæg. Anvendelsen har indtil nu således været i overensstemmelse med lokalplans anvendelsesbestemmelser. Lokalplanens stramme anvendelsesbestemmelser er dog ikke længere i overensstemmelse med udviklingen i Ribe. Det vurderes ikke længere at være planlægningsmæssigt relevant, at reservere lokalplanområdet for Lokalplan udelukkende til offentlige formål og private service formål. Udviklingen har bevirket, at det ikke længere er behov for et plejehjem på denne placering og det vurderes ikke, at områdets anvendelse bør begrænses til offentlige institutioner og private service. Med ophævelsen af lokalplanen vil gældende bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden også blive ophævet. Det vil herefter Side 3

6 alene være kommuneplanens mindre restriktive bestemmelser der vil styre hvordan der må ske ændringer af bebyggelsen. l 3. Områdets afgrænsning Det område som ophæves, omfatter del af matrikel nr. 518a, 518e, 7000 bx samt 7000 ax Ribe Bygrunde der i dag er en del af Lokalplan Riberhus, endeligt vedtaget af Byrådet den 13. august Området er er vist på luftfotoet nedenfor og på matrikelkortet efterfølgende. Planområdets placering Side 4

7 4. Begrundelser for at ophæve Lokalplan nr Begrundelserne for at ophæve Lokalplan nr er i hovedpunkter som nedenstående: Lokalplan nr , ønskes ophævet da udviklingen ikke gør det muligt at administrere uden dispensationer efter planlovens 19, da lokalplanen ikke repræsenterer den ønskede udvikling for området. Det er ikke længere planmæssigt relevant, at reservere lokalplanområdet for Lokalplan for Riberhus, udelukkende til offentlige formål. 5. Konsekvenser ved at ophæve Lokalplan nr Ved en aflysning af lokalplan nr , vil området udelukkende blive administreret efter de til enhver tid gældende rammebestemmelser i kommuneplanen, samt det til enhver tid gældende bygningsreglement. Ifølge gældende bygningsreglement skal der, ved nybyggeri foretages en helhedsvurdering af en bebyggelses samlede omfang og indvirkning på omgivelserne med hensyn til grundstørrelse, bebyggelsesprocent, afstands- og højdeforhold, etageantal, samt de ubebyggede arealers indretning. Ændringer i plangrundlaget ved en ophævelse For området sker der følgende ændringer, ved ophævelse af lokalplan nr , som erstattes med den til enhver tid gældende kommuneplan. Det medfører at: Anvendelse: Ændres fra: Området udlægges til offentlige formål og må kun anvendes til ældreboliger, plejehjem, offentlig og privat service så som kontorer, klinikker og lignende eller andre institutioner af almennyttig karakter, som efter byrådets skøn naturligt finder plads i området samt park og lignende rekreative anlæg. Til kommuneplanens bestemmelser herom: Anvendelsen fastlægges til hovedcenter med mulighed for at etablere butikker, liberalt erhverv, hoteller, restaurationer, spillesteder, offentlige institutioner og lignende. Der må herudover placeres boliger og erhverv i form af mindre fremstillings- og servicevirksomheder. Der må ikke tillades virksomheder der i Håndbog om Miljø og Planlægning klassificeres højere end klasse 3, dog kan butikker med varelevering i aften- og natperioden tillades. Inden for rammerne for butiksarealer kan der gives mulighed for dagligvarebutikker på op til m² og udvalgsvarebutikker på op til m². Der skal sikres en hensigtsmæssig trafikbetjening af området. Desuden skal der gives mulighed for kollektiv trafikbetjening. Bebyggelsesprocent: Byggemulighederne ændres fra kvm. til en bebyggelsesprocent på 150% for kommuneplanens enkeltområde under ét. Side 5

8 Opholdsarealer: Opholdsarealer ændres fra ingen bestemmelser til min. 10 % af etagearealet. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden: Ændres til at: Ny bebyggelse og ombygninger følger retningslinjerne i det til enhver tid bygningsreglement. Det betyder at ny bebyggelse og ombygninger skal afpasses i forhold til omgivelserne med hensyn til bygningsvolumen, placering og proportioner efter bygningsreglementets helhedsvurdering. Kommuneplanens bestemmelser og bindinger skal desuden overholdes: De bevaringsværdige bygninger skal tilstræbes bevaret i forbindelse med tiltag i området. Af hovedstrukturens retningslinjer for kulturmiljøer, historiske landskaber og bygningskultur i det åbne land fremgår det hvilke katagorier af bevaringsværdige bygninger, der tilstræbes bevaret i det enkelte område. Bevaringsværdige helheder, bebyggelser og anlæg skal fastholdes som værdifulde kulturmiljøer. Inden for kulturmiljøer skal bebyggelse og anlæg placeres og udformes, så det indpasses bedst muligt i kulturmiljøet og på en måde så det bidrager til at fastholde, forbedre og genskabe de værdifulde kulturmiljøer. Yderligere information om kulturmiljøerne fremgår af sektorplan for kulturmiljøer i Esbjerg Kommune. Veje, stier og parkering: Parkering fastsættes i overensstemmelse med kommunens parkeringsregulativ. Zoneforhold: Zoneforhold fastholdes som byzone. For området sker der følgende ændringer, såfremt lokalplan nr ophæves og erstattes med den til enhver tid gældende kommuneplan. Emne: Bestemmelser i gældende lokalplan nr som aflyses: Fremtidige bestemmelser, som til enhver tids gældende bestemmelser i kommuneplanen. Anvendelse: Området udlægges til offentlige formål og må kun anvendes til ældreboliger, plejehjem, offentlig og privat service så som kontorer, klinikker og lignende eller andre institutioner af almennyttig karakter, som efter byrådets skøn naturligt finder plads i området samt park og lignende rekreative anlæg. Side 6 Anvendelsen fastlægges til hovedcenter med mulighed for at etablere butikker, liberalt erhverv, hoteller, restaurationer, spillesteder, offentlige institutioner og lignende. Der må herudover placeres boliger og erhverv i form af mindre fremstillings- og servicevirksomheder. Der må ikke tillades virksomheder der i Håndbog om Miljø og Planlægning klassificeres højere end klasse 3, dog kan butikker med varelevering i aften- og natperioden tillades. Inden for rammerne for butiksarealer kan der gives mulighed for dagligvarebutikker på op til m² og udvalgsvarebutikker på op til m². Der skal sikres en hensigtsmæssig trafikbetjening af området. Desuden skal der gives mulighed for kollektiv trafikbetjening.

9 Bebyggelsesprocent: Indenfor det på kortbilag nr. 3 viste byggefelt kan opføres en bebyggelse med et etageareal på højst m2. Riberhus kan ombygges til ældreboliger m.v. Bebyggelsesprocenten fastsættes til max 150 for enkeltområdet under et Opholdsarealer: Ingen bestemmelser. For boliger skal der som minimum etableres velbeliggende og anvendelige opholdsarealer svarende til 10 % af boligernes etageareal. Dette areal kan udlægges som privat eller fælles opholdsareal. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden: Højde på bebyggelsen: Der må kun foretages mindre facadeændringer på Riberhus. Ny bebyggelse skal i princippet opføres med et facadeudtryk som vist på kortbilag nr. 5. Murværk i facader og gavle skal fremstå som røde teglsten og farvede pudsede flader. Tagdækning på Riberhus og tilbygning skal være med røde vingeteglsten. Tagenes vinkel med det vandrette plan skal være mellem 45 og 50. Tag på bygning mellem Riberhus og bygningen beliggende ud mod parken må dog have en vinkel med det vandrette plan på 30. Ingen form for reklamering og skiltning må finde sted ud over almindelig angivelse af navn og husnummer. 7.3 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der er større end 12 m målt fra terræn. 7.4 Den nye bebyggelse skal placeres som vist på illustrationsplanen, kortbilag nr. 4. Zoneforhold: byzone byzone. Ved etablering af mere end 3 boliger skal mindst 10 % af det samlede grundareal udlægges til et velbeliggende, anvendeligt og sammenhængende fælles opholdsareal til rekreativ brug og i tilfælde hvor der bygges 10 boliger eller mere skal det fælles opholdsareal være minimum 500 m2. Ved etablering af mere end 10 boliger skal det fælles opholdsareal have en størrelse og udformning der kan rumme en række sideløbende aktiviteter så som boldspil, legeplads, solbadning og grillaktiviteter uden, at det er til gene for de omkringliggende boliger eller aktiviteterne indbyrdes. Opholdsarealer kan tilvejebringes som et hævet gårdareal, som altaner eller som tagterrasse. Ny bebyggelse om ombygninger skal afpasses i forhold til omgivelserne, med hensyn til bygningsvolumen, placering og proportioner efter bygningsreglementets helhedsvurdering. De bevaringsværdige bygninger skal tilstræbes bevaret i forbindelse med tiltag i området. Af hovedstrukturens retningslinier for kulturmiljøer, historiske landskaber og bygningskultur i det åbne land fremgår det hvilke katagorier af bevaringsværdige bygninger, der tilstræbes bevaret i det enkelte område. Bevaringsværdige helheder, bebyggelser og anlæg skal fastholdes som værdifulde kulturmiljøer. Inden for kulturmiljøer skal bebyggelse og anlæg placeres og udformes, så det indpasses bedst muligt i kulturmiljøet og på en måde så det bidrager til at fastholde, forbedre og genskabe de værdifulde kulturmiljøer. Yderligere information om kulturmiljøerne fremgår af sektorplan for kulturmiljøer i Esbjerg Kommune. Bygningshøjden over terræn fastsættes for ny bebyggelse til max 3 etager. Side 7

10 Miljøvurdering 6. Aflysninger i PlanDK 7. Retsvirkninger Planen er screenet, og det er vurderet, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering, fordi planen ikke fastsætter rammer, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og fordi Planen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Ved Plan nr endelige vedtagelse og anmeldelse til Plan-DK aflyses Lokalplan nr for Riberhus. Efter Byrådets endelige vedtagelse og ophævelse af lokalplan nr , må området der var omfattet af lokalplanen, administreres efter den til enhver tid gældende kommuneplan og det til enhver tid gældende bygningsreglement. I henhold til planlovens 33 stk. 2 ophæves alle lokalplanbestemmelser inden for del af matrikel nr. 518a, 518e, 7000 bx samt 7000 ax Ribe Bygrunde, som vist på matrikelkortet side 4. I henhold til planlovens 12 stk. 2, er der mulighed for at kommuneplanens rækkefølge og rammebestemmelser kan tillægges retsvirkning for borgerne gennem et forbud mod udstykning og bebyggelse. 8. Vedtagelse Ovenstående forslag til Plan nr udarbejdet efter Lov om planlægning, er endeligt vedtaget af Esbjerg Byråd den 21. august Jesper Frost Rasmussen Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik & Miljø Side 8

11 Plan Teknik & Miljø Torvegade Esbjerg Plan Teknik & Miljø Ribe Bykerne Lokalplan nr ophævelse af lp nr Riberhus er vedtaget Esbjerg Byråd har den 21. august 2018 endeligt vedtaget at ophæve lp nr Riberhus. Den ophævede lokalplan udlagde området til offentligt formål og omfatter det tidligere plejehjem Riberhus på Sct Nicolaj Gade 18 i Ribe. Forslaget til ophævelse af lp nr Riberhus har været i offentligt høring, hvorved der ikke indkom bemærkninger. Der er derfor ikke foretaget ændringer efter den offentlige høring. Retsvirkninger Efter ophævelsen af lokalplanen vil det alene være kommuneplanens bestemmelser, der er gældende for området. Der er dog i forbindelse med ophævelsen tinglyst en deklaration på Sct Nicolaj Gade 18, der sikrer bevarelsen af forhuset mod gaden. Planen kan ses/erhverves her Lokalplanen, der er indberettet i PlanDK, er offentlig tilgængelig i Byggeservice, Plan, Teknik og Miljø, Torvegade 74, 6700 Esbjerg. Planen kan også ses på internetadressen Oplysning om planens vedtagelse vil blive fremsendt til offentlige myndigheder samt personer, institutioner og andre, der tidligere har modtaget forslaget eller rettidigt gjort indsigelse mod dette. Tlf Fax plan@esbjergkommune.dk

12 Klagevejledning Planen kan påklages til Planklagenævnet for så vidt angår retlige spørgsmål i henhold til Planlovens 58 (lovbek. nr. 287 af 16. april 2018). Du kan klage over procedurer der ikke er overholdt eller manglende hjemmel til at træffe afgørelsen. Du kan ikke klage over planens indhold. Planklagenævnet afgør sagen og kan bestemme, om projektet skal sættes i stå, mens klagen behandles. Klageberettiget er miljøministeren, enhver med retlig interesse i sagens udfald samt landsdækkende foreninger og organisationer, der som hovedformål har beskyttelsen af natur og miljø eller varetagelsen af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen, jf. Planlovens 59. Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, kan du klage skriftligt til Planklagenævnet. Du klager via Klageportalen, som du finder et link til på forsiden af Klageportalen ligger på og Du logger på eller ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Klagen sendes skriftligt gennem Klageportalen til Esbjerg Kommune. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for kommunen i Klageportalen. Når du klager, skal du betale et gebyr. Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. Planklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til Esbjerg Kommune. Kommunen videresender herefter anmodningen til Planklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Klagefristen udløber 4 uger efter, at afgørelsen er offentligt bekendtgjort, jf. Planlovens 60. Inden 6 måneder efter offentliggørelsen kan afgørelsen indbringes for domstolene, jf. Planlovens 62. Udgifter i forbindelse med dette afholdes af den, der indgiver sagen eller efter domstolens afgørelse. Annonce: Kan ses på internetadressen den 14. september 2018.