Lokalplan nr for et område til havneerhverv ved Fabriksvej, Hvide Sande. Kommune

Transkript

1 Lokalplan nr. 377 for et område til havneerhverv ved Fabriksvej, Hvide Sande Kommune Ringkøbing-Skjern Kommune 23. september 2014

2 Lokalplanen er udarbejdet af Geopartner, Landinspektørgården a/s i samarbejde med Ringkøbing-Skjern Kommunes planafdeling. Nærmere oplysninger Ringkøbing-Skjern Kommune Land, By og Kultur Toften Tarm land.by.kultur@rksk.dk - Forsidebilledet viser lokalplanområdets beliggenhed i Hvide Sande.

3 Indholdsfortegnelse Vejledning Hvad er en lokalplan?... side 4 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål... side 5 Lokalplanområdet... side 6 Lokalplanområdets omgivelser... side 7 Lokalplanens indhold... side 7 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning... side 8 Museumsloven, arkæologi og skjulte fortidsminder... side 11 Miljøvurdering... side 12 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder... side 12 Servitutter... side 12 Planbestemmelser Indledning... side Formål... side Område og zonestatus... side Arealanvendelse... side Udstykning... side Bebyggelsens placering og omfang... side Bebyggelsens udseende... side Ubebyggede arealer... side Veje, stier og parkering... side Tekniske anlæg... side Miljø... side Grundejerforening... side Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug... side Lokalplan og byplanvedtægt... side Servitutter... side Retsvirkninger... side 19 Vedtagelsespåtegning... side 21 Offentlig bekendtgørelse af lokalplanen... side 21 Matrikelkort... Bilag 1 Eksisterende forhold... Bilag 2 Arealanvendelse... Bilag 3 3

4 Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Eksisterende forhold, der viser, hvorledes området er disponeret ved udarbejdelsen af lokalplanforslaget. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne som er bindende. I tilfælde der er uoverensstemmelse mellem kort og bestemmelserne, så er det teksten, der er bindende. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen. Kommuneplan Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan Ringkøbing-Skjern Kommune. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. 4

5 Redegørelse Lokalplanområdets afgrænsning (med hvid streg), mål 1: Luftfoto optaget i Den blålilla markering viser omridset af Lokalplan nr. 79. Lokalplanens baggrund og formål Hvide Sande Havn er Danmarks 5. største fiskerihavn. I perioden har havnen gennemført en omfattende udvidelse, der i forhold til fiskeriet har stor fremadrettet betydning. Havnens fiskere har dog et stort behov for en moderne redskabsterminal til opbevaring og reparation af fiskeredskaberne. Redskaberne opbevares i dag i havnens fjordhavnsafsnit ved Langsand i små og lidt større redskabshuse, som ikke mere er hensigtsmæssige. De nuværende forhold for redskabsfaciliteter afspejler en tid, hvor der var mange små fiskefartøjer. Siden 1970 erne er antallet af fartøjer reduceret fra ca. 300 til nu ca. 45, hvor hovedparten af den samlede omsætning ligger på de største fartøjer. Det er derfor helt naturligt men også nødvendigt at få forbedret forholdene for opbevaring og håndtering af fiskeredskaberne. Med den nye terminal vil faciliteterne kunne flyttes til den del af havnen, hvor de nye og større fartøjer nu har kajplads. Dermed vil der kunne opnås væsentligt forbedrede forhold for: Afstanden mellem terminal og fartøjernes liggeplads. Logistik i øvrigt og dermed tids- og ressourceforbrug. Trafiksikkerhed og -afvikling. Fremkommeligheden også for øvrige trafikanter. Sikkerheden ved håndtering af redskaber og for arbejdsmiljøet generelt. 5

6 Redegørelse Havnen er i konstant udvikling og i forbindelse med kommuneplanrevisionen i 2013, blev et område mod klitterne inddraget til byudviklingsformål i kommuneplanramme 23er032. Baggrunden for dette var et ønske om at kunne anvende området til saltvandsbaserede akvakulturvirksomheder. For at skabe en sammenhængende planlægning for området nord for Fabriksvej, inddrages dette areal i en ny lokalplan sammen med det område, der i gældende lokalplan, er sammenfaldende med delområde 4b. Formålet med lokalplanen er således at udlægge et område til havneerhverv. Formålet med lokalplanen er samtidig at sikre, at bebyggelse indpasses i havnemiljøet og i forhold til landskabet og levesteder for markfirben. Eksisterende redskabshuse ved Langsand. Lokalplanområdet Lokalplanområdet er ca. 13,9 ha og ligger i land- og byzone i Hvide Sandes Nordhavn. Størstedelen af lokalplanområdet fremstår i dag som ubebyggede klitarealer. Terræn indenfor området er varieret med koter der svinger fra 4 til 19 (DVR90). Vejadgang til området sker i dag fra Fabriksvej. Lokalplanområdet set fra parkeringspladsen, hvor Vestkyststien møder Fabriksvej. I baggrunden anes eksisterende bebyggelse og to ud af tre vindmøller. I forgrunden anes en af områdets højere klitter. Lokalplanområdet er sammenfaldende med et større område, der i kommuneplanen er udlagt til havneerhverv. Nærmere bestemt er området reserveret til udvidelse af industrifiskerihavnen samt virksomheder med tilknytning til havnens aktiviteter, herunder bygninger til saltvandsbaseret akvakulturvirksomheder (fiskeopdræt). Det udlagte erhvervsområde er endnu ikke fuldt udbygget og består pt. af en maskinfabrik. Desuden findes en mindre bunker. I en mindre del af området findes en minkfarm samt en murer- og entreprenørforretning. En del af lokalplanområdet er sammenfaldende med Lokalplan nr. 32, der er en sti fra Søndervig til Hvide Sande. Med nærværende lokalplan ændres der ikke på beliggenheden af Vestkyststien. En mindre bunker er gemt i klitterne i lokalplanens østlige del. Hele lokalplanområdet er kortlagt som hedearealer, der er beskyttede gennem Naturbeskyttelsesloven. Se mere under afsnittet Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning. 6

7 Redegørelse Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanområdets omgivelser er mod øst og syd præget af andet havneerhverv og havnebassiner. Mod nord og vest er omgivelser præget af klitterne ved Vesterhavet og tre vindmøller. Som følge af klitter er terrænet kraftigt stigende mod nordvest. Lokalplanområdet er sammen med omgivelser beliggende indenfor et større om, der i kommuneplanen er udpeget som nationalt kystlandskab og bevaringsværdigt landskab. Interesserne bag det nationale kystlandskab vurderes at være knyttet til kysten og nærheden til fjorden. Da der er tale om en mindre udvidelse af et eksisterende erhvervsområde på et areal bag klitterne i tilknytning til den eksisterende by, vurderes interesserne bag det nationale kystlandskab ikke at blive væsentlig påvirket. De bevaringsværdige landskabsinteresser vurderes at knytte sig til oplevelsen af klitlandskabet og samspillet mellem Vesterhavet og Ringkøbing Fjord. Omvendt vurderes det ikke muligt at udvide Hvide Sande by andre steder end inden for det bevaringsværdige landskab. Udvidelsesarealet for nærværende lokalplan i forhold til gældende lokalplan ligger sammen med et større område til havnebaserede erhverv. Set fra vest vil området være skjult bag klitterne, mens området set fra øst vil være skjult bag det eksisterende erhvervsområde. Det samme vil gøre sig gældende set fra syd. Fra nord vurderes udvidelsesarealet at blive set som en mindre afrunding (et hjørne) mellem to eksisterende erhvervsområder. Lokalplanens indhold Disponering Lokalplanområdet inddeles i tre delområder for at sikre, at kuperede dele af området og levesteder for markfirben ikke bebygges. På denne måde tages der hensyn til klitlandskabet og markfirben. Med opdelingen i delområder skabes der samtidig en buffer mellem potentielt tungere havneerhverv med større miljøkrav og det centrale område omkring Nørregade. indenfor delområde I kun etableres havneerhverv i miljøklasse 1-5 og indenfor delområde II må der kun etableres havneerhverv i miljøklasse 1-4. Bebyggelse skal således anvendes til aktiviteter med relation til havnen, og det sikres dermed, at området indpasses i havnemiljøet. En redskabsterminal til opbevaring og reparation af fiskeredskaber er således en havneaktivitet, der kan indpasses i lokalplanens anvendelsesbestemmelser. Det samme er tilfældet for virksomheder med saltvandsbaseret akvakultur. Bebyggelse Bestemmelser for bebyggelsens omfang, placering og ydre fremtræden er overvejende sammenfaldende med bestemmelserne i Lokalplan nr. 79. Dette medvirker til, at ny bebyggelse ikke afviger væsentligt fra omkringliggende bebyggelse. Trafik Med lokalplanen fastlægges det, at vejadgang til området skal ske fra Fabriksvej. Der udlægges areal til en ny intern vej. Der fastlægges desuden bestemmelser om tilvejebringelse af parkeringspladser. Landskab og beplantning For at sikre, at bebyggelse og området som helhed indpasses i landskabet fastlægges det, at ubebyggede arealer skal fremstå som klitarealer. Fabriksvej Den påtænkte placering af ny redskabsterminal. Bygningen er skitseret som opført i to etaper, men det forventes at hele bygningen opføres på samme tid. Anvendelse Lokalplanområdet må kun anvendes til erhvervsformål i form af havneerhverv. Mere specifikt må der 7

8 Redegørelse Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning EU-naturbeskyttelsesområder Ringkøbing Fjord er udpeget som internationalt naturbeskyttelsesområde, og lokalplanområdet ligger således indenfor et såkaldt Natura 2000-opland. Ifølge bekendtgørelse om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter (bekendtgørelse nr. 408 af 1. maj 2007) kan et planforslag ikke vedtages, hvis gennemførelse af planen kan betyde: - at planen skader Natura 2000-områder, - at yngle- eller rasteområder i det naturlige udbredelsesområde for dyrearter, der er optaget i Habitatdirektivet (EU direktiv nr. 92/43/EØF af 21. maj 1992 om bevaring af naturtyper samt vilde dyr og planter) bilag IV, litra a) kan blive beskadiget eller ødelagt, eller at de plantearter, som er optaget i habitatdirektivets bilag IV, litra b) i alle livsstadier, kan blive ødelagt. Den del af lokalplanområdet, der inddrages i byzone og i en lokalplan, er blevet undersøgt nærmere for markfirben, der er en bilag IV-art. På baggrund af en vurdering af arealet og observationerne, vurderes lokalplanområdet at rumme et areal på ca m², som på nuværende tidspunkt har særlig betydning for områdets bestand af markfirben. Arealet er markeret med gul skravering på kortet nedenfor. For ikke at forringe arealet som leve- og muligt ynglested for markfirben, er arealet en del af delområde III, som ikke må bebygges eller anvendes til parkerings- og færdselsarealer. Undersøgelsen peger desuden på, at der kan på sigt ske forbedringer for markfirben enten ved pleje eller som følge af mere entreprenante tiltag f.eks. ved sandflytning og nyetablering af klitter, hvis en del af sandet fra klitområdet inden for lokalplanområdet flyttes. Ringkøbing-Skjern Kommune vurderer på denne baggrund, at lokalplanen i sig selv eller i sammenhæng med andre planer eller projekter ikke vil kunne medføre negative konsekvenser for Natura 2000-områderne eller bilag IV-arter. Observationspunkter og interesseområde for markfirben i og ved lokalplanområdet. Forholdet til kysten Området ligger indenfor den kystnære del af byzonen indenfor et eksisterende erhvervsområde. Jævnfør Planloven 5b, stk. 1 må der kun inddrages nye arealer i byzone, såfremt der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering. Med nærværende lokalplan inddrages et areal på ca. 3,4 ha til byzone. For al planlægning indenfor den kystnære del af byzonen, skal der i lokalplaner jf. Planlovens 16, stk. 3 og 4 redegøres for den visuelle påvirkning af den planlagte bebyggelse. Såfremt denne over-stiger 8,5 m og afviger væsentlig i højde og volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal kommunen også give en begrundelse herfor. Nærværende lokalplan fastlægger, at ny bebyggelse ikke må overstige 10 m, hvilket er i overensstemmelse med bestemmelserne i Lokalplan nr. 79. Ny bebyggelse vil således ikke afvige fra omkringliggende bebyggelse. Begrundelsen for at videreføre muligheden for at bygge i op til 10 meters højde vurderes at være funktionelt begrundet med havneerhvervs behov for højere byggeri end traditionelt erhvervsbyggeri. Ny bebyggelse indenfor området vil fra kysten være skjult bag de høje klitter. Den påtænkte redskabsterminal er visualiseret nedenfor med før- og efterbilleder, og det vurderes på denne baggrund, at det påtænkte byggeri ikke vil afvige væsentligt i højde og volumen fra den omkringliggende, eksisterende bebyggelse, og at ny bebyggelse ikke vil påvirke kystlandskabet væsentligt. 8

9 Redegørelse er lokalplanområdet udlagt til et større byudviklingsområde. Lokalplanområdet har således været udpeget til byformål før Naturbeskyttelseslovens ikrafttrædelse. Realiseringen af lokalplanen vurderes på denne baggrund ikke at forudsætte en dispensation fra Naturbeskyttelsesloven. Eksisterende forhold set fra Industrikaj/Fabriksvej mod nordvest. Geologiske bevaringsværdier og bevaringsværdigt landskab Lokalplanområdet ligger indenfor områder, der i kommuneplanen er udpeget som geologiske bevaringsværdier og bevaringsværdigt landskab. Dette skyldes nærheden til klitterne og kysten. Lokalplanen vurderes ikke at påvirke udpegningerne i en væsentlig negativ grad. Kommuneplanen Kommuneplan er blevet vedtaget af Byrådet den 17. september Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområde 23er032 og er i overensstemmelse hermed. Visualisering af den påtænkte redskabsterminal set fra Industrikaj/Fabriksvej mod nordvest. Med lokalplanens realisering vil det fortsat være muligt for offentligheden at have adgang til kysten. Fredning, bevaringsværdige bygninger mv. og naturbeskyttelse Inden for lokalplanområdet findes ingen fredede område eller fredede eller bevaringsværdige bygninger. Hedeareal Lokalplanområdet ligger indenfor et større klit- og hedeareal mellem Vesterhavet og Hvide Sande. Klit- og hedearealet er beskyttet gennem Naturbeskyttelseslovens 3. For heder, strandenge og strandsumpe samt ferske enge og biologiske overdrev, der før Naturbeskyttelseslovens ikrafttrædelse den 1. juli 1992 var beliggende i byzone eller sommerhusområde, gælder beskyttelsesordningen efter naturbeskyttelseslovens 3, stk. 2, kun for tilstandsændringer til landbrugsformål. I Regionplan for Ringkjøbing Amt fra 1989 Lokalplan nr. 79 En del af lokalplanområdet er omfattet af Lokalplan nr. 79 for Hvide Sande Havn. Ved Byrådets endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af nærværende lokalplan ophæves den del af Lokalplan nr. 79, som nærværende lokalplan omfatter. Miljøforhold Opvarmning Lokalplanområdet ligger udenfor et område med kollektiv varmeforsyning. Såfremt bebyggelsen skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal der udarbejdes et projektforslag i henhold til varmeforsyningsloven. Alternativt skal bebyggelse tilsluttes individuel varmeforsyning. Der er ikke i planloven hjemmel til at fastsætte hvilken type individuel varme, der anvendes. Der vil i stedet i købsaftaler og vedtægter til grundejerforeningen blive fastsat bestemmelser, der sikre at der ikke etableres anlæg, der kan være gererende for naboer. Ringkøbing-Skjern Kommune opfordrer til at tænke i bæredygtige løsninger, f.eks. solvarme og -celler, jordvarme, varmepumper o.lign. 9

10 Redegørelse Grundvand Lokalplanområdet ligger udenfor områder med drikkevandsinteresser, nitratfølsomme indvindingsområder (NFI), indsatsområder mht. nitrat (ION) og boringsnære beskyttelsesområder (BNBO). Lokalplanen indebærer ikke aktiviteter, der kan påvirke grundvandsdannelsen og -beskyttelsen væsentligt. Vandforsyning Bebyggelsen skal tilsluttes den almene vandforsyning. Lokalplanområdet ligger indenfor Holmsland Vandværks forsyningsområde. Kloakering Dele af lokalplanområdet er i Spildevandsplan udlagt i et separatkloakeret område (HS37). Lokalplanområdet indarbejdes i spildevandsplanen i forbindelse med dennes revision. Ringkøbing-Skjern Kommune af 19. januar 2008 eller senere rettelser. Desuden er to arealer kortlagt på vidensniveau 2 i henhold til jordforureningsloven. Dette betyder, at der er konstateret jordforurening. Se jordforureningernes udstrækning på Bilag 2. Det kan i forbindelse med realiseringen af lokalplanen blive nødvendigt med gennemførelse af nærmere undersøgelser. Jord fra hvert af de kortlagte arealer skal forblive indenfor hvert af de kortlagte arealer - alternativt skal der foretages anmeldelse af jordflytning. Den del af lokalplanområdet, der overføres fra landzone til byzone, vil som udgangspunkt være omfattet af områdeklassificeringen og reglerne for anmeldelse og dokumentation i forbindelse med flytning af jord. Hvis det vurderes, at arealet bør undtages af områdeklassificeringen, vil dette foregå iht. Jordforureningsloven (Lov om forurenet jord nr af 4. december 2009) sideløbende med lokalplanprocessen. Hvis bygherre i forbindelse med bygge- eller jordarbejde støder på en forurening, skal arbejdet standses ifølge 71 i Lov om forurenet jord. Forureningen skal anmeldes til Ringkøbing-Skjern Kommune, og arbejdet må først genoptages efter fire uger, eller når kommunen har taget stilling til, om der skal fastsættes vilkår for arbejdet. Kortudsnit fra Spildevandplan Jordforurening I henhold til jordforureningslovens 50a (Lov om forurenet jord nr af 4. december 2009) er en del af lokalplanområdet omfattet af områdeklassificeringen. Betegnelsen dækker over at området kan være lettere forurenet. Dette betyder som udgangspunkt, at flytning af jord væk fra lokalplanområdet skal anmeldes til Ringkøbing-Skjern Kommune forud for flytning. Reglerne for jordflytning fremgår af kommunens Regulativ for jordstyring i Renovation Ved erhvervsejendomme bør der udlægges arealer til opsamling af affald, så det sikres, at der er plads til en rationel affaldssortering og opbevaring. Af hensyn til fremkommeligheden i området skal køreveje for renovationsbiler og vendepladser indrettes efter reglerne i Ringkøbing-Skjern Kommunes Regulativ for Dagrenovation. Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve op til kravene i Ringkøbing-Skjern Kommunes Regulativ for Dagrenovation. Hvor der er behov for at opsamlingen af affald skal ske i storcontainere, skal der tages hensyn til, at containeren skal kunne tømmes af en lastbil, som skal kunne komme helt hen til containeren. 10

11 Redegørelse Andre støjende aktiviteter Lokalplanområdet ligger indenfor støjkonsekvenszoner for vindmøller og støjbelastede arealer som følge af havnen. Eftersom lokalplanen ikke muliggør støjfølsom anvendelse som boliger eller institutioner, medfører de støjende omgivelser ikke en væsentlig påvirkning på området. Miljøkonsekvensvurdering af virksomheder Lokalplanen muliggør erhverv i op til miljøklasse 5. Eksempler på erhverv i miljøklasse 1-5 er skibsværfter, virksomhed med forarbejdning af fisk og skaldyr. Enhver aktivitet er klassificeret efter, hvor meget den erfaringsmæssigt belaster omgivelserne med bl.a. støj, rystelser og trafik. Der opereres med i alt 7 miljøklasser, som hver har tilknyttet en anbefalet afstand til boliger. De nævnte miljøklasser med tilhørende beskyttelsesafstande bruges som vejledende grundlag. Der vil altid blive foretaget en konkret vurdering af virksomheden af Ringkøbing-Skjern Kommune. Derfor kan der forekomme situationer, der berettiger virksomheder til en anden miljøklassificering, end angivet i Håndbog om Miljø og Planlægning. Eksempelvis hvis en virksomhed foretager forureningsbegrænsende foranstaltninger udover det, der er normalt i forhold til gængse virksomheder. I så fald kan en lavere klassificering accepteres, dvs. en kortere nødvendig afstand i forhold til forureningsfølsomme formål som eksempelvis boliger. Der er altså ikke tale om afstandskrav, der skal overholdes. Men hvis afstanden tillades kortere end den, der fremgår af Håndbog for Miljø og Planlægning, må det ske ud fra en konkret vurdering af den enkelte virksomheds forureningsbelastning på både kort og lang sigt. Enhver aktivitet er klassificeret efter, hvor meget den erfaringsmæssigt belaster omgivelserne med bl.a. støj, rystelser og trafik. Lokalplanen begrænser ikke den igangværende, lovlige erhvervsudøvelse for områdets eksisterende virksomheder. Afstand til nabobeboelser Lokalplanen muliggør erhverv med miljøklasse 5. Den anbefalede afstand til miljøfølsom anvendelse, herunder boliger, er min. 150 m. Lokalplanområdet ligger ved et i forvejen miljøbelastet område grundet havnens aktiviteter og vindmøller, og afstanden til nærmeste boligområde (ved Pilevej øst for området) er mere end 150 m. Museumsloven, arkæologi og skjulte fortidsminder Fortidsminder, som for eksempel bopladser og grave fra oldtiden, er beskyttet af Museumsloven forstået på den måde, at de ikke må ødelægges uden en forudgående arkæologisk vurdering og/eller undersøgelse har fundet sted. Måske er der allerede kendskab til nogle fortidsminder i et bestemt område; men ofte er fortidsminderne skjulte under muldlaget, og de er derfor ikke tidligere blevet registreret. For at sikre at eventuelle fortidsminder ikke berøres af anlægsarbejde, anbefales det bygherren at kontakte Ringkøbing-Skjern Museum for at få foretaget en arkæologisk forundersøgelse af det pågældende område. Museet udarbejder derefter en udtalelse inden for 4 uger. Det er absolut en fordel, at kontakte museet så tidligt som muligt for at undgå, at skjulte fortidsminder først dukker op, når anlægsarbejdet er gået i gang og så må indstilles, medens en arkæologisk undersøgelse foretages. Et muligt statsligt tilskud til bygherrens omkostninger ved det arkæologiske undersøgelse mistes, hvis der ikke er foretaget en arkæologisk forundersøgelse. Findes der ikke ved forundersøgelsen fortidsminder på området, kan bygherren hvad angår Museumsloven uden videre gå i gang med anlægsarbejdet. Findes der ved forundersøgelsen fortidsminder, som bør undersøges, kan anlægsarbejdet muligvis flyttes, så fortidsminderne ikke berøres. Er dette ikke muligt, skal der foretages en arkæologisk undersøgelse. Se i øvrigt folderen Vi graver før du går i gang om Museumsloven og anlægsarbejde. Folderen kan også ses på Ringkøbing-Skjern Museums hjemmeside: 11

12 Redegørelse Miljøvurdering Ifølge Lov om miljøvurdering af planer og programmer 3, stk. 1 skal alle fysiske planer indeholde en miljøvurdering, hvis planen skønnes: 1. at være omfattet af lovens bilag 3 og 4, 2. at kunne påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt, eller i øvrigt 3. at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Hvis planer er omfattet af lovens bilag 3 og 4 og hvis planer samtidig fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer i sådanne planer, skal der ifølge lovens 3, stk. 2, kun gennemføres en miljøvurdering, hvis de må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Screening af lokalplanforslaget Ringkøbing-Skjern Kommune har gennemført en screening af lokalplanforslaget for at vurdere om der skal gennemføres en miljøvurdering i henhold til lovens 3, stk. 1, nr. 1. Screeningen foreligger i et selvstændigt notat, der er indsat som Bilag 4 i forslag til Lokalplan nr De mulige negative konsekvenser af planens realisering knytter sig hovedsagligt til mulig konflikt med kendt jordforurening, placeringen nær kysten og forekomsten af yngle- og rastesteder for markfirben. Håndtering af jordforurening sker gennem yderligere undersøgelsen, mens hensyn til kystlandskabet og forekomsten af markfirben varetages ved at fastlægge, at en del af lokalplanområdet ikke må bebygges. De mulige positive effekter af planens realisering er en forbedret afvikling af trafikken på havnens arealer. Det vurderes, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, da virkeliggørelse af planen ikke vil medføre en væsentlig indvirkning på miljøet jf. 3, stk. 1, nr. 1. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Politiet Der kan ikke uden samtykke fra politiet gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se Færdselslovens 100). Ringkøbing-Skjern Kommune Etablering af nye vejadgange og/eller ændring af eksisterende overkørsler til Fabriksvej forudsætter, at Ringkøbing-Skjern Kommune meddeler tilladelse efter Lov om private fællesveje. Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for byggeog anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og Tv-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. Ved udarbejdelsen af lokalplanen er registreret følgende tinglyste servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet. Ringkøbing-Skjern Kommune påtager sig ikke ansvaret for eventuelle fejl og mangler i servitutoversigten eller for, at de ledninger, servitutarealer mv., der er vist på Bilag 2, er korrekt vist. Matr.nr. 11g, 11ss, 11th, Søgaard Hgd., Holmsland Klit Tinglyst: Titel: Dok om naturgas/anlæg mv Påtaleberettiget: Ledningsejer Deklarationen omhandler en naturgasledning, som ligger langs den vestlige side af Vestkyststien og den nordlige side af Fabriksvej. Tinglyst: Titel: Dok om højspændingskabel mv Påtaleberettiget: Elselskabet Deklarationen omhandler et 60 kv kabel, som ligger i den vestlige del af lokalplanområdet. Matr.nr. 11nd, Søgaard Hgd., Holmsland Klit Tinglyst:

13 Titel: Dok om pelsdyrfarm Påtaleberettiget: Ringkøbing-Skjern Kommune Deklarationen omhandler en landzonetilladelse med tilknyttede vilkår. Redegørelse 13

14 Planbestemmelser Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1: Indledning I henhold til Bekendtgørelse af Lov om planlægning, Miljøministeriets lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 med senere ændringer, fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. Lokalplanens bestemmelser er bindende og registreres i Plansystem DK. Lokalplanens bindende bestemmelser står i venstre margen. Det fremgår af planlovens 15, hvad der kan træffes bestemmelse om i en lokalplan. Lokalplanens bestemmelser suppleres af bestemmelse i anden lovgivning navnlig byggeloven herunder bygningsreglementet. I højre margen med kursiv er der korte supplerende kommentarer til de enkelte bestemmelser. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. 14

15 Planbestemmelser 1. Formål Lokalplanens formål er at sikre: at området kan anvendes til havneerhverv, at bebyggelse indpasses i havnemiljøet og klitlandskabet, at området disponeres under hensyntagen til levesteder for markfirben. 2. Område og zonestatus 2.1. Matrikeloversigt Lokalplanens område er vist på Bilag 1. Lokalplanområdet er ca. 13,9 ha. Lokalplanen omfatter matr.nr. 11th og 11ss samt dele af matr.nr. 11g, 11ry, 11nd og del af vejareal 7000l, Søgård Hgd., Holmsland Klit, samt alle parceller eller delnumre, der udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område Zoneforhold En del af lokalplanområdet ligger i byzone og skal forblive i byzone. En del af lokalplanområdet ligger i landzone og skal ved lokalplans endelige vedtagelse og offentliggørelse overføres til byzone. Se Bilag Delområder Lokalplanområdet inddeles i delområde I, II og III, som vist på Bilag Arealanvendelse 3.1. Delområde I Indenfor delområde I må kun anvendes til erhvervsformål i form af havneerhverv i miljøklasse Delområde II Indenfor delområde II må kun anvendes til erhvervsformål i form af havneerhverv i miljøklasse 1-4. Delområde II kommer til at fungere som en buffer mellem potentielt tungere erhverv med større miljøkrav og det centrale område omkring Nørregade. 15

16 Planbestemmelser 3.3. Delområde III Delområde III skal henligge som naturområde og må ikke bebygges eller anvendes til parkerings- og færdselsarealer. De østlige dele af delområde III er kuperede. Bestemmelsen medvirker desuden til at varetage hensyn til leve- og ynglesteder for markfirben i den vestlige del af delområde III, og til at området fortsat indeholder natur Generelt Inden for lokalplanområdet kan der etableres anlæg til områdets tekniske forsyning. Lokalplanområdet kan desuden anvendes til vej-, sti- og parkeringsarealer. 4. Udstykning Ingen bestemmelser. 5. Bebyggelsens placering og omfang 5.1. Placering Bebyggelse må ikke placeres nærmere skel mod Vestkyststien end 5 m og lokalplanområdets afgrænsning mod Fabriksvej end 10 m, som vist på Bilag 3. Bebyggelse må ikke placeres nærmere naturgasledningens midte end 2 m, som vist på Bilag 2. Opmærksomheden henledes til deklaration tinglyst omhandlende en 60 kv-ledning i den vestlige del af lokalplanområdet. Naturgasledningens beliggenhed er digitaliseret på baggrund af tinglysningsridset. Naturgasledningens endelige placering bør undersøges nærmere ved placering af bebyggelse nær ledningen. Bebyggelse må kun placeres under hensyntagen til landskabet og terrænet Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50. Såfremt bebyggelse placeres på en grund, der rækker udover lokalplanområdet, beregnes bebyggelsesprocenten i forhold til den del af grunden, der ligger indenfor lokalplanområdet Etager og højder Bebyggelse må opføres i maks. 2 etager og med en bygningshøjde på maks. 10 m målt fra det omgivende terræn. 16

17 Planbestemmelser 6. Bebyggelsens udseende 6.1. Helhedsvirkning Ny bebyggelse skal udføres, så der opnås en god arkitektonisk helhedsvirkning såvel for bebyggelsen på den enkelte grund som i forhold til omgivelserne. Efter 6 i Byggeloven kan Byrådet gøre en byggetilladelse afhængig af, at bebyggelsen får en sådan udformning, at der i forbindelse med omgivelser opnås en god helhedsvirkning Havneinspireret udformning Bebyggelse skal tilpasses havnen og det maritime miljø. Arkitekturen bør således hente inspiration fra de eksisterende havnebygninger og - aktiviteter, så havnens karakter kan fastholdes om end i en nyere og mere nutidig udgave Farver Bebyggelse skal holdes i dæmpede farver eller indenfor skalaen sort-grå Skiltning Der må kun opstilles et fritstående skilt pr. ejendom. Højden af skiltet må være maks. 1 m. Skiltning udover det overnævnte skal foregå som skilte monteret på bygninger og må udgøre maks. 3 m² pr. 25 m facade. Produktreklamer må kun finde sted, hvis produktet er hovedvare for den pågældende virksomhed. Der kan til hver virksomhed i lokalplanområdet opstilles højst 3 flagstænger, som ikke må være højere end 8 m. Flagstænger skal placeres ved indkørsler og forarealer til virksomheden. Henvisningsskilte ved tilkørselsveje skal være ens i størrelse og være monteret samlet på et stativ. Højden af stativet må være maks. 3 m. 7. Ubebyggede arealer 7.1. Ubebyggede arealer Ubebyggede arealer skal ved befæstelse og indretning gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring skal overholdes. Arealer, der ikke anvendes til bebyggelse og befæstede arealer, skal henligge som klitarealer. 17

18 Planbestemmelser 7.2. Hegning Hegning må kun finde sted som trådhegn i en højde af maks. 3 m. Bestemmelsen medvirker til, at fritflyvende papir og andet affald ikke forurener nærliggende klitter. Opmærksomheden henledes på deklaration om naturgasledning tinglyst Udendørs opholdsarealer Der skal etableres udendørs opholdsareal svarende til min. 10 % af bruttoetagearealet. Opholdsarealer skal have en placering og indretning, som er egnet til formålet. 8. Veje, stier og parkering 8.1. Vejadgang Vejadgang til lokalplanområdet må kun ske fra Fabriksvej Veje Der udlægges areal til vej A-A og B-B i en bredde af min. 10 m med en placering, som vist i princippet på Bilag 3. Øvrige veje skal udlægges i en bredde af min. 10 m. Med i princippet menes, at veje kan flyttes i forbindelse med den endelige etablering. Dele af vej A-A er allerede etableret, og ved yderligere udbygning af området, kan der ske en naturlig forlængelse af denne. Ved udbygning i den østlige del af området, vil det være oplagt med en ny vejadgang fra Fabriksvej for ikke at anlægge vej tværs over Vestkyststien og naturgasledningen langs Vestkyststien Parkeringspladser Der skal tilvejebringes min. 1 p-plads pr. 250 m 2 etageareal Stier Eksisterende stier a-a og b-b, som vist på Bilag 3, skal opretholdes som stier. Yderligere stier skal udlægges i en bredde af min. 3 m. Sti a-a er en del af Vestkyststien fra Søndervig til Hvide Sande, og stien er omfattet af Lokalplan nr Tekniske anlæg 9.1. Ledninger, kabler mv. Alle forsyningsledninger skal fremføres under terræn. 18

19 9.2. Transformerstationer mv. Transformerstationer o.lign. skal placeres og udformes således, at de indgår som en naturlig del af området. Planbestemmelser 10. Miljø Miljøklasse Indenfor delområde I må der kun etableres virksomheder i miljøklasse 1-5, og indenfor delområde II må der kun etableres virksomheder i miljøklasse Grundejerforening Ingen bestemmelser. 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug Ingen bestemmelser. 13. Lokalplan og byplanvedtægt Lokalplan nr. 79 Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af Lokalplan nr. 377 ophæves Lokalplan nr. 79 for det område, der er omfattet af Lokalplan nr Ringkøbing-Skjern Kommune vil foranledige Lokalplan nr. 79 delvist ophævet. En del af lokalplanområdet er sammenfaldende med Lokalplan nr. 32, som ikke vil blive ophævet. 14. Servitutter Der ophæves ingen servitutter. 15. Retsvirkninger Midlertidige retsvirkninger Når forslaget til lokalplan er offentliggjort må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Da forslaget til lokalplan kan blive ændret ved Byrådets endelige vedtagelse, omfatter bestemmelsen også bebyggelse og anvendelse af bebyggelse, der er i overensstemmelse med forslaget. Der gælder efter planlovens 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. 19

20 Planbestemmelser De midlertidige retsvirkninger gælder, indtil lokalplanen er endeligt vedtaget og vedtagelsen er offentliggjort, dog højst et år efter offentliggørelsen. Endelige retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådet og vedtagelsen er offentliggjort, må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Der kan meddeles dispensation fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere omfattende afvigelser kan kun foretages ved at udarbejde en ny lokalplan. Efter udløbet af indsigelsesfrisen kan Byrådet eventuelt give tilladelse til, at en ejendom udnyttes efter forslaget. En lokalplan medfører ikke handlepligt. Eksisterende lovlige forhold kan fortsætte som hidtil. Men når ejerne eller brugerne ønsker at ændre forholdene - opføre ny bebyggelse, bygge om m.v. - så skal ændringerne være i overensstemmelse med lokalplanen. Dispensation kan kun meddeles efter forudgående naboorientering, med mindre Byrådet skønner, at en sådan orientering er af underordnet betydning for de personer og foreninger, der skal orienteres. Som altovervejende hovedregel medfører en lokalplan ikke erstatningspligt for kommunen. Men, hvis en ejendom er udlagt til et offentligt formål i en lokalplan, så kan ejeren under visse forudsætninger forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. I henhold til planlovens 47, kan der foretages ekspropriation af privat ejendom eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen er af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan. 20

21 Planbestemmelser Vedtagelsespåtegning Lokalplanforslag Foreløbig vedtaget af Teknik- og Miljøudvalget i Ringkøbing-Skjern Kommune i henhold til 24 i Lov om planlægning, den 3. juni Ole Kamp Formand for Teknik- og Miljøudvalget Jakob Bisgaard Fagchef for Land, By og Kultur Endelig lokalplan Endeligt vedtaget af Teknik- og Miljøudvalget i Ringkøbing-Skjern Kommune i henhold til 27 i Lov om planlægning, den 23. september Ole Kamp Formand for Teknik- og Miljøudvalget Jakob Bisgaard Fagchef for Land, By og Kultur Offentlig bekendtgørelse af lokalplanen Lokalplanen er i henhold til 30 i Lov om planlægning offentlig bekendtgjort den 3. oktober Lokalplanen er i henhold til 54b i Lov om planlægning registreret i PlansystemDK. 21

22 Matrikelkort: Bilag 1 Numitvej Troldbjergvej Fabriksvej Signaturforklaring Lokalplanområde Areal der overføres til byzone Klitfredede arealer Eksisterende skel Optaget vej på matrikelkortet

23

24 Arealanvendelse: Bilag 3 a B A I a b B Numitvej Troldbjergvej b A Fabriksvej Signaturforklaring Lokalplanområde Delområder I, II og III Byggelinjer (5 m mod skel mod Vestkyststien og 10 m mod skel mod Fabriksvej) Vej A-A og B-B (min. 10 m) Eksisterende stier a-a og b-b