Byrådet. Udskrift af beslutningsprotokollen. Mødet den Punkt

Transkript

1 Punkt 18. Himmerland Boligforening - Ravnkildevej (afd. 50), Blåkildevej (afd. 51) og Fyrkildevej (afd. 52) almene familieboliger - Renoverings- og driftsstøttesag med kapitaltilførsel og huslejestøtte - Ansøgning om støtte (skema A) Teknik- og Miljøudvalget indstiller til byrådet, at helhedsplanen Kildeparken 2020 godkendes som ramme for de renoveringsarbejder, der er omfattet af gennemførelse af hele helhedsplanen, og som indeholder renoveringsarbejder, der vil strække sig over en 10 årig periode, at den økonomiske ramme for renoveringsudgifterne indeholdt i helhedsplanen, udmeldt fra Landsbyggefonden udgør kr. fordelt med kr. til afdeling 50, kr. til afdeling 51 og kr. til afdeling 52, at helhedsplanens renoveringsinitiativer gennemføres i etaper, hvoraf Sundheds- og Kvartershuset netop er gennemført som etape 1, at der nu igangsættes en etape 2 med den dertil hørende økonomi på i alt kr, fordelt med kr. i afdeling 50, kr. i afdeling 51 og i afdeling 52, som ansøgt i skema A og redegjort for i samarbejde med Landsbyggefonden, at der stilles den nødvendige kommunegaranti for realkreditlån til finansieringen, at Aalborg Kommune bevilger et rente og afdragsfrit lån på kr. som led i en kapitaltilførsel til afdeling 50 og 51(særlig driftsstøtte), og at gennemførelse af fremtidige etaper i helhedsplan Kildeparken 2020 tages til efterretning med henblik på senere stillingtagen efter endt projektudvikling er sket og finansiering kan nærmere præciseres af Himmerland Boligforening og Landsbyggefonden, Magistraten anbefaler indstillingen. Anne-Dorte Krog var fraværende. Sagsbeskrivelse Bygherre: Himmerland Boligforening, afdeling 50, 51 og 52. Himmerland Boligforenings afdelinger på Ravnkildevej, Blåkildevej og Fyrkildevej er en del af en større byplan fra 1960 erne, som lå til grund for udbygningen af det østlige Aalborg. Området, i daglig tale Kildeparken, er beliggende mellem Smedegårdsvej og Humlebakken og består af både etageboligbebyggelse og gårdhavehuse. Helhedsplanen Kildeparken 2020 indeholder som navnet indikerer tiltag og initiativer, der strækker sig over en årrække. Derfor har man også fra Boligorganisationens og fra Landsbyggefondens side valgt at helhedsplanens udmøntning skal ske i etaper. Første etape af helhedsplanen var gen-

2 nemførelsen af Sundheds- og Kvartershuset, som netop er taget i brug, og som allerede har tilført det østlige Aalborg et markant løft og en åbning til boligområdet i forhold til sin omverden. Anden etape er den del af helhedsplanen, som denne indstilling omhandler, nemlig den fysiske renovering og forandring af de eksisterende boligblokke og gårdhavehusene og den fysiske struktur i friarealerne og adgangsforhold. Senere etaper til gennemførelse af den fulde helhedsplan beskrives i nedenstående afsnit om fremtidig udviklingsplan og er ikke indehold i nærværende renoveringssag (2. etape). Afdelingerne er med i det boligsociale projekt 9220 Aalborg Øst sammen med 9 andre afdelinger tilhørende 4 boligorganisationer. Aalborg Kommune deltager i det boligsociale projekt, som støttes efter almenboliglovens 91a fra Landsbyggefondens pulje om tilskud til social- og forebyggende indsatser. Bebyggelserne er meget nedslidte, og en byggeteknisk gennemgang har vist, at der ligeledes er alvorlige byggetekniske skader og svigt. Boligerne i området er utidssvarende og friarealerne trænger til genopretning. Afdelingernes drift lider under store udgifter til opvarmning, ligesom afdelingerne har store tab på grund af fraflytning. Der er behov for en omfattende renovering, herunder ændringer i bygningernes facadeudtryk og afdelingernes fysiske struktur for så vidt angår friarealer og adgangsforhold. Der er behov for at tilvejebringe en større variation i boligudbuddet, både i forhold til varierede boligstørrelser og boligernes egnethed i forhold til ældre og handicappede. De tre afdelinger består af 1060 familieboliger fordelt i ca. 50 boligblokke og 155 gårdhavehuse fordelt med hhv. 71 stk. i afdeling 50 og 84 stk. i afdeling 51. Boligerne har størrelser fra 1 til 4 rums boliger, hvoraf 25% af alle boliger er 1- og 2- rums boliger. Afdeling 50 og 51 har hver deres fælleshus og garageanlæg. I tilknytning til afdeling 52 og som 1. etape af helhedsplanen Kildeparken 2020 er Sundheds- og Kvartershuset opført på hjørnet af Fyrkildevej og Humlebakken. Det fremtidige boligudbud varieres bl.a. ved at omdanne dele af bebyggelsen fra etagehusblokke til rækkehuse. Der etableres nye adgangsforhold og haver. Ligeledes vil udearealerne omkring gårdhavehusene blive renoveret. Alle eksisterende betonflader i boligblokkede udskiftes med nye elementer med bedre isoleringsgrad og tidssvarende arkitektonisk udtryk. I gårdhavehusene sikres det nuværende facadeudtryk med en byggeteknisk opgradering, så fugtproblemer fjernes. Der tilstræbes større vinduesarealer i både etagebebyggelsen og i gårdhavehusene både for at skabe bedre udsyn fra boligerne, men i særdeleshed også som kriminalpræventivt tiltag. De førnævnte rækkehuse bliver et nyt tiltag i boligområdet, ligesom der kan blive mulighed for etablering af f.eks. bofællesskaber i de eksisterende gårdhavehuse.

3 Alle stuelejligheder i boligblokkene etableres som tilgængelighedsboliger, så de opfylder de gældende bestemmelser, der er for boligindretning til ældre og fysisk handicappede. Den byggetekniske gennemgang konstaterer ligeledes et alvorligt behov for at fremskynde nødvendige vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. Arbejder, som ikke er omfattet af Landsbyggefondens støtte. 75 % af alle boliger på 1. sal og alle 155 gårdhavehuse i Kildeparken vil således gennemgå ustøttet renovering af badeværelser, udskiftning af køkkener, gulve, tekniske installationer m.v., så disse arbejder kan gennemføres samtidig med den støttede renovering. Som initiativ til at styrke såvel de organiserede som de uorganiserede idræts- og fritidstilbud i det østlige Aalborg opføres en sportshangar i forbindelse med gennemførelsen af 2. etape af helhedsplanen. En sportshangar vil endvidere understøtte den boligsociale helhedsplan 9220 Aalborg Øst. Sportshangaren er stadig under udvikling i tæt samarbejde med bl.a. Lokale- og Anlægsfonden, Aalborg Kommune, SIFA, AaB, Dansk Idræts Forbund m.fl. Udviklingsarbejdet støttes af Fonden Realdania og Landsbyggefonden er indstillet på at indgå i en medfinansiering af projektet. Fremtidige etaper indeholdt i Helhedsplanen Kildeparken 2020 I Helhedsplanen Kildeparken 2020 fremgår også projekter og udviklingsområder, som ligger udenfor nærværende ansøgning om godkendelse af skema A. Tiltag, der forudsætter videre udvikling i takt med den øvrige byudvikling af det østlige Aalborg, herunder tilvejebringelse af finansiering. Det er bl.a. Himmerland Boligforenings hensigt at etablere en ny type bolig, erhvervsboliger, hvor beboeren fra egen bolig får mulighed for at drive virksomhed, f.eks. frisørsalon, webshop, liberalt erhverv eller lignende. Hensigten er at opføre lette tilbygninger i tilknytning til boliger i stueetager, hvorfra erhvervet kan drives. Der er i øjeblikket nedsat en arbejdsgruppe med repræsentanter fra Aalborg Kommune, Erhvervsnetværk i Aalborg og foreningslivet i og omkring Kildeparken. Det undersøges, med støtte fra Realdania, om og hvordan etablering af erhvervsboligerne kan understøtte et bedre grundlag for iværksætteri i området. Erhvervsboligerne vil understøtte den fremtidige efterspørgsel efter boliger i området og tænkes som et supplement til de øvrige udbygningsaktiviteter, der kommer til at foregå i det østlige Aalborg frem mod Eksempelvis etablering af letbane, udvidelse og udvikling af Aalborg Universitet og universitetsområdet og byggeriet af det nye supersygehus, samt hensyntagen til de udviklingstendenser, som konkurrencen City in Between i øvrigt har peget på. Helhedsplanen Kildeparken 2020 tager højde for de udviklingstendenser, der er på vej i det østlige Aalborg, idet det på sigt forventes at være behov for at områdets mangfoldighed styrkes med nye boliger. Boliger, som tænkes opført som påbygning på tage eller udfyldningsbyggeri mellem de eksisterende blokke. Det kan ske som privat byggeri eller som støttet byggeri indenfor rammerne af City in between om udviklingen af det østlige Aalborg, der bl.a. forudsætter boligudbygning. For at skabe liv i området er det ønsket, at de eksisterende 3 blinde boligveje sammenbindes til et sammenhængende vejsystem for området, der kan give adgang til gennemkørende sivetrafik for

4 både biler og busser, idet et sådan initiativ vil medføre en væsentligt kriminalpræventiv virkning. Det er vigtigt at kobling til det overordnede vejnet belyses, for at synliggøre en hensigtsmæssig afvikling af trafikken. En opgradering af Astrupstien, så den vil kunne omfatte kollektiv trafik, vil bidrage til en bedre sammenbinding af området med byområdet syd for Universitetsboulevarden. Udviklingen af dette tiltag forudsættes at kunne ske inden for rammerne af City in between konkurrencen om udvikling af det østlige Aalborg, der bl.a. forudsætter ændring af bydelens trafikstruktur. Der skal, i forbindelse med opgradering af Astrupstien, udarbejdes en trafikal helhedsplan for bydelen for at belyse de trafikale aspekter og konsekvenser for alle trafikantgrupper. Med en særlig bevilling har Landsbyggefonden støttet en forundersøgelse af mulighederne for etablering af et system for lokal håndtering af regnvand. Undersøgelsen har vist, at de lokale forhold giver mulighed for at hele området i princippet kan frakobles det offentlige system ved etablering af kanaler, søer og nedsivningsområder, som tillige kan styrke områdets herlighedsværdier. Dele af det eksisterende kloaksystem skal fornyes i forvejen, men en LAR løsning (lokal håndtering af regnvand) vil betyde en merudgift og øget behov for finansiering, som p.t. ikke er til stede, bl.a. fordi Landsbyggefonden ikke kan yde støtte til de fysiske arbejder. Det er en forudsætning for gennemførelsen af sportshangaren og de øvrige fysiske tiltag indeholdt i helhedsplanen kildeparken 2020, at projekterne kan indpasses i den fremtidige planlægning for området, hvilket forventes fastlagt i forbindelse med den kommende revision af kommuneplanen. Videreudvikling og gennemførelse af helhedsplanen vil ske i tæt dialog mellem Aalborg Kommune og Himmerland Boligforening. En projektgruppe skal igennem den tætte dialog løbende lave aftaler f.eks. omkring arkitektur og bæredygtighed, som der normalt sættes krav om i støttet byggeri. Det vil omfatte de fleste af helhedsplanens elementer: renovering af de eksisterende etageboligblokke og gårdhavehusene, nye byggerier fx Sportshangaren, friarealerne mv. Helhedsplanen og renoveringen af Kildeparken er af en sådan størrelse og karakter, at der kræves en løbende dialog i takt med at de forskellige dele af helhedsplanen udvikles til realisering. Derfor anbefales det, at der tages forbehold for krav til arkitektur og bæredygtighed i helhedsplanens ovenstående forskellige elementer og dermed afventer en drøftelse af dette med Teknik- og Miljøforvaltningen inden udlicitering af byggearbejderne indeholdt i renoveringsprojektet (etape 2). Landsbyggefonden har den 17. oktober 2012 udmeldt en skitse til tilsagn om huslejestøtte og driftsstøtte til renoveringen (skema A) i alle 3 afdelinger. Det forudsættes desuden, at behovet for kapitaltilførsel kan dækkes med kr. til brug for indfrielse af eksisterende lån. Himmerland Boligforening, Aalborg Kommune og Landsbyggefonden har været i dialog om Helhedsplanen Kildeparken 2020 side 2008, da samarbejdet omkring Sundheds- og Kvartershuset startede som en 1. etape af den samlede helhedsplan. Økonomi

5 Den samlede renoveringsudgift for afdelingerne er beregnet til ca. 1,35 mia. kr. svarende til kr. pr. m 2 for afdeling 50, kr. pr. m 2 for afdeling 51 og kr. pr. m 2 for afdeling 52. Kapitaltilførsel Boligforeningen oplyser, at der i forbindelse med sagen skal ske en kapitaltilførsel til afdeling 50 og 51 til forholdsmæssig indfrielse af lån svarende til ca kr., hvoraf Aalborg Kommunes andel ville udgøre ca kr. Kapitaltilførslen vil ske efter nedenstående såkaldte 1/5-model: Aalborg Kommune Rente- og afdragsfrit lån 20% kr. Realkreditinstitut Rente- og afdragsfrit lån 20% kr. Landsbyggefonden Lån fra Landsdispositionsfonden 20% kr. Landsbyggefonden Tilskud fra Landsdispositionsfonden 20% kr. Boligorganisationen Tilskud fra egen dispositionsfond 20% kr. I alt 100% kr. Det kan i den forbindelse oplyses, at der til afdeling 52 er ydet kapitaltilførsel i forbindelse med gennemførelsen af 1. etape af helhedsplanen. Aalborg Kommunes andel var kr. Aalborg Kommunes medvirken i nærværende kapitaltilførsel er betinget af de øvrige parters medvirken. Huslejekonsekvenser Landsbyggefonden har den 17. oktober 2012 taget foreløbig stilling til huslejestøtte og driftsstøttelån til afdelingerne. Landsbyggefonden tager forbehold i forhold til en endelig gennemgang af finansieringen. Det er oplyst, at Himmerland Boligforening på baggrund af udmeldingen fra Landsbyggefonden har forudsat, at den gennemsnitlige fremtidige husleje udgør 755 kr. pr. m 2 årligt for alle afdelinger. Finansiering: Renoveringsudgift i alt Renoveringsudgift etape 2 Støttede realkreditlån 1) Ustøttede realkreditlån Egen finansiering og tilskud 2) Kapitaltilførsel til driften (se ovenfor) Kommunal Garanti Maks. 3) - - Kr. - - Ravnkildevej Blåkildevej Fyrkildevej Skema B Forklaring til skemaer: 1) Lånet bevilges af Landsbyggefonden. Ydelsesstøtten betales fuldt ud af fonden.

6 2) Det samlede beløb for begge afdelinger består af egenfinansiering i form af tilskud fra egen trækningsret, forbrug af henlæggelser på og forbrug fra reguleringskonti. Desuden indeholder beløbet lokalt støttede lån. 3) Kommunen skal for de støttede lån garantere for den del af lånene, der ligger ud over 60% af ejendommens værdi. Landsbyggefonden regaranterer for halvdelen af kommunens eventuelle tab. Garantiforpligtelsen er beregnet foreløbigt af realkreditinstitutterne. Landsbyggefonden har ønsket sagen fremmet, hvorfor der ikke foreligger nogen egentlig finanseringsplan for gennemførelsen af Helhedsplanen. Der foreligger dog i mail af 17. oktober 2012 en foreløbig beregning, der oplyser, at Landsbyggefonden forudsætter at gennemførelsen af etape 2 vil medføre en husleje, der udgør 755 kr. pr. m 2. Som normalt ved renoveringssager, skal der stilles en række almindelige vilkår og en række særlige vilkår for støttetilsagnet. Beslutning: Godkendt.

7