HØRINGSNOTAT september LOKALPLANFORSLAG NR. 420 For Centerområde ved Frederiksværksgade SAMT KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 19

Transkript

1 HØRINGSNOTAT september 2016 LOKALPLANFORSLAG NR. 420 For Centerområde ved Frederiksværksgade SAMT KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 19 1

2 INDHOLD Samlet indstilling Oversigt over indkomne høringssvar og forslag Resumé af høringssvar og forslag samt By og Miljøs vurdering Kopi af indkomne høringssvar og forslag 2

3 SAMLET INDSTILLING Forvaltningen anbefaler at høringssvaret giver anledning til ændring ved at nedsætte højden af det mulige byggeri fra maks. 19 meter til maks. 17,5 meter. 3

4 OVERSIGT OVER INDKOMNE HØRINGSSVAR OG FORSLAG Nr. 1 Museum Nordsjælland Nr. 2 Beboere på Frederiksværksgade 23 Nr. 3 Nr. 4 Nr. 5 Nr. 6 Nr. 7 Nr. 8 Andelsforeningen Rådhusparken PenSam Ejendomme ApS Frederiksværksgade nr. 10, 12 og 14 Gudbjørg og Ejnar Honorés Fond Frederiksværksgade nr. 2-8 Sidse Møller og Bjørn Vestege Henning Nielsen Anette og Carsten Følsgaard og Schal-Byg A/S 4

5 RESUMÉ OG VURDERING Nr. 1: Museum Nordsjælland Resumé: Museum Nordsjælland kan se, at der i vid udstrækning er taget højde for de to bygninger på nr. 23 (fredet) og nr. 27 (bevaringsværdigt). De påpeger at nr. 23 fra 1720 har stor kulturhistorisk værdi og stor værdi for kulturmiljøet omkring slottet og det gamle Nyhuse kvarter. Museum Nordsjælland påpeger, at det fredede hus i nr. 23 vil blive mødt af et nabohus på 4,5 etager, hvilket de mener, er virkelig bekymrende og kritisk i forhold til, at huset er fredet. Derudover påpeger museum Nordsjælland, at det bevaringsværdige hus nr. 27 på 2,5 etager ser meget klemt ud mellem to huse på 4,5 etager til begge sider. Museum Nordsjælland skriver desuden, at hvis der gives mulighed for byggeri i op til 4,5 etager, vil det bryde med områdets bygninger som maksimalt er på 2,5 etager, og det nye byggeri vil fuldstændig dominere bybilledet. Museum Nordsjælland mener, at et nyt byggeri kun kan fungere tilfredsstillende, hvis der tages tilstrækkeligt hensyn til de tilstødende bygninger på nr. 23 og nr. 27. Museet henstiller derfor til, at nybyggeriet beskæres en etage for at undgå, at det bevaringsværdige hus i nr. 27 bliver klemt mellem to høje huse på 4,5 etager. Samtidig vil man ved at nedsætte højden på nybyggeriet sørge for at det fredede hus i nr. 23 fremstår nogenlunde intakt både som en kulturhistorisk bygning og en del af et betydningsfuldt kulturmiljø. Vurdering: Det er forvaltningens vurdering, at bestemmelserne i lokalplanen om tilpasning til nr. 23 og nr. 27 tager højde for deres status af henholdsvis fredet og bevaringsværdig. Tagene på det omtalte nybyggeri skal udføres, så tagfladerne i princippet nedtrappes til højden på tagryggen af nr. 27 og til underkanten af valmtaget på nr. 23. På den måde kan det nye byggeri først nå den fulde højde af 4,5 etager et stykke væk fra matrikelskel, som det er vist i lokalplanens bilag E. I forhold til om de 4,5 etager bryder med områdets bygninger på maks. 2,5 etager, så er eksempelvis bygningerne på den anden side af Frederiksværksgade i 3 høje etager med fladt tag. Også huset på nr. 19, som er genbo til nr. 23, er over 2,5 etager og er således opført i 3,5 etager. Det er derfor forvaltningens vurdering, at høje bygninger ikke er fremmede for nærområdet. Desuden sikrer lokalplanens bestemmelser det nye byggeri en god tilpasning til områdets bevaringsværdige huse og kulturmiljø, både hvad angår materialer, arkitektur og omfang. 5

6 Forvaltningen anbefaler at høringssvaret ikke giver anledning til ændringer af lokalplanforslaget. Nr. 2 Beboere på Frederiksværksgade 23 Resumé: Der er tale om et samlet svar fra beboerne på Frederiksværksgade nr. 23. Den første del af høringssvaret omhandler bebyggelsesgraden af området, som de ud fra skitseprojektet har udregnet til at være en anelse overskredet. Anden del omhandler parkeringsbehovet for den nye bebyggelse, hvor beboerne ikke mener, at parkeringsbehovet kan klares internt på grunden. I stedet mener de, at det bliver nødvendigt at udnytte lokalplanens dispensationsmulighed for at opfylde resten af parkeringsbehovet via kommunens parkeringsfond. Hvis dette bliver tilfældet, mener beboerne ikke, at det løser problemet, da de ikke kan se, at behovet kan løses i lokalområdet. I tredje del af Høringssvaret stilles der spørgsmål til om kravet til opholdsarealer kan opnås. Arkitektonisk mener beboerne, at der er tale om et nydeligt projekt med gode materialer. Men højdemæssigt bør projektet skæres, så der kun gives mulighed for 3 etager, så taglinjen i gavlene matcher den eksisterende bebyggelse på Frederiksværksgade nr. 23 og nr. 27. Desuden mener beboerne, at en reduktion af højden vil medvirke til at den nye bebyggelses dominans af det gamle kulturområde Nyhuse vil blive reduceret til et acceptabelt niveau. Beboerne foreslår, at ved at reducere bebyggelsesgraden, nedsætte højden til 3 etager og opføre større lejligheder, så vil projektet opnå mere luft til glæde for fremtidige beboere. Vurdering: Med hensyn til den første del af høringssvaret som omhandler bebyggelsesgraden, så vil en fremtidig byggesag styre projektet, så det ikke bliver opført med en for høj bebyggelsesprocent, end det tilladte. Visualiseringerne i lokalplanen, er udarbejdet ud fra lokalplanens rammer, og viser et eksempel på, hvad der kan opføres, ved en vedtagelse af lokalplanen. Parkeringsbehovet for bebyggelsen afhænger meget af størrelsen og derved antallet af de lejligheder, der opføres i området. Afhængig af antallet af boliger og erhverv varierer kravet til parkering. Dette vil blive en del af byggesagsbehandlingen. Hvis det viser sig, at parkeringsbehovet ikke kan opfyldes inden for området, så er det korrekt at der er en dispensationsmulighed i lokalplanen, der giver mulighed for at tilkøbe parkeringsareal uden for lokalplanområdet. Denne mulighed er indført for at muliggøre en fortætning af Hillerød 6

7 med baggrund i Hillerøds vision læring og livskraft, om at fortætte byen og skabe flere boliger i bymidten. Med hensyn til opholdsarealer inden for området, så har lokalplanen bestemmelser om hvor meget areal, der skal udlægges til ophold i forhold til hvor mange boligkvadratmeter og erhvervskvadratmeter, der opføres i området. Jf. Kommuneplanens generelle rammer skal der udlægges 30 % opholdsareal i forhold antal boligetagemeter og 5 % opholdsareal til øvrige antal etagekvadratmeter. Kommuneplanens bestemmelser for opholdsarealer er fulgt op ved, at der som en betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse er stillet krav om anlæg af tilstrækkelige opholdsarealer. For at opfylde kravene til opholdsarealer kan altaner og terrasser tælles med. Det er således ikke muligt at fravige kravet om opholdsarealer i lokalplanområdet, og det vil være en del af byggesagsbehandlingen. Med hensyn til etageantallet og indpasningen af den nye bebyggelse, så er det forvaltningens vurdering, at lokalplanens bestemmelser tager højde for tilpasning til både Frederiksværksgade nr. 23 og nr. 27. Tagene på den mulige bebyggelse skal udføres, så tagfladerne nedtrappes til at passe til højden på tagryggen af Frederiksværksgade nr. 27 og til underkanten af valmtaget på Frederiksværksgade nr. 23. Ved nr. 23 er gavlhøjden nede i 3 etagers højde (4. etages gulvniveau). Desuden vurderer forvaltningen at lokalplanens bestemmelser sikrer det nye byggeri en god tilpasning til kulturmiljøet tæt på lokalplanområdet, både hvad angår materialer, arkitektur og omfang. Forvaltningen anbefaler, at høringssvaret ikke giver anledning til ændringer af lokalplanforslaget. Nr. 3 Andelsforeningen Rådhusparken Resumé: Der er tale om et samlet svar fra 24 husstande i andelsforeningen Rådhusparken. Første del af høringssvaret drejer sig om, at beboerne mener, at der nok var tale om velberådet hu, da bebyggelsesprocenten blev sat ned fra 135 til 60, ved udarbejdelsen af Kommuneplan Og altså ikke en fejl, som forvaltningen har redegjort for i kommuneplantillæg nr. 19 og lokalplanforslag 420. De mener, at den høje bebyggelsesprocent gør det muligt at bygge utilgiveligt højt. Anden del af høringssvaret går på, at parkeringsbehovet ikke kan opfyldes inden for lokalplanområdet, og at det ikke er realistisk at tilkøbe parkeringsareal i nærområdet via parkeringsfonden. Tredje del omhandler udkørslen mod syd, ned mod Rådhusparken, som Rådhusparkens beboere ikke ser som en reel løsning på tilkørsel til lokalplanområdet. 7

8 Fjerde og sidste del af høringssvaret går på den sorte metalbeklædning, der gives mulighed for på sydfacaden, der vender ned mod Andelsforeningen Rådhusparken. De ønsker muligheden for metalbeklædning fjernet i lokalplanforslaget. Vurdering: Med hensyn til bebyggelsesprocenten, er der som beskrevet i kommuneplantillæg nr. 19 og lokalplanforslag 420, tale om en teknisk fejl, hvor disse tal ikke overført for kommuneplanens rammeområde SB.C.1 til rammebestemmelserne i Kommuneplan Derfor kom Kommuneplanens generelle rammer automatisk til at gælde for bebyggelsesprocenten pga. kommuneplanens opbygning, og der er af samme grund heller ikke angivet et maks. antal etager for bebyggelsen i rammeområdet. Dette har kommuneplantillæg nr. 19 igen tilføjet for hele rammeområdet og ikke kun for lokalplanområdet. Med hensyn til højden af den nye bebyggelse, sørger lokalplanens bestemmelser for, at højden ikke udnyttes til de fulde 4,5 etager, men tagformen skal udformes så byggeriet tilpasser sig de omkringliggende bygninger fra 3 etager til 4,5 etager. Parkeringsbehovet for bebyggelsen afhænger meget af størrelsen og derved antallet af de lejligheder, der opføres i området. Afhængig af antallet af boliger og erhverv varierer kravet til parkering. Dette vil blive en del af byggesagsbehandlingen. Hvis det viser sig, at parkeringsbehovet ikke kan opfyldes inden for området, så er det korrekt at der er en dispensationsmulighed i lokalplanen, der giver mulighed for at tilkøbe parkeringsareal uden for lokalplanområdet. Denne mulighed er indført for at muliggøre en fortætning af Hillerød med baggrund i Hillerøds vision læring og livskraft, om at fortætte byen og skabe flere boliger i bymidten. Vedrørende tilkørsel til området, så giver lokalplanen mulighed for både at lave vejforbindelse via Rådhusstræde fra vest eller fra syd via Rådhusparkens vejforbindelse. Hvis de to private parter ikke kan blive enige om en tilkørsel fra syd, så vil der blive tale om en vejforbindelse fra Rådhusstræde. Der er givet mulighed for sorte metalplader, da forvaltningen har vurderet, at det arkitektonisk vil passe ind i området og til den nye bebyggelse. Det er forvaltningens vurdering, at de sorte metalplader ikke vil opfattes som sorte, men nærmere som grå. Forvaltningen anbefaler at høringssvaret ikke giver anledning til ændringer af lokalplanforslaget. Nr. 4 PenSam Ejendomme ApS Frederiksværksgade nr. 10, 12 og 14 Resumé: PenSam Ejendomme er positive over for byudvikling i området, men er bekymret for skyggepåvirkningen på deres ejendom på den anden side af Frederiksværksgade. De skriver, at da der ikke er udarbejdet 8

9 skyggediagrammer for den fremtidige skyggepåvirkning af deres ejendomme, kan de ikke vurdere påvirkningen af de boliger, der bliver ramt. Afhængig af skyggepåvirkningen vil PenSam gøre indsigelse mod projektet, hvis det viser sig, at påvirke deres ejendomme. De foreslår at rykke ejendomme længere tilbage på grunden eller reducere højden, for at undgå skyggepåvirkning. Vurdering: Forvaltningen har vurderet, at lokalplanen ikke åbner for yderligere skyggegener, end hvad kommuneplanens rammer ellers giver mulighed for i området, og forvaltningen har i miljøscreening af projektet vurderet projektets påvirkning i forhold til lys som værende ikke væsentlig. Samtidig er der ikke efter miljøvurderingsloven et krav om, at der i forbindelse med en miljøscreening skal udarbejdes skyggediagrammer. Forvaltningen har i lokalplanarbejdet været opmærksomme på projektets tilpasning til dets omgivelser. Der er i lokalplanarbejdet lagt vægt på, at der er tale om et projekt til huludfyldning, og lokalplanen skal derfor sikre, at det nye byggeri opføres som randbebyggelse ud mod Frederiksværksgade. Da Frederiksværksgade er en vigtig indfaldsvej til Hillerød bymidte, har forvaltningen lagt vægt på, at det nye byggeri skal trækkes frem til vejen, for at forstærke det eksisterende byrum og samtidig skærme den bagvedliggende by syd for området, for vejstøj. Samtidig opnås der således et sydvendt opholdsareal for den nye bebyggelse. For at sikre en tilpasning til byggeriets omgivelser, både arkitektonisk og mht. blandt andet sol og skygge heriblandt i forhold til de modstående bygninger på Frederiksværksgades nordside er tagformen trykket en halv eller en hel etage ned flere steder langs byggeriets facade, så byggeriet højde varierer fra 3 etager til 4,5 etager. Som det ses på visualiseringerne i lokalplanen er der ikke tale om et betragteligt højere byggeri end f.eks. Frederiksværksgade nr. 27. Forvaltningen anbefaler at høringssvaret ikke giver anledning til ændringer af lokalplanforslaget. Nr. 5 Gudbjørg og Ejnar Honorés Fond - Frederiksværksgade nr. 2-8 Resumé: Guldbjørg og Ejnar Honorés Fond er positive over for byudvikling i området, men er bekymret for skyggepåvirkningen på deres ejendom på den anden side af Frederiksværksgade. De skriver, at da der ikke er udarbejdet skyggediagrammer for den fremtidige skyggepåvirkning af deres ejendomme, kan de ikke vurdere påvirkningen af de boliger, der bliver ramt. Afhængig af skyggepåvirkningen vil Guldbjørg og Ejnar Honorés Fond gøre indsigelse mod projektet, hvis det viser sig, at påvirke deres ejendomme. 9

10 De foreslår at rykke ejendomme længere tilbage på grunden eller reducere højden, for at undgå skyggepåvirkning. Vurdering: Forvaltningen har vurderet, at lokalplanen ikke åbner for yderligere skyggegener, end hvad kommuneplanens rammer ellers giver mulighed for i området, og forvaltningen har i miljøscreening af projektet vurderet projektets påvirkning i forhold til lys som værende ikke væsentlig. Samtidig er der ikke efter miljøvurderingsloven et krav om, at der i forbindelse med en miljøscreening skal udarbejdes skyggediagrammer. Forvaltningen har i lokalplanarbejdet været opmærksomme på projektets tilpasning til dets omgivelser. Der er i lokalplanarbejdet lagt vægt på, at der er tale om et projekt til huludfyldning, og lokalplanen skal derfor sikre, at det nye byggeri opføres som randbebyggelse ud mod Frederiksværksgade. Da Frederiksværksgade er en vigtig indfaldsvej til Hillerød bymidte, har forvaltningen lagt vægt på, at det nye byggeri skal trækkes frem til vejen, for at forstærke det eksisterende byrum og samtidig skærme den bagvedliggende by syd for området, for vejstøj. Samtidig opnås der således et sydvendt opholdsareal for den nye bebyggelse. For at sikre en tilpasning til byggeriets omgivelser, både arkitektonisk og mht. blandt andet sol og skygge heriblandt i forhold til de modstående bygninger på Frederiksværksgades nordside er tagformen trykket en halv eller en hel etage ned flere steder langs byggeriets facade, så byggeriet højde varierer fra 3 etager til 4,5 etager. Som det ses på visualiseringerne i lokalplanen er der ikke tale om et betragteligt højere byggeri end f.eks. Frederiksværksgade nr. 27. Forvaltningen anbefaler at høringssvaret ikke giver anledning til ændringer af lokalplanforslaget. Nr. 6 Sidse Møller og Bjørn Vestege Resumé: Høringssvaret omhandler dels hvorledes rammerne i kommunetillægget er udnyttet i lokalplanens anvendelsesbestemmelser. Sidse Møller og Bjørn Vestege påpeger, at der i rammerne for anvendelse står, at stueetagen primært skal udnyttes til butikker, kulturelle og sociale formål, liberale erhverv, offentlig og privat service og i begrænset omfang til boliger. De kan derfor ikke se nogen rimelig sammenhæng mellem kommuneplanens strategi for området i lokalplanens bestemmelser. Derudover mener de, at det byggeri, som lokalplan 420 giver mulighed for ikke vil kunne indpasses i området rent visuelt. De finder byggeriet uheldigt i forhold til det eksisterende gadebillede, og mener ikke, at det respekterer bl.a. de gamle bygninger i området. 10

11 Vurdering: Med hensyn til overensstemmelse mellem kommuneplanens rammer og lokalplanens anvendelsesbestemmelser, udnytter lokalplanen den mulighed for boliger, som kommuneplanen giver for området. Samtidig er de muligheder, som lokalplanen giver for anvendelse af området indsnævret, for at tydeliggøre hvad hensigten med lokalplanen er. I forhold til eksisterende lokalplan der indtil en vedtagelse af lokalplan 420 gælder for området - så giver den ligeledes mulighed for at opføre bebyggelse i området, der udelukkende bliver udnyttet til boliger. Forvaltningen har vurderet, at en fortætning af Hillerød med boliger i dette område er positivt for byens udvikling, og lever op til Hillerøds vision læring og livskraft, om at fortætte byen og skabe flere boliger i bymidten. Med hensyn til indpasningen af den nye bebyggelse, så er det forvaltningens vurdering, at lokalplanens bestemmelser tager højde for tilpasning til de ældre bygninger i området. Tagene på den mulige bebyggelse skal udføres, så tagfladerne nedtrappes til at passe til højden på tagryggen af Frederiksværksgade nr. 27 og til underkanten af valmtaget på Frederiksværksgade nr. 23. Desuden vurderer forvaltningen, at lokalplanens bestemmelser sikrer det nye byggeri en god tilpasning til både områdets bevaringsværdige huse og bygninger af nyere arkitektur, både hvad angår materialer, arkitektur og omfang. Forvaltningen anbefaler at høringssvaret ikke giver anledning til ændringer af lokalplanforslaget. Nr. 7 Henning Nielsen Resumé: Henning Nielsen spørger til om bebyggelsesprocenten på 135 er overskredet. Han mener, at der er få parkeringsbåse i området i forhold til den forventede brug. Han mener, at man bør planlægge med en mindre bebyggelsesprocent og højst 3 etager. Dette gør han på baggrund af, at han mener, at Frederiksværksgade nr. 23 og 27 således bliver en ligeværdig del af gadebilledet i forhold til det projekt, som lokalplan 420 muliggør. Vurdering: Bebyggelsesprocenten inden for området skal overholde lokalplanens bestemmelser, som er på 135. Dette vil blive styret i en byggesagsbehandling. Parkeringsbehovet for bebyggelsen afhænger meget af størrelsen og derved antallet af de lejligheder, der opføres i området. Afhængig af antallet af boliger og erhverv varierer kravet til parkering. Dette vil blive en del af byggesagsbehandlingen. 11

12 Med hensyn til indpasningen af den nye bebyggelse, så er det forvaltningens vurdering, at lokalplanens bestemmelser tager højde for tilpasning til Frederiksværksgade nr. 23 og nr. 27. Tagene på den mulige nye bebyggelse i lokalplanområdet skal udføres, så tagfladerne nedtrappes til at passe til højden på tagryggen af Frederiksværksgade nr. 27 og til underkanten af valmtaget på Frederiksværksgade nr. 23. Forvaltningen anbefaler at høringssvaret ikke giver anledning til ændringer af lokalplanforslaget. Nr. 8 Anette og Carsten Følsgaard og Schal-Byg A/S Resumé: Høringssvaret kommer dels fra Annette og Carsten Følsgaard, som ejer naboejendommen beliggende Rådhusstræde 2/Frederiksværksgade Og dels kommer det fra Shcal-Byg A/S, som ejer Frederiksværksgade 39, som er en fredet ejendom kaldet Stutmesterboligen. Høringsparterne opfordrer Miljø- og Teknikudvalget til at deltage i et møde med dem i lokalplanområdet, således, at de mundtligt kan redegøre nærmere for deres indsigelser, og således at udvalget ved selvsyn kan danne sig et indtryk af, hvor massivt det påtænkte byggeri vil påvirke lokalområdet. Høringssvaret omhandler følgende: 1. Det undrer høringsparterne specielt Anette og Carsten Følsgaard, at de ikke blev hørt i den oprindelige høringsperiode, da de er umiddelbare naboer til byggeriet. 2. Anden del af høringssvaret går på, at de nu hørte parter mener, at lokalplanen giver mulighed for at opføre et byggeri, der er for stort, massivt og højt. I høringssvaret er indtegnet en illustration, som høringsparten mener, er muligt med lokalplanforslaget. Høringsparterne mener, at en bebyggelsesprocent på 135, et maks. etageantal på 4½ etage og en maksimal højde 19 meter er for meget og vil virke for dominerende i området. Pga. disse lokalplanbestemmelser og et faldende terræn, så mener høringsparter, at den øverste taglinje på byggeriet vil blive 19 m i den ene ende og 20,5 meter i den ende, der støder op til Rådhusstræde. Det er derfor høringspartens opfattelse af illustrationerne i lokalplanforslaget er misvisende, da de mener, at byggeriet kan blive højere. 3. Høringsparterne påpeger, at visualiseringerne er misvisende i forhold til bygningsdybden og det forhold, at der kan bygges helt ud til skel mod Frederiksværksgade. Derudover påpeger de, at der ikke er indtegnet sokkel på visualiseringerne, og at dette er misvisende. 4. Høringsparterne mener, at der er en indlysende grund til, at den private deklaration fra 1910 om en byggelinje på 8-10 alen 12

13 (svarende til 5-6,3 meter) fra Frederiksværksgade er, at daværende ejer ønskede, at Frederiksværksgade skulle fremstå som lys og uden skygge fra høje huse beliggende helt ud til vejen. De mener endvidere at en anden væsentlig begrundelse var, at tage hensyn til de historiske huse på Frederiksværksgade nr. 23, 27 og 39, så nyere huse skulle trækkes tilbage, så de fremstod tydelige og ikke overskygget af nyere ejendomme. Høringsparter mener, at man ved at slette denne byggelinje sælger ud af arvesølvet. De mener, at man ved at tillade dette, så vil det nye byggeri dominere gadebilledet voldsomt. De mener, at byggeriet er fremmedartet for området. 5. Høringssvaret omhandler desuden, at de mener, at det påtænkte byggeri vil være stærkt generende for lysindfaldet for seks af lejlighederne i Rådhusstræde 2. De mener, at en del af lejlighederne vil blive uden direkte sollys. De mener desuden at altanerne på deres byggeri ud mod Frederiksværksgade, vil blive uden lysindfald på noget tidspunkt, i forhold til et væsentligt lysindfald om formiddagen. Dette vil medfølge en værdiforringelse af ejendommen Rådhusstræde 2 / Frederiksværksgade Høringssvaret påpeger, at udsigten fra Anette og Carsten Følsgaards ejendom til Frederiksborg Slot vil påvirkes negativt af det mulige byggeri, og at dette vil medføre en væsentlig betydning for prisfastsættelsen af deres ejendom. Desuden påpeges det, at udsigten fra Stutmesterboligen til Frederiksborg Slot vil mindskes, hvilket høringsparten påpeger, er af stor kulturhistorisk betydning. 7. Det påpeges at der vil komme indkigsgener for de lejligheder, der støder ud mod Rådhusstræde, da der kun vil være 7 meter mellem bygningerne. Specielt seks af lejlighederne vil blive ramt af dette. 8. Det beskrives i høringssvaret hvordan høringsparterne mener, at det øgede parkeringspres i området vil få negativ indflydelse på udgifterne til kontrol af de omkringliggende ejendommes eksisterende p-pladser, således at ejendommenes egne lejere sikres p-pladser. Høringssvaret påpeger desuden, at det må forventes, at ind- og udkørsel til lokalplanområdets p-plads skal ske fra Frederiksværksgade via porte i bebyggelsen. Dette påpeger de vil være yderst risikabelt for de bløde trafikanter i området. Derudover vil de nye beboere i lokalplanområdet betyde et forøget trafikalt pres på udkørsels- og tilkørselsforhold fra Rådhusstræde, som allerede i dag er belastet. Dette vil evt. kunne betyde uheld. Desuden påpeger de, at de trafikale forhold kan få en negativ påvirkning af Handelsbankens afdeling. Vurdering: I. Den manglende høring af Anette og Carsten Følsgaard skyldes en teknisk fejl i Hillerød Kommunes database ved 13

14 adresseudtræk. En fejl der opstår ved adressebeskyttelse. Denne fejl er efter denne lokalplanproces blevet rettet. Mht. manglende direkte høring af Shcal-Byg A/S skyldes, at forvaltningen ikke har vurderet, at Schal-Byg A/S er part i høringen, da Stutmesterboligen ikke er direkte nabo til lokalplanområdet. De bliver således kun hørt ved den almindelige offentliggørelse af planforslag. II. Med hensyn til bebyggelsesprocenten, er der som beskrevet i kommuneplantillæg nr. 19 og lokalplanforslag 420, tale om en teknisk fejl, hvor disse tal ikke overført for kommuneplanens rammeområde SB.C.1 til rammebestemmelserne i Kommuneplan Derfor kom Kommuneplanens generelle rammer automatisk til at gælde for bebyggelsesprocenten pga. kommuneplanens opbygning, og der er af samme grund heller ikke angivet et maks. antal etager for bebyggelsen i rammeområdet. Dette har kommuneplantillæg nr. 19 igen tilføjet for hele rammeområdet og ikke kun for lokalplanområdet. Med hensyn til højden og etageantallet af den nye bebyggelse, sørger lokalplanens bestemmelser for, at højden ikke udnyttes til de fulde 4,5 etager, men højden og tagformen skal udformes så byggeriet tilpasser sig de omkringliggende bygninger fra 3 etager til 4,5 etager. Dette er styret af flere bestemmelser og af lokalplanens bilag E. Bestemmelse 8.9 regulerer, at det nye byggeri maks. må opføres i 4 etager samt en udnyttet tagetage og med kælder med maks. 1,25 m over terræn. Ved en byggesagsbehandling vil dette betyde, at forvaltningen vil give mulighed for at bygge i 4½ etage, og det vil her blive en del af byggesagsbehandlingen, at hvis en etage syner af at være højere end en normal etagehøjde på omkring 3 meter, så vil denne etage tælle for mere end 1 etage. Så selv om det ifølge bestemmelse 8.10 er fastsat en maks. bygningshøjde på 19 meter inden for det enkelte byggefelt, så vil det ikke være muligt at udnytte den fulde højde, når denne bestemmelse sammenholdes med bestemmelsen om antal etager. Derudover regulerer bestemmelse 8.12 og lokalplanens bilag E gavlhøjderne for den nye bebyggelse, samt maks. højden af de nedbuk som tagene skal opføres med ifølge bestemmelse Det er ifølge bestemmelse 9.10 ikke muligt at opføre den nye bebyggelse med andre tagformer, end angivet i lokalplanen. Dette styrer ligeledes mulighederne for højden af det nye byggeri. Det er forvaltningens vurdering, at visualiseringerne ikke er misvisende, men viser et muligt billede af den nye bebyggelse. De viste visualiseringer i i høringssvaret på side 5 og 7, vil byggeteknisk ikke være realistisk da trappe- og elevatorskakt vil blive opført under skotrenderne på bygningens laveste sted, og derfra vil man så kunne komme på tværs inde i bygningen. Hvis de laves på bygningernes højeste sted, vil man ikke kunne 14

15 komme på tværs inde i bygningen. Spidserne er desuden ikke brugbare som boligareal. Det er forvaltningens anbefaling, at højden nedsættes fra 19 meter til 17,5 meter. Det forventes at byggeriet bliver omkring 16,6 meter over et middelniveau fastsat af bygningsmyndigheden. Det maksimale etageantal fastholdes på 4 ½ etager. III. IV. Lokalplanens byggefelter viser, at der kan bygges helt ud til matrikelskel mod Frederiksværksgade. Med hensyn til sokkel på byggeriet, så er der ikke bestemmelser om, at en sokkel skal udføres i andet materiale end resten af facaden. Sokkel skal i alle tilfælde holde sig indenfor matrikelskel. Deklarationen er privatretlig og tinglyst i forbindelse med salg af ejendommen i Med hensyn til baggrunden for deklarationen om vejbyggelinjen, så er dette ikke opført i deklarationen. Det kan således ikke siges med sikkerhed, hvad grunden for afstanden er. Lokalplanens bestemmelser om byggeri op til vejskel ligger sig op af den gældende lokalplan nr. 153, hvor byggeri i lokalplanområdet ligeledes kan bygges i skel mod Frederiksværksgade. Det er forvaltningens vurdering, at en ny bebyggelse i lokalplanområdet, skal opføres som huludfyldning med en byggelinie, der støder helt op til skel mod Frederiksværksgade ligesom den eksisterende bevaringsværdige bygning i lokalplanens område, Frederiksværksgade 27. I øvrigt er Stutmesterboligen, Frederiksværksgade 39, i modsætning til ejendommen med Handelsbanken, også bygget i skel. Fra lokalplanområdets afgrænsning mod vest ved Rådhusstræde ændrer Frederiksværksgade karakter fra vej med tilbagetrukne bygninger til en gade med mere bymæssig bebyggelse, hvor langt de fleste bygninger ligger i eller tæt på vejskel både de fredede, de bevaringsværdige og de nyere bygninger. Derudover søger lokalplanens bestemmelser bedst muligt at indpasse det nye byggeri til sin kontekst, bl.a. ved bestemmelser om materiale og tagform. Med hensyn til skyggegener på naboejendommen Rådhusstræde 2, så er det forvaltningens vurdering, at det nye byggeri ikke vil skygge mere, end hvad der er forventeligt i et bymæssigt centerområde, som der er tale om. Der vil være tale om skygge fra morgensolen, men da den nye bebyggelse er trukket helt frem til Frederiksværksgade, vil der hurtigt komme solindfald bagfra, fra sydsiden, som solen bevæger sig over himmelen. Dette kan ses på skyggediagram, som er vedhæftet dagsordenspunktet. Ud på morgenen / formiddagen vil der således komme sol på Rådhusstræde 2, og fra omkring middagstid, vil byggeriet skygge for sig selv, da det er bygget som en hjørnebebyggelse. 15

16 V. Det er korrekt, at det nye byggeri vil medføre tab af udsigt ned langs Frederiksværksgade - dette er mere gældende for naboen end for Stutmesterboligen. Forvaltningen har ud fra en helhedsvurdering af det eksisterende byggeri i området vurderet, at det ønskede byggeri byplanmæssigt kan indpasses i området. Endvidere vurderer Hillerød Kommune, at det fremlagte projekt ikke medfører, at de naboretlige tålegrænser overskrides med hensyn til forringet udsigt. Dette sker på en vurdering af, hvad der med rimelighed kan forventes i det byområde, som lokalplanområdet og Rådhusstræde 2 er en del af, og hvad der med rimelighed må påregnes, som led i den bymæssige udvikling i et centerområde som dette. VI. VII. Med hensyn til indkigsgener, så er det forvaltningens vurdering, at afstanden på godt 7,5 meter (målt fra skel til skel) mellem de to bygninger, er hvad man kan forvente i et byområde med denne bymæssige karakter med etageboliger som f.eks. Rådhusstræde 2/Frederiksværksgade og øvrige bygninger, som allerede findes i området. Endvidere vurderer Hillerød Kommune, at det fremlagte projekt ikke medfører, at de naboretlige tålegrænser overskrides med hensyn til indkigsgener i det byområde, som lokalplanområdet og Rådhusstræde 2 er en del af, og hvad der med rimelighed må påregnes som led i den bymæssige udvikling i et centerområde i bymidten som dette. Ud fra et ønske om at muliggøre fortætning i bymidten, forudsættes det med denne lokalplan, at parkeringskravet delvist kan opfyldes via parkeringsfonden, da udearealer prioriteres til opholdsarealer for bebyggelsen. Præcis hvor mange parkeringsbåse, der vil blive brug for, afhænger af projektet. Det kan vise sig, at det er muligt af opfylde parkeringskravet internt på grunden, da antallet af parkeringsbåse afhænger af størrelsen på de fremtidige lejligheder. Med hensyn til ind- og udkørsel til lokalplanområdet, er det med lokalplanen sikret, at dette ikke kan ske via porte i bebyggelsen, som beskrevet i høringssvaret, da forvaltningen har vurderet, at dette netop er for risikabelt. Med hensyn til et øget trafikalt pres på Rådhusstræde, så vil det give flere bilister, men det er vurderet, at Rådhusstrædes kapacitet kan håndtere den yderligere trafik, som boligerne vil give. Forvaltningen vurderer, at der selv efter byggeri vil være væsentligt mindre trafik, end da Rådhusstræde betjente et rådhus. Forvaltningen anbefaler at høringssvaret giver anledning til ændringer at nedsætte højden af det mulige byggeri fra 19 meter til 17,5 meter. Det forventes at byggeriet bliver omkring 16,6 meter over et 16

17 middelniveau fastsat af bygningsmyndigheden. Det maksimale etageantal fastholdes på 4 ½ etager. KOPI AF INDKOMNE HØRINGSSVAR OG FORSLAG På de efterfølgende sider er de indkomne høringssvar og forslag indsat med et nr., der svarer til nedestående liste. Nr. 1 Museum Nordsjælland Nr. 2 Beboere på Frederiksværksgade 23 Nr. 3 Nr. 4 Nr. 5 Nr. 6 Nr. 7 Nr. 8 Andelsforeningen Rådhusparken PenSam Ejendomme ApS Frederiksværksgade nr. 10, 12 og 14 Gudbjørg og Ejnar Honorés Fond Frederiksværksgade nr. 2-8 Sidse Møller og Bjørn Vestege Henning Nielsen Anette og Carsten Følsgaard og Schal-Byg A/S 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 24

25 25

26 26

27 27

28 28

29 29

30 30

31 31

32 32

33 33

34 34

35 35

36 36

37 37

38 38

39 39

40 40

41 41

42 42