Læs mere om udgivelsen på shop.karnovgroup.dk. Peter Pagh. Fast Ejendom. Regulering og Køb. 3. udgave

Transkript

1 Peter Pagh Fast Ejendom Regulering og Køb 3. udgave

2 Peter Pagh Fast Ejendom Regulering og Køb 3. udgave/1. oplag Karnov Group Denmark A/S, København 2017 ISBN Omslag: Torben Lundsted, København Sats og tryk: Specialtrykkeriet Arco Mekanisk, fotografisk eller anden gengivelse af denne bog eller dele af den er ikke tilladt ifølge gældende dansk lov om ophavsret. Alle rettigheder forbeholdes.

3 Indholdsoversigt Forord Kapitel I Introduktion Begrebet fast ejendom Afgrænsning af den faste ejendom i dybden Afgrænsning af fast ejendom opad Afgrænsning af fast ejendom mod vand tilvækstarealer Oversigt over bogens indhold Kapitel II Handel med fast ejendom Introduktion Lovgrundlaget for handel med fast ejendom Oversigt over dette kapitels indhold Aftaler om køb af fast ejendom Forberedelses- og udbudsfasen Forberedelse og udbud efter ejendomsmæglerloven LFFE tilstandsrapport og forsikringstilbud Forhandlingsfasen og aftalen Tilbud eller opfordring til at gøre tilbud Advokatforbehold Ugyldighed, tilbagekaldelse og fortrydelse Ugyldighed Tilbagekaldelse Fortrydelsesret efter LFFE kap Mangelsbegrebet Introduktion Retlige og faktiske mangler Oprindelige og efterfølgende mangler Uddybende om mangelsbegrebet Hvor kan køberen søge dækning for mangler? Struktur for analyse af mangelsindsigelser Den aftalte ydelse Køberens undersøgelsespligt Sælgers loyale oplysningspligt

4 3.2.3 Ansvarsfraskrivelsesklausuler Garantier Hvilke mangelsindsigelser er omfattet af LFFE? Kun mangler ved en bygnings fysiske forhold, 2, stk Bygningens fysiske tilstand Ikke-funktionsdygtige og ulovlige installationer i bygningen Fortolkning af undtagelserne i 2, stk Forhold efter tilstandsrapporten og efterfølgende mangler Modstrid med servitut eller offentligretlig forskrift Garanti Svig og grov uagtsomhed Med salg for øje Undtagelsen for installationer uden for bygningen 2, stk Når køberen er afskåret fra mangelsindsigelser over for sælger Direkte krav mod tidligere ejere og entreprenører LFFE 2, stk Bygningssagkyndiges ansvar for mangler Ejendomsmæglerens erstatningsansvar Køberens misligholdelsesbeføjelser over for sælger Reklamationsfrist Forældelse Køberens hævebeføjelse Sælgerens erstatningsansvar Forholdsmæssigt afslag Vurdering og beregning af det forholdsmæssige afslag Bagatelgrænsen Forholdsmæssigt afslag ved forurenede grunde Begrænsninger i adgangen til at erhverve fast ejendom Erhvervelsesloven Erhvervelse af landbrugsejendomme og bopælspligt Bopælspligt og helårsbolig

5 Kapitel III Privatretlig regulering af den faste ejendom Introduktion Servitutter Stiftelse af servitut Stiftelse af privatretlige servitutter Privatretlige servitutter, der kræver kommunens samtykke Hvilke servitutter kræver kommunens samtykke? Er kommunalt samtykke en gyldighedsbetingelse Kriterier for kommunalt samtykke Stiftelse af offentligretlige servitutter Fortolkning og håndhævelse af servitutter Offentligretlige servitutters retsvirkning og håndhævelse Privatretlige servitutters fortolkning og håndhævelse Påtaleret Fortolkning af privatretlige servitutter Håndhævelse af privatretlige servitutter Erstatning for servitutovertrædelser Tillægskøbesum for servitutovertrædelser Vejlovens gæsteprincip og servitutter Kommunal påtaleret og håndhævelse af privatretlige servitutter Kommunalbestyrelsens påtaleret Kommunalbestyrelsens håndhævelse efter planloven Betingelser for at meddele påbud efter planlovens Servitutters ophør Offentligretlige servitutters ophør Privatretlige servitutters ophør Privatretlige servitutters ophør ved lokalplan Servitutbortfald efter planlovens Servitutbortfald efter planlovens 15, stk. 2, nr Naboretten Naborettens emne Den naboretlige beskyttelse

6 3.1.2 Indholdet i dette afsnit Den naboretlige tålegrænse Væsentlighedsbedømmelsen Naboretligt ansvar for forskellige typer ulemper Ansvarsgrundlaget for det naboretlige ansvar Naboretlige sanktioner Forældelse af naboretligt ansvar Betydning af anden lovgivning Naboretligt ansvar ved offentligretlige godkendelser Naborettens pligtsubjekter Naboretligt ansvar for myndighedsbeslutninger Værditabsordning for vindmøller Hegnsloven 255 Kapitel IV Offentligretlig regulering af den faste ejendom Introduktion Umiddelbare og middelbare rådighedsindskrænkninger Forvaltningsretlig regulering Planlægning Miljøvurdering af planer og projekter VVM og SMV Retskilder Kompetente myndigheder Oversigt over dette kapitel Byggeloven Hvad forstås ved byggeri? Betingelserne for at få en byggetilladelse Retsvirkning af en byggetilladelse Påbudsadgang efter byggeloven Planloven Planlovens emne Planlovens formål og principper Planlægningsmæssig begrundelse By- og landzonereguleringen Zoneinddelingens retsvirkninger Landzonebåndet Hvilke ændringer kræver landzonetilladelse efter 35? Udstykning Ny bebyggelse

7 Ændret anvendelse Fritagelse for tilladelse efter 36 og Undtagelsen for landbrugsmæssig nødvendigt byggeri Undtagelsen for bonuslokalplan I hvilke tilfælde meddeles landzonetilladelse? Landzonetilladelsens retsvirkning og håndhævelse Planlægning og rammestyring Landsplanlægning Kommuneplaner Retsvirkning af kommuneplanen Fremgangsmåden for vedtagelse og ændring af kommuneplan Lokalplaner Hvad kan reguleres ved lokalplan? Lokalplanpligt Udbygningsaftaler og lokalplan Fremgangsmåde ved vedtagelse af lokalplan Retsvirkning af lokalplanforslag og lokalplan Byggeri og vedligeholdelse Ændret anvendelse Kontinuitetsbrud og genopførelse ved brand og lignende Dispensation fra lokalplan Forbud efter planlovens Håndhævelse Miljøvurdering af planer og programmer (SMV og VVM) Indholdet i SMV og VVM-loven oversigt SMV og VVM-lovens juridiske spørgsmål Formålet med SMV og VVM-loven og de to direktiver SMV-direktivet og VVM-direktivet har direkte virkning Rettigheds- og pligtsubjekter efter SMV- og VVM-reglerne VVM miljøvurdering af projekter Hvilke projekter kræver VVM? VVM og tilladelser til bestående virksomheder Reglerne for VVM-screening Kravene til miljøvurdering Retsvirkningen af overtrædelse af VVM-reglerne SMV miljøvurdering af planer og programmer Hvilke planer og programmer kræver SMV? Screening af forslag til planer

8 4.7.3 Kravene til miljøvurdering af planer Retsvirkningen af manglende miljøvurdering af planer Naturbeskyttelsesloven Fredning Fredningens indhold Fredningssagens rejsning Frivillige fredninger Dispensation fra fredning Beskyttelseslinjer Strandbeskyttelseslinje Klitfredede arealer Å- og søbeskyttelseslinje og skovbeskyttelseslinje Biotopbeskyttelse 3-områder Indholdet og udfordringerne ved forbuddet i Hvilke naturtyper er beskyttede? Beskyttede søer og vandløb Moser, enge, overdrev mv Hvad indebærer forbuddet mod tilstandsændringer? Hvilke aktiviteter omfattes af forbuddet? Forholdet mellem 3 og vandløbsloven Territorial udstrækning af 3-forbuddet Dispensation fra 3-beskyttelsen Internationale naturbeskyttelsesområder Natura Hvilke lokaliteter er Natura 2000-områder? Hvilken beskyttelse af Natura 2000-områder? Positive bevaringsforanstaltninger og Natura 2000-planer Den generelle negative beskyttelse af Natura 2000-områder Beskyttelse mod projekter og planer Undtagelsen i habitatdirektivets art. 6(4) Dansk gennemførelse af habitatdirektivets art. 6(3) og (4) Habitatbekendtgørelsen Anmeldeordningen naturbeskyttelseslovens 19 b Erstatning for Natura 2000-rådighedsbegrænsninger 19 g EU-beskyttede arter Offentlighedens adgang

9 Kapitel V Forurening af og fra fast ejendom Introduktion Retsgrundlaget for forureningsreguleringen Oversigt over dette kapitel Overordnede principper i forureningsreguleringen Hvad forstås ved forurening? Ikke ret til at forurene Den forpligtede: ejer, operatør eller forurener Problemstillingen Jordforurening forurening af den faste ejendom Jordforurening som retlig kategori Tilladelse til forurening af jord og grundvand Forureningskortlægning Forureningskortlægning hvad og hvordan? Retsvirkning af kortlægning ændret anvendelse og byggeri Grundejeransvar for alment tilgængelige arealer Offentlig oprydning og ekspropriation Værditabsordningen for boligejere Anmeldelse af jordflytning Forureneransvar påbud efter jordforureningsloven Oversigt over påbudsreglerne Det ubetingede forureneransvar Undersøgelsespåbud Den tidsmæssige anvendelse af Påbud om forureninger, der er pågået før 1992 og fortsat Skal forureningen være konstateret? Forbuddet mod selvinkriminering Påbud efter jordforureningslovens Betingelser for at meddele påbud efter Olieforurening fra villaolietank skal være konstateret Olietank anvendt umiddelbart før forurening konstateres Olietankens ejer er påbudsadressat Genopretningspåbud efter 41 og Påbud om foranstaltninger på fremmed ejendom Flere forurenere

10 Nye driftsherres og ejers ansvar for opfyldelse af påbud Forurening fra den faste ejendom listevirksomheder Hvilke virksomheder skal have miljøgodkendelse? Proceduren for miljøgodkendelse Godkendelsesvilkår Hvem er berettiget og forpligtet af miljøgodkendelsen? Miljøgodkendelsens retsbeskyttelsesperiode Påbudsadgang Hvem forpligtes af påbud til listevirksomheden? Forpligtes ny operatør af påbud efter 41? Retsstillingen ved konkurs Privatretlig regulering af forurening Det erstatningsretlige værn Ansvarsgrundlaget Miljøskadeerstatningsloven Hvornår gælder miljøskadeerstatningsloven? Operatøransvar Miljøskadeloven Miljøansvarsdirektivet Den danske gennemførelsen af miljøansvarsdirektivet Gennemførelsen af miljøansvarsdirektivets nyskabelser Begrebet miljøskade Skade på jord Skade på vand Skader på beskyttede arter og naturtyper Ansvarssubjekt for miljøskader Betingelser for ansvar efter miljøskadeloven Modificering af ubetinget ansvar for forurening Sikkerhedsstillelse Retsfølger af miljøansvar Kapitel VI Ekspropriation og hævd Introduktion Ejendomsretsbegrebet Retskilder Oversigt over dette kapitel Ekspropriation Grundlovens ejendomsbegreb Ekspropriationsbegrebet og erstatningsfri regulering

11 2.2.1 Kriterier for ekspropriation Offentlig overtagelse af den fuldstændige ejendomsret Indgreb i ejerens rådighed Indgreb i erhvervsmæssig anvendelse af fast ejendom Hjemmel i lov Nødvendighedsbetingelsen Ikke nås ved mindre indgribende midler Aktualitetsbetingelsen Rimelighedsbetingelsen Ekstension Ekspropriationsprocessen Offentlig overtagelsespligt Betingelser for overtagelsespligt Procesreglerne for overtagelsespligt Erstatningsudmålingen Erstatningsudmålingen ved totalekspropriation Handelsværdien Hvilket tidspunkt danner udgangspunkt for handelsværdien? Afkastningsværdien og genanskaffelsesværdien Andre tab ved ekspropriationen Værdien af begrænsede rettigheder Værdien af forurenede ejendomme Erstatning for fordele og ulemper ved arealekspropriation Servitutpålæg Ekspropriation af begrænsede rettigheder EMRK s beskyttelse af ejendom De tre beskyttelsesregler i P1, art Ejendomsbegrebet efter P1, art Positiv beskyttelse af ejendom Processuel beskyttelse af ejendom Hævd Hævdsbegrebet Ordinær hævd og alderstidshævd Betingelserne for hævd Faktisk, kontinuerlig råden Den uretmæssige råden den rådendes subjektive forhold

12 3.3.3 Hvem kan vinde hævd? Hvordan afbrydes hævdserhvervelsen? Hævd og modstrid med reguleringslovgivningen Hævdserhvervelsen Ejendomshævd Servituthævd Frihedshævd Retsvirkning af hævd Forkortelser Litteraturliste