Ejendomsforeningen Danmark

Størrelse: px

Starte visningen fra side:

Download "Ejendomsforeningen Danmark"

Stefan Jørgensen
5 år siden
Visninger:

1 Ejendomsforeningen Danmark ANDELSBOLIGER I EN BRYDNINGSTID Hvilke principper kan anvendes ved prisfastsættelsen af andelsboligen? Hvilke er de mest almindelige? Og hvilke problemer giver valuarvurderinger? v/advokat Timmy Lund Witte, Ejendomsforeningen Danmark Mandag den 16. november 2009 kl

2 Prisfastsættelse af andelsboliger planche 1 Lovgivning Andelsboligforeninger Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber - Lov nr. 239 af 8. juni 1979, jf. lovbkg. nr. 960 af 19. september Lov nr. 204 af 29. marts 2004 om pant og udlæg Cirkulære om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber - Cirkulære nr. 12 af 21. januar 1981 UDGÅET: Cirkulære om prisfastsættelsesbestemmelser i Andelsboligloven - Cirkulære nr. 43 af 21. april 1986

3 Prisfastsættelse af andelsboliger planche 2 Formueopgørelse andelsværdi ABL 6 stk. 5: Bestyrelsen skal som note til årsregnskabet oplyse andelens værdi på statusdagen, beregnet i overensstemmelse med 5, samt eventuelle vedtægtsbestemmelser om prisfastsættelsen

4 Prisfastsættelse af andelsboliger planche 3 Formueopgørelse andelsværdi ABL 5, stk. 1: Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

5 Prisfastsættelse af andelsboliger planche 4 Formueopgørelse andelsværdi ABL 5, stk. 2 og 3: Stk. 2. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følgende værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue: a) Anskaffelsesprisen. b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel. c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter 3A i lov om vurdering af landets faste ejendomme. Stk. 3. Til de i stk. 2 anførte værdier kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen.

6 Prisfastsættelse af andelsboliger planche 5 Formueopgørelse andelsværdi Vedtægter begrænsning i pris? ABF s standardvedtægt 14 : Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris - T:BB Ø AH kunne sælge til max.pris, da denne passus ikke var med i A/B s vedtægter.

7 Prisfastsættelse af andelsboliger planche 6 Prisfastsættelse af ejendommen ABL 5 stk. 2, litra a anskaffelsesprisen Anskaffelsesprisen = købsprisen med tillæg af - omkostninger ved erhvervelsen - værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen (stk. 3)

8 Prisfastsættelse af andelsboliger planche 7 Prisfastsættelse ABL 5 stk. 2, litra c Offentlig ejendomsvurdering Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter 3 A i vurderingsloven Tillæg af forbedringer efter vurdering, jf. stk. 3 Se bl.a. UfR V (udestuedom)

9 Prisfastsættelse af andelsboliger planche 8 Prisfastsættelse ABL 5, stk. 3: Forbedringer udført på ejendommen kan tillægges ejendommens værdi efter stk. 2 (NB! Ikke stk. 11 forbedr.) - enten til anskaffelsesprisen (litra a) eller - seneste vurdering (litra b & c). - NB: bortfalder når ny vurdering foretages, da forbedringer må antages at blive indarbejdet i denne nye vurdering. Forbedringer fx UfR V (udestuedom) - konkret vurdering af det beløb, hvormed forbedringsarbejderne skønnes at have forøget ejendommens handelsværdi (cirk. 21/ pkt.3.2.6) og uden fradrag af offentlige tilskud

10 Prisfastsættelse af andelsboliger planche 9 SÆRLIGT OM VALUARVURDERINGER a) Lovens minimumsregler b) Dansk Ejendomsmæglerforenings retningslinjer for valuarvurderinger Ændret i foråret 2009 Forskelle i forhold til 2004-retningslinjer c) Risiko for administratoransvar? Hvordan? d) A/B Ringertoften hvad og hvordan?

11 Valuarvurderinger. Lovens minimumskrav planche 10 Prisfastsættelse ABL 5 stk. 2, litra b Valuarvurdering af ejendommen (artikel Huset Jura 2008/4 s.11) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel Ejendom vurderes med 1 ledig lejlighed (T:BB V) og udstykningsmuligheder indgår i vurdering (T:BB )

12 Valuarvurderinger. DE s retningslinjer planche 11 Dansk Ejendomsmæglerforenings medlemmer er underlagt DE s retningslinjer for udarbejdelse af valuarvurderinger. Disse blev ændret/fornyet i Første (officielle) udkast fra 2008 blev ændret efter kritik fra ED, ABF og advokatsamfundet. Se artikel i HUSET JURA 2008, nr. 4, side 11 ff.

13 Valuarvurderinger. DE s retningslinjer planche 12 HVAD ER ÆNDRET I FORHOLD TIL TIDLIGERE? a) Valuaren skal nu spørge A/B (administrator) om, hvilke forbedringer andelshaverne har udført uden for boligen Administrator bør kun svare herpå, hvis 100 % sikker, da ej pligt, b) Valuaren skal nu spørge A/B (administrator) om, hvorvidt de lejligheder, som valuaren har besigtiget er et repræsentativt udsnit af foreningens boliger Administrator bør kun svare herpå, hvis 100 % sikker, da ej pligt til at svare, og ENDELIG c) den mest markante ændring: Valuaren skal nu medtage væsentlige forbedringer, som de enkelte andelshavere har udført uden for deres boliger, og som han kan se/fået oplyst.

14 Valuarvurderinger. DE s retningslinjer planche 13 HVAD ER ÆNDRET I FORHOLD TIL TIDLIGERE? Ad pkt. c: Valuaren skal nu medtage væsentlige forbedringer, som de enkelte andelshavere har udført uden for deres boliger, og som han kan se/har fået oplyst af A/B (administrator). Betydning? Udestuedom (UfR V) illustrerer problem: Udestue opført af AH var (fejlagtigt?) medregnet i den offentlige ejendomsvurdering af hele A/B. Bestyrelse nægtede AH at medtage udestue som forbedring. Retten fastslog, at udestue var en AH forbedring, som kunne medtages ved salg, og at A/B skulle fratrække værdi af udestue i A/B-andelsværdi, så udestue overfor en køber ikke blev medregnet to gange.

15 Valuarvurderinger. Risiko for administratoransvar? planche 14 Ansvar er stadig en stærkt begrænset risiko! Udgangspunkt: Et subsidiært ansvar (se DOG det særlige om forbedringer næste side) KLASSIKER: Valuaren har lavet faglig fejl og har a) fastsat et urealistisk lavt afkast eller har b) beregnet en alt for høj OMK.leje. Konsekvensen er en for høj værdiansættelse, og dermed for høj andelskrone = overpris (hvis A/B kører max-pris). Adm. bør opdage sådanne fejl! Nok en faglig fejl, hvis ej opdage. BEMÆRK DOG: Først overprissag ml. køber og sælger. Dernæst sag ml. køber og valuar, hvis overprisfrist er sprunget. Kun hvis valuar ikke kan betale evt. erstatning/overpris, vil sag mod administrator være relevant.

16 Valuarvurderinger. Risiko for administratoransvar? planche 15 Nye retningslinjer om andelshavernes egne forbedringer. BETYDNING? Ikke ansvar for valuar at medtage disse i vurderingen. Hvis andelshaver medsælger disse forbedringer, og A/B har max-andelskrone, vil forbedringen skulle fratrækkes i værdiansættelsen, jf. udestuedom (UfR V). Adm. skal gøre dette. Hvis ej gøre = overpris. Hvis overprisfrist er sprunget ml. køber og sælger, så adm.ansvar overfor køber, da faglig fejl. Hvordan udgås ansvar? Krav til valuar om at angive hvilke AH forbedringer, der er medtaget i vurdering og værdien af disse!

17 Valuarvurderinger. A/B Ringertoften planche 16 SAGEN A/B RINGERTOFTEN. Påstand: For høj valuarvurdering = ansvar. For hvem? Spørgsmål angående denne sag: a) Kan der være administratoransvar? b) Ved stiftelsen? Ved de enkelte valuarvurderinger? c) Grundlæggende erstatningsbetingelser opfyldt? - minimumskrav: faglig fejl eller forsæt (Se de forskellige værdiansættelser næste side) KONKLUSION: Svært at se faglig fejl fra adm.side!!

18 Valuarvurderinger. A/B Ringertoften planche 17 September 2005: Købspris kr (anskaffelsespris, litra A) December 2005: Valuar 1 kr (Litra b i ABL 5, stk. 2) December 2005: BRF kredit kr (Mulighed: 80 % belåning) December 2005: Nordea Kredit kr (Mulighed: 80 % belåning) Oktober 2006: Off. vurd. kr (Litra c i ABL 5, stk. 2) December 2006: Valuar 1 kr December 2007: Valuar 1 kr December 2008: Valuar 1 kr Juni 2009: Valuar 2 kr August 2009: Valuar 3 kr Kilde til tal: adm.direktør Preben Løth, Boligexperten Adm. A/S, RD-konference 8. september 2009

19 Telefon: advokat Timmy Lund Witte Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade København K

Relaterede dokumenter

HØJESTERETS DOM. afsagt torsdag den 7. marts 2019

HØJESTERETS DOM. afsagt torsdag den 7. marts 2019 HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 7. marts 2019 Sag BS-15214/2018-HJR (2. afdeling) A og B (advokat Kasper Westberg, beskikket for begge) mod C (advokat Karoly L. Németh, beskikket) og C under konkurs