Notat. Begrebsafklaring

Transkript

1 Notat Bilag 1 - Notat om flexbolig Sag: A Kirstine Marie Tommerup Plan og Kultur Begrebsafklaring Flexbolig En flexbolig er en helårsbolig uden krav om helårsbeboelse, som derfor kan anvendes som fritidsbolig. En flexbolig kan være placeret i byzone og landzone. Siden 2013 har boligejere og potentielle tilflyttere kunnet søge om at benytte en helårsbolig til fritidsbolig, selvom huset er registreret som helårsbolig. Hvis der bygges om eller til på en flexbolig, administreres det efter bygningsreglementet for helårsboliger. En flexbolig må gerne udlejes som sommerhus. I 2016 blev lovgivningen for flexboliger revideret. Fritidsbolig Et fritidshus er en bolig, der er beliggende i byzone eller landzone, og som anvendes som sommerhus. Hvis der bygges om eller til på en fritidsbolig administreres det efter bygningsreglementet som sommerhus. Ansøger ejer om, at en fritidsbolig må overgå til helårsbolig skal kommunen vurdere, om det er hensigtsmæssigt, at boligen overgår fra fritidsbolig til helårsbolig, bl.a. i forhold til energiforbrug mv. Er boligen placeret i landzone kan det kræve en landzonetilladelse, at overgå til helårsbolig. Sommerhus Et sommerhus er en bolig, der er placeret i et sommerhusområde. Et sommerhus kan ikke ligge i by- eller landzone. Boligen må anvendes til ophold fra 1. marts til 31. oktober og herudover kun til kortvarige ferieophold. Det vil sige, at man ikke må bo i et sommerhus hele året. Der er dog få undtagelser, fx kan pensionister opnå dispensation til at bo i deres sommerhus hele året. Reglerne skal bl.a. sikre at sommerhusområderne fastholdes som rekreative områder og forhindre, at områderne udvikler sig til parcelhuskvarterer. Hvis der bygges om eller til administreres boligen efter bygningsreglementets bestemmelser for sommerhus. Helårsbolig En helårsbolig er placeret i byzone eller landzone, og har krav om helårsbeboelse. Dvs. at boligen ikke må anvendes eller lejes ud som sommerhus. En helårsbolig administreres efter bygningsreglementet som helårsbolig. I særlige tilfælde kan et helårshus blive omregistreret til fritidshus, medmindre der er en lokalplan for boligen, hvor det fremgår, at boligen skal anvendes til helårsbeboelse eller hvis der er boligmangel i kommunen. 1/5

2 Flexbolig generelt Flexboliger kan være med til at undgå at øsamfund og landsbyer forfalder, og dermed være med til at sikre at ejendomme, der ellers vil stå tomme og forfalde, bliver renoveret og vedligeholdt, da de bliver brugt til fritidsbolig. Dette er der fx eksempler på på Avernakø. Flexboliger kan også give mulighed for at afprøve livet i kommunen/på landet på deltid. Ønsker de at bosætte sig fast, kan de nemt anvende boligen til helårsbeboelse. Fordelen ved at give flexboligtilladelser, er at boligen fortsat skal behandles, som en helårsbolig ved fx tilog ombygninger. Dermed sikres, at boligen opretholder en standard som helårsbolig, og gør det nemt for borgeren at anvende boligen til helårsbolig igen uden yderligere tilladelse fra kommunen. Figur 1- En flexbolig kan anvendes som fritidsbolig og, uden tilladelse fra kommunen, senere anvendes til helårsbolig igen. Boligen vil fortsat være registret som helårsbolig, og skal ved til- og ombygning følge bygningsreglementets bestemmelser for helårsbolig. Den nye lov Flexboligtilladelsen Tidligere var en flexboligtilladelse altid personlig, og fulgte derfor ejeren og ikke selve ejendommen. Blev boligen solgt overgik flexboligen til helårsbolig igen, og en ny ejer skulle derfor søge om en ny flexboligtilladelse, hvis dette var ønsket. Den nye lovgivning giver mulighed for at kommunen kan give flexboligtilladelser, der følger ejendommen. Dermed kan en flexboligstatus fastholdes ved et salg, hvis dette ønskes. Det er op til Kommunalbestyrelsen at beslutte om tilladelsen skal være personlig, følge ejendommen og/eller om tilladelsen skal være tidsbegrænset. Med den forhenværende lovgivning bortfaldt flexboligtilladelsen, når helårsanvendelsen af boligen blev genoptaget. Den nye lov giver mulighed for at tilladelsen ikke bortfalder, når helårsanvendelsen genoptages. Ejer kan dermed få mulighed for frit at veksle mellem helårsbolig og flexbolig, når først der er givet en flexboligtilladelse. Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at flexboligtilladelsen bortfalder, når helårsanvendelsen genoptages. Forhåndstilsagn Den nye lovgivning giver mulighed for at give bindende forhåndstilsagn. Det betyder fx, at købes en helårsbolig med henblik på at den skal fungere som flexbolig, skal køber ikke søge om en endelig flexboligtilladelse, men kan få tilladelsen uagtet om der efter forhåndstilsagnet måtte være sket 2/5

3 ændringer i retningslinjerne for at opnå flexboligstatus. Kommunalbestyrelsen kan beslutte at der kan gives forhåndstilkendegivelser, der kræver en endelig ansøgning, når en helårsbolig skal overgå til flexbolig. Flexbolig i landzone En flexbolig i landzone er, modsat en fritidsbolig, fritaget for at søge om landzonetilladelse, hvis boligen efter 3 år skal anvendes til helårsbolig igen. Medmindre Kommunalbestyrelsen beslutter andet, er en flexbolig, pga. ændringen i planloven, ikke fritaget for en landzonetilladelse ved til- og ombygning, hvorved husets bruttoetageareal ikke overstiger 500 m 2. Denne regel har til formål at sikre at flexboliger ikke udvides til meget store fritidsboliger uden, at der tages hensyn til det omkringliggende landskab. Hvornår kan der ikke gives flexboligtilladelser? Der er i visse situationer, hvor der ikke kan gives flexboligtilladelser. Dette er tilfældet, når der ligger en lokalplan, hvor det fremgår af bestemmelserne, at boligen skal anvendes som helårsbolig. Den eneste måde, hvorpå der kunne opnås en flexboligtilladelse ville være ved at lave en ny lokalplan. Når det i en lokalplan fremgår, at området skal anvendes til helårsbeboelse er dette ofte med den tanke, at det er vigtigt at fastholde et miljø, der ikke fremstår som et sommerhusområde. Ligeledes, er der også oftest tale om områder, hvor det ikke er besværligt, at sælge en bolig med henblik på helårsanvendelse. Er boligen en landbrugsejendom, hvor der jf. landbrugsloven er landbrugspligt, og dermed bopælspligt, kan der ikke opnås flexboligtilladelse. Opmærksomhedspunkter ved flexboliger Gives mange flexboligtilladelser i et område, skal man være opmærksom på, at et området kan gå hen og fungere som et sommerhusområde - hvor der kun i perioder er beboere. I sådanne områder skal kommunen fortsat sikre forsyning og drift på lige niveau med andre områder, hvor der er helårsboliger. Dette betyder en større driftsudgift, for et område, hvor ejerne med stor sandsynlighed er bosiddende i en anden kommune, og dermed ikke betaler kommuneskat i Faaborg-Midtfyn Kommune. Områder, hvor flexboliger tillades, medfører at boligerne, lovligt kan udlejes som sommerhuse. Dette kan ændre miljøet fra helårs-samfund til ferie-samfund, samt være til gene for de der bor i området hele året og har deres hverdag her. Der har været et nyligt fortilfælde, hvor en ejer har udlejet sit hus som sommerhus (ulovligt), til stor gene for naboen (husene er sammenbyggede), der klagede over nye naboer hver uge og støj fra feriegæster (fester i hverdagene mv.). Med lovlige flexboliger, er der ingen mulighed for at afhjælpe en sådan situation. Det kan også have store konsekvenser for velfungerende lokalsamfund, idet at der vil være færre til at understøtte lokale arrangementer, butikker, servicefunktioner mm. Flexboligerne kan være så attraktive fritidsboliger, at boligpriserne stiger til sommerhusniveau, og presser helårsbeboere ud. Flexboliger skal derfor primært ses, som et supplement til områder, hvor det er sværere at sælge boliger til helårsanvendelse. Ovenstående opmærksomhedspunkter kan især få konsekvenser: 3/5

4 Hvis der gives tilladelser til flexboliger, der efterfølgende frit kan veksle mellem flexbolig og helårsbolig. Hvis der gives et bindende forhåndstilsagn, der ikke er tidsbegrænset. Hvis tilladelsen følger ejendommen frem for ejeren. Dette kan i praksis betyde, at boligen vil forblive en fritidsbolig, og at et område kan gå hen og fungere som et sommerhusområde uden at kommunen har væsentlige værktøjer til at ændre den udvikling, da der vil være tale om lovlig anvendelse. Tidsbegrænsede flexboliger giver derimod ofte en usikkerhed hos ejerne ift. køb af en bolig med henblik på at få en flexboligtilladelse. Ønsker ejer at en flexbolig på sigt skal anvendes til helårsbeboelse kræver det, at ejeren på forhånd ved, hvornår de forventer at flytte ind i boligen. Dette kan fx afhænge af, hvornår de kan få arbejde i området, gå på pension eller få solgt deres anden bolig. Ved at give personlige flexboligtilladelser uden tidsbegrænsning, giver det mulighed for at ejer kan benytte flexboligen, så længe vedkommende vil. Samtidig giver det mulighed for at områder med helårsboliger på sigt ikke overgår til områder, der fungerer som sommerhusområder, da tilladelsen ikke er permanent, idet det vil kræve en ny flexboligtilladelse ved salg eller når boligen har været anvendt som helårsbeboelse. Flexboliger i Faaborg-Midtfyn Kommune Der er siden 2014 givet 54 flexboligtilladelser, 174 forhåndstilkendegivelser og 37 afslag. Stort set samtlige ansøgninger er boliger placeret i Faaborg-egnen, hvor der primært har været interesse for flexboliger i Faaborg, Dyreborg, Faldsled, Bøjden og Horne (se Bilag 2). Mange af forhåndstilkendegivelserne er blevet givet i forbindelse med at ejendomme er blevet sat til salg. Flexboligloven eksisterende retningslinjer i Faaborg-Midtfyn Kommune - Der kan gives tilladelse til flexbolig i hele Faaborg-Midtfyn Kommune, på nær Bjørnø 1, og hvis ejendommen overholder anden gældende lovgivning. - Tilladelserne er personlige og følger derfor ejeren og ikke ejendommen. Sælges ejendommen skal den nye ejer søge om en ny tilladelse, hvis dette ønskes. - Der skal søges om ny flexboligtilladelse, hvis ejer efter at have anvendt det til helårsbeboelse igen ønsker en flexbolig. - Ejer kan søge om en forhåndstilkendegivelse, der kræver en endelig ansøgning, hvis ejer ønsker at få en flexboligtilladelse. Anbefaling På baggrund af ovenstående notat, anbefaler administrationen, at fastholde eksisterende retningslinjer, med en tilføjelse om, at: Der kan gives et bindende forhåndstilsagn, der er personligt og tidsbegrænset til 6 måneder, til en køber, der ønsker at erhverve en bolig med henblik på flexbolig. Dermed kan køber gives en sikkerhed for at få en flexboligtilladelse, når boligen erhverves men henblik på flexbolig. Ved at fastholde at flexboligtilladelser skal være personlige vil en ejendom ikke permanent kunne anvendes til fritidsbolig. Dermed kan det sikres, at boliger og boligområder i Faaborg-Midtfyn Kommune, der i dag er tiltænkt til helårsanvendelse, på sigt ikke fungerer som sommerhusområder. Det giver Kommunalbestyrelsen mulighed for at navigere i kommunens udvikling. Opleves der fx en markant 1 Ved udarbejdelsen af retningslinjerne i 2014 ønskede borgerne på Bjørnø ikke, at der kunne opnås flexboligstatus, for at sikre at øen ikke overgik til en ferieø, hvor bl.a. eksisterende faciliteter ikke kan opretholdes. 4/5

5 forøgelse af antallet af flexboliger i et område eller at der er øget efterspørgsel på helårsboliger, kan retningslinjerne ændres. Det anbefales at revidere retningslinjerne igen om 2 år. Derudover anbefales det, at: flexboliger ikke fritages for en landzonetilladelse ved til- og ombygning, hvorved husets bruttoetageareal ikke overstiger 500 m 2, for derved at sikre, at der ikke bygges store boliger til fritidsformål i det åbne land uden at der tages hensyn til landskabet og ejendommes øvrige omgivelser. 5/5