Sydals Kommune Lokalplan HØ 30. Område til centerformål i Høruphav. Mål 1: Pengeinstitut. Supermarked. Butik. Pengeinstitut.

Transkript

1 Område til centerformål i Høruphav Butik Supermarked Pengeinstitut Pengeinstitut Benzintank N Restaurant Mål 1:2.000 Sydals Kommune Lokalplan HØ 30

2 Indhold 1 Sydals Kommune Lokalplan nr. HØ 30 For et område til butiks- og centerformål i Høruphav Indledning og redegørelse Hvad er en lokalplan Offentliggørelse Forudsætninger, formål og indhold Forholdet til anden planlægning Lokalplanens bestemmelser 1. Lokalplanens formål Områdets afgrænsning og zonestatus Områdets anvendelse Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Veje og parkering Byggelinier Ledningsanlæg og antenner Varmeforsyning Kloakering Ubebyggede arealer og hegn Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Bilag Matrikelkort Lokalplankort Tillæg nr. 18 til Kommuneplan Lokalplanen er udarbejdet af Sydals Kommunes Tekniske forvaltning, Skovsholm 1, Hørup, 6470 Sydals, i samarbejde med byplanarkitekt mfab Christian Raun. Der er anvendt udsnit af luftfotooptagelser udtegnet i kort. Rettigheder til kortene tilhører Sydals Kommune. Endvidere er der anvendt udsnit af matrikelkort over Høruphav. Rettighederne til dette kort tilhører Kort- og Matrikelstyrelsen.

3 2 Hvad er en lokalplan? Lokalplanen er den plantype, en kommunalbestyrelse skal anvende, når den skal fastlægge bestemmelser om anvendelse af fast ejendom, regulere bebyggelse m.v.. Reglerne i en lokalplan er bindende for ejere, lejere og brugere m.v. Det siger planloven. Planloven siger også, at kommunalbestyrelsen skal udarbejde en samlet overordnet plan for hele kommunen. Det er kommuneplanen, og den indeholder de overordnede rammer, som lokalplanen skal udarbejdes inden for. I planloven er det bestemt, at der skal udarbejdes lokalplaner for at sikre, at kommuneplanen bliver til virkelighed. Desuden skal der altid udarbejdes en lokalplan i forbindelse med større udstykninger, bygge- og anlægsarbejder. I øvrigt kan kommunalbestyrelsen altid udarbejde lokalplaner, når den skønner, det er nødvendigt eller hensigtsmæssigt. I lokalplanen kan der være bestemmelser for et områdes anvendelse og udformning, bebyggelsens placering og udseende, herunder størrelse og udformning. Lokalplanen kan også indeholde bestemmelser om bevaring af bebyggelse og beplantning, om veje og stier samt bestemmelser, der har betydning i det enkelte tilfælde. En lokalplan kan derimod ikke ændre på den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom i lokalplanområdet. Lokalplanen skal sikre, at et område får den udformning, som tager mest muligt hensyn til omgivelserne samtidig med, at der tages hensyn til den øvrige planlægning i kommunen. Når kommunalbestyrelsen har vedtaget et forslag til lokalplan, skal det offentliggøres. Kommunalbestyrelsen skal sikre, at borgerne og andre myndigheder får kendskab til forslaget, så de kan sætte sig ind i det og eventuelt komme med indsigelser eller ændringsforslag. Lokalplanforslaget skal være fremlagt offentligt i mindst 8 uger. Når offentlighedsperioden er udløbet, skal kommunalbestyrelsen gennemgå de indsendte ændringsforslag og indsigelser og eventuelt indarbejde dem i lokalplanen, og først herefter kan lokalplanen vedtages endeligt.

4 Indledning 3 Sydals Kommune Lokalplan nr. HØ 30 For et område til butiks- og centerformål i Høruphav Offentliggørelse Forslag til lokalplan HØ 30 har været fremlagt i 8 uger fra den til den På baggrund af de indkomne bemærkninger er der sket mindre tilføjelser i redegørelsen. Lokalplanen er vedtaget endeligt af Sydals Kommunalbestyrelse den og offentliggjort den Lokalplanområdets placering N 1: Yderligere oplysninger Såfremt denne lokalplan måtte give anledning til spørgsmål, kan De rette henvendelse til Teknisk Forvaltning, telefon

5 4 Redegørelse Lokalplanens forudsætninger Lokalplanområdet omfatter matr. nr.ene: 187, 240, 394, 398, 403 og 437, Hørup og begrænses mod vest og nord af parcelhusbebyggelsen langs Tangsmose og Vesterbakken, mod øst af Østerbakken og mod syd af Sdr. Landevej. Området er udlagt til centerformål i Regionplan Størstedelen af området anvendes i dag til supermarked, pengeinstitutter og andre butiksformål. I en mindre del af området er der boliger i form af enfamiliehuse. Lokalplanens formål Det er lokalplanens formål at sikre hele områdets anvendelse til butikker og andre centerformål. Lokalplanen giver mulighed for at der kan opføres eller indrettes butikker med den begrænsning, at dagligvarebutikker maximalt må have en størrelse på m 2 bruttoetageareal og udvalgsvarebutikker maximalt må have en størrelse på m 2 bruttoetageareal: der kan desuden etableres liberale erhverv og lignende. Bebyggelsesprocenten er sat til 40 og bygninger må kun opføres i en etage med udnyttelig tagetage for at passe ind i omgivelserne. Østerbakken Pengeinstitut Butik Supermarked Pengeinstitut Benzintank Sdr. Landevej Restaurant N Mål 1:2.000

6 Redegørelse 5 FORHOLDET TIL ANDEN PLANLÆGNING Regionplanlægning Anvendelsen af lokalplanområdet er i overensstemmelse med Tillæg nr. 17 til Regionplan , der udpeger området til centerformål. I Sydals Kommune er det eksisterende butiksareal og det skønnede behov frem til 2008 opgjort som følger: Eksist. skønnet butiksareal Samlet ramme Dagligvarer og udvalgsvarer m m 2 Som det ses af skemaet er der mulighed for at etablere butiksareal i lokalplanområdet inden for de givne rammer - selvom lokalplanområdet kun dækker ca. halvdelen af det område, der er udlagt til centerformål i Regionplantillæg nr. 17. Ny bebyggelse i lokalplanområdet vil have den effekt på det samlede centerområde, at det kommer til at virke sammenhængende hvorimod det i dag virker meget åbent og usammenhængende. Kommuneplanlægning Lokalplanområdet er ikke i overensstemmelse med rammerne for lokalplanlægning i Kommuneplan , der har samme afgrænsning som forslag til Kommuneplan , der udlægger rammeområde HØ-C1 til butikker, liberale erhverv og boliger med mulighed for indpasning af visse offentlige bygninger og anlæg. Ejendommen, der indeholder et pengeinstitut, ligger i boligområde HØ-B2. Den pågældende ejendom flyttes derfor til område HØ-C1 i Tillæg nr. 18 til Kommuneplan Boligrummelighed Lokalplanen giver ikke umiddelbart mulighed for opførelse af nye boliger i området og den har derfor ikke indflydelse på kommunens arealregnskab. Zonestatus Lokalplanområdet ligger i byzone. Jordbrugsinteresser Der er ikke landbrugspligt i lokalplanområdet.

7 6 Redegørelse Spildevandsplanlægning Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplan for Sydals kommune. Spildevand tilledes renseanlæg i Sønderborg. Vandforsyning Lokalplanområdet vandforsynes fra Hørup-Høruphav Vandværk. Varmeplanlægning Lokalplanområdet ligger i naturgasforsyningsområde i henhold til varmeplanen. Opvarmning kan derfor ske med naturgas, hvorimod der er forbud mod ændring til el-opvarmning. Renovation I forbindelse med nybyggeri skal der sikres mulighed for placering og adgang til tømning af affaldscontainere. Støjforhold For at sikre forholdende i mellem virksomhederne i centerområdet og de omkringliggende boliger, må støj fra den enkelte virksomhed, målt i naboskel, ikke overstige de maximumværdier, der til enhver tid er fastsat i Miljø- og Energiministeriets vejledning. Hegn Etablering og vedligeholdelse af hegn langs lokalplanområdets grænse skal ske i henhold til hegnslovens bestemmelser. Fortidsminder, fredningsforhold og naturbeskyttelse I lokalplanområdet er der ikke fredninger eller arealer, der er beskyttet i flg. Naturbeskyttelsesloven. Der findes ikke væsentlige bevaringsværdige jordfaste fortidsminder i lokalplanområdet. Skulle der alligevel påtræffes jordfaste fortidsminder eller andre kulturhistoriske anlæg under udførelsen af byggeri eller andet anlægsarbejde, skal anlægarbejdet jfr. museumslovens 27 omgående indstilles i det omfang det berører fortidsmindet og Haderslev Museum adviseres. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger inden for kystnærhedszonen - men i byzone - og i bebygget område og der gives ikke mulighed for opførelse af bebyggelse der har indflydelse på kystområdet.

8 Lokalplan 7 Sydals Kommune Lokalplan nr. HØ 30 For et område til butiks- og centerformål i Høruphav I henhold til lov om planlægning - bekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000 med senere tilføjelser - fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanen har til formål: at sikre områdets anvendelse til butikker, restauranter, liberale erhverv og lignende centerformål at sikre og fremme en udvikling i området, som vil medvirke til at opnå et attraktivt butiksmiljø i Hørup/Høruphavområdet. at sikre det fornødne antal parkeringspladser. 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilaget og omfatter matr. nr.ene 187, 240, 394, 398, 403 og 437, Hørup samt alle parceller, der efter lokalplanens endelige vedtagelse udstykkes fra nævnte ejendomme. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone og forbliver i byzone. 3. Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til centerformål i form af butikker, restauranter, liberale erhverv og andre serviceerhverv, samt lignende formål, som efter kommunalbestyrelsens skøn hører til i området. 3.2 Der må ikke etableres virksomhed, der er til gene for omgivelserne, f.eks. værksteder for håndværk, autoreparation og lignende.

9 8 Lokalplan 3.3 Dagligvarebutikker må maximalt have en størrelse på m 2 bruttoetageareal og udvalgsvarebutikker må maximalt have en størrelse på m 2 bruttoetageareal 3.4 Inden for lokalplanområdet kan der opføres transformerstation til områdets forsyning, når den udformes i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse. 4. Bebyggelsens omfang og placering 4.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25 ved boligbebyggelse og 40 ved bebyggelse til andre formål. 4.2 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m over naturligt terræn, målt efter reglerne i Bygningsreglementet. 4.3 Bygninger må ikke opføres med mere end én etage med mulighed for udnyttelig tagetage. 4.4 En bygnings gulv må ikke være hævet mere end 0,5 m over terræn (niveauplan). 5. Bebyggelsens ydre fremtræden 5.1 Til udvendige bygningssider og tagflader må der ikke anvendes materialer, der efter Kommunalbestyrelsens skøn virker skæmmende. 5.2 Blanke og reflekterende materialer må ikke anvendes. 5.3 Konstruktioner, der er nødvendige for at forsyne ejendommen med en alternativ energiform, skal udføres som en integreret del af bebyggelsen efter Kommunalbestyrelsens godkendelse i hvert enkelt tilfælde. 5.4 Skiltning, reklamering og opsætning af faste markiser/baldakiner må kun finde sted med Kommunalbestyrelsens godkendelse i hvert enkelt tilfælde. 6. Veje og parkering 6.1 Området vejbetjenes fra Sdr. Landevej og fra Østerbakken 6.2 Der skal ved nybygning eller ombygning indrettes parkeringspladser minimum efter følgende normer: Butikker og serviceerhverv: 1 p-plads pr. 25 m 2 salgsetageareal

10 Lokalplan 9 1 p-plads pr. 50 m 2 øvrigt etageareal (baglokale, lager, kælder m.v.) Kontorer og liberale erhverv: 1 p-plads pr. 50 m 2 etageareal. 7. Byggelinier 7.1 Langs Sdr. Landevej pålægges en byggelinie på 7 m fra vejskel. 8. Ledningsanlæg og antenner 8.1 El-ledninger, herunder til vejbelysning må ikke fremføres som luftledninger, men må alene udføres som jordkabler. 8.2 Grundejeren skal tillade nedlægning og bevarelse af kloak- og vandledninger med tilbehør herunder brønde, der af kommunen anses for nødvendige på privat grund. 8.3 Der må opsættes parabolantenner på den enkelte ejendom, hvis de ikke placeres med overkanten mere end 2,0 m over terræn og parabolens diameter ikke overstiger 1,0 m. Parabolantenner med en diameter på mere end 1,0 m skal være fritstående og deres overkant må ikke være mere end 2 m over terræn. Afstanden fra parabol til skel skal være mindst 2,5 m hvad enten den er placeret på en bygning eller er fritstående. 8.4 I forbindelse med erhvervsbyggeri kan der opsættes antenner, der er nødvendige for erhvervskommunikation. Opsætningen skal godkendes af kommunalbestyrelsen i hvert enkelt tilfælde. 9. Varmeforsyning 9.1 Nybygninger skal anvende naturgas til rum-, bolig- og varmtvandsopvarmning. Der er forbud mod el-opvarmning til rum-, bolig- og varmtvandsopvarmning. 10. Kloakering 10.1 Området skal kloakeres som et separat system (regn- og spildevand i hver sin ledning på grunden). Ny bebyggelse skal tilsluttes spildevandssystemet.

11 10 Lokalplan 11. Hegn, friarealer, ubebyggede arealer og udendørs oplag 11.1 Hegn i skel mod vej og plads må kun etableres som levende hegn plantet min. 0,30 m inden for skel Hegn i skel mod nabo må etableres i overensstemmelse med hegnslovens almindelige bestemmelser herfor Udendørs oplag må kun indrettes efter kommunalbestyrelsens tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Udendørs oplag skal skjules bag tæt hegn i form af plankeværk eller trådhegn kombineret med hækbeplantning. Beplantningen skal placeres uden for hegnet Ejeren af den enkelte grund har den fulde vedligeholdelse af de under pkt. 1, 2 og 3 nævnte hegn i henhold til hegnslovens almindelige bestemmelser Der skal indrettes udendørs opholdsarealer for virksomhedens ansatte efter følgende normer: 10% af etagearealet ved butikker og serviceerhverv 20% af etagearealet ved liberale erhverv og kontorer. En del af de angivne udendørs opholdsarealer kan efter kommunalbestyrelsens godkendelse indrettes på flade tage eller på overdækket gårdareal Ubebyggede arealer, der ikke udlægges til parkeringsplads, skal ved beplantning, græssåning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt præg. 12. Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 12.1 Kommunalbestyrelsen kan træffe beslutning om, at ny bebyggelse ikke må tages i brug, før anlægsarbejder - herunder belægninger af gang- og stiarealer, belysning og beplantninger - er etableret. 13. Lokalplanens retsvirkninger En lokalplan medfører ikke handlepligt. Eksisterende, lovlige forhold på de ejendomme, som lokalplanen omfatter, kan fort sætte som hidtil. Men ved ændring af ejendommens anvendelse, ved opførelse af ny bebyggelse eller nye anlæg og ved større om- og tilbygninger får lokalplanen virkning for den enkelte Midlertidige retsvirkninger af lokalplanforslaget I henhold til 17 i Lov om Planlægning må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget, ikke anvendes, udstykkes, bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan.

12 Lokalplan 11 Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Kommunalbestyrelsen give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med lokalplanforslaget. Det er dog en forudsætning, at lokalplanforslaget er i overensstemmelse med kommuneplanen, at der ikke er tale om at begynde på et lokalplanpligtigt forhold, og at der ikke er fremsat indsigelse mod lokalplanforslaget fra en offentlig myndighed. Eksisterende, lovlige forhold kan dog fortsætte som hidtil. De midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget og indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst 1 år efter datoen for offentliggørelsen. Ændringer Ved den endelige vedtagelse af lokalplanforslaget, kan Kommunalbestyrelsen foretage ændringer i det offentliggjorte lokalplanforslag, jfr. 27 stk. 3 i lov om planlægning. Ændringer i lokalplanforslaget, der fører til, at forslaget helt skifter karakter, således at der reelt foreligger et helt nyt forslag, kræver, efter 27 stk. 3 i lov om planlægning, fornyet offentliggørelse af lokalplanforslaget Retsvirkninger af den endeligt vedtagne lokalplan Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Det står i 18 i lov om planlægning, Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Dispensation Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige fravigelser fra lokalplanens bestemmelser. Fravigelser, der vil ændre den særlige karakter af området, der søges skabt eller fastholdt ved lokalplanen, kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Servitutter Private tilstands-servitutter, der er uforenelige med lokalplanens indhold, fortrænges af planen. Private tilstands-servitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, ophæves af planen, hvis ophævelsen udtrykkeligt er anført i planen.

13 12 Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen. Ekspropriation I henhold til 47 i planloven kan Kommunalbestyrelsen ekspropriere private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme. En forudsætning er dog, at ekspropriationen har væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Erstatning Som altovervejende hovedregel medfører bestemmelserne i en lokalplan ikke erstatningspligt for kommunen. I henhold til 48 i planloven kan ejeren af en privat ejendom imidlertid forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning, hvis ejendommen er udlagt til et offentligt formål i en lokalplan. Kommunen har dog kun pligt til at overtage ejendommen, hvis den ikke længere kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme. Uenighed mellem grundejeren og kommunen om kommunens pligt til at overtage ejendommen afgøres af taksationsmyndighederne i det enkelte tilfælde. Vedtagelsespåtegning Således vedtaget endeligt af Sydals kommunalbestyrelse den Lokalplan HØ 30 er offentligt bekendtgjort den Jens Peter Kock borgmester / Henning Popp kommunaldirektør

14 Matrikelkort 13 N Vesterbakken Østerbakken Tangsmose Sdr. Landevej Sydals Kommune Skovsholm 1 Hørup 6470 Sydals tlf Teknisk Forvaltning Lokalplan HØ 30 Matrikelkort Områdegrænse Område til butiks- og centerformål i Høruphav mål 1: dato tegn.nr. sign. CR

15 14 Lokalplankort N Vesterbakken Østerbakken Tangsmose Sdr. Landevej Lokalplan HØ 30 Sydals Kommune Skovsholm 1 Hørup 6470 Sydals tlf Lokalplankort Område til butiks- og centerformål i Høruphav Teknisk Forvaltning Områdegrænse mål 1: dato tegn.nr. sign. CR

16 Kommuneplanens rammer 15 Tillæg nr. 18 til Kommuneplan Byzoneområde til centerformål i Høruphav Centerområdet HØ-C1 udvides med en matrikel - som anvendes til centerformål i form af pengeinstitut - i områdets nordøstlige hjørne. Matriklen nr. 187, Hørup, flyttes fra boligområdet HØ-B2. For det udvidede område HØ-C1 gælder fortsat de hidtidige rammer for lokalplanlægningen: HØ-C1 Område ved Sdr. Landevej i Høruphav Området er delvis omfattet af lokalplan HØ 20. Området indeholder i dag såvel boliger som forretninger og erhverv. Denne blandede anvendelse ønskes fastholdt således, at der fortsat er mulighed for opførelse eller indretning af butikker med den begrænsning at dagligvarebutikker maximalt må have størrelse på m 2 bruttoetageareal og udvalgsvarebutikker maximalt må have en størrelse på m 2 bruttoetageareal, og for etablering af liberale erhverv samt mindre erhvervsvirksomheder og offentlige bygninger og anlæg på dertil egnede arealer. Bebyggelsesprocent: Maks. 25 for den enkelte ejendom ved boligbebyggelse og maks. 40 for den enkelte ejendom ved bebyggelse til andre forhold. Etageantal: Maks. 1 etage med udnyttet tagetage. Bygningshøjde: Maks. 8,5 m. Zoneforhold: Området ligger i byzone. Støjområde: Type 3 Således vedtaget af Sydals Kommunalbestyrelse den Jens Peter Kock Borgmester / Henning Popp Kommunaldirektør

17 16 Kommuneplanens rammer Høruphav N HØ-B2 Matr. nr. 187, Hørup, overføres fra område HØ-B2 til område HØ-C1 HØ-C1 HØ-D6 1:2.000