Redegørelse for styringsdialog mellem de almene boligorganisationer og Aabenraa Kommune

Transkript

1 Forvaltnings Sekretariatet Dato: Sagsnr.: 16/37105 Dok.løbenr.: 59755/17 Sagsbehandler: Tom Wienke Direkte tlf.: Redegørelse for styringsdialog mellem de almene boligorganisationer og Aabenraa Kommune Indledning Redegørelsen omhandler de væsentligste emner fra styringsdialogmøderne mellem de almene boligorganisationer og Aabenraa Kommune, som er tilsynsmyndighed for området. I Aabenraa Kommune har vi otte boligorganisationer, som er følgende: BoligSyd Aabenraa Nye Boligforening Rødekro Boligforening Aabenraa Andelsboligforening Kolstrup Andelsboligforening Rødekro Lejerbo DVB Syd Der er afholdt individuelle styringsdialogmøder i november og december 2016 med hver boligorganisation. Hver boligorganisation har indsendt en dokumentationspakke, som indeholdt styrringsrapport, årsregnskab, årsberetning og revisionsprotokollat. Redegørelsen er bygget op efter samme struktur, som dialogen på møderne har fulgt, hvilket er: Årsregnskab og økonomi Udlejningssituationen Fremtidsplaner for organisationen og afdelingerne Aftaler Eventuelt Til sidst er der et afsnit med andre emner, som fremkom under dialogen. Styringsdialogen har taget sit afsæt i senest aflagte regnskab, samt med den viden der er fra regnskabsåret og frem til dialogmødet.

2 Årsregnskab og Økonomi BoligSyd Årsregnskab og økonomi blev gennemgået ud fra årsregnskab for Administrationsbidraget var steget en del i forhold til sidste år, hvilket skyldes afledte fusionsudgifter i forbindelse med sammenlægningen af Aabenraa Almene Boligselskab og Padborg Boligforening, der blev fusioneret fra starten af Der har i forbindelse med fusionen været fokus på effektiviseringer. Blandt andet har man flyttet kontor, hvilket forventes at give færre omkostninger i Det overordnede billede af forholdet mellem bygningernes stand og henlæggelser til vedligehold, opsamlet resultat og lejeledighed ser fornuftig ud. Dog skal det bemærkes, at afdeling 054, har et forøget negativt opsamlet resultat, hvilket blandt andet har sin baggrund i manglende udlejning. Afdelingen har dog i dele af 2016 været fuldt udlejet, hvorfor det opsamlede resultat forventes forbedret. Afdeling 008, 021 og 042 er alle i kommunens rating forbedret, så de nu er acceptable, hvor de før var under opmærksomhed. Der arbejdes på, at sammenlægge afdelinger, så de bliver mere modstandsdygtige. Aabenraa Nye Boligforening Der blev taget udgangspunkt i regnskab fra 1. juli 2014 til 31. juni 2015, suppleret med viden frem til mødet. Boligforeningen har umiddelbart ikke de store udfordringer. Dispositionsfonden, som var negativ i foregående regnskabsår er stadig negativ, men i kraftig bedring, hvilket forventes at forsætte. Henlæggelserne set sammen med den bygningsmæssige tilstand er acceptabel. Rødekro Andelsboligforening Årsregnskabet for 2015, suppleret med viden frem til mødet, var udgangspunkt for dialogen. Både i boligforeningen og afdelingerne er der en sund økonomi. Arbejdskapitalen i boligforeningen er fornuftig og dispositionsfonden ligger over det dobbelte af hvad der må opkræves til. Sag vedr. kloaksystem i afdeling 004 er sat på stand by og afventer nærmere undersøgelser. Der er ikke pt. udfordringer med kloaksystemet. Boligforeningen sørger for løbende udskiftning af hvidvarer i alle afdelinger, hvilket foretages ca. hvert 12 år. Den bygningsmæssige tilstand sammenholdt med henlæggelserne ser acceptabel ud. Dog følges udviklingen i afdeling 001. Aabenraa Andelsboligforening Udgangspunktet for dialogen var årsregnskab for 2015, suppleret med viden frem til mødet. Boligforeningens dispositionsfond er forsat negativ. Den er dog forbedret i 2016 og forventes at være positiv ved regnskabsårets afslutning. Arbejdskapitalen i Side 2 af 9

3 boligforeningen er forsat negativ, men er dog forbedret. For generelt at forbedre boligforeningens økonomi, vil der blive reguleret i administrationsbidraget, samt forsat være fokus på effektiviseringer. I forhold til den økonomiske tilstand udtrykker boligforeningen bekymring om, at der planlægges byggeri af flere boliger, da det potentielt kan betyde tomgang i foreningens boliger, hvilket vil påvirke økonomien. Henlæggelserne i afdelingerne er generelt steget i regnskabsåret og sammenholdt med den bygningsmæssige stand, så er der kun afdeling 016, der ser udfordret ud. Byrådet har dog godkendt renoveringssag for afdelingen, hvilket vil gøre, at den udvikler sig positivt. 2/3 af afdelingerne ser fornuftige ud, mens den sidste 1/3 har forskellige udfordringer, som det forsøges at rette op på. Enkelte af de afdelinger, der befinder sig i den sidste 1/3 er dog forbedret, men hører stadig til den udfordrede kategori. De udfordrede afdelinger har følgende udfordringer: Afdeling 18 - har negativt opsamlet resultat, som er væsentligt forbedret. Der er dialog med LBF i forhold til forbedring af afdelingen Afdeling 19 har negativt opsamlet resultat. Forventes nedbragt over huslejen Afdeling 20 har negativt opsamlet resultat. Forventes nedbragt over huslejen Afdeling 21 rating er forbedret, men der er udfordringer i forhold til udlejning, da det dels er uden for byen, men samtidig er toværelses lejemål på 1. sal Afdeling 25 har primært udlejningsproblemer i forhold til to lejligheder. Den ene fordi den ikke er indrettet ordentlig og samtidig stor. Afdeling 28 har negativ opsamlet resultat, der er forværret i regnskabsåret. Afdelingen er udfordret ved at have en børnehave, som kommunen betaler for frem til og med Opsiges aftalen her, så vil afdelingen blive økonomisk udfordret, hvorfor der er fremsendt ansøgning om godkendelse af frasalg af børnehaven. Videre tiltag afventer beslutning i forhold til ansøgningen. Afdeling 31 har negativ opsamlet resultat, hvilket skyldes tomgang. Der arbejdes på at løse tomgangsproblemet. Når foreningens dispositionsfond er i stand hertil, vil man hjælpe afdelingen økonomisk. Kolstrup Boligforening Styringsdialogen tog sit afsæt i regnskab for 2015, suppleret med viden frem til mødet. Arbejdskapitalen i boligforeningen er ikke udfordret for nuværende. Dispositionsfonden er negativ, hvorfor der blev søgt om dispositionsfondsfritagelse for sidste regnskabsår. På baggrund af dispositionsfondsfritagelsen og huslejestigning til dispositionsfonden, forventes den at bedres. I forhold til den økonomiske tilstand udtrykker boligforeningen bekymring om, at der planlægges byggeri af flere boliger, da det potentielt kan betyde tomgang i foreningens boliger, hvilket vil påvirke økonomien. Side 3 af 9

4 Der er generelt fokus på effektiviseringer i boligforeningen. Dels grundet økonomien, men også på baggrund af regeringens 2020-plan, hvor boligorganisationerne under et skal spare 1,5 mia. kr. Henlæggelserne i afdelingerne er generelt steget i regnskabsåret og ca. 50 % har en fornuftig henlæggelse til vedligehold, holdt op mod bygningernes stand. Der er forskellige udfordringer i 3/5 af afdelingerne, mens de sidste 2/5 ser fornuftige ud. Udfordringerne for afdelingerne er følgende: Afdeling 1 henlæggelserne sammenholdt med bygningsstand gør, at der er opmærksomhed på afdelingen. Afdelingen har negativt opsamlet resultat, hvilket forventes nedbragt over huslejen og afviklet over 10 år Afdeling 2 henlæggelserne sammenholdt med bygningsstand gør, at der er opmærksomhed på afdelingen Afdeling 3 har negativ opsamlet resultat, som primært henfører til Forventes nedbragt potentielt over huslejen Afdeling 4 henlæggelserne sammenholdt med bygningsstand, samt negativt opsamlet resultat er udfordringen for afdelingen. Der er igangsat renovering og som følge heraf forventes både bygningsstand og opsamlet resultat forbedret over huslejen Afdeling 11 henlæggelser sammenholdt med bygningsstand. Nye vinduer isat, så bygningsstand bør være forbedret ved næste dialogmøde Afdeling 13 har negativt opsamlet resultat. Er nedbragt en del i 2015 og boligforeningen dækker underskuddet, da huslejen er steget i afdelingen Afdeling 15 har stort negativt opsamlet resultat. Skyldes dels, at renovering er i gang, hvorfor det ikke give det sande billede. Reguleringskonto skal være med til at forbedre det opsamlede resultat. Der er en voldsgiftssag i forbindelse med renoveringen og det er aftalt med LBF, at udgift hertil sættes på skema C Afdeling 17 henlæggelserne sammenholdt med bygningsstand gør, at der er opmærksomhed på afdelingen Afdeling 18 henlæggelserne sammenhold med bygningsstand gør, at der er opmærksomhed på afdelingen Afdeling 19 har negativt opsamlet resultat. Forventes nedbragt over huslejen Afdeling 20 afdelingen er udfordret af tomgang, negativt opsamlet resultat, samt en ubalance mellem henlæggelserne sammenholdt med bygningsstand. Der er foretaget huslejestigning. Ud over dette er der et renoveringsprojekt i gang med støtte fra LBF skema A er sendt til kommunen Afdeling 23 tomgang gør, at der er opmærksomhed på afdelingen Afdeling 24 har negativt opsamlet resultat, samt tomgang. Tomgang er i bedring og resultat forventes nedbragt over 10 år over driften og huslejen. Huslejestigning dog ikke nu, da det vil påvirke tomgangen Afdeling 25 har negativt opsamlet resultat. Skyldes primært udgift til uopdaget læk på vandrør. En del af udgiften er godtgjort i regnskabsår Herudover forventes opsamlet resultat nedbragt over huslejen Afdeling 26 har negativt opsamlet resultat. Skyldes primært, at der ikke var blevet opkrævet for tomgangsleje ved kommunen i Det er sket i 2016, hvorfor resultatet forventes forbedret Side 4 af 9

5 Afdeling 27 har negativt opsamlet resultat. Skyldes ekstraordinære udgifter i forbindelse med oprettelse af byggesjusk. Forventes afviklet over driften Ud over ovenstående påpegede boligforeningen, at børnehaven i afdeling 12 er en udfordring for at få økonomien til at hænge sammen i afdelingen. Børnehaven står tom og kan den ikke udlejes til andet formål, så ligger der en ansøgning ved kommune om godkendelse af frasalg. Årsregnskabet for perioden 1. maj 2014 til 30. april 2015, suppleret med viden frem til mødet, var udgangspunkt for dialogen. Arbejdskapitalen var faldet en anelse på trods af, at der på sidste års møde blev fortalt, at der var gjort tiltag i forhold til denne. Tiltagene slår dog først igennem i det næste regnskabsår, hvorfor man forventer, at kunne fremvise en positiv udvikling. Dispositionsfonden har en positiv udvikling og der opkræves forsat hertil. Det generelle indtryk af økonomien i afdelinger, er at det ser godt ud. Dette gør sig også gældende for forholdet mellem henlæggelser sammenholdt med bygningsstanden. Boligforeningen har pt. ikke planer om huslejestigning nærmere det modsatte. Lejerbo Udgangspunktet for dialogen var boligforeningens regnskab for perioden 1. maj 2014 til 30. april Organisationens økonomi ser godt ud, herunder dispositionsfond og arbejdskapital. Arbejdskapitalen vil dog komme under pres med den forestående kapitaltilførselssag til afdeling 466. Afdeling 466 er udfordret af et negativt opsamlet resultat, men dette forbedres gennem kapitaltilførselssag i forbindelse med renoveringen. Henlæggelserne sammenholdt med bygningsstanden ser fornuftig ud for alle tre afdelinger i boligforeningen. DVB Syd Årsregnskabet for perioden fra. 1. januar 2014 til 30. december 2014 suppleret med viden frem til mødet, var udgangspunkt for dialogen. Grunden til årsregnskab for 2014 er anvendt er, at det på mødets tidspunkt ikke forelægger regnskab, da regnskabsperiode er ændret, så der først forlægger regnskab pr. 30. juni 2016 (ikke klar på mødetidspunktet). Dispositionsfonden er styrket på grund af godkendte dispositionsfondsfritagelser, men den er stadig under pres. Lidt over halvdelen af boligforeningens 13 afdelinger ser fornuftige ud, mens den sidste del er udfordret på forskellig vis. Udfordringerne er følgende: Afdeling afdelingen er udfordret af tomgang, negativt opsamlet resultat, samt en ubalance mellem henlæggelserne sammenholdt med bygningsstand. Side 5 af 9

6 Der er forskellige tiltag i gang i forhold til afdelingen. Fritliggende huse i afdelingen, som er beliggende i Haderslev Kommune er sat til salg og et salg vil påvirke afdelingen positivt. Der arbejdes på en renoveringssag for boliger beliggende i Rødekro med henblik på at gøre dem attraktive og minimere tomgangen i dem. En tomgang der påvirker hele afdelingens økonomi. LBF er ansøgt om kapitaltilførselssag for at nedbringe det negative opsamlede resultat i afdelingen. I forbindelse med eventuel renovering, kan garantistillelse komme på tale Afdeling 010 henlæggelserne sammenholdt med bygningsstanden og tomgangsleje. Tomgangslejen er specielt målrettet boligerne i Vilsbæk. De er dog til salg og der er interesseret køber. Et salg vil påvirke både det samlede bygningstilstand, samt tomgangslejen positivt Afdeling 011 afdelingen ser som sådan ikke udfordret ud, men billedet snyder, da det er kommunen, der betaler for tomgangen i afdelingen. Afdelingen består af en bygning beliggende på Okslundvej i Padborg. Byrådet har i december 2016 godkendt, at afdelingen må sælges. Afdeling 012 henlæggelserne sammenholdt med bygningsstanden. Det skyldes blandt andet lav vurdering af nogle tage i afdelingen, der er fyldt med mos. Undersøgelser i forhold hertil er i gang Afdeling 020 afdelingens bygning er i ringe stand og der er et negativt opsamlet resultat. Afdelingen er et bofællesskab, som kommunen har benyttet, men som har stået tom over en periode. Afdelingen stopper betaling af ejendomsskat, da der ikke er økonomi hertil. Der er søgt om kapitaltilførsel ved LBF. Endvidere er grunden forurenet. Der er dog ikke påbud om oprensning, da den er købt forurenet. Forureningssagen ligger pt. ved Region Syddanmark. Der er dialog mellem boligforening og kommunen i forhold til afdelings forsatte drift Udlejningssituationen BoligSyd Udlejningssituationen er pæn og er som sådan ikke udfordret. Organisationen gav udtryk for, at de ofte ikke ser udfordringer i at udleje i landsbyerne, så længe de er vedligeholdte. Med vedligeholdte menes der specielt de grønne områder. Derfor er det vigtigt, at dette er en prioritet hos kommunen. Aabenraa Nye Boligforening Der er ingen udfordringer i forhold til udlejning af boliger. Rødekro Andelsboligforening Der er ingen udfordringer i forhold til udlejning af boliger. Aabenraa Andelsboligforening Der er stadig udfordringer i forhold til nogle afdelingers lejeledighed jf. ovenfor. Der arbejdes på forskellige tiltag i forhold til afdelingerne. Langt den største del af afdelingerne har dog en pæn udlejning. Side 6 af 9

7 Kolstrup Boligforening Generelt ser udlejningen for organisationen pæn ud. Kun i fire afdelinger er der udfordringer med tomgangen. Udfordringen er angivet ovenfor i forbindelse med årsregnskabet. Der er ingen udlejningsproblemer, da alt er udlejet. Lejerbo Ingen udlejningsproblemer i andre afdelinger end 466. Det er forventet, at renovering af afdelingen vil medføre mindre tomgang. DVB Syd Der er udfordringer med udlejningen i tre afdelinger. Organisationen har dog fokus herpå. Fremtidsplaner for organisation og afdelinger BoligSyd Boligsyd er stadig meget interesseret i at etablere Fjordbakkerne i Aabenraa By. Ud over det, arbejdes der med effektiviseringer. Aabenraa Nye Boligforening Afdelingsbestyrelsen er informeret om, at det kunne være fornuftigt, at indgå i fusion med BoligSyd. Der er dog pt. ikke interesse herfor i afdelingen. Rødekro Andelsboligforening Boligforeningen er stadig meget interesseret i flere boliger i Rødekro. De følger forsat udviklingen i forhold til udstykning på Fladhøjparken, da det ligge tæt på skolen og derfor vil være attraktivt. Man vil gerne have en busforbindelse ud til Birkeparken i den sydvestlige del af Rødekro. Der mangler tilbagemelding fra kommune vedr. mulighed. Aabenraa Andelsboligforening Organisationen vil forsat have fokus på potentiale for effektiviseringer. Kolstrup Boligforening Der er stadig interesse i etape II på Barsøvænget, ligesom man følger Campusområdet og vil agere, hvis nødvendigt. Man glæder sig til byggeriet på Cimbriagrunden står færdigt og en ny afdeling med 104 boliger er klar (etape I og II). Alt lys er pt. ved at blive gennemgået af en EL-ingeniør med henblik på udskiftning til LED. Side 7 af 9

8 Der er stadig et ønske om, at etablere solceller ved Skovbo Lejerbo Der er planer om udskiftning af vinduer i afdeling 438 i løbet af På sigt kunne det være interessant med flere boliger på Engparken, hvis der viser sig behov. DVB Syd Det største fokuspunkt er genopretning af afdelingerne, der er udfordret. Ud over dette arbejdes der med potentialet for effektiviseringer. Aftaler Rødekro Andelsboligforening Det blev aftalt, at Tom Wienke følge op på, hvorfor der ikke er modtaget svar vedr. busforbindelse ud til Birkeparken (den 9. december 2016 er der sendt svar til boligforeningens formand). Martin Andreasen fremsender yderlige oplysninger i forhold til ansøgning om solceller ved Skovbo (sket efterfølgende). Andet der fremkom under mødet BoligSyd Fællesdialogmødet blev evalueret og der blev givet udtryk for, at det var et meget overfladisk møde, som sagtens kunne være bedre og med mere indhold. Aabenraa Andelsboligforening Boligforeningen afventer stadig afgørelse i forhold til de kommunale stier, der er overdraget til bogligforeningen, men som de ikke mener er deres. Kolstrup Boligforening Boligforening ser gerne at beplantningen ved Frueløkke beskæres for at give et bedre udsyn til de renoverede boliger på Høje Kolstrup. Området ser generelt tilvokset ud. Boligforeningen har indgået en aftale med TÆNK om økonomisk rådgivning. Lejerbo Lejerbo er med i et samarbejde om gældsrådgivning. Der har dog ikke været den store aktivitet i forhold til dette tiltag. Generelt Der er bekymring i forhold til påvirkningen af det nye kontanthjælpsloft og hvordan det har indflydelse på de beboere, der i forvejen er svagt stillede. Side 8 af 9

9 Der mangler tilbagemelding på en fast kontaktperson i kommunen i forbindelse med udsættelsessager. Side 9 af 9