KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg. Af indklagedes salgsprospekt fremgik, at der var tale om en nedlagt landbrugsejendom.

Transkript

1 1 København, den 31. maj 2018 KENDELSE Klager mod Ejendomsmægler Tom Pedersen Butikstorvet 9560 Hadsund Nævnet har modtaget klagen den 17. november Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede til køber skal tilbagebetale den del af købesummen, som var deponeret hos indklagede, da handlen ikke blev gennemført. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg. Af indklagedes salgsprospekt fremgik, at der var tale om en nedlagt landbrugsejendom. Ved købsaftale underskrevet af klager den 3. juni 2016 og af sælger den 6. juni 2016 købte klager ejendommen for kr. til overtagelse den 1. juli Klager skulle ifølge købsaftalens bestemmelser deponere kr. af købesummen hos indklagede og resten af købesummen skulle klager stille pengeinstitutgaranti for. Af købsaftalen fremgik videre:

2 2 I forbindelse med indgåelse af købsaftalen underskrev klager dokument om oplysning om fortrydelsesret efter reglerne i kapitel 2 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

3 3 Handlen var betinget af klagers rådgivers godkendelse af handlen i sin helhed. Af standardvilkår til købsaftalen fremgik bl.a.: Det fremgår af sagen fremgår, at klager deponerede kr. af købesummen hos indklagede, som aftalt i købsaftalen. Klager har oplyst, at resten af købesummen blev deponeret i et pengeinstitut. Det fremgår endvidere af sagen, at klager overtog ejendommen, men at klager ikke fik tinglyst adkomst på ejendommen. Det er uoplyst, om sælger foretog den aftalte udstykning, forinden sælger den 31. marts 2017 blev taget under konkursbehandling. Den 7. april 2017 skrev kurator i sælgers konkursbo til klagers advokat bl.a.:

4 4 Den 31. maj 2017 skrev kurator til klagers advokat bl.a.: I forlængelse af behagelig telefonsamtale i går kan det oplyses, at deponeringen i [pengeinstituttet] i henhold til Købsaftalens pkt kan frigives til [klager]. En evt. tvist med mægler omkring deponeringen på kr i henhold til Købsaftalen pkt er konkursboet uvedkommende. Den 7. juli 2017 skrev klagers advokat til indklagede bl.a.:

5 5 Samme dag svarede indklagede: I januar 2018 korresponderede klagers advokat og indklagede om, hvorvidt sagen ville ende i retten. I den forbindelse skrev indklagede den 3. januar 2018 til klagers advokat bl.a.: Den 5. januar 2018 skrev indklagede til klagers advokat og til nævnet med kopi til klager bl.a.:

6 6 I forbindelse med sagens behandling i nævnet, har nævnet bedt klagers advokat dokumentere, at konkursboet har frigivet den del af købesummen, som er deponeret hos indklagede. Den 20. marts 2018 skrev kurator til klagers advokat bl.a.: Jeg skal hermed bekræfte, at konkursboet har ekstingveret handlen, med den følge at købesummen skal tilbagebetales. Købesummen deponeret i [bank] er tilbagebetalt. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal til klager tilbagebetale den del af købesummen på kr., som klager har deponeret hos indklagede. Beløbet skal tillægges procesrente fra den 6. august 2017, 30 dage efter påkravet af 7. juli Beløbet er deponeret i overensstemmelse med købsaftalens bestemmelser. Af købsaftalen fremgår, at deponerede beløb alene kan frigives ved tinglysning af anmærkningsfrit skøde. Der kan ikke tinglyses skøde, idet sælger er gået konkurs, og idet konkursboet har valgt at ekstingvere rettighederne i købsaftalen. Frigivelsesbetingelserne kan derfor notorisk ikke opfyldes, og klager er derfor berettiget til at få købesummen tilbage. Resten af købesummen var deponeret i et pengeinstitut, og pengeinstituttet har allerede tilbageført denne del af købesummen til klager som følge af konkursboets ekstinktion. Af standardvilkår til købsaftalen fremgår da også, at sælger skal tilbagebetale deponerede beløb, såfremt handlen ikke gennemføres, og dette ikke skyldes købers misligholdelse. Indklagede har ikke noget krav mod klager og kan derfor ikke tilbageholde købesummen over for klager. Indklagedes krav på vederlag er alene et aftaleforhold mellem indklagede og sælger og er derfor klager uvedkommende.

7 7 Indklagede har anført, at klager ikke er forbruger, og at Klagenævnet for Ejendomsformidling derfor ikke har kompetence til at behandle klagen. Klager har imidlertid købt ejendommen til beboelse. Der er da også handlet med fortrydelsesret og i den forbindelse henvist til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Denne lov finder alene anvendelse, hvis ejendommen hovedsagelig er bestemt til beboelse for køber. Indklagede var derfor ikke på handelstidspunktet i tvivl om, at klager var forbruger. I salgsopstillingen er ejendommen beskrevet som et nedlagt landbrug, hvilket også understreger, at der ikke er tale om køb af en erhvervsejendom. En hel eller delvis erhvervsmæssig beskæftigelse udført fra en persons private bolig indebærer således ikke, at købet af boligen får karakter af et erhvervskøb. En eventuel opførelse af et væksthus og produktion af levnedsmidler, som indklagede nævner, ændrer derfor ikke på, at ejendommen er erhvervet hovedsageligt som bolig for klager. Indklagede har tilsidesat god ejendomsmæglerskik ved at tilbageholde klagers deponering, selvom indklagede var blevet gjort bekendt med kurators ekstinktion. Indklagede har endvidere tilsidesat god ejendomsmæglerskik ved at krænke klager både mundtligt og skriftligt i sine s af 3. og 5. januar Indklagede har bl.a. anført: Klagenævnet har ikke kompetence til at behandle sagen, idet klager ikke er forbruger. Klager erhvervede ejendommen med henblik på at drive sin forretning fra stedet. Klager førte forhandlinger med sælger om køb af yderligere jordtilliggende, som skulle anvendes til væksthus og produktion af levnedsmidler. Indklagede kan føre bevis for, at klager ikke er forbruger ved bl.a. at indkalde vidner, men dette kan ikke lade sig gøre i en nævnsbehandling. Sagen er derfor også af denne grund uegnet til nævnsbehandling. Klager har selv spoleret den indgåede handel, og derfor har indklagede et erstatningskrav over for klager på det vederlag, som indklagede har tabt i forbindelse med, at handlen blev annulleret. Indklagede har ikke modtaget meddelelse fra kurator om frigivelse af købesummen over for klager. Kurator har over for indklagede udtalt, at situationen vedrørende den manglende tilbagebetaling af 1. del af købesummen var konkursboet uvedkommende.

8 8 Nævnet udtaler: Som sagen foreligger oplyst for nævnet, må klager anses for at være forbruger ved sit køb af den nedlagte landbrugsejendom. Det fremgår af sagen fremgår, at klager ved handlens indgåelse i juni 2016 deponerede kr. hos indklagede og resten af købesummen i banken. Nævnet bemærker, at deponerede midler forbliver deponerede, indtil frigivelse har fundet sted. Frigivelse sker ved tinglysning af anmærkningsfrit skøde. Nævnet lægger til grund, at der ikke er tinglyst skøde og dermed ikke tinglyst adkomst for klager på ejendommen. Der var derfor ikke meddelt frigivelse af købesummen. Der var således i april 2017 fortsat deponeret kr. hos indklagede, der ikke var frigivet. I april 2017 meddelte sælgers konkursbo, at det ikke ville indtræde i handlen. Handlen blev således ikke gennemført og kunne ikke gennemføres. I maj 2017 meddelte kurator, at den del af købesummen, som var deponeret i banken, kunne frigives til klager. I marts 2018 bekræftede kurator, at køber havde krav på at få hele købesummen tilbage som følge af konkursboets ekstinktion, og at den del af købesummen, der var deponeret i banken allerede var tilbagebetalt. På den baggrund finder nævnet, at indklagede skal tilbagebetale det hos indklagede deponerede beløb på kr. til køber med procesrente som krævet. Nævnet finder ikke fuldt tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at indklagede har krænket klager på en sådan måde, at god ejendomsmæglerskik er tilsidesat. Det ligger uden for nævnets kompetence at tage stilling til eventuelle krænkelser af klagers advokat. Konklusion: Kravet om tilbagebetaling af den hos indklagede deponerede del af købesummen tages til følge. Klagen over, at indklagede har krænket klager, tages ikke til følge. Indklagede skal herefter betale kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 8 %. Forrentningen skal ske fra den 6. august 2017, til betaling finder sted. Betalingen skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato.

9 9 Klager har fået medhold i en del af klagen, hvorfor nævnet tilbagebetaler klagegebyret på 250 kr. til klager, jf. nævnets vedtægter 26, stk. 2. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede endvidere betale kr. + moms til nævnet for behandling af nærværende klagesag, jf. nævnets vedtægter 27, bekendtgørelse om godkendelse af private tvistløsningsorganer 27, og bekendtgørelse om omkostninger ved godkendte, private klage- eller ankenævn 3. Kendelsen offentliggøres, og forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 32, punkt 13. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand