Særdeles velholdt mindre investeringsejendom

Transkript

1 Særdeles velholdt mindre investeringsejendom Sag TIL SALG Aarup - Bredgade 60 Rigtig god stand både ind- og udvendigt Fuldt udlejet til gode lejere God beliggenhed i Aarup centrum Kontantpris kr års nettoafkast % 7,24 Etageareal m 2 470

2 1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Bredgade 60 er en velholdt investeringsejendom, som omfatter butikslejemål (apotek) samt 3 stk. regulære boliger. Ejendommen er gennemgribende renoveret i år 2008 og fremstår i dag i rigtig god stand. Der er nyt tag, nye kviste, træ/aluminiumsvinduer, nye installationer, køkkener, badeværelser og store galvaniserede altaner til boligerne. Boligerne er holdt i lyse farver, med askgulve og askkøkkener. Badeværelserne er i svejset vinyl med bruseniche. Der er mange faste skabe i boligerne, og de fremstår i absolut nydelig stand. Butikken er i år 2009 nyindrettet til apotek med regulært butikslokale, baglokale, køkken, toilet/bad. Det kan bemærkes, at der er automatiske døre og klimaanlæg i lokalet. Apotekeren har netop investeret i ny automatiseringsrobot. Lejemålet er uopsigeligt indtil den , hvorefter lokalet kan opsiges med 6 måneders varsel. Der er gode parkeringsforhold bag ejendommen i stor lukket gård med perlesten. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 35 G Skydebjerg By, Aarup 35 Æ Skydebjerg By, Aarup Assens Opført / Ombygget Opførelsesår 1946 Ombygningsår 2009 Arealer Grundareal 620 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 203 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 170 m 2 Boligareal 300 m 2 Etageareal i alt 470 m 2 Sekundære arealer 37 m Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1946/2009 Bebygget areal 203 m 2 Sekundære arealer 37 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Butik 170 m 2 Erhvervsareal Ja Boliger 300 m 2 Boligareal Nej Kælder 37 m 2 Sekundært areal Nej 2

3 Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation D. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Området hvor ejendommen er beliggende gælder lokalplan nr. 30-1, idet denne bestemmer følgende: Anvendelse: Området må kun anvendes til boligformål. Herudover må der inden for området etableres liberale erhverv, offentlige institutioner samt større samlede p-anlæg udover p-pladser tilknyttet bebyggelsen. Byggemulighed: Bebyggelsesprocenten for såvel den enkelte ejendom som for området under et må ikke overstige 70. Det areal under en ejendom, der er udlagt til adgangsvej og/eller parkeringsareal medtages ved beregningen af ejendommens bebyggelsesprocent. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af : Dok. om hegn, hegnsmur m.v, vandløb m.v. Vedr. 35G. 1875: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 1880: Dok. om hegn, hegnsmur m.v. 1881: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 1905: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 1907: Dok. om forsynings-/afløbsledninger m.v. 1932: Dok. om byggelinier m.v. 2009: Lejekontrakt med Niels Højlund. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme El: 220/380 V. 3

4 Vand: Ejendommen vandforsynes fra privat, alment vandforsyningsanlæg. Varme: Ejendommen opvarmes med naturgas. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold ved drift Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr Lejeindtægt erhvervslejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr Renholdelse / Vicevært Vicevært kr Udvendig vedligeholdelse Afsat kr Administration Administration kr Forsikringer Præmie årligt - anslået kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Driftsudgifter og driftsindtægter er ekskl. moms i forhold til momsfradragsprocent på 36% 4

5 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 36% kr Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr Kapitalbehov: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Refusion forudbetalt leje kr Anslået kapitalbehov kr Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 7,24% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 36% 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Særlige installationer kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr

6 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr = kr Særlige installationer 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 22% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 36%. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6.8 Momsfradragsprocent Ejendommens momsfradragsprocent udgør 36%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, Odense C Att.: Niels Jørgensen, erhvervsmægler, MDE Tlf.: , mobil: , nij@nybolig.dk 6

7 7

8 8

9 9

10 10

11 11

12 12

13 Tegning stueplan 13

14 Tegning 1. sal 14

15 Tegning 2. sal 15

16 Tegning kælderplan 16

17 17

18 LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Apoteker Niels Højlund Bredgade 60, st. Erhverv Apotek Anne Mette Hansen Bredgade 60A Bolig Bolig Depositum garanti Forudbetalt leje 3 Jacob Hansen Bredgade 60, 1. th. Bolig Bolig Mette Korsgaard Bak Bredgade 60A, 2. sal Bolig Bolig Refunderede driftsudgifter I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT heraf faktisk heraf anslået REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Apoteker Niels Højlund Ja Faktisk 100% af nettoprisindeks, min. 2% og max. 4% p.a. af basislejen Regulering for skatter og afgifter Nej 2 Anne Mette Hansen Nej Faktisk Nej 3 Jacob Hansen Nej Faktisk Nej 4 Mette Korsgaard Bak Nej Faktisk Nej Lejen påklaget 18

19 KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel 1 Apoteker Niels Højlund Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret måneder Lejer Udlejer Ja Ja 2 Anne Mette Hansen Lejer Udlejer Nej Nej 3 Jacob Hansen Lejer Udlejer Nej Nej 4 Mette Korsgaard Bak Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 19